Budowa linii przesyłowych 400kV – tytuły prawne do nieruchomości

Linie do przesyłu energii elektrycznej o napięciu 400kV są obecnie intensywnie rozbudowywane w całym kraju. Są to inwestycje cieszące się znaczącym zainteresowaniem wykonawców i odwrotnie proporcjonalnym zainteresowaniem właścicieli nieruchomości, co można zrozumieć, bo są to urządzenia wpływające na wartość i sposób korzystania z nieruchomości.

Z drugiej strony polski system przesyłu energii elektrycznej (co pokazało choćby poprzednie lato) potrzebuje rozbudowy i modernizacji, celem zapewnienia bezpieczeństwa nas wszystkich, mając na względzie, iż dostęp do energii elektrycznej jest jedną z podstawowych potrzeb gospodarstw domowych i instytucji publicznych.

W pięknym, modelowym przypadku powinno dojść do zważenia dwóch wartości – interesu publicznego i prywatnego, na skutek czego w zamian za zgodę na ograniczenie własności, właściciel powinien otrzymać świadczenie, które zrównoważy doznany uszczerbek. W praktyce czasami tak jest, czasem nie, jak to zwykle bywa przy inwestycjach publicznych.

Przed przystąpieniem do prac, inwestor musi uzyskać niezbędne decyzje administracyjne w ramach procesu budowlanego, a wcześniej pozyskać tytuł prawny do nieruchomości, na których ma być realizowana inwestycja.

I temu właśnie zagadnieniu poświęcę niniejszy wpis – jakie są zasadnicze podstawy prawne dla dysponowania nieruchomością przez inwestora w zakresie budowy linii przesyłowej o napięciu 400kV.

Służebność przesyłu

Zacznę od służebności przesyłu, bo to forma prawna najbliższa mi, jako zwolennikowi poszukiwania kompromisu.

Dla przeprowadzenia inwestycji, ustanowienie służebności przesyłu nie jest absolutnie niezbędne – właściciel może wyrazić zwykłą zgodę na dysponowanie nieruchomością celem budowy i trwałego utrzymywania linii przesyłowej, i w świetle prawa będzie to inwestycja legalna. Prawo nie zakazuje zawierania w tym zakresie także umów obligacyjnych, zbliżonych do najmu albo użyczenia – wyraźnie przesądził to Sąd Najwyższy podnosząc, iż wprowadzenie służebności przesyłu nie ograniczyło swobodnej woli stron w zakresie ułożenia stosunku prawnego wedle swego uznania.

Służebność przesyłu jest jednak tytułem dedykowanym dla tego typu sytuacji, a jednocześnie najpełniej odpowiadającym specyfice przypadku, w którą wpisuje się wieloletnie obciążenie i powinność zapewnienia przedsiębiorcy trwałego tytułu niezależnie od tego, kto będzie właścicielem nieruchomości.

Służebność ustanawiana jest poprzez złożenie przez właściciela nieruchomości (albo użytkownika wieczystego) oświadczenia w formie aktu notarialnego, przy czym powstaje ona niezależnie od tego, czy ujawniono ją w księdze wieczystej.

Za ustanowienie służebności przesyłu właściciel otrzyma jednorazowe (co do zasady) wynagrodzenie, którego wysokość wynegocjował uprzednio z przedstawicielem inwestora. Wynagrodzenie co do zasady wypłacane jest w terminie kilkunastu dniu po wizycie u notariusza.

Jeżeli strony nie dojdą do porozumienia, co najczęściej dotyczy wysokości wzmiankowanego wyżej wynagrodzenia, przedsiębiorca może skorzystać z drogi sądowej i podjąć starania o przymusowe ustanowienie służebności przesyłu przez sąd. Nie jest to rozwiązanie często stosowane, bo jest zbyt długotrwałe – sądowe ustanowienie służebności przesyłu nadaje się do zastosowania dla zaszłości, ale już znacznie mniej dla inwestycji, w ramach której tytuły prawne powinny być pozyskane w okresie nie dłuższym niż 2 lata.

Wywłaszczenie na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami

Napisałem, że sądowy tryb ustanawiania służebności przesyłu nie jest zbyt często wykorzystywany dla nowo budowanych linii, co zatem innego może zrobić przedsiębiorca, jeżeli nie uzgodni z właścicielem warunków trwałego korzystania z nieruchomości?

Może i to całkiem niemało, a to za sprawą choćby specustawy przesyłowej, którą Prezydent Komorowski podpisał na ostatniej prostej swojej kadencji. Specustawę zostawmy na deser, a obecnie zajmijmy się daniem głównym – czyli ustawą o gospodarce nieruchomościami. Nie jest to danie zbyt wyszukane, takie ziemniaki i kotlet, jakkolwiek jest to środek, który może doprowadzić do zamierzonego celu.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami w zakresie wywłaszczenia stanowi kontynuację wcześniej obowiązujących przepisów zawartych w ustawach z 1958 r. i 1985 r. Kluczowy w tym zakresie jest przepis art. 124 ust. 1 i 6, który pozwala na ograniczenie własności mocą decyzji administracyjnej w sposób, który umożliwi budowę linii przesyłowej, a następnie dostęp do niej w celu konserwacji i usuwania awarii.

