Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu – zmienne składniki
Co do zasady staram się nie wypowiadać na temat orzeczeń, dla których nie sporządzono jeszcze uzasadnienia, dlatego też dzisiejszy wpis potraktuj proszę bardziej informacyjnie.
Jak donosi Rzepa, Sąd Najwyższy wydał wyrok w sprawie IV CSK 440/12, w którym odniósł się do sposobu obliczenia wartości wynagrodzenia dla służebności w odniesieniu do nieruchomości nabytej już z urządzeniami.
Według RP Sąd Najwyższy miał nakazać wyjście od wartości czystej (nieobciążonej) nieruchomości wyłącznie dla urządzeń projektowanych, a nie dla istniejących.
Według mnie przytoczony fragment wypowiedzi sędziego SN wskazuje na coś innego, zresztą nienowego w orzecznictwie. Mianowicie, wyliczając wysokość wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu dla nieruchomości kupionych już z urządzeniami, nie należy brać pod uwagę jednego ze składników wynagrodzenia – obniżenia wartości nieruchomości.
Wynika to z okoliczności, iż takie obciążenia znajdują swój wyraz w odpowiednio obniżonej cenie – zatem nabywca uzyskałby korzyść ekonomiczną dwukrotnie – raz poprzez obniżenie ceny i drugi raz w elemencie wynagrodzenia za ustanowienie służebności.
W tych wypadkach rzeczywiście należy badać wyłącznie wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości w przyszłości, ewentualnie trzeci składnik czyli wartość prawa przejścia albo przejazdu przez nieruchomość do urządzeń.
Bardziej szczegółowo ten interesujący wyrok będę mógł omówić po opublikowaniu uzasadnienia, o czym Cię niezwłocznie poinformuję.
Dzień dobry,jeżeli rzeczywiście taki pogląd płynie z w/w wyroku, to nie jest to nic nowego…ale trzeba mieć tez na uwadze, że spotykaną praktyką przy zakupie nieruchomości jest to, iż strony nie biorą pod uwagę przy określaniu wynagrodzenia tego, iż na nieruchomości położone są urządzenia przesyłowe. W szczególności jeśli chodzi o położone głęboko w ziemi gazociągi znajdujące się na krańcach działki. Zdarza się też, że kupujący nieruchomość nie maja wiedzy o istnieniu na niej urządzeń przesyłowych ( oczywiście tych położonych pod ziemią) a nawet jeśli maja wiedzę o istnieniu tych urządzeń to nie mają pojęcia o obowiązujących strefach ograniczonego korzystania z nieruchomości ponieważ nie są one zaznaczone ani w MPZP ani w studium a czasem w momencie transakcji nie są nawet naniesione na mapki ewidencyjne.
Nawiązując do wymienionych wyżej przykładów uważam, iż jak najbardziej przysługuje właścicielowi roszczenie z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, gdyż obecność urządzeń przesyłowych nie wpływa na obniżenie ceny zakupu działki a ceny uiszczane za tego rodzaju nieruchomości nie odbiegają od średnich cen transakcji gruntami nieobciążonymi.
Witam,
Mam inny pogląd, niż Pan Paweł. Moim zdaniem, kupujący nieruchomość winien zapoznać się ze stanem prawnym i faktycznym nieruchomości przed transakcją, a sprzedający taką nieruchomość – ma obowiązek poinformować nabywcę o „wadach rzeczy”/ nieruchomości sprzedawanej i o ewentualnych obciązeniach nieruchomości. Winne mieć one odzwierciedlenie w cenie rynkowej nieruchomości nabywanej. Osobiście, jak najbardziej zgadzam się z tezą wyrażoną przez SN w wynienionym wyżej orzeczeniu. Mówiąc kolokwialnie, dla nowego właściciela nieruchomości z już istniejącą infrastrukturą można rzec – „nie kupuje się kota w worku”. Trudno w związku z tym mieć roszczenie do przedsiębiorstwa przesyłowego o odszkodowanie z tytułu utraty wartości nieruchomości w zw. z istniejącą infrastrukturą, skoro kupujący godząc się na ceną za taką nieruchomość uznał w momencie transakcji (wolność kształtowania warunków umów w prawie cywilnym), że owa cena odpowiada jej wartości rynkowej w danym momencie. Jeśli informację o obciążeniu nieruchomością zataił sprzedający, to kupujący winien mieć regres do sprzedającego za wadliwość transakcji, a nie do przedsiębiorstwa przesyłowego (wynika to z zasad ogólnych KC). Takie zapisy winny mieć swoje miejsce również w umowie kupna – sprzedaży nieruchomości. Od obrotu nieruchomościami są też specjaliści, warto się z takimi skonsultować za niewielką odpłatnością. Obecnie, rozsądny kupiec sprawdza nie tylko wpisy w KW, powinien sprawdzać również inne dokumenty związane z daną nieruchomością. Przecież są one ogólnie dostępne, nie są tajemnicą :). W Polsce nieznajomość przepisów i prawa oraz stanu faktycznego zdecydowanie szkodzi, podobnie jak w innych krajach. Poza tym nie zawsze istniejąca infrastruktura przesyłowa na działce powoduje utratę jej wartości – patrz opłaty adiaceńskie w związku z uzbrojeniem nieruchomości. Niekiedy, sama możliwość podłączenia obiektów do istniejącej już infrastruktury jest wartością dodaną takiej nieruchomości. „Kij ma zawsze dwa końce” :). Pozdrawiam.
