Brak formy aktu notarialnego oznacza złą wiarę
Stare, i nieco przesadzone, powiedzenie mówi, że gdzie dwóch prawników tam trzy opinie. Niestety odnosi się to również do prawników pełniących funkcję sędziów Sądu Najwyższego, którego orzeczenia istotnie wpływają na praktykę sądów powszechnych, a są dalekie od jednolitości.
Doskonałym przykładem braku owej jednolitości są zasady oceny dobrej albo złej wiary posiadacza służebności gruntowej na potrzeby urządzeń przesyłowych.
W okresie ostatnich kilku lat, zdecydowana większość orzeczeń Sądu Najwyższego traktowała zgodę udzieloną w toku rokowań poprzedzających wywłaszczenie jako podstawę dla ustalenia rozpoczęcia posiadania w dobrej wierze. Sąd powyższą koncepcję uzasadniał albo poprzez odwołanie do liberalnej koncepcji dobrej wiary albo poprzez wyjątkowe – acz uzasadnione okolicznościami towarzyszącymi składaniu oświadczeń woli – dozwolone odejście od koncepcji tradycyjnej.
Oczywiście zdarzały się orzeczenia wskazujące na brak możliwości przyjęcia dobrej wiary w sytuacji złożenia oświadczenia przez właściciela nieruchomości bez zachowania formy aktu notarialnego, jednak takich rozstrzygnięć było niewiele.
W opisanym wyżej kontekście, uchwała wydana przez Sąd Najwyższy 16 maja 2019 r. w sprawie III CZP 110/18 budzi pewne zaskoczenie, Sąd bowiem jednoznacznie wskazał, iż:
„Wybudowanie urządzeń przesyłowych na gruncie osoby trzeciej za jej zgodą wyrażoną bez zachowania formy aktu notarialnego świadczy o złej wierze posiadacza służebności”.
Jak powyższa teza została uzasadniona?
Sąd Najwyższy zważył w pierwszej kolejności, iż właściwym tytułem prawnym dla wybudowania urządzeń przesyłowych była niezmiennie na przestrzeni ostatnich kilkudziesięciu lat służebność drogi koniecznej, stosowana na zasadzie analogii, a ustanawiana umownie albo na podstawie orzeczenia sądu, ewentualnie nabyta przez zasiedzenie. Nie ma również wątpliwości, że tytuł uprawniający do korzystania z nieruchomości mógł przybrać postać umowy obligacyjnej, dla której zawarcia nie było wymagane zachowanie formy aktu notarialnego.
Sąd Najwyższy wskazał ponadto, iż od 1958 r. przedsiębiorstwa państwowe mogły tytuł prawny uzyskać na drodze administracyjnej w postaci decyzji ograniczającej własność, przy czym w okresie do 1965 r. równolegle możliwe było ustanowienie służebności gruntowej na potrzeby przedsiębiorstwa.
Sąd zważył dalej, iż ocena dobrej albo złej wiary posiadacza służebności może zostać dokonana na różne sposoby, w zależności od przyjętej koncepcji.
Według poglądu tradycyjnego, dobra wiara polega na błędnym, ale w danych okolicznościach usprawiedliwionym przekonaniu, że danej osobie przysługuje wykonywane przez nią prawo.
Odmienne, liberalne stanowisko zakłada, iż dobra wiara posiadacza jest równoznaczna z jego przekonaniem, opartym na obiektywnych przesłankach, wywodzących się ze stosunku będącego podstawą i przyczyną konkretnego stanu faktycznego, iż wykonując w swoim imieniu prawo, niczyjego prawa nie narusza.
Spór pomiędzy zwolennikami obu teorii został [teoretycznie] zakończony na początku lat 90. XX w. poprzez wydanie uchwały w sprawie III CZP 108/91 opowiadającej się zdecydowanie za teorią tradycyjną.
W odniesieniu do służebności gruntowej oznacza to, że posiadaczem w dobrej wierze jest ten, kto przystępuje do wykonywania posiadania cudzej nieruchomości w zakresie treści konkretnej służebności w błędnym, ale w danych okolicznościach usprawiedliwionym przekonaniu, że przysługuje mu służebność.
Chodzi zatem o korzystanie z cudzej nieruchomości nie w zakresie treści dowolnego prawa, ale wyłącznie w zakresie prawa służebności o treści służebności przesyłu – co do tego zatem prawa należy oceniać możliwość istnienia uzasadnionego przekonania o jego przysługiwaniu.
Sąd Najwyższy zważył, iż przedsiębiorca przesyłowy musiał mieć świadomość, że przed dniem 3 sierpnia 2008 r. umowne pozyskanie prawa do nieruchomości mogło polegać na ustanowieniu służebności gruntowej albo na zawarciu zwykłej umowy obligacyjnej. Wybór pierwszego z wariantów pociągał za sobą konieczność zachowania formy aktu notarialnego, co również było powszechnie wiadome.
