Czy przedsiębiorcy przesyłowi będą zmuszani do wykupu nieruchomości zajętych przez sieci?

16 maja 2019 r.

Wszyscy zainteresowani sprawami przesyłowymi powinni zapamiętać ten dzień. Zostały podjęte wówczas 2 uchwały przez Sąd Najwyższy, obie bardzo istotne dla sporów dotyczących istniejących urządzeń przesyłowych:

Wybudowanie urządzeń przesyłowych na gruncie osoby trzeciej za jej zgodą wyrażoną bez zachowania formy aktu notarialnego świadczy o złej wierze posiadacza służebności (III CZP 110/18).

Roszczenie właściciela gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, o nabycie przez posiadacza własności działki za odpowiednim wynagrodzeniem (art. 231 § 2 k.c.) nie ulega przedawnieniu (III CZP 109/18).

Oba orzeczenia oczywiście nie zostały jeszcze uzasadnione, jednak już dziś przybliżam Wam drugą ze spraw, dotyczącą żądania wykupu nieruchomości, na podstawie treści pytania prawnego otrzymanego z Sądu Apelacyjnego w Gdańsku.

Właściciel nieruchomości w rozpatrywanej przez ten sąd sprawie żądał nabycia własności nieruchomości przez spółkę gazowniczą za cenę bliską 300.000 zł. Sąd pierwszej instancji uwzględnił powództwo i zobowiązał pozwaną spółkę do złożenia oświadczenia woli o nabyciu własności za cenę 260.000 zł.

Gazociąg wysokiego ciśnienia został wybudowany na nieruchomości w ramach procesu inwestycyjnego przeprowadzonego w pod koniec lat 90. XX w. i oddany do użytku 21 lipca 2000 r. Poprzedni właściciel wyraził zgodę na czasowe zajęcie nieruchomości w pasie o szerokości 20 m, celem wybudowania gazociągu. Przedsiębiorca zobowiązał się wypłacić właścicielowi odszkodowanie za szkody wyrządzone budową gazociągu, a w szczególności za poniesione straty w zasiewach, uprawach i zbiorach oraz zmianę struktury ziemi lub niemożność korzystania z części nieruchomości spowodowaną brakiem dostępu, jednak ostatecznie tego nie uczynił.

Sąd ustalił, iż nabywca nie wiedział w dacie zakupu o istnieniu gazociągu, o czym zorientował się w 2011 r. Po wystąpieniu z roszczeniami przez właściciela nieruchomości, pozwana Spółka złożyła wniosek o ustanowienie służebności przesyłu.

Sąd ustalił ponadto, iż sposób posadowienia tego urządzenia (po przekątnej działek), czyni działki bezużytecznymi w kontekście wydanych decyzji o warunkach zabudowy. Wartość rynkowa nieruchomości wynosi ok. 260.000 zł, z kolei wartość sieci gazowej wysokiego ciśnienia o długości 25 km to 9 mln zł.

Sąd Okręgowy zważył, iż pozwana nie udowodniła, iż doszło do przedawnienia roszczenia, a nawet gdyby tak było, zarzut przedawnienia ocenił jako sprzeczny z przepisem art. 5 K.c.

Sąd Apelacyjny, zgodnie z początkiem niniejszego wpisu, powziął wątpliwość, czy roszczenie powoda ulega przedawnieniu.

Sąd, rozważając alternatywne rozwiązania problemu prawnego wskazał w pierwszej kolejności, iż co do zasady, każde roszczenie majątkowe ulega przedawnieniu, chyba że przepis ustawy wyraźnie wskazuje inaczej. Przykładem takiego przepisu jest art. 223 K.c., który przewiduje brak przedawnienia roszczenia windykacyjnego i negatoryjnego.

Na tle tej zasady roszczenie z przepisu art. 231 § 2 k.c. budzi wątpliwości, ze względu na jego właściwości i specyficzny charakter. Można uznać, iż tak długo, jak długo utrzymuje się na gruncie stan uzasadniający żądanie wykupu działki – tak długo istnieje też możliwość dochodzenia tego roszczenia.

Sąd przypomniał, iż w zakresie przedawnienia analizowanego roszczenia Sąd Najwyższy wypowiedział się wcześniej w orzeczeniu wydanym w sprawie I CSK 364/07, w którym stwierdził, iż przedawnia się ono na zasadach ogólnych.

Powyższe orzeczenie krytycznie skomentował Stanisław Rudnicki, który wskazał, że artykuł 231 K.c. należy do kategorii przepisów z zakresu ochrony własności regulujących stosunki między właścicielem nieruchomości i jej posiadaczem, uzupełniając ochronę negatoryjną. Właściciel powinien mieć zapewnioną możliwość wyboru, z którego roszczenia chce skorzystać, szczególnie, że żądanie usunięcia budowli rzadko jest uwzględniane przez sądy.

W ocenie glosatora to roszczenie nie ma charakteru samodzielnego przedmiotu obrotu, może być bowiem dochodzone wyłącznie przez aktualnego właściciela nieruchomości i nie ulega przedawnieniu tak długo, jak długo utrzymuje się uzasadniający je stan faktyczny.

Za przedawnianiem się roszczenia z art. 231 § 2 k.c. Sąd Najwyższy opowiedział się również w wyroku wydanym w sprawie V CSK 236/11, wskazując, na brak ustawowego wyjątku w tym zakresie. Sąd Najwyższy podkreślił w tym orzeczeniu, iż właściciel nieruchomości może wystąpić z roszczeniem przeciwko każdemu inwestorowi bez względu na charakter bezprawnego posiadania i rodzaj „wiary”. Właściciel może dochodzić roszczenia w okresie 10 lat od dnia zakończenia budowy.

Sąd pytający zwrócił uwagę również na orzeczenie Sądu Apelacyjnego w Warszawie, w którym wyrażono odmienny pogląd, bazujący na założeniu, że stan faktyczny uzasadniający to roszczenie z każdym dniem odnawia się. Analogiczna sytuacja występuje przy roszczeniu o ustanowienie służebności przesyłu.

Sąd Apelacyjny powołał się na poglądy przedstawicieli doktryny (Dziczek, Rudnicki, Gudowski, Bieniek, Balwicka-Szczyrba), którzy opowiedzieli się zdecydowanie przeciwko przedawnieniu roszczenia. Podkreślili, iż rolą tego przepisu jest doprowadzenie do zgodności stanu prawnego (własności) nieruchomości ze stanem posiadania wynikającym z zabudowania gruntu przez nieuprawnionego posiadacza. Jest to roszczenie uzupełniające katalog roszczeń właściciela nieruchomości przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie go faktycznego władztwa nad rzeczą.

Sąd zwracający się z pytaniem prawnym wskazał, iż przyjęcie poglądu o przedawnieniu roszczenia uzasadnione jest brakiem wyraźnego wyłączenia w ustawie, po wtóre zwrócił uwagę  na argument natury celowościowej i zagrożenie dla ustanawiania służebności przesyłu. Właściciel nieruchomości bowiem może być bowiem zainteresowany jej wykupem, nie zaś ustanowieniem ograniczonego prawa rzeczowego w wąskim pasie.

Za przyjęciem drugiego poglądu przemawia w ocenie Sądu znaczenie analizowanego przepisu, który wraz z art. 222 i 151 K.c. tworzy całokształt uprawnień właściciela wobec nieuprawnionego posiadacza, który narusza własność w inny sposób, niż poprzez całkowite pozbawienie władztwa nad rzeczą.

Drugi argument przemawiający za brakiem przedawnienia to utrata roszczenia wraz ze zbyciem nieruchomości i możliwość jego dochodzenia tylko przez kolejnego właściciela, nie jest to zatem klasyczne roszczenie majątkowe.

Sąd Apelacyjny wskazał również, poprzez analogię, na brak przedawnienia roszczenia o ustanowienie służebności przesyłu, chociaż także w tym przypadku brak przedawnienia nie wynika wprost z ustawy.

Sąd Najwyższy, jak już wiecie, podjął uchwałę, w której wskazał na brak przedawnienia roszczenia o nakazanie wykupu nieruchomości zajętej np. przez urządzenie przesyłowe.

Znaczenie tej uchwały jest ogromne – w wielu przypadkach bowiem może okazać się, że właściciel nieruchomości nie będzie wcale zainteresowany ustanowieniem służebności przesyłu, lecz będzie domagał się nabycia własności nieruchomości. Trzeba mieć przy tym na uwadze, iż wartość urządzeń przesyłowych (przy sposobie określania ich wartości przyjętym przez Sąd Najwyższy) będzie bardzo często istotnie większa niż wartość nieruchomości.

O sposobie określania tej wartości, jak również o znaczeniu nabycia służebności przez zasiedzenie dla możliwości skutecznego zgłoszenia roszczenia o wykup napiszę wkrótce w blogu, zachęcam zatem do zaglądania na moją stronę.

Jeżeli ktoś z Was ma ochotę podyskutować na ten temat w realnym świecie, zapraszam na konferencję, na której będę obecny przez 2 dni jako moderator. Do zobaczenia 😊