Czy przedsiębiorcy przesyłowi będą zmuszani do wykupu nieruchomości zajętych przez sieci?

16 maja 2019 r.

Wszyscy zainteresowani sprawami przesyłowymi powinni zapamiętać ten dzień. Zostały podjęte wówczas 2 uchwały przez Sąd Najwyższy, obie bardzo istotne dla sporów dotyczących istniejących urządzeń przesyłowych:

Wybudowanie urządzeń przesyłowych na gruncie osoby trzeciej za jej zgodą wyrażoną bez zachowania formy aktu notarialnego świadczy o złej wierze posiadacza służebności (III CZP 110/18).

Roszczenie właściciela gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, o nabycie przez posiadacza własności działki za odpowiednim wynagrodzeniem (art. 231 § 2 k.c.) nie ulega przedawnieniu (III CZP 109/18).

Oba orzeczenia oczywiście nie zostały jeszcze uzasadnione, jednak już dziś przybliżam Wam drugą ze spraw, dotyczącą żądania wykupu nieruchomości, na podstawie treści pytania prawnego otrzymanego z Sądu Apelacyjnego w Gdańsku.

Właściciel nieruchomości w rozpatrywanej przez ten sąd sprawie żądał nabycia własności nieruchomości przez spółkę gazowniczą za cenę bliską 300.000 zł. Sąd pierwszej instancji uwzględnił powództwo i zobowiązał pozwaną spółkę do złożenia oświadczenia woli o nabyciu własności za cenę 260.000 zł.

Gazociąg wysokiego ciśnienia został wybudowany na nieruchomości w ramach procesu inwestycyjnego przeprowadzonego w pod koniec lat 90. XX w. i oddany do użytku 21 lipca 2000 r. Poprzedni właściciel wyraził zgodę na czasowe zajęcie nieruchomości w pasie o szerokości 20 m, celem wybudowania gazociągu. Przedsiębiorca zobowiązał się wypłacić właścicielowi odszkodowanie za szkody wyrządzone budową gazociągu, a w szczególności za poniesione straty w zasiewach, uprawach i zbiorach oraz zmianę struktury ziemi lub niemożność korzystania z części nieruchomości spowodowaną brakiem dostępu, jednak ostatecznie tego nie uczynił.

Sąd ustalił, iż nabywca nie wiedział w dacie zakupu o istnieniu gazociągu, o czym zorientował się w 2011 r. Po wystąpieniu z roszczeniami przez właściciela nieruchomości, pozwana Spółka złożyła wniosek o ustanowienie służebności przesyłu.

Sąd ustalił ponadto, iż sposób posadowienia tego urządzenia (po przekątnej działek), czyni działki bezużytecznymi w kontekście wydanych decyzji o warunkach zabudowy. Wartość rynkowa nieruchomości wynosi ok. 260.000 zł, z kolei wartość sieci gazowej wysokiego ciśnienia o długości 25 km to 9 mln zł.

Sąd Okręgowy zważył, iż pozwana nie udowodniła, iż doszło do przedawnienia roszczenia, a nawet gdyby tak było, zarzut przedawnienia ocenił jako sprzeczny z przepisem art. 5 K.c.

Sąd Apelacyjny, zgodnie z początkiem niniejszego wpisu, powziął wątpliwość, czy roszczenie powoda ulega przedawnieniu.

Sąd, rozważając alternatywne rozwiązania problemu prawnego wskazał w pierwszej kolejności, iż co do zasady, każde roszczenie majątkowe ulega przedawnieniu, chyba że przepis ustawy wyraźnie wskazuje inaczej. Przykładem takiego przepisu jest art. 223 K.c., który przewiduje brak przedawnienia roszczenia windykacyjnego i negatoryjnego.

Na tle tej zasady roszczenie z przepisu art. 231 § 2 k.c. budzi wątpliwości, ze względu na jego właściwości i specyficzny charakter. Można uznać, iż tak długo, jak długo utrzymuje się na gruncie stan uzasadniający żądanie wykupu działki – tak długo istnieje też możliwość dochodzenia tego roszczenia.

Sąd przypomniał, iż w zakresie przedawnienia analizowanego roszczenia Sąd Najwyższy wypowiedział się wcześniej w orzeczeniu wydanym w sprawie I CSK 364/07, w którym stwierdził, iż przedawnia się ono na zasadach ogólnych.

Powyższe orzeczenie krytycznie skomentował Stanisław Rudnicki, który wskazał, że artykuł 231 K.c. należy do kategorii przepisów z zakresu ochrony własności regulujących stosunki między właścicielem nieruchomości i jej posiadaczem, uzupełniając ochronę negatoryjną. Właściciel powinien mieć zapewnioną możliwość wyboru, z którego roszczenia chce skorzystać, szczególnie, że żądanie usunięcia budowli rzadko jest uwzględniane przez sądy.