Ustawa ta zawiera daleki od zintegrowania model ograniczenia własności – przed wystąpieniem o wydanie takiej decyzji inwestor musi bowiem m.in. uzyskać odpowiednie zapisy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Dodatkowo wystąpienie z wnioskiem musi być poprzedzone przeprowadzeniem rokowań z właścicielem albo użytkownikiem wieczystym nieruchomości.

Za ograniczenie własności właściciel otrzyma odszkodowanie, którego wysokość określi organ administracji mocą odrębnej decyzji wydanej już po zakończeniu inwestycji, na podstawie opinii przygotowanej przez rzeczoznawcę majątkowego.

To ważna różnica – przy ustanowieniu służebności przesyłu mocą oświadczenia właściciela, wynagrodzenie jest wypłacane niedługo później, w przypadku wywłaszczenia, odszkodowanie jest ustalane dopiero po zakończeniu prac na nieruchomości i po dokonaniu oceny, w jakim zakresie nie przywrócono stanu poprzedniego.

Warto też wspomnieć, iż w przypadku gdy przeprowadzenie inwestycji liniowej uniemożliwia właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu dalsze prawidłowe korzystanie z nieruchomości w sposób dotychczasowy albo w sposób zgodny z jej dotychczasowym przeznaczeniem, może żądać jej wykupu na rzecz Skarbu Państwa.

Wywłaszczenie na podstawie przepisów specustawy przesyłowej

Na koniec, pozostając przy nomenklaturze gastronomicznej, danie specjalne czyli: (spec)ustawa o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych, która weszła w życie 15 września 2015 r.

Specustawa została przygotowana przede wszystkim w celu zintegrowania i przyspieszenia procesu inwestycji w nowe odcinki sieci przesyłowej. Przedsiębiorcy korzystający z tego trybu nie muszą uzyskiwać przed przystąpieniem do wywłaszczenia decyzji lokalizacyjnej ani doprowadzać do uchwalania planu miejscowego, nie muszą też prowadzić rokowań z właścicielami nieruchomości, choć oczywiście mogą to robić.

W zakresie pozyskiwania praw do nieruchomości, na których mają być wybudowane urządzenia, ustawa ta zawiera dwa tryby.

Pierwszy, polegający na pełnym wywłaszczeniu, czyli nabyciu prawa do nieruchomości przez Skarb Państwa, ma zastosowanie do nieruchomości, na których planowana jest budowa stacji elektroenergetycznych.

Drugi tryb, to wywłaszczenie w postaci ograniczenia własności, co znajduje zastosowanie do nieruchomości, na których planowana jest budowa linii przesyłowych – a jednocześnie przedsiębiorca nie uzyskał do nich wcześniej tytułu prawnego w postaci służebności przesyłu albo decyzji wywłaszczeniowej z art. 124 ust. 1 u.g.n.

To ograniczenie własności różni się treścią od przewidzianego w ustawie o gospodarce nieruchomościami, przewidując znacznie szersze uprawnienia dla właściciela linii przesyłowej. Obejmują one prawo do zajęcia nieruchomości w celu budowy odcinka sieci przesyłowej oraz późniejszego wykonywania prac związanych z przebudową, utrzymaniem, eksploatacją, konserwacją, remontami oraz usuwaniem awarii urządzeń.

W obu przypadkach wywłaszczenie następuje za odszkodowaniem, które ustalane jest na podstawie odpowiednio stosowanych przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Co ważne zatem – ustalenie odszkodowania następuje odrębną decyzją po zakończeniu prac i weryfikacji, w jakim zakresie nie przywrócono nieruchomości do stanu poprzedniego.

Pomiędzy opisanymi trybami istnieje różnica również w procesie ustalania odszkodowania. Przy pełnym wywłaszczeniu na potrzeby stacji elektroenergetycznej w pierwszej kolejności prowadzone są rokowania w przedmiocie wysokości tego świadczenia, dopiero w razie ich niepowodzenia wydawana jest decyzja. Przy ograniczeniu własności na potrzeby linii przesyłowej, nie ma obowiązku prowadzenia rokowań.

Z czego korzystają przedsiębiorcy?

W praktyce wykonawcy linii w pierwszej kolejności podejmują starania o ustanowienie na nieruchomości służebności przesyłu, w związku z czym z każdym z właścicieli nieruchomości są prowadzone negocjacje. Jeżeli strony dojdą do porozumienia, zawierana jest umowa w formie pisemnej, w której właściciel wyraża zgodę na inwestycję, uzgadnia warunki korzystania przez przedsiębiorcę z nieruchomości w przyszłości i zobowiązuje się do ustanowienia służebności przesyłu.

Jeżeli nie jest możliwe osiągniecie porozumienia, wykonawca (działający w imieniu inwestora) podejmuje działania w formie przymusowej, składając wniosek o wywłaszczenie w omówionych wyżej trybach.