Problem polega na tym, iz urządzenia pzresyłowe często nie są ujęte w żadnej ewidencji a już tym bardziej nie było żadnych zapisów w KW ( wtedy sprawa byłaby jasna) Jeżeli więc przedsiębiorca przesyłowy sam nie postarał się o ujawnienie swoich urządzeń w jakikolwiek sposób i istnienie urządzeń nie miało wpływu na wartość transakcji która nie odbiegała od średnich cen transakcji na danym obszarze ( biorąc również pod uwagę nieruchomości nieobciążone) to nie widzę podstaw do nie brania przy ustalaniu wynagrodzenia za ustanowienie służebności składnika : obniżenia wartości nieruchomości.
Moim zdaniem wyrażony w IV CSK 440/12 i innych orzeczeniach pogląd jest wzruszalnym domniemaniem, że strony wzięły pod uwagę obecność urządzeń przesyłowych przy sporządzaniu umowy sprzedaży. Jednakże gdyby obecność na działce urządzeń przesyłowych nie miała wpływu na wysokość uiszczonej ceny to moim zdaniem domniemanie to odpada.
Infrastruktura techniczna, w tym sieci przesyłowe są ujmowane w mapach geodezyjnych – obowiązek z prawa geodezyjnego, chyba, że zostały wybudowane nielegalnie (wtedy to inna sprawa). Na podstawie szkiców polowych, powykonawczych lub namiarów geodezyjnych (data ich sporządzenia) można również dowiedzieć się np. od kiedy taka infrastruktura istnieje na danej nieruchomości. Tam też jest prawie zawsze właściwa ewidencja na ten temat, wystarczy tylko zwrócić się o odpowiednią mapę do Wydziału Geodezji i uiścić niewielką opłatę. Może to zrobić osoba zainteresowana bez żadnych super pozwoleń. Obecnie na wpisach w KW nie można polegać, choć istnieje tzw. domniemanie wiary ksiąg wieczystych. Natomiast sam wpis do KW nie jest problematyczny dla przedsiębiorstw przesyłowych – kiedy jest wola ze strony właściciela notarialnie poświadczona, trudniej jest natomiast wyegzekwować nawet zobowiązanie do ustanowienia służebności zapisane w umowach cywilnych, gdyż to właściciel nieruchomości może tylko takie oświadczenie złożyć przed notariuszem i dopiero ono jest podstawą wpisu do KW. Właściciele, jeśli mają w tym osobisty interes, z chęcią godzą się w umowach (różnych, nienotarialnych) na deklarację dot. ustanowienia na rzecz przedsiębiorców służebności, natomiast gorzej jest z wywiązywaniem się przez nich z tego typu zobowiązań. Nie ma prawnego przymusu ani sposobu wyegzekwowania takich zobowiązań przez przedsiębiorstwa od właścicieli, natomiast właściciele lubią się z takich zobowiązań wycofywać licząc, iż z czasem będą mogli na tym się wzbogacić (np. przy sprzedaży nieruchomości). Często stąd później roszczenia :). Trudno również stawiać domniemanie, iż właściciel nie wiedział o infrastrukturze posadowionej na nieruchomości i nie uwzględnił tego faktu przy zakupie nieruchomości w jej cenie. Najczęściej w umowach składa on oświadczenie, że znany jest mu stan faktyczny i prawny i nie wnosi do niego zastrzeżeń. Takie oświadczenie w świetle prawa również coś znaczy i winno mieć swoją wagę. Za błędy płacimy wszyscy, nawet nie swoje. Formalnie również z nikąd nie wynika, iż posadowiona infrastreuktura na gruncie nie miała wpływu na cenę danej nierychomości. Ceny nieruchomości kształtują się indywidualnie, są tyle warte, ile ktoś chce za nie zapłacić. Porównywanie i uśrednianie cen nieruchomości jest bardzo mylące i może być jedynie odnośnikiem do jedynie porównań statystycznych, poglądowych. Najczęściel liczy się satysfakcja kupującego i jego przekonanie o trafności decyzji w transakcji, dopiero później są wątpliwości (lub nie – różnie 🙂 ). Ogólnie przyjmuje się (zasada KC), iż kupujący winien mieć pełny dostęp do informacji o rzecz/ nieruchomości kupowanej i na takiej podstawie podejmuje decyzję o jej zakupie. To, czy strony przy takiej umowie faktycznie wzięły pod uwagę istnienie na nieruchomości urządzeń i jej obciążenie w związku z tym, świadczyć może jedynie o wadzie transakcji, a nie winie przedsiębiorstwa przesyłowego, że legalnie ulokowała na nieruchomości swoje urządzenia. Stąd w mojej ocenie, domniemania takowego, rozstrzygający spory z przedsiębiorstwem przesyłowym, nie powinien brać pod uwagę. Rozumiem, że nowy właściciel nieruchomości czuje się „oszukany” i chciałby to sobie zrekompensować, natomiast adresatem w tym wypadku nie jest/ nie powinno być przedsiębiorstwo przesyłowe, a jedynie zbywca nieruchomości (osoby fizyczne, prawne lub Gmina, czy też Skarb Państwa). 🙂 Ewa
Pani Ewo, Panie Pawle,
Wasza dyskusja jest ciekawa i, co ważne, przedstawia dwa odmienne poglądy. Osobiście skłaniałbym się ku stanowisku Pani Ewy, w ten sposób też przedstawiam ten problem w blogu i na szkoleniach, jakkolwiek dopuściłbym pewien margines. Sam znam z praktyki kilka przypadków, gdy nieruchomości nabywano z urządzeniami, o których nie wiedział ani sprzedawca ani kupujący, a na mapach geodezyjnych nic nie było. Cena został w transakcji ustalona na poziomie nieruchomości nieobciążonej. Są to jednak przypadki rzadkie.
Prawdą jest, że sprzedawca ma obowiązek powiadomić kupującego o wszelkich stosunkach prawnych i faktycznych związanych z nieruchomością, kupujący zaś ma obowiązek sprawdzić jej stan w oparciu o powszechnie dostępne źródła – na tym niestety polega należyta staranność. Odnośnie ksiąg wieczystych, nie ma obowiązku ujawniania w nich ograniczonych prawa rzeczowych – taki obowiązek dotyczy tylko przejścia własności.
A co w przypadku odziedziczenia nieruchomości wraz z istniejącymi liniami energetycznymi? Tutaj nie występuje odniesienie do ceny nabycia, nie ma prowadzonych negocjacji ze sprzedającym i nie ma obniżenia ceny, trudno też mówić o dwukrotnym uzyskaniu korzyści ekonomicznej ponieważ najczęściej spadkodawca nie otrzymał wynagrodzenia za obniżenie wartości nieruchomości, a spadkobierca otrzymuje nieruchomość z obciążeniami i nie ma wyboru co do tego. Korzyścią mogłoby być chyba tylko obniżenie podatku od spadku jeżeli nieruchomość oszacowano by z uwzględnieniem obniżenia jej wartości z uwagi na istniejące linie energetyczne, z czego i tak spadkobierca najczęściej jest zwolniony.
Swoją drogą może SN chce walczyć z możliwą praktyką wykupywania nieruchomości z istniejącymi liniami przesyłowymi za grosze, w celu późniejszego dochodzenia korzystnego wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu? 🙂
Panie Marcinie,
w przypadku dziedziczenia nie mam wątpliwości, że spadkobiercy przysługuje roszczenie o odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości w ramach wynagrodzenia za ustanowienie służebności – wstępuje w ogół praw i obowiązków spadkodawcy.
Panie Piotrze,
A co w sytuacji gdy sprawa jest bardziej skomplikowana i występuje 3 współwłaścicieli- tak jak w moim przypadku? Działkę nabyli rodzice 30 lat temu (w akcie notarialnym nie ma żadnej wzmianki o obniżeniu ceny ze względu na rurę). Po śmierci taty mi i bratu przypadło po 1/6 części a reszta należy do mojej mamy. Dzisiaj rozmawiałam z rzeczoznawcą na ten temat i on uważa że możemy brać pod uwagę obniżenie wartości nieruchomości chyba że gazownia wykaże iż zapłaciła takie odszkodowanie poprzedniemu właścicielowi.
Pani Magdo,
starałem się poszukać odpowiedzi w dzisiejszym wpisie. To trudne sytuacje, bo zasady obrotu nieruchomościami 30 lat temu nie wyglądały zupełnie tak samo jak dziś, zmieniało się przeznaczenie nieruchomości, może nieco inaczej postrzegano obciążenie przez urządzenia podziemne – za mało znam rynek nieruchomości sprzed wielu lat. Moja refleksja jest taka, że trzeba nieco pochylić się nad każdym przypadkiem, bo wprowadzenie sztywnej reguły, że nabycie z urządzeniami prowadzi do utraty jednego z elementów wynagrodzenia za służebność będzie dla wielu ludzi krzywdzące. 30 lat temu nikt nie przewidywał, że obecnie tak będą wyglądały reguły prawne obecności urządzeń przesyłowych na nieruchomościach.
[…] wpis Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu – zmienne składniki wywołał ciekawą dyskusję na temat przysługiwania nabywcy nieruchomości roszczenia o […]
Szanowny Panie Piotrze,
Nawiązując do ostatniego Pana wpisu, ja naprawdę chcę się pochylić nad swoją sprawą z gazociągem przez środek działki, tylko nie do końca wiem jak. W 1979 r kupiłem działkę na której był gazociąg wysokiego ciśnienia położony w 1972 r., o którym nie było i nie ma żadnej wzmianki w K.W.
W 1996 r. pobudowano II. linię gazociągu i działka o powierzchni 8000 m2 utraciła możliwość zabudowy. Teren został objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem pod budownictwo mieszkaniowe. Nie mogę nic pobudować więc chcę żądać jakiejś rekompensaty. Jestem na etapie pisania wniosku o sądowe ustanowienie służebności przesyłu za wynagrodzeniem według Pana wzoru. W moim przypadku Spółka Gazownicza nie przedstawiając żadnych dokumentów, prawo do korzystania z mojej nieruchomości wywodzi (- cytuję) ” z decyzji wydanej na podstawie art. 35 ustawy o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości z 1958 r. zezwalającej na budowę I. linii gazociągu”.
Pytania; 1) czy prawo do nieruchomości nabyte jak wyżej powinno być wpisane w K.W.? 2) czy może tu zaistnieć zasiedzenie służebności? 3) czy forma roszczenia jest adekwatna do utraty walorów zabudowy nieruchomości? Z góry dziękuję za odpowiedź.
Panie Wojciechu,
proszę o doprecyzowanie – czy nieruchomość zmieniła przeznaczenie (wszedł w życie plan miejscowy) po wybudowaniu 2 gazociągu w 1996 r? Kiedy wprowadzono ten plan? Druga sprawa, co Pan rozumie przez sformułowanie „czy forma roszczenia jest adekwatna do utraty walorów zabudowy nieruchomości”?
Odnośnie I linii i zasiedzenia odpowiem już teraz – może tu być zasiedzenie, bo okresy czasu upłynęły wystarczające. Jeżeli była wydana decyzja wywłaszczeniowa z art. 35 dla Pańskiej nieruchomości, to będzie zasiedzenie w dobrej wierze (tak postrzega to Sąd Najwyższy). Takiej decyzji nie ujawniano w KW, podobnie służebności nabytej przez zasiedzenie przedsiębiorca nie ma obowiązku wpisywania do KW. Dla wykazania zarzutu zasiedzenia przedsiębiorca zmuszony będzie trochę udowodnić, jeżeli jednak nawet nie ma decyzji, a udowodni uruchomienie linii przed ponad 30 laty, to i tak może zasiedzieć w złej wierze – wtedy jednak trzeba będzie się jeszcze zastanowić, czy jest to urządzenie widoczne. Być może na Pańskiej nieruchomości nie ma słupków znacznikowych, a Pan o nim nic nie wiedział.
Panie Piotrze w kontekście tego Pana pytania do Pana Wojciecha o doprecyzowanie…prosze powiedzieć jakie znaczenie dla służebności /…/ czy bezumownego korzystania ma zmiana przeznaczenia danej nieruchomości w planie? i czy takie samo znaczenie ma zmiana przeznaczenia w Studium/…/ oczywiście po wybudowaniu urządzeń?
Pani Grażyno,
chodziło mi o wprowadzenie planu tam, gdzie wcześniej nastąpiło zasiedzenie albo ustanowienie służebności – wówczas otwiera się droga dla żądania zmiany treści służebności z powództwa opartego na art. 291 K.c. Więcej na ten temat napisałem pod pytaniem Pana Wojciecha. Jeżeli chodzi o przeznaczenie działki w planie albo studium i zmiany w tym zakresie – ma to oczywiście znaczenie dla wycen, bo inny jest optymalny sposób korzystania z nieruchomości.
Pani Grażyno, Panie Wojciechu,
jeszcze odnośnie zmiany studium – ma to takie znaczenie, że wiąże przy uchwalaniu m.p.z.p. Jeśli w tym miejscu ma być m.p.z.p., to musi być z tym studium zgodny. To, że teren w studium przeznaczono jako budowlany, nie ma żadnego znaczenia dla możliwości uzyskania warunków zabudowy.
Pytanie o to, jak szacować działkę przeznaczoną w dany sposób w studium jest bardzo ciekawe. Problemem jest niespójność art. 154 ust. 2 i 3 u.g.n. z innymi przepisami o wycenie, np. art 37 ust. 1 u.p.z.p. Art. 154 u.g.n. każe szacować wg. m.p.z.p., a jak go nie ma to wg studium albo WZ, a w ostatniej kolejności wg faktycznego wykorzystania. Możliwość szacowania wg studium jest szeroko krytykowana, bo dla właściciela zapisy studium mają niewielkie znaczenie w praktyce procesu inwestycyjnego.
Uważam, że – jeśli już trzymać się tej kiepskiej regulacji, to trzeba ustalić hierarchię:
1) m.p.z.p.,
2) WZ,
3) studium,
choć art. 154 ust. 2 nie mówi, co jest ważniejsze – czy studium czy WZ. Szacowanie wg faktycznego sposobu wykorzystania ma marginalny charakter, bo sporządzenie studium jest co do zasady obowiązkowe.
Jeżeli jesteście zainteresowani tematyką planowania przestrzennego i jej znaczeniem dla urządzeń przesyłowych zachęcam do odwiedzenia strony Iwo Fisza http://www.warunki-zabudowy.com.pl.
Panie Piotrusiu
Pańskie stwierdzenie ” To, że teren w studium przeznaczono jako budowlany nie ma żadnego znaczenia dla możliwości uzyskania warunków zabudowy” jest dla mnie nie jasne.
Bo na swoim przykładzie wiem, że gdyby w Studium teren nie był przeznaczony pod zabudowę mieszkalną to nie uzyskałabym warunków zabudowy i nie wybudowała domu mieszkalnego.
Prosze zatem rozwinąć ten wątek, jesli moge prosić.
Natomiast w jednej z moich spraw biegły oszacował działkę / a w zasadzie jej część pod urządzeniami i nie wiem jeszcze dlaczego część i czy tak mógł zrobić? / wg przeznaczenia działki w Studium i nie miał co do tego sposobu szacowania żadnych watpliwości, tzn. był pewien ze tak trzeba. Inny, co dziwne, nie od szacowania… skrytykował to i w uwagach z dwoma wykrzyknikami napisał, że działka jest nieuzytkiem. Ból egzystencjalny doskwiera mi jak to wszystko czytam, ale obiecałam moim przodkom w niebie, że posprzatam ich poletko na ile sie da.
Pani Grażyno,
miałem na myśli tylko tyle, że formalnie przeznaczenie nieruchomości w studium nie wpływa na możliwość uzyskania warunków zabudowy.
Jeżeli chodzi o uwzględnianie przeznaczenia w studium, to tak dosłownie stanowi ustawa o gospodarce nieruchomościami. Jest to rozwiązanie krytykowane, może być uznane przez biegłego z innej specjalności jako nielogiczne – jednak przepis jest jak jest. Jeżeli nie ma planu ani warunków zabudowy należy oprzeć się na postanowieniach studium.
Bardzo dziękuję za szybką odpowiedź.
Postaram się bardziej konkretnie wskazać swoje problemy – Przede wszystkim doprecyzuję; Tak nieruchomość zmieniła przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który został przyjęty w 2012 r. , nadal wykorzystywana jest jako grunt rolny. – Odnośnie zasiedzenia; oznakowanie – przy I. linii był 1 betonowy słupek. Po wybudowaniu II. linii zainstalowano jeszcze 4. t. zw. słupki metalowe w tym jeden na linii I gazociągu. Ja uważałem, że do 1989 r. zakłady gazownicze, jako przedsiębiorstwo państwowe były „dzierżycielem” i obecny właściciel gazociągu powinien mieć problemy z ciągłością posiadania. – Zadając pytanie, czy forma roszczenia jest adekwatna do utraty walorów budowlanych nieruchomości chciałem się upewnić czy wybrałem najbardziej odpowiednią formę odzyskania jakiegoś zrównoważenia różnicy obecnej wartości nieruchomości w stosunku do wartości, jaką mogłaby mieć nieruchomość bez posadowienia gazociągu.