W ocenie glosatora to roszczenie nie ma charakteru samodzielnego przedmiotu obrotu, może być bowiem dochodzone wyłącznie przez aktualnego właściciela nieruchomości i nie ulega przedawnieniu tak długo, jak długo utrzymuje się uzasadniający je stan faktyczny.

Za przedawnianiem się roszczenia z art. 231 § 2 k.c. Sąd Najwyższy opowiedział się również w wyroku wydanym w sprawie V CSK 236/11, wskazując, na brak ustawowego wyjątku w tym zakresie. Sąd Najwyższy podkreślił w tym orzeczeniu, iż właściciel nieruchomości może wystąpić z roszczeniem przeciwko każdemu inwestorowi bez względu na charakter bezprawnego posiadania i rodzaj “wiary”. Właściciel może dochodzić roszczenia w okresie 10 lat od dnia zakończenia budowy.

Sąd pytający zwrócił uwagę również na orzeczenie Sądu Apelacyjnego w Warszawie, w którym wyrażono odmienny pogląd, bazujący na założeniu, że stan faktyczny uzasadniający to roszczenie z każdym dniem odnawia się. Analogiczna sytuacja występuje przy roszczeniu o ustanowienie służebności przesyłu.

Sąd Apelacyjny powołał się na poglądy przedstawicieli doktryny (Dziczek, Rudnicki, Gudowski, Bieniek, Balwicka-Szczyrba), którzy opowiedzieli się zdecydowanie przeciwko przedawnieniu roszczenia. Podkreślili, iż rolą tego przepisu jest doprowadzenie do zgodności stanu prawnego (własności) nieruchomości ze stanem posiadania wynikającym z zabudowania gruntu przez nieuprawnionego posiadacza. Jest to roszczenie uzupełniające katalog roszczeń właściciela nieruchomości przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie go faktycznego władztwa nad rzeczą.

Sąd zwracający się z pytaniem prawnym wskazał, iż przyjęcie poglądu o przedawnieniu roszczenia uzasadnione jest brakiem wyraźnego wyłączenia w ustawie, po wtóre zwrócił uwagę  na argument natury celowościowej i zagrożenie dla ustanawiania służebności przesyłu. Właściciel nieruchomości bowiem może być bowiem zainteresowany jej wykupem, nie zaś ustanowieniem ograniczonego prawa rzeczowego w wąskim pasie.

Za przyjęciem drugiego poglądu przemawia w ocenie Sądu znaczenie analizowanego przepisu, który wraz z art. 222 i 151 K.c. tworzy całokształt uprawnień właściciela wobec nieuprawnionego posiadacza, który narusza własność w inny sposób, niż poprzez całkowite pozbawienie władztwa nad rzeczą.

Drugi argument przemawiający za brakiem przedawnienia to utrata roszczenia wraz ze zbyciem nieruchomości i możliwość jego dochodzenia tylko przez kolejnego właściciela, nie jest to zatem klasyczne roszczenie majątkowe.

Sąd Apelacyjny wskazał również, poprzez analogię, na brak przedawnienia roszczenia o ustanowienie służebności przesyłu, chociaż także w tym przypadku brak przedawnienia nie wynika wprost z ustawy.

Sąd Najwyższy, jak już wiecie, podjął uchwałę, w której wskazał na brak przedawnienia roszczenia o nakazanie wykupu nieruchomości zajętej np. przez urządzenie przesyłowe.

Znaczenie tej uchwały jest ogromne – w wielu przypadkach bowiem może okazać się, że właściciel nieruchomości nie będzie wcale zainteresowany ustanowieniem służebności przesyłu, lecz będzie domagał się nabycia własności nieruchomości. Trzeba mieć przy tym na uwadze, iż wartość urządzeń przesyłowych (przy sposobie określania ich wartości przyjętym przez Sąd Najwyższy) będzie bardzo często istotnie większa niż wartość nieruchomości.

O sposobie określania tej wartości, jak również o znaczeniu nabycia służebności przez zasiedzenie dla możliwości skutecznego zgłoszenia roszczenia o wykup napiszę wkrótce w blogu, zachęcam zatem do zaglądania na moją stronę.