W kontekście wcześniej przywołanej zasady prawnej wyrażonej w uchwale III CZP 108/91, brak zachowania formy aktu notarialnego oznacza złą wiarę posiadacza. W ocenie Sądu Najwyższego nie istnieją żadne racje, które by uzasadniały odstąpienie od powyższej zasady, która powinna znaleźć jednolite zastosowanie, niezależnie od tego czy chodzi o zasiedzenie prawa własności, czy prawa służebności.
Witam,
zastanawia mnie od jakiego momentu powinno biec zasiedzenie ?
– czy od dnia wydania decyzji,
– od dnia wycięcia drzew,
– od dnia wejścia w teren z robotami budowlanymi,
– od dnia wybudowania urządzenia,
– od dnia podłączenia sieci i rozpoczęcia przesyłu ?
W swojej praktyce kieruję się datą wybudowania urządzenia-protokół odbioru robót. Póki co, sądy tej daty się trzymają. Teoretycznie z chwilą wybudowania urządzenia są podłączone do sieci-wszak przeprowadza się różne próby i po „zdaniu egzaminu” rozpoczyna się normalny przesył. Czyli są gotowe do rozpoczęcia pracy.
Nie zgodzę się z tym stanowiskiem i to zasadniczo. Pan Mecenas Piotr Zamroch w jednym ze swoich wcześniejszych wpisów, komentując orzeczenie SN, użył barwnego określenia, że „Początek posiadania służebności, czyli pamiętam jak Kazik wbił pierwszą łopatę.” ( https://xn--przesy-energii-lnc.pl/2013/09/29/poczatek-posiadania-sluzebnosci-czyli-pamietam-jak-kazik-wbil-pierwsza-lopate/ ). Obecnie przeważa „stety lub niestety” pogląd, że nie można kierować się wyłącznie literalną wykładnią art. 292 kc przy określeniu początku biegu zasiedzenia służebności gruntowej o treści służebności przesyłu i służebności przesyłu. Zgodnie z nią faktyczne wykorzystywanie urządzenia rozpoczynałoby się dopiero wtedy, gdy zacznie nim płynąć prąd (gaz, woda, ciepło itp.). Tymczasem treść art. 305[1] kc wskazuje, że nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który dopiero zamierza wybudować urządzenia. W takiej sytuacji może on korzystać z niej w oznaczonym zakresie. Prowadzi to do wniosku, że przy odpowiednim stosowaniu art. 292 kc, „o początku posiadania nieruchomości przez przedsiębiorcę, który wchodzi na grunt w celu wybudowania urządzenia służącego do przesyłania energii elektrycznej można mówić już w chwili gdy zajmuje on cudzy grunt w celu rozpoczęcia budowy takiego urządzenia.”. Taka interpretacja jest korzystna nie tylko dla przedsiębiorców przesyłowych, lecz również właścicieli nieruchomości. Mogą oni szybciej podjąć działania zmierzające do zaprzestania naruszeń, bowiem ograniczenia we władaniu nieruchomością rozpoczynają się już w chwili zajęcia jej części przez przedsiębiorcę i rozpoczęcia przez niego prac budowlanych (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 2013 r., sygn. akt V CSK 287/12). Opinia wyrażona przez Sąd Najwyższy w przytoczonym wyroku potwierdzała ocenę dokonaną we wcześniejszym postanowieniu Sądu z dnia 19 grudnia 2012 r. (sygn. akt II CSK 218/12), w którego uzasadnieniu stanowczo zaprzeczono tezie o niewystarczalności samego posadowienia na gruncie urządzeń energetycznych dla przyjęcia, że są one wykorzystywane, a co za tym idzie niedopuszczalności zasiedzenia liczonego od daty rozpoczęcia ich budowy niezależnie od okoliczności prowadzenia przesyłu energii z wykorzystaniem tego urządzenia. Pośrednio odniósł się do tego poglądu SN w postanowieniu z dnia 18 kwietnia 2018 r. sygn. akt IV CSK 170/17, co też spotkało się z komentarzem na tym blogu ( https://xn--przesy-energii-lnc.pl/2018/09/20/skutki-prawne-trwalego-wylaczenia-urzadzenia-z-eksploatacji/ ). Zatem o ile wycinkę drzew można uznać jako prace przygotowawcze (budowlane) to rozpoczęcie posiadania służebności należy wiązać z tym momentem, ewentualnie datą rozpoczęcia prac budowlanych wymienionych dalej w komentowanym wpisie, ale na pewno nie datą oddania urządzeń przesyłowych do eksploatacji. Trudno udzielić jednoznacznej odpowiedzi, bowiem nie wskazano skąd to rozróżnienie pomiędzy wycinką drzew oraz rozpoczęciem prac budowlanych.
Bardzo zyskujące orzeczenie SN. Pozornie w części spójne, ale pojawia się problem, że w latach 90 tych ubiegłego wieku niewiele przedsiębiorstw energetycznych myślało o formie aktu notarialnego w kontekście instalacji urządzeń przesyłowych, bo zwyczajnie nie było to potrzebne (pewna niewiedza SN tutaj się ujawnia). SN stwierdza, że „Trudno wskazać na jakieś racje, które by uzasadniały odstąpienie od powyższej oceny dobrej lub złej wiary posiadacza, gdy jego posiadanie dotyczyło służebności gruntowej o treści służebności przesyłu. Nie można usprawiedliwiać przedsiębiorstwa przesyłowego, zajmującego się profesjonalnie pewnym rodzajem działalności gospodarczej i dysponującego wykwalifikowaną kadrą opracowującą warunki jej prowadzenia, co do jego braku rozeznania, na jakiej drodze i przy wykorzystaniu jakich instytucji znanych systemowi prawnemu powinien uregulować – zwłaszcza w odniesieniu do inwestycji prowadzonych już na początku lat dziewięćdziesiątych XX wieku – swój tytuł do korzystania z cudzych gruntów.”. Zaskakuje pominięcie wcześniejszych orzeczeń SN. Zgodnie ze stanowiskiem SN wyrażonym w postanowieniu z dnia 17 grudnia 2008 r. (sygn. akt I CSK 171/08) oraz postanowieniu z dnia 8 stycznia 2009 r. (sygn. akt I CSK 265/08), w sytuacji gdy zakład energetyczny był uprawniony, na podstawie przepisów ustawy z dnia 28 czerwca 1950 r. o powszechnej elektryfikacji wsi i osiedli do założenia na gruncie osób trzecich urządzeń oraz do wejścia na ich grunt celem dokonywania oględzin i pomiarów, a właściciel gruntu był obowiązany umożliwić wstęp i wykonanie czynności, to zakład ten miał usprawiedliwione podstawy do przekonania, że przysługuje mu odpowiednie prawo do władania nieruchomością, zaś okoliczność, że wnioskodawca działał zgodnie z obowiązującym prawem przy nabywaniu posiadania nie może pozostać bez znaczenia dla oceny dobrej lub złej wiary posiadacza. Tymczasem, w przypadku mniej ważnych niż powszechna elektryfikacja problemów w PRL, ustanowiono wiele podobnych co do treści przepisów. Np. przepis § 13 pkt 6 lit. b i c zarządzenia z dnia 4 lipca 1977 r. Ministra Gospodarki Materiałowej w sprawie warunków dostarczania energii cieplnej (M.P. 1977 nr 18 poz. 104), stosownie do którego odbiorca z chwilą włączenia do miejskiej sieci cieplnej musiał liczyć się z koniecznością znoszenia istnienia urządzeń i instalacji dostawcy na swojej nieruchomości. Zarządzenie to obowiązywało do dnia 5 czerwca 1998 r. Znaczenie przepisów tego zarządzenia sprowadza się do przesądzenia, że w dacie ewentualnego rozpoczęcia posiadania służebności przedsiębiorca energetyczny wkraczając na nieruchomość odbiorcy działał legalnie i dobrej wierze, nawet nie posiadając ważnego tytułu prawnego – skoro właściciel nieruchomości, który chciał być podłączony do wspólnej sieci, musiał liczyć się z tym, że na jego nieruchomości zostaną zainstalowane urządzenia przesyłowe. Jednocześnie, skoro były to przepisy administracyjne, nie prowadziły do wytworzenia stosunku cywilno-prawnego. A co do wytkniętego wcześniej przez SN problemu, warto zadać pytanie, co w sytuacji, kiedy na podstawie umowy ugody (nie ma wymogu formy aktu notarialnego), właściciel nieruchomości w zamian za sfinansowanie kosztów budowy przyłącza i sieci rozdzielczej do swojej nieruchomości, zawartej już w latach 90 tych ubiegłego wieku, odstępuje do roszczeń związanych z istnieniem tych urządzeń przesyłowych na nieruchomości? Właściciel uzyskał obiektywną korzyść – nie pobrano opłaty przyłączeniowej i zapewniono mu możliwość korzystania ze wspólnej sieci, a na jego nieruchomości znajduje się przyłącze – z którego korzysta, a ponadto sieć rozdzielcza, z której istnieniem musiał się liczyć. Rzeczywistość tych lat jeszcze nie odstawała tak bardzo od okresu słusznie minionego (PRL). Niestety jak widać orzeczenie SN chyba pomija te okoliczności. Wbrew cytowanym twierdzeniom mogą się ujawnić racje, które przesadzają, że pomimo braku ustanowienia służebności gruntowej o treści służebności przesyłu lub służebności przesyłu, w formie aktu notarialnego, istnieje pomimo tego możliwość przypisania dobrej wiary PE w chwili rozpoczęcia posiadania tych ograniczonych praw rzeczowych, zwłaszcza w powołanych wcześniej przypadkach. Należy chyba wytłumaczyć, że komentowane orzeczenie SN nie dotyczy jak się wydaje odbiorcy, który jest właścicielem nieruchomości obciążonej istnieniem sieci, a jednocześnie tylko pozornie odnosi się do wszystkich przypadków. SN powinien to jednak zastrzec najlepiej w sentencji uchwały (co rzadko ma miejsce), a przede wszystkim w uzasadnieniu uchwały, czego po prostu brak.