Jak już poprzednio napisałem, każda linia gazociągu została wybudowana w innym czasie i w oparciu o inną podstawę prawną. Zakład Gazowniczy nie podaje organu, który wydał decyzję zezwalającą na budowę I. linii gazociągu wybudowanego w 1972 r a więc można domniemać, że nie dysponuje taką decyzją i będzie udowadniał swoje prawo w inny sposób, co Pan w swoim wpisie przewiduje. Mam też wątpliwości jak sprawdzić „rzetelność”, (ciągłość) przeniesienia majątku na obecnego właściciela gazociągu przez jego poprzedników prawnych. Zamierzam we wniosku do Sądu wnieść o przeprowadzenie w tym zakresie dowodu z dokumentów.
Prawo do bezpłatnego korzystania z nieruchomości przy II. linii gazociągu ZG wywodzi z pozwolenia na budowę i zgodę właściciela nieruchomości.
II. linia gazociągu została wybudowana w 1996 r. na podstawie decyzji Urzędu Rejonowego administracji państwowej – pozwolenie na budowę z grudnia 1995 r.
Pozwolenie to zostało wydane na podstawie art. 29 ust. 1 i art. 54 ust. 1 ustawy z dnia 24 października 1974 r. – Prawo budowlane (Dz.U. Nr. 38 z 1974 r. poz. 229 z późn. zm.), która moim zdaniem w żaden sposób nie traktuje o bezpłatnym korzystaniu z cudzej nieruchomości zarówno w czasie budowy jak i po jej zakończeniu.
Warunkiem uzyskania pozwolenia na budowę było wówczas prawo do dysponowania nieruchomością – art. 29 ust. 5 cytowanej ustawy.
Inwestor gazociągu przy wniosku o wydanie pozwolenia na budowę, jako prawo do dysponowania nieruchomością przedstawił organowi wydającemu pozwolenie „zgodę na czasowe zajęcie gruntu przez budowę”, wyrażoną w zbiorczym zestawieniu właścicieli nieruchomości
Moim zdaniem zgoda wyrażona w opisanej formie „na czasowe zajęcie gruntów przez budowę” mogła najwyżej skutkować tym, co literalnie jest w niej napisane, czyli – zezwalała inwestorowi na czasowe zajęcie gruntów przez budowę, którą zakończono w 1966 r.
Po zakończeniu budowy zgoda wygasła.
Przypisywanie tej „zgodzie” innego szerszego kontekstu, co czyni ZG moim zdaniem jest nieuzasadnione i może tylko wskazywać na oświadczenie woli podjęte pod wpływem błędu.
Jednak to nie są już wszystkie problemy. Pozdrawiam.
Panie Wojciechu,
jeżeli chodzi o zmianę przeznaczenia na skutek wprowadzenia planu, to dla służebności nabytych przez zasiedzenie otwiera dla właściciela nieruchomości obciążonej pole do domagania się zmiany treści służebności na podstawie art., 291 K.c. Chodzi tu przede wszystkim o przebudowę urządzeń – problemem mogą być znaczne koszty dla gazociągów. W tym zakresie orzecznictwo SN nie jest jednoznaczne – uchwała III CZP 36/10 nakazuje uwzględnić wzbogacenie przedsiębiorcy na skutek ulepszenia, czyli wymiany zużytych urządzeń na nowe. Może się zatem okazać przy sprytnym poprowadzeniu sprawy, że kosztami nie zostanie wcale w całości obciążony właściciel nieruchomości. Oczywiście tu będzie uwzględnianych jeszcze kilka innych czynników, jednak można się nad tym problemem zastanowić. Zastrzegam jednak, że to kwestia do gruntownego przemyślenia, bo koszty z pewnością będą bardzo wysokie, a pewności rozstrzygnięcia o określonej treści nie ma.
Jeżeli chodzi o wykazanie przesłanek zasiedzenia, jest to ciężar dowodu przedsiębiorcy, który zarzut zgłasza. Odnośnie udowodnienia przeniesienia posiadania, konieczna jest pogłębiona analiza załączników np. czy do zarządzenia Ministra miał być protokół, czy został załączony, czy w oryginale, czy zapisy z kart inwentaryzacyjnych można powiązać wystarczająco bezpośrednio z nieruchomością obciążoną itp.
Jeżeli chodzi o znaczenie zgody na cele budowlane jako podstawy dla bezpłatnego korzystania z nieruchomości, SN wielokrotnie podkreślał, że to z pewnością zbyt mało, zatem taka argumentacja przedsiębiorcy nie powinna być uwzględniona przez sąd.
Panie Piotrze, nie jestem pewna jak należy rozumieć ostatni akapit. Czy zgoda właściciela na cele budowlane może być podstawą do uznania przez sąd dobrej wiary przedsiębiorcy w momencie rozpoczęcia posiadania a tym samym upoważnia do zasiedzenia już po 20 latach? Ja sądzę, że tak – a ten akapit rozumiem w ten sposób, ze PP nie było w dobrej wierze przez cały okres eksploatacji w związku z czym jest zobowiązane do zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie, jednak przed zasiedzeniem po 20 latach to nie ochroni. Czy się mylę (jeśli tak, to bardzo mnie to ucieszy…)
I jeszcze jedno pytanie. Czy jeśli do zasiedzenia służebności doszło w roku 2009 lub 1999 co jednak nie zostało potwierdzone wyrokiem sądu, a plan zagospodarowania uchwalono w 2010, to czy można się powołać na art. 291?
Ja uważam, ze tak gdyż do zasiedzenia dochodzi z mocy samego prawa a sąd jedynie to formalnie potwierdza – więc warunek zmiany planu już PO zasiedzeniu jest spełniony. Czy mam rację?
Pani Katarzyno,
zgoda na cele budowlane może być tylko w jednym przypadku uznana za podstawę dobrej wiary – jeżeli była połączona ze zgodą na bezpłatną eksploatację i konserwację. Jeżeli dotyczyła tylko budowy, wówczas nie uzasadnia dobrej wiary.
Odnośnie zmiany przeznaczenia nieruchomości w przypadku zasiedzenia – ta zmiana ma nastąpić po wybudowaniu urządzeń, a nie po upływie okresu zasiedzenia, tak orzekł SN w sprawie III CZP 36/10. Zmiana po powstaniu prawa powinna nastąpić dla zastosowania art. 291 K.c. tylko w przypadku służebności ustanowionych umowne, albo przez sąd.
Czyli mam dwie dobre informacje, dziękuję:)
Zamierzam skorzystać z art. 291 żeby ruszyć sprawę działki z zasiedzianym gazociągiem – zaraz po tym jak wreszcie skończy się moja sprawa z Tauronem na innej działce. Czy ma Pan może (albo ktoś z blogowiczów) jakąś wiedzę na temat kosztów przebudowy gazociągu, ale nie pod kątem prawniczym tylko praktycznym – ile to też może kosztować…? Chodzi o gazociąg podwyższonego średniego ciśnienia 300 mm.
Jeśli ktoś wie coś na temat skali kosztów takiej przebudowy, będę wdzięczna za odpowiedź.
Nawiązując do dyskusji dotyczącej wysokości wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu dla nieruchomości kupionych już z urządzeniami trudno mi zaakceptować pogląd, że do wynagrodzenia za służebność nie należy brać pod uwagę jednego ze składników – obniżenia wartości nieruchomości z powodu istniejącej infrastruktury. Kupując nieruchomość rolną zapłaciłem „pełną” cenę ponieważ w uprawach już istniejący gazociąg niewiele przeszkadzał. Obecnie teren został przeznaczony pod budownictwo usługowo – mieszkaniowe i w związku z tym mogłaby wzrosnąć wartość gruntu gdyby nie było gazociągu. No właśnie z powodu posadowienia gazociagu cena działki nie wzrosła, zostałem pozbawiony ewentualnego przychodu. Gorzej, nie mogę też uzyskać wynagrodzenia za służebność przesyłu w wielkości porównywalnej do sąsiada, który nabył grunty przed pobudowaniem gazociągu. Sprawcą mojej „szkody” jest gazociąg, to dlaczego P.P. ma nie ponosić tego konsekwencji? W oparciu o jaką podstawę prawną będę „mniej posiadał”?
Pozdrawiam.
Panie Wojciechu,
taki przykład jak Pana podałem jako pole do dalszych rozważań, bo Sąd Najwyższy dotychczas ustosunkował się wyłącznie do sytuacji prostej, czyli kupna działki już z urządzeniami, gdzie obniżenie wartości powinno być uwzględnione w cenie.
A czy p. Wojciech nie mógłby jakoś się w tej sprawie dogadać z poprzednim właścicielem, dokonując cesji praw do odszkodowania? Czy widzi Pan taką prawną możliwość – coś w rodzaju przeniesienia wierzytelności?
Pani Katarzyno, Panie Wojciechu,
cesja wierzytelności o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości to normalna sprawa, bo pozostanie tych roszczeń przy poprzednim właścicielu jest potwierdzone w orzecznictwie – czy zostaje przy nim roszczenie o obniżenie wartości? Można argumentować że tak, zatem co do zasady cesja jest możliwa. Powstaje tu kłopot, od kiedy liczyć przedawnienie roszczenia – czy od daty zajęcia nieruchomości, czy też od chwili uzyskania przez to roszczenie samodzielności prawnej na skutek zbycia nieruchomości. Sam prowadzę postępowanie, gdzie taką cesję zrobiłem przy darowiźnie, żeby rozwiać ewentualne wątpliwości, zatem zalecałby postąpienie w ten sam sposób, ale nie gwarantuję, że to będzie skuteczne. Przy darowiźnie można się zastanawiać, czy taka cesja jest konieczna, bo nowy właściciel nie uzyska z pewnością korzyści ekonomicznej 2 razy.
Czy we wspomnianych w powyższym komentarzu kwestiach tzn.: ” czy zostaje przy nim roszczenie o obniżenie wartości” (poprzednim właścicielu) i ” od kiedy liczyć przedawnienie roszczenia – czy od daty zajęcia nieruchomości, czy też od chwili uzyskania przez to roszczenie samodzielności prawnej na skutek zbycia nieruchomości” udało się może od czasu umieszczenia tego komentarza w 2013 roku uzyskać dodatkowa klarowność np. w wyniku prowadzonych postępowań i ogłoszonych orzeczeń? Z góry dziękuję za odpowiedź.
Pani Katarzyno,
z tego co ja się orientowałam to koszty przebudowy gazociągu są ogromne. W moim przypadku dowiadywałam się najpierw o rurę osłonową na gazociąg wysokiego ciśnienia DN 500. Cena za 1 m takiej rury kształtowała się na poziomie ok. 1000 zł. Do tego robocizna, koszty odłączenia gazociągu na czas budowy i przy moich 163 metrach rury wychodziły kwoty ponad 500.000 zł. A jeśli chodzi o samą przebudowę to ostatnio byłam w gazowni ponieważ rura która biegnie przez moją nieruchomość jest położona za płytko- na głębokości ok 50 cm- a powinna być na głębokości od 0,8-1,4 m. I tam dostałam informację ze gazownia na pewno nie zdecyduję się na przebudowę właśnie ze względu na bardzo wysokie koszty. Najlepiej zadzwonić do przedsiębiorstwa zajmującego się budową gazociągów, może oni będą w stanie przybliżyć kwotę.
Dziękuję za info. U mnie co prawda jest gazociąg średniego podwyższonego (ciśnienia) i rura DN 300, ale nawet jeśli to zmniejszy koszty o połowę, to i tak wychodzi więcej niż myślałam. Mój pomysł z wykorzystaniem art. 291 i III CZP 36/10 zakłada jednak znaczący współudział firmy gazowniczej w kosztach przebudowy…
I tu pytanie do p.Piotra:
Co się stanie, jeśli „wygram” sprawę z art. 291 (pyrrusowe zwycięstwo…) a sąd nakaże firmie gazowniczej przebudowę obciążając kosztami tylko mnie, ewt obie strony ale mnie w części tak dużej, że nie dam rady udźwignąć tego finansowo. Czy będę mogła wtedy po prostu zrezygnować z przebudowy czy też, nie daj Boże, firma gazownicza mając w ręku wyrok sądu gazociąg przebuduje a mnie wyśle fakturę na kilkaset tysięcy?
Pani Katarzyno,
bez zgody przedsiębiorcy nie będzie mogła Pani zrezygnować z nakazanej przez sąd przebudowy.
[…] o tym wcześniej dwukrotnie (tutaj i tutaj) przestrzegając przed wysnuwaniem zbyt daleko idących wniosków na podstawie doniesień […]
Panie Piotrze,
moje pytanie dot. ustanowienia służebności przesyłu na nieruchomości stanowiącej drogę prywatną. Wiem, że na drogach publicznych gminnych nie ustanawia się służebności przesyłu. Czy droga prywatna dojazdowa do dwudziestu nieruchomości również podlega temu wyłączeniu? Jeśli można ustanowić służebność przesyłu, to jak oszacować wynagrodzenie? Dróg raczej się nie sprzedaje. Sąd nakazał mi wyliczyć wynagrodzenie. Czy przy szacowaniu można się posiłkować uchwałami Gminy w sprawie wysokości opłat za zajęcie drogi gminnej?
Pozdrawiam, Ewelina.
Pani Ewelino,
można ustanowić służebność w drodze, jeżeli nie jest to droga publiczna w rozumieniu stosownej ustawy. Obrót działkami drogowymi rzeczywiście nie jest częsty, jednak występuje i droga ma swoją wartość, którą może oszacować biegły. Z uwagi na takie przeznaczenie będą mniejsze współczynniki obniżenia wartości i współkorzystania. Proszę mi powiedzieć jakie wynagrodzenie sąd Pani nakazał wyliczyć – za bezumowne korzystanie, czy za ustanowienie służebności i dlaczego Pani to kazał – na potrzeby określenia wysokości żądania, bo nie sprecyzowała jej Pani w pozwie/wniosku, czy też ma Pani przeprowadzić dowód na okoliczność wysokości wynagrodzenia?
Panie Piotrze, dziękuję za odpowiedź.
Cała sprawa jest dziwnie prowadzona. Ja jestem uczestnikiem postępowania o ustanowienie służebności przesyłu jako współwłaściciel a wnioskodawcą jest drugi współwłaściciel. Wnioskodawca (sąsiad) wystąpił o sądowe ustanowienie służebności przesyłu na rzecz Gazowni bez żadnych rozmów ze mną, Gazownia również się do mnie nie zwracała . Po pierwszej rozprawie Sąd doprosił Gazownię jako uczestnika postępowania. Gazownia potwierdziła, że taka służebność jest potrzebna i przesłała, poprzez Sąd, mapę z przebiegiem gazociągu i ofertę nieodpłatnego ustanowienia służebności przesyłu. Wniosłam o jednorazową odpłatność, nie precyzowałam w jakiej wysokości, ponieważ Sąd dał mi tylko 3 dni na zajęcie stanowiska. Teraz nakazał mi określić wysokość wynagrodzenia, bo inaczej obciąży mnie kosztami biegłego. Stąd pytanie czy w praktyce spotkał się Pan z odniesieniem, przy szacowaniu wynagrodzenia służebności przesyłu, do gminnych umów udostępnienia nieruchomości pod inwestycję liniową? Gmina pobiera, zgodnie z uchwałą, roczne opłaty za zajęcie drogi pod media a os. fizyczna za zajęcie jej drogi, wynika, że dostanie grosze, bo uciążliwość niewielka? Mam jeszcze pytanie -czy oczekiwana wysokość wynagrodzenia powinna dot. mojego udziału 1/2 czy całości dla mnie i sąsiada, bo zakładam, że jeżeli ja otrzymam wynagrodzenie to on również.
Pozdrawiam, Ewelina
Pani Ewelino,
to szczególna sytuacja procesowa, bo służebność ma być ustanowiona na Pani nieruchomości, na której również znajduje się obiekt drugiego ze współwłaścicieli. Jeżeli przyłącze ma być prowadzone do obiektu tego współwłaściciela, to aktualne są moje uwagi o powinności ustanawiania służebności nieodpłatnie, bo służebność obciążą nieruchomość jako całość, dla której prowadzona jest KW, nie poszczególne działki. Jeżeli są nakazał Pani określenie wysokości żądania, może Pani wskazać np na 15-20% wartości rynkowej zajętej części drogi. Jeżeli nie zna Pani wartości m2 nieruchomości drogowej, proszę oprzeć się na przeciętnej cenie w okolicy – nie jest Pani biegłym, a jako strona może Pani formułować żądania na poziomie, który jest dla Pani zadowalający.
Pani żądanie, jeżeli nie zostanie zaakceptowane przez przedsiębiorcę i tak będzie skutkowało koniecznością powołania biegłego, bo sąd musi się na czymś oprzeć. Stawki gminne są specyficzne, niektórzy biegli z nich korzystają, jednak to raczej w zakresie czynszów dzierżawnych. Opłaty za korzystanie z dróg publicznych to zupełnie inna bajka, w mojej ocenie nie mogą być wykorzystane w tej sprawie.
Obciążanie Pani kosztami biegłego w tej sprawie, kiedy rzeczywiście zainteresowany służebnością jest drugi ze współwłaścicieli nie jest najszczęśliwyszym rozwiązaniem, a przepisy o kosztach postępowania nieprocesowego wprost sugerują obciążenie nimi tego uczestnika, który rzeczywiście ma interes prawny w ustanowieniu ograniczonego prawa rzeczowego.
Bardzo dziękuję za szybką informację
Panie Piotrze, czy można wnioskować o odszkodowanie za zmniejszenie wartości nieruchomości w przypadku gdy podstawą jej nabycia jest umowa dożywocia?
Pozdrawiam
Ela
Pani Elu,
w mojej ocenie nie ma tu bezpośredniego przełożenia istnienia urządzeń na korzyść dla kolejnego właściciela nieruchomości – w przypadku sprzedaży z uwagi na urządzenia obniżona zostaje cena, przy dożywociu nie ma takiej relacji, zatem nie widzę podstaw dla wykluczenia tego elementu wynagrodzenia.
Dziękuję za odpowiedź. Mam jeszcze pytanie, czy będę musiała udowodnić, że wartość nieruchomości zmniejszyła się, czy zaczekać na opinię biegłego, bo może wyliczy on w operacie oprócz kwoty wynagrodzenia za służebność także kwotę odszkodowania za spadek wartości?
Muszę jeszcze uzupełnić wniosek o ustanowienie służebności, (ponieważ nie doprecyzowałam że chcę też odszkodowanie za zmniejszenie wartości nieruchomości) – w związku z orzeczeniem SN, że jeżeli właściciel tego wprost nie żąda, wówczas wynagrodzenie za służebność może zawierać tylko element korzystania w przyszłości.
Pani Elu,
rzeczywiście lepiej precyzyjnie wskazać, iż domaga się Pani ujęcia również odszkodowania za zmniejszenie wartości nieruchomości – biegły wyliczy jedną kwotę obejmującą oba składniki. Przy tym uwaga – obecne orzecznictwo ogranicza prawo do domagania się odszkodowania za zmniejszenie wartości nieruchomości w przypadku jej nabycia z urządzeniami, zatem biegli powinni co do zasady obok kwoty globalnej pokazywać odrębnie dwa składniki – to sąd ostatecznie ma rozstrzygnąć o elementach roszczenia a nie biegły.
Dzień dobry,
Mam zamiar nabyć działkę bud. objetą mpzp. jako zabudowa jednorodzinna. Jednak w ewidencji gruntów jest to działka rolna, bo taka była. Granice działki były wyznaczone przed sprzedażą w 2013 roku po raz pierwszy i okazało się ze są przesunięte w rzeczywistości na niekorzyść nazywanej działki. W wyniku tego na terenie działki stoi latarnia uliczna-na słupie energ., oraz drugi słup energ. do sąsiedniego domu. Najbardziej zależy mi na przesunięciu latarni, gdyż blokuje potencjalny wjazd na działkę, ale najlepiej byłoby załatwić obie sprawy jednocześnie. Jakiego rodzaju dokumenty i roszczenia można/trzeba mieć aby ruszyć z miejsca tę sprawę? Będę bardzo wdzięczna za info.
Pani Julito,
roszczenia związane z przesuwaniem / usuwaniem urządzeń elektroenergetycznych to nie jest łatwy kawałek chleba. Jeżeli urządzenia są posadowione legalnie (kluczowa jest legalność w dacie budowy), wówczas szanse na przymusową przebudowę na koszt przedsiębiorcy są znikome. W takich sytuacjach przebudowy dokonywane są z reguły na koszt właściciela nieruchomości. Można oczywiście porozumieć się odnośnie partycypacji w kosztach budowy przez przedsiębiorcę za zrzeczenie się roszczeń związanych z korzystaniem z nieruchomości w przyszłości. Może też zaistnieć sytuacja, że urządzenia są stare i przewidziane do modernizacji w najbliższym czasie – to musi Pani spróbować wyjaśnić.
Dzień dobry, bardzo dziękuję za odpowiedź! W kwestii legalności posadowienia: działka nie ma ustanowionej słuzebnosci gruntu/przesyłu- to chyba jest kryterium legalności posadowienia w tym wypadku?
Geodeta wyznaczyl granice- na podstawie danych urzedowych i okazalo się, ze slup i latarnia stojące na ulicy- są jednak wewnątrz dzialki. Dodatkowo w rejestrze gruntów oraz w KW powierzchnia działki obejmuje także powierzchnię obecnej ulicy (co przy szerokości 12 m daje około 60 m2 różnicy powierzchni od tej wyznaczonej prze geodetę). Poprzedni właściciel nie otrzymał wywłaszczenia z tego fragmentu gruntu. Ponieważ jest to działka „miejska” więc każdy metr ma tu znaczenie. Bylabym wdzięczna za info od czego zacząć załatwianie i sprawdzanie tych danych, tak aby się nie zawikłac…!
Witam
Pytanie: o jaką umowę wystąpić – dzierżawy gruntu czy służebności przesyłu na czas oznaczony? (w toku sprawa o usunięcie kolizji). Co w takim wypadku z odszkodowaniem za zmniejszenie wartości?
Czy ustanowienie służebności ma jakieś konsekwencje w sytuacji sprzedaży nieruchomości np. przedsiębiorca musi być o fakcie sprzedaży informowany (ewentualnie jakieś inne zobowiązania domyślnie wynikające z ustanowienia służebności przesyłu, jeśli nie są zawarte w indywidualnych uzgodnieniach z operatorem)?
Czy można mówić o spadku wartości nieruchomości w wyniku obciążenia tej nieruchomości służebnością przesyłu (w stosunku do nieruchomości nieobciążonej służebnością przesyłu), mam na myśli w wyniku samego faktu obciążenia nieruchomości służebnością przesyłu (poprzez wpis takiej służebności do księgi wieczystej)?