Jeżeli ktoś z Was ma ochotę podyskutować na ten temat w realnym świecie, zapraszam na konferencję, na której będę obecny przez 2 dni jako moderator. Do zobaczenia 😊

{ 12 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Katarzyna Czerwiec 4, 2019 o 11:00

Panie Piotrze, prosiłabym żeby w tym kolejnym wpisie odniósł się Pan także i do przypadku gdy na nieruchomości ustanowiono służebność przesyłu jednak za cenę znacznie niższą od wartości gruntu którego właściciel nie może zagospodarować zgodnie z jego przeznaczeniem. Czy wtedy również będzie przysługiwało roszczenie o wykup (przy założeniu oczywiście, ze od ceny wykupu zostanie odliczone wypłacone wcześniej wynagrodzenie za służebność). Ja sądzę, że skoro z treści art. 231 nie wynika, że roszczenie to dotyczy wyłącznie działek zabudowanych bez tytułu prawnego, to roszczenie takie powinno przysługiwać… Jedyny warunek jaki przewidział ustawodawca to przecież znacząca różnica wartości urządzenia i zajętego gruntu, przepis nie mówi nic o prawnym charakterze posiadania.

Odpowiedz

Piotr Zamroch Lipiec 19, 2019 o 11:54

Pani Katarzyno,
w mojej ocenie w opisanej przez Panią sytuacji takie roszczenie nie przysługuje. Ustanowienie służebności przesyłu tworzy tytuł prawny do nieruchomości i powoduje wygaśnięcie roszczeń w ramach ochrony negatoryjnej – zarówno roszczenia o nakazanie usunięcia urządzeń z nieruchomości, jak i komplementarnego wobec niego roszczenia o wykup nieruchomości.

Odpowiedz

Mariusz Czerwiec 6, 2019 o 11:38

Jeżeli to zapatrywanie wyznaczy nową linię orzeczniczą, to czas przygotowania oraz koszty inwestycji w sieci przesyłowe wzrosną w sposób niekontrolowany. Nietrudno przewidzieć, że służebność przesyłu będzie stosowana jedynie tam gdzie infrastruktura sieciowa przebiega przez duże nieruchomości, gdzie jej wpływ na możliwość korzystania z nieruchomości (w tym w szczególności: zabudowy) jest niewielki. Natomiast dla właściciela niewielkiej działki budowlanej znacznie korzystniejszym będzie zażądać wykupu nieruchomości przez inwestora. Szczerze mówiąc, jestem w stanie wyobrazić sobie wstrzymanie szeregu inwestycji w sieci wodociągowe i kanalizacyjne, a w ślad za tym – odmowy przyłączania kolejnych odbiorców.
Ale skutki te dotkną również znacznie “zamożniejszych” inwestorów. Może bowiem dojść do sytuacji (wydawałoby się) kuriozalnej: oto wartość odcinka gazociągu o długości np. 50 km okaże się niższa od łącznej wartości wszystkich nieruchomości, które inwestor będzie zmuszony nabyć (chociaż oczywiście przekroczy wartość każdej z tych nieruchomości z osobna).
Na koniec jednak warto postawić pytanie stricte prawne: czy roszczenie o nabycie nieruchomości zajętej pod urządzenia przesyłowe przysługuje również w wypadku gdy właściciel nieruchomości został dotknięty ograniczeniem prawa własności w trybie przewidzianym ustawą o gospodarce nieruchomościami (tzw. “małe wywłaszczenie”) albo na mocy przepisów szczególnych (np. art. 24 “specustawy terminalowej”) ?

Odpowiedz

Piotr Zamroch Lipiec 19, 2019 o 11:51

W mojej ocenie takiego ryzyka nie ma – dla bytu roszczenia o wykup podstawą powinien być stan bezprawności, którego w opisanych sytuacjach brak.
Jeżeli przedsiębiorca korzysta z nieruchomości na podstawie decyzji wywłaszczeniowej, czy to wydanej na podstawie przepisów u.g.n, czy specustawy, roszczenia powinny być rozpatrywane wyłącznie w tym reżimie prawnym (czego przykładem jest odrębne roszczenie o wykup nieruchomości z u.g.n.).

Odpowiedz

Agnieszka Czerwiec 14, 2019 o 11:45

Panie Piotrze, chciałabym poczytać sobie orzeczenie Sądu Apelacyjnego w Warszawie, o którym pisze Pan powyżej i postanowienia sądów pytających. Czy może Pan podać sygnatury akt? Jeśli to nie problem.

Odpowiedz

Piotr Zamroch Lipiec 19, 2019 o 11:42

Niestety nie znam tej sygnatury, a w pytaniu prawnym nie była podana.

Odpowiedz

Piotr Zamroch Lipiec 19, 2019 o 11:44

Jeżeli chodzi o pytania prawne:
III CZP 109/18 – V ACa 714/17 – postanowienie z dnia 19 listopada 2018 r. – Sąd Apelacyjny w Gdańsku,
III CZP 110/18 – II Ca 905/18 – postanowienie z dnia 3 grudnia 2018 r. – Sąd Okręgowy w Opolu.

Odpowiedz

Sandra Czerwiec 17, 2019 o 18:31

Panie Piotrze, proszę o informację, czy jest możliwość “zmuszenia” operatora do usunięcia słupa niskiego napięcia z działki w sytuacji, gdy nie posiada on wpisu w księdze wieczystej.

Odpowiedz

Piotr Zamroch Lipiec 19, 2019 o 11:40

Pani Sandro,
usunięcie urządzenia jest bardzo trudne do uzyskania, a sam brak wpisu w KW nie ma tu większego znaczenia. Jeżeli przedsiębiorca utrzymuje to urządzenia na Pani nieruchomości dłużej niż 20 lat, z dużym prawdopodobieństwem spotka się Pani z zarzutem nabycia służebności przez zasiedzenie. W razie niemożności osiągnięcia porozumienia musiałaby Pan wytoczyć powództwo o nakazanie usunięcia urządzeń i tu przedsiębiorca będzie mógł bronić się dwojako.
Po pierwsze zasiedzeniem, a jeżeli to mu się nie powiedzie, będzie mógł wystąpić o ustanowienie służebności, który to wniosek jest co do zasady rozpatrywany w pierwszej kolejności, albowiem ustawodawca nakazał regulować stany prawne sieci i przyznawać wynagrodzenia z tego tytułu, a nie usuwać istniejące urządzenia, co oczywiście wpływa także na dalsze odcinki sieci i przyłączonych do niej odbiorców.
Podsumowując, możliwości zmuszenia są – można tego dochodzić w procesie, ale skuteczność takich powództw jest niska.

Odpowiedz

Maria Czerwiec 20, 2019 o 19:04

Dzień dobry,
Mam pytanie
Otóż, czy możliwe jest stwierdzenie przez sąd, że już po 5 sierpnia 2008 r. czyli np. 31.12.2008 r. przedsiębiorstwo nabyło służebność gruntowa o treści służebności przesyłu? , względnie samą służebność gruntowa na linii przesyłowej?
Pozdrawiam
Maria

Odpowiedz

Danuta Lipiec 19, 2019 o 05:15

Dzień dobry, mam pytanie co pan sądzi o o Postanowieniu
Sygn. akt P 7/17 z dnia 17 października 2018 r

Odpowiedz

Piotr Zamroch Lipiec 19, 2019 o 11:28

Pani Danuto,
w tym przedmiocie opublikowałem wpis:
https://xn--przesy-energii-lnc.pl/2018/10/25/trybunal-pogrozil-palcem-i-umorzyl-sprawe/
Co ja o tym sądzę – było to przewidywalne rozstrzygnięcie, może trochę uzasadnienie krytyczne wobec zasiedzenia nieco zaskoczyło. Tak czy owak, uważam, że to postanowienie pozbawione jest większego znaczenia praktycznego, kluczowa dla spraw o zasiedzenie służebności jest praktyka danego sądu okręgowego, którą kierują się sędziowie sądów rejonowych, a nawet jeżeli się nie kierują, to są skutecznie korygowani przez sąd wyższej instancji.

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Publikując komentarz przekazujesz Kancelarii swoje dane osobowe, w tym imię i nazwisko, pseudonim, numer IP, swój adres e-mail i ewentualnie adres strony internetowej. Podanie tych danych jest dobrowolne, ale bez ich przekazania nie będę mógł odpowiedzieć na Twój komentarz. Widoczny na stronie będzie wyłącznie podpis, data opublikowania komentarza oraz ewentualnie adres podanej przez Ciebie witryny internetowej. Administratorem Twoich danych osobowych stanie się Sienkiewicz i Zamroch Radcowie prawni sp.p. (ul. Warszawska 4/3, 87-100 Toruń). Twoje dane osobowe będą przez nas przetwarzane wyłącznie w celu udzielenia odpowiedzi na komentarz. Szanujemy Twoją prywatność - dane nie będą przekazywane do innych podmiotów, za wyjątkiem podmiotu obsługującego niniejszy formularz oraz naszą pocztę e-mail. Dane będziemy przechowywać przez okres publikacji komentarza – po tym okresie zostaną usunięte. W każdym czasie możesz się również zwrócić do Kancelarii z żądaniem sprostowania, usunięcia swoich danych, wniesienia sprzeciwu, przeniesienia do innego podmiotu lub ograniczenia ich przetwarzania – wystarczy, że napiszesz wiadomość na adres: radcowie@radcowie.biz. Podstawą prawną przetwarzania Twoich danych osobowych jest art. 6 ust. 1 lit. b rozporządzenia ogólnego o przetwarzaniu danych osobowych (RODO). Jeżeli według Ciebie Twoje dane są przetwarzane nieprawidłowo, masz prawo złożenia skargi do Prezesa Urzędu Ochrony Danych Osobowych.

Poprzedni wpis:

Następny wpis: