Samodzielne wstępne szacowanie wysokości wynagrodzenia

W przypadku, gdy właściciel został pozbawiony możliwości korzystania z rzeczy, np. nie może korzystać z pomieszczenia, w którym znajdują się urządzenia energetyczne, albo na działce znajduje się trafostacja zajmując w zasadzie całą powierzchnię – wówczas podstawą obliczeń są rynkowe opłaty za korzystanie z rzeczy danego rodzaju: czynsze najmu lokali albo dzierżawy gruntu.

Jak dowiedzieć się, jaka jest wysokość stawek na rynku? Trzeba szukać nieruchomości podobnych, o zbliżonym przeznaczeniu i sąsiedztwie, warto przeglądać oferty najmu na aukcjach internetowych oraz w prasie.

Odmiennie w przypadku, gdy własność została ograniczona, co ma miejsce np. na skutek wybudowania rurociągu, czy linii przesyłających energię elektryczną – wówczas należy badać powierzchnię oraz rynkową wartość zajętej części nieruchomości, następnie stopień ograniczenia prawa własności.

Powierzchnia zajęta na potrzeby urządzeń przesyłowych to pas eksploatacyjny albo pas ograniczonego korzystania. Wielkość tego obszaru jest różna, w zależności od charakteru urządzeń – dla gazociągów szerokość pasa wynika wprost z przepisów prawa, dla innych urządzeń można posiłkować się Polskimi Normami czy instrukcjami producentów np. rur, warto również zajrzeć do przepisów BHP odnośnie wykopów.

Stopień ograniczenia prawa własności jest często powodem kontrowersji, nie sposób tu uchronić się przed pewną uznaniowością. Inny stopień będzie dla urządzeń naziemnych i podziemnych, inny dla gazociągu i ciepłociągu, inny w strefie wyłączonej z zabudowy z uwagi np. na przepisy budowlane czy kolejowe, inny zaś dla centralnej części działki budowlanej. Nie podaję konkretnych wartości, bo każdy przypadek musi być rozpatrywany odrębnie.

Zmniejszenie wartości działki z uwagi na lokalizację urządzeń jest niezwykle trudne do samodzielnego oszacowania, o ile w ogóle możliwe dla osoby nie posiadającej wiedzy specjalistycznej w zakresie wyceny. W praktyce zawsze posiłkuję się opiniami rzeczoznawców – jeżeli jednak masz pomysł na uproszczony sposób wyliczenia tej wartości zapraszam do dyskusji.

Dla zainteresowanych tematyką podstaw wyceny polecam lekturę wyroku Sądu Najwyższego w sprawie IV CSK 84/11 (znajdziesz go w Bazie wiedzy).

{ 39 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Karol Sienkiewicz | Dochodzenie wierzytelności Maj 8, 2012 o 18:41

Piotrek, trzymam kciuki!

Odpowiedz

Piotr Zamroch Maj 9, 2012 o 20:12

Dzięki!

Odpowiedz

Magdalena Maj 16, 2012 o 11:07

Jaka szerokość pasa powinno się wziąć więc przy słupach i zawieszonych na nich przewodach linii energetycznej niskiego napięcia ( przez całą szerokość działki biegnie linia energetyczna zawieszona na 3 słupach posadowionych na tej działce) ?

Odpowiedz

Magdalena Maj 16, 2012 o 19:04

Temat trudny i dla mnie nowy. Dziękuję bardzo 🙂

Odpowiedz

Piotr Zamroch Maj 16, 2012 o 19:38

Pani Magdo!
Trudno mi streścić Pani w kilku słowach podstawowe czynności, jakie należy podjąć. Z pewnością warto rozpocząć negocjacje od informacji do przedsiębiorstwa przesyłowego o zamiarze uregulowania sytuacji prawnej słupów. To wszystko zależy od okoliczności konkretnego przypadku, czasem sprawę udaje się załatwić stosunkowo szybko, zależy to oczywiście od skali problemu oraz Pani oczekiwań. Formalna oferta i odmowa jej uwzględnienia jest konieczna dla ustanowienia służebności w postępowaniu sądowym, na razie pismo może być bardziej ogólne. Może Pani otrzymać odpowiedź, iż przedsiębiorca uważa służebność za zasiedzianą, wówczas trzeba sprawę rozważyć z prawnikiem, bo skuteczny zarzut zasiedzenia służebności oznacza przegranie zarówno sprawy o ustanowienie służebności, jak i o zapłatę wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości za okres po upływie zasiedzenia.
W Bazie wiedzy/Inne umieściłem obiecaną Polską Normę.

Odpowiedz

Magdalena Maj 17, 2012 o 08:22

Dziękuję. Aż w głowie się kręci od danych technicznych i objętości tej normy. Na stronie 70-tej zapomniałam już co czytałam wcześniej 🙂

Odpowiedz

GRAZYNA Sierpień 14, 2012 o 08:04

Witam Panie radco!
uprzejmie proszę o wskazówkę czy zasadne jest żądanie wynagrodzenia za korzystanie z mojej nieruchomości przez przedsiębiorcę przesyłowego w sytuacji gdy jego urządzenie jest obecnie nieczynne, przez okres jednakże kilka lat w okresie ostatnich lat 10 urządzenie to było czynne i stanowiło część składową tego przedsiębiorcy.
Dziękuje za podpowiedź Pozdrawiam

Odpowiedz

Piotr Zamroch Sierpień 14, 2012 o 08:28

Pani Grażyno!
Za okres, kiedy urządzenia były czynne należy się wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości, choćby obecnie nie przesyłano już za jego pośrednictwem energii – oczywiście w ramach okresu 10 lat wstecz.
Za okres, kiedy przesył nie jest już wykonywany nie można wykluczyć zapłaty wynagrodzenia, aczkolwiek przy uwzględnieniu zmienionego sposobu oddziaływania na nieruchomość. Urządzenie nieczynne powinny zostać z nieruchomości usunięte, a do czasu usunięcia zajmują określoną przestrzeń, uniemożliwiając korzystanie z nieruchomości w 100%.
Odnośnie zmienionego stopnia oddziaływania na nieruchomość trudno mi się wypowiedzieć, bo to zależy od konkretnej sytuacji, z pewnością jednak brak przesyłu nie wpływa na istnienie roszczeń za okres, kiedy przesył był wykonywany.

Odpowiedz

Katarzyna Wrzesień 20, 2012 o 06:48

„Zmniejszenie wartości działki z uwagi na lokalizację urządzeń jest niezwykle trudne do samodzielnego oszacowania, o ile w ogóle możliwe dla osoby nie posiadającej wiedzy specjalistycznej w zakresie wyceny. W praktyce zawsze posiłkuję się opiniami rzeczoznawców – jeżeli jednak masz pomysł na uproszczony sposób wyliczenia tej wartości zapraszam do dyskusji.”

A czy uważa Pan, ze rekompensata za zmniejszenie wartości działki powinna być uwzględniana przy wycenie wartości służebności? Co sądzi Pan o argumencie mówiącym o przedawnieniu roszczeń odszkodowawczych po 10 lat co miałoby jakoby wykluczać możliwość uwzględnienia ich w obecnie ustanawianej służebności przesyłu? To pomysł prawnika reprezentującego firmę którą pozwałam, zgłoszony po tym jak nie udał się im sposób z zasiedzeniem… Mi pachnie to jakimś potwornym naciąganiem prawa na zasadzie: jak nie udało się zasiedzieć ani po 20 ani po 30 latach, to spróbujemy przedawnić po 10… Co Pan o tym sądzi, mają jakieś szanse w sądzie? Tzn ja wiem, ze „jakieś szanse” to są zawsze, chodzi mi raczej o prawdopodobieństwo, ze sąd podzieli ten pogląd o przedawnieniu. Jest Pana zdaniem duże?

Odpowiedz

Piotr Zamroch Wrzesień 20, 2012 o 07:05

Pani Katarzyno,
też nad tym przedawnieniem myślałem, kiedy po raz pierwszy czytałem uchwałę III CZP 43/11, ale to było chwilowe, bo odpowiedź jest stosunkowo prosta. Sąd Najwyższy w dwóch orzeczeniach – III CZP 43/11 i II CSK 681/10 jednoznacznie stwierdził, iż w przypadku gdy właścicielowi nieruchomości przysługuje roszczenie negatoryjne, albo roszczenie o ustanowienie służebności przesyłu, wówczas roszczenie o naprawienie szkody wynikającej z obniżenia wartości nieruchomości na skutek lokalizacji urządzeń w ogóle nie powstaje. Skoro go nie ma, to się nie przedawnia.
Odszkodowania za zmniejszenie wartości działki nie uwzględnia się, gdy właściciel nieruchomości nabył ją już obciążoną – wówczas przyjmuje się, że została ta okoliczność uwzględniona w cenie i podwójne jej uwzględnianie prowadziłoby do bezpodstawnego wzbogacenia (IV CSK 345/11). Wątpliwości mogą powstać także wtedy, gdy sieć wybudowała osoba nie będąca poprzednikiem prawnym obecnego przedsiębiorstwa przesyłowego i przekazała własność sieci.

Odpowiedz

Katarzyna Wrzesień 20, 2012 o 07:29

Dziękuję za odpowiedź, mam nadzieję, ze Sąd będzie miał podobne zdanie:)

Odpowiedz

Piotr Zamroch Wrzesień 20, 2012 o 07:40

Podałem Pani dwa orzeczenia – trzeba się na nie powołać (oba w plikach pdf są w Bazie wiedzy do pobrania). Sąd oczywiście nie jest nimi związany, jednak są dobrze uzasadnione, w tym jedno z nich jest uchwałą, zatem zawiera rozważania o charakterze ogólnym.

Odpowiedz

Magda Luty 19, 2013 o 22:15

Witam!
Jestem właścicielką działki przez którą przebiega gazociąg wysokiego ciśnienia DN500. Rura praktycznie przecina moją nieruchomość przez połowę (ma długość ok 160 m). Wystąpiłam do gazowni o ustanowienie służebności i czeka mnie teraz spotkanie na którym zostanie określona jej wysokość. I stąd moje pytanie. W jaki sposób powinnam ja określić swoje żądanie co do kwoty? Czy uwzględnić tylko ilość metrów rury pomnożoną razy pas techniczny i cenę za metr dzierżawy? Czy jednak wziąć pod uwagę utratę wartości działki? Dodam, iż działka jest położona w atrakcyjnym miejscu, ma wszystkie media i w planie zagospodarowania przestrzennego jest pod mieszkaniówkę z usługami. Niestety jakakolwiek zabudowa jest niemożliwa gdyż gazownia określiła strefę ochronną na 35 metrów od osi gazociągu na każdą stronę. Czy już na tym etapie powinnam zlecić wycenę rzeczoznawcy czy wystarczy operat szacunkowy który zrobiła gazownia?

Odpowiedz

Magda Luty 21, 2013 o 00:27

Bardzo dziękuję za odpowiedź. Z tego co się zdążyłam zorientować to gazownia już zrobiła operat szacunkowy właśnie dotyczący zapłaty służebności więc chyba zasiedzenie nie wchodzi w grę (poza tym spółka do której ta rura należy powstała w 2004 roku) . Mam nadzieję że się nie mylę. Ale tak jak Pan radzi, poczekam na spotkanie i wtedy zlecę wykonanie wyceny swojemu rzeczoznawcy.

Odpowiedz

Rafał Marzec 27, 2013 o 09:12

Dzień dobry. Prowadzę już spór sądowy z operatorem. Jaki powinien być pas ochronny pod linią 15kv z gołymi przewodami, z norm nijak nie moge tego wyliczyć, a operator też nie podał jakiej szerokości pas potrzebuje dokładnie. Może są gdzieś jakieś przykłady jakiej konkretnie szerokości są pasy pod taką linią? Ja podałem 2 m szerokości ale nie wiem czy to nie za mało?

Odpowiedz

Piotr Zamroch Marzec 27, 2013 o 19:13

Panie Rafale,
pas ochronny dla linii 15kV uzależniony jest od przeznaczenia nieruchomości – na gruntach rolnych z reguły przyjmuje się 6 metrów całkowitej powierzchni, przedsiębiorcy często starają się ustanowić pas 4 metrowy. Na nieruchomościach nadających się do zabudowy otwiera się pole do argumentacji odwołujące się np. do przepisów bhp o robotach budowlanych, bardzo ważne są również postanowienia planów miejscowych – tu pasy nierzadko wynoszą 14-16 metrów. Jeżeli nie da się tego ustalić polubownie, konieczny będzie biegły z zakresie budowy i eksploatacji sieci.

Odpowiedz

Anna Styczeń 10, 2014 o 15:34

Panie Piotrze,
wspomina Pan, iż odnośnie – rur, warto również zajrzeć do przepisów BHP odnośnie wykopów – czy chodzi o ROZPORZĄDZENIE MINISTRA INFRASTRUKTURY z dnia 6 lutego 2003 r.
w sprawie bezpieczeństwa i higieny pracy podczas wykonywania robót budowlanych. Chciałabym zapytać jak wygląda kwestia pasów ochrony w przypadku rur z wodą zimną, ciepłą, i czy są jakieś ustalone (a jeśli tak, to co reguluje tę kwestię) odległości jakie muszą oddzielać rury z wodą od innych urządzeń przesyłowych?

Odpowiedz

Piotr Zamroch Styczeń 17, 2014 o 22:00

Pani Anno,
tak, chodzi o to rozporządzenie (Dz.U. z 2003 r., nr 47, poz. 401.
Według Zarządzenia Ministra Łączności z dnia 2 września 1997 r. rurociąg wodny magistralny powinien być układany w odległości co najmniej 1 m od podziemnej linii telekomunikacyjnej, natomiast rurociąg rozdzielczy – co najmniej 0,5 m od takiej linii. Według uchylonej normy PN-92/B-01705 minimalne odległości ułożenia rur wodociągowych były następujące: a) od rurociągów gazowych i kanalizacyjnych – 1,5 m, b) od kabli energetycznych – 0,8 m.

Odpowiedz

Anna Styczeń 19, 2014 o 23:38

Panie Piotrze,
dziękuję bardzo za odpowiedź.
Gratuluję świetnego bloga 🙂

Odpowiedz

Andrzej Styczeń 23, 2014 o 16:29

Witam
Od 1987 r. przez moją działkę przebiega rurociąg gazowy średniego napięcia o śr 20 mm na całej szer. 30 m działki. W KW brak jakichkolwiek zapisów ( wtedy nikt nie pytał o zgodę) . Działkę odziedziczyłem w 2007 r.
Do okresu zasiedzenia ( w dobrej ) czy złej wierze brakuje kilka miesięcy.
Rurociąg ten przebiega w odległości od drogi powiatowej ok. 4 m. W niedługim czasie (kilku lat) ma być poszerzona droga powiatowa i mają nam zabrać 7 m. Wtedy rurociąg znajdzie się w pasie drogowym.
Czy w tej sytuacji mogę wystąpić do gazowni o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z mojej nieruchomości za 7 lat (od czasu kiedy jestem właścicielem) oraz wystąpić z wnioskiem o ustanowienie
służebności przesyłu na przyszłość ? ( droga może być budowana dopiero za kilka lat, lub jeszcze dłużej).
Jaki jest pas ochronny dla gazociągu średniego napięcia?
Dziękuję za odpowiedz

Odpowiedz

Joanna Styczeń 26, 2015 o 22:37

Witam,
bloga odnalazłam dziś dopiero, jako że muszę zgłębić temat służebności przesyłu w kwestii kabli średniego i niskiego napięcia podziemnych oraz trafostacji. O ile o kablach można sobie poczytać, o tyle kwestia trafostacji jest rzadko poruszana. Otrzymaliśmy propozycję umowy i jednorazowego wynagrodzenia za służebność przesyłu jednak z budynkiem trafostacji wiążą się dodatkowe opłaty jak np podatek gruntowy, który musimy zapłacić my jako właściciele nieruchomości każdego roku. Na razie faza negocjacji nie została tak na prawdę nawet rozpoczęta, ale ciekawi mnie kwestia jaką wysokość roszczenia byliby oni w ogól e skłonni przełknąć?
Drugim aspektem, który wydaje mi się kwestią mocno sporną jest sprawa zakresu korzystania z urządzeń przesyłowych, warunków udostępniania nieruchomości w celu np. przeprowadzenia niezbędnych napraw , czy konserwacji. Czy rzeczywiście jest tak, że przedsiębiorca przesyłowy nie musi każdorazowo zwracać się do właściciela o prawo wejścia na teren jego nieruchomości gruntowej? Czy to oznacza, że ja jako właściciel nie mogę zamknąć bramy na własnej nieruchomości, bo w każdej chwili może przyjechać wóz z ZE?
Byłabym bardzo wdzięczna za odpowiedź

Odpowiedz

Piotr Zamroch Luty 6, 2015 o 22:39

Pani Joanno,
odnośnie do warunków służebności, które może być skłonny zaakceptować przedsiębiorca, trudno się wypowiadać bo to bardzo indywidualne sprawy silnie uzależnione od sytuacji na konkretnej nieruchomości. Jeżeli zaś chodzi o dostęp do nieruchomości – proponuję precyzyjnie uregulować w umowie tryb dostępu poprzez wskazanie, że wymagane jest powiadomienie właściciela nieruchomości z określonym wyprzedzeniem, za wyjątkiem sytuacji nagłych związanych z usunięciem awarii.

Odpowiedz

Grzegorz Sierpień 19, 2017 o 18:48

Witam po raz wtóry. Już raz mi Pan pomógł. Teraz proszę o Pana opinię w takiej sprawie:
Czy to biegły sądowy rzeczoznawca majątkowy powinien obliczać strefę bezumownego korzystania z (pas technologiczny, ?) nieruchomości w zakresie linii i trafostacji czy też biegły sądowy rzeczoznawca z zakresu energetyki i budowy urządzeń energetycznych.?
Czy do dzierżawy za jeden rok, biegły sądowy obliczający wysokość wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości przez Tauron, uprawniony jest do korzystania ze stawki procentowej 6,4% – 8,3%, „wynalezionej” przez A. Trybusza a opisanej w Acta academiae agriculture…., Wartościowy wymiar dzierżawy wieloletniej terenów zurbanizowanych, Trybusz A. – skoro stawka procentowa 6,4% – 8,3% dotyczy „dzierżawy wieloletniej”.? Liczę, że tym razem Pan mi również pomoże. Pozdrawiam serdecznie – Grzegorz Sar. Jeżeli Pan będzie mógł to proszę o odpowiedź na mój adres e mail.

Odpowiedz

Stanisław Sierpień 20, 2017 o 18:10

Panie Grzegorzu wyłącznie biegły energetyk. Takie jest stanowisko SN, pozdrawiam Stanisław

Odpowiedz

Grzegorz Sierpień 21, 2017 o 09:55

Przepraszam – powinno być Pani Katarzyno.! Proszę wybaczyć mam 71 lat. – Grzegorz Sar

Odpowiedz

Katarzyna Sierpień 21, 2017 o 08:36

A co do drugiego pytania Grzegorza – moim zdaniem jak najbardziej można stosować stopę kapitalizacji stosowaną w umowach dzierżawy (tak jak to czyni większość rzeczoznawców), dodając jednakże współczynnik współkorzystania czyli K. W przypadku dzierżawy taki współczynnik wynosi 1, więc się go pomija, w przypadku służebności właściciel nie całkiem traci możliwość korzystania ze swojej nieruchomości, więc współczynnik musi być (najczęściej wynosi 0,5 dla ziemi budowlanej, mniej dla rolnej)
No właśnie, wysokość tego współczynnika…
Moim zdaniem, jeśli linia całkowicie uniemożliwia zabudowę działki budowlanej, wtedy współczynnik K obligatoryjnie powinien wynosić 1 – bo wtedy właściciel w ogóle nie może wykorzystywać swojej działki zgodnie z jej przeznaczeniem, a przedsiębiorca może z niej korzystać na 100% swoich potrzeb.
Praktyka jest niestety inna i jakoś nie słychać, by ktoś przeciwko temu protestował – mam na myśli rzeczoznawców. Przyjmuje się zazwyczaj K=0,5 tłumacząc to tym, że właściciel i przedsiębiorca mogą korzystać w równym stopniu, co jest przecież bzdurą – właściciel może sobie po takiej „działce budowlanej” co najwyżej pospacerować, domu juz na niej nie wybuduje czyli nie ma z niej żadnego pożytku.

Odpowiedz

Grzegorz Sierpień 21, 2017 o 09:38

Serdeczne dzięki Panie Stanisławie – Grzegorz Sar.

Odpowiedz

Grzegorz Sierpień 21, 2017 o 09:52

Dzięki Pani Grażyno lecz proszę jeszcze Panią o odpowiedź na moje pytanie:
Czy do obliczenia kwoty wynagrodzenia za jeden rok dzierżawy, biegły sądowy obliczający wysokość wynagrodzenia za j e d e n rok, za bezumowne korzystanie z nieruchomości przez posiadacza w złej wierze, uprawniony jest do korzystania w operacie/Opi9ni9i, ze stawki procentowej 6,4% – 8,3%, „wynalezionej” przez A. Trybusza a opisanej w Acta academiae agriculture…., Wartościowy wymiar dzierżawy wieloletniej terenów zurbanizowanych, Trybusz A. – skoro stawka procentowa 6,4% – 8,3% dotyczy „dzierżawy wieloletniej”.? A może nasz Guru, Pan Piotr Zamroch, byłby uprzejmy zająć stanowisko w tej trudnej sprawie.? Co Pan o tym myśli Panie Piotrze.? Pozdrawiam serdecznie – Grzegorz Sar.

Odpowiedz

Grzegorz Sierpień 22, 2017 o 20:30

Panie Jeronimo, jako że Pan Piotr (być może,najprawdopodobniej) jest na urlopie, skoro nie odpowiedział na moje pytanie, czy można Pana prosić o odniesienie się do poniższego pytania.?
„Czy do obliczenia kwoty wynagrodzenia za jeden rok bezumownego korzystania przez Tauron z mojej działki budowlanej, biegły sądowy obliczający wysokość wynagrodzenia za j e d e n rok, za bezumowne korzystanie z nieruchomości przez posiadacza w złej wierze, uprawniony jest do korzystania w operacie/Opinii, ze stawki procentowej 6,4% – 8,3%, „wynalezionej” przez A. Trybusza a opisanej w Acta academiae agriculture…., Wartościowy wymiar dzierżawy wieloletniej terenów zurbanizowanych, Trybusz A. – skoro stawka procentowa 6,4% – 8,3% dotyczy „dzierżawy wieloletniej”.? A może nasz Guru, Pan Piotr Zamroch, byłby uprzejmy zająć stanowisko w tej trudnej sprawie.? Co Pan o tym myśli Panie Piotrze.? ” Jak Pan widzi, Pan Piotr nie nie odpowiedział mi, co o tym myśli. Może Pan odpowie.? Pozdrawiamserdecznie – Grzegorz Sar.

Odpowiedz

Grzegorz Sierpień 23, 2017 o 10:03

Przepraszam Panie Piotrze i Dziękuję serdecznie za odpowiedź. Pomógł mi Pan po raz kolejny b e z i n t e r e s o w n i e . Jest Pan naprawdę dobrym Człowiekiem. Jeszcze raz z całego serca – d z i ę k u j ę. Grzegorz Sar

Odpowiedz

Grzegorz Sierpień 23, 2017 o 13:24

Wielce Szanowny Panie Jeronimo, wszakże jest Pan Rzeczoznawcą majątkowym. Ponadto zasiada Pan/tworzył Pan organizacje rzeczoznawców. Czy odpowie Pan na moje pytanie o zasadność stosowania przez rzeczoznawców majątkowych w Opiniach dla Sądów (Biegli sadowi powinni wykonywać/sporządzać na potrzeby Sądu – Operat nie zaś Opinie !!! – Proszę orzec czy mam rację? !!!) w stosunku do gruntów budowlanych – wobec posiadacza służebności przesyłu w złej wierze, stawki procentowej 6,4% – 8,3%, „wynalezionej” przez A. Trybusza a opisanej w Acta academiae agriculture…., Wartościowy wymiar dzierżawy wieloletniej terenów zurbanizowanych, Trybusz A. – skoro stawka procentowa 6,4% – 8,3% dotyczy „dzierżawy wieloletniej” gruntów rolnych.!!! Nie zaś gruntów budowlanych.!!!
Jeżeli Pan nie odniesie się do powyższego, świadczyć to będzie o Pana uczciwości. Pozdrawiam – Grzegorz Sar (mogę również, na Pana życzenie, podać Panu mój adres zamieszkania.!!!) Wystarczy wpisać w Google, Sar Grzegorz albo Grzegorz Sar. Teraz czekam na Pana odpowiedź.
Ja wiem

Odpowiedz

Grzegorz Sierpień 28, 2017 o 20:14

Panie Jeronimo, milczenie Pana jest odpowiewdzią na postawione przeze mnie pytanie. Dziękuję. Ja wiem, że nie należy kalać włsanego gniazda. Wiem… Już niedługo, mam nadzieję – jak najszybciej, skończą się \”strumienie\” z PP dla \”oswojonych\” rzeczoznawców – biegłych s…., ich mać !!!. ! Skończą się \”wałki\” niektórych (podkreślam – niektórych) \”oswojonych\” rzeczoznawców.!!! Łobuzów działających – z premedytacją – na szkodę (takich jak ja) prostych Ludzi.!!! Mam nadzieję, że : cyt.: \”Minister powie fachowcom, jak wyceniać nieruchomości.\” Grzegorz Sar

Odpowiedz

Grzegorz Sierpień 28, 2017 o 20:21

Czy mógłbym poznać zdanie na ten temat innych osób, np. Pani Katarzyny, Pana Stanisława, może jeszcze ktoś odważy się napisać prawdę o \”oswojonych\” rzeczoznawcach s….ch.? Pozdrawiam wszystkich czytających – Grzegorz Sar

Odpowiedz

Katarzyna Sierpień 29, 2017 o 18:28

Panie Grzegorzu,
Jak rozumiem, problem polega na tym, że Pana zdaniem rzeczoznawca wyliczający wynagrodzenie przyjął zbyt niską stopę kapitalizacji – przyjął wartość z przedziału od 6,4 do 8,3% a Pan uważa, że powinno być więcej. Moim zdaniem, pański rzeczoznawca postąpił prawidłowo. Podana stawka procentowa odnosi się do terenów zurbanizowanych – analogiczna stawka stosowana dla terenów rolnych to nie więcej niż ok. 2, max. 3%. Można się spierać, czy stopa kapitalizacji dla konkretnej nieruchomości inwestycyjnej powinna być bliższa 6,4 czy bliższa 8,3, ale nie widzę podstaw do oczekiwania by wychodziła poza podany przedział. Co więcej, taki sposób wyliczania wynagrodzenia za współkorzystanie w pasie służebności (lub za bezumowne korzystanie) jest raczej korzystny dla właścicieli gruntów obciążonych – zapewniam Pana, że mógł się Panu trafić rzeczoznawca szacujący inną metodą (mnie się to akurat przytrafiło) i wtedy wycena byłaby znacznie niższa…
Generalnie uważam, że oskarżanie rzeczoznawców (a także i sędziów) o stronniczość do niczego nie prowadzi i w żaden sposób nie pomaga. Moim zdaniem problemem rzeczoznawców (i niestety także i wielu sędziów) nie jest stronniczość tylko niekompetencja – brak znajomości tematu u tych osób czasami naprawdę szokuje. Zwłaszcza, że to tylko od nich zależą nasze sparwy, którym często poświęcamy mnóstwo czasu i emocji. Na marginesie – emocje warto mieć pod kontrolą. Takie sprawy trwają długie lata i trzeba w nich zachować chłodną głowę, nerwowe zachowanie w sądzie może bardzo zaszkodzić (a wiem co mówię, sama parę razy ten błąd popełniłam…)
Może jeszcze słówko na temat p. Jeronimo (który nawiasem jest akurat bardzo kompetentnym rzeczoznawcą i bardzo żałuję, że nie ma go na liście biegłych w moim okręgu). Panie Grzegorzu, pan J. wypowiedział się tutaj kilkukrotnie, ostatni raz było to ze 2 lata temu. Wątpię, by nadal regularnie odwiedzał bloga. On nie dlatego Panu nie odpowiada, że nie chce tylko dlatego, że w ogóle nie wie, że Pan coś do niego napisał.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Grzegorz Sierpień 29, 2017 o 20:32

Serdeczne dzięki Pani Katarzyno.. W 100% ma Pani Rację. Jestem zbyt znerwicowany po 14 latach sądowej batalii z zakładem przesyłowym, dalej PP. W większości Opinii biegłych sądowych (a mam ich kilkanaście z całej Polski), biegli sądowi nie stosują tego \”dzielnika\”. Z mojego punktu widzenia, praktyka stosowania w Opiniach (raczej winno być Operatach – za \”Opinię\” biegły sądowy nie ponosi odpowiedzialności karnej na skutek wyrządzenia szkody finansowej Obywatelowi – na podstawie Operatu – ponosiłby.!) stawki wziętej z \”opracowania\” (proszę zauważyć, że nie jest to przepis prawa ani Standard zaakceptowany przez Ministerstwo) Trybusza pn. : \”Dzierżawa wieloletnia, jako jedna z form władania gruntem, dosyć często znajduje zastosowanie w gospodarce terenami zurbanizowanymi.
Dla części inwestorów jest ona formą zaspakajającą ich potrzeby.
Właściciel gruntu, najczęściej gmina, korzysta z tej formy wówczas, gdy ma do dyspozycji cenne tereny lub brak na rynku poważnych inwestorów i nie jest do końca określony szczegółowy plan zagospodarowania przestrzennego. Dzierżawa wieloletnia bliska jest użytkowaniu wieczystemu, niemniej jednak ustawodawca nie określił finansowych warunków jej nadawania.
Opracowanie stawia sobie za cel określenie wiarygodnego przedziału stawek dzierżawy wieloletniej, konfrontując ją z prawem użytkowania wieczystego.
Opiniowany w opracowaniu poziom stawek dzierżawy wieloletniej (6,4% – 8,3%) w skali roku określa rząd wielkości, wokół którego winny toczyć się negocjacje, przy założeniu zachowania finansowej atrakcyjności tej formy.\” To opracowanie Trybusza odnosi się do DZIERŻAWY WIELOLETNIEJ, a ja nie wydzierżawiałem PP moich gruntów. !!! Proszę Panią o ustosunkowanie się do kwestii : \”…ja nie wydzierżawiałem PP moich gruntów.\”, więc dlaczego mam być traktowany przez biegłego sądowego i przez sąd jako podmiot \”wydzierżawiający\” PP mój grunt.?! Wydzierżawienie (Dzierżawa jest umownym korzystaniem z cudzej nieruchomości!!!) jest stosunkiem zobowiązaniowym \” natomiast \”bezumowne korzystanie z nieruchomości cudzej\” nie ma nic wspólnego z \”wydzierżawieniem\” (Dzierżawą) moich gruntów. PP korzysta bezumownie, w złej wierze (co przesądził Sąd Rejonowy w 2006 r0ku i jest to zapisane w wyroku tegoż Sądu) z moich gruntów.!!!. Bardzo proszę Panią o zważenie moich racji i udzielenie odpowiedzi na tym Forum. Może wreszcie odezwie się Pan Stanisław bo na \”opinię\” biegłych sądowych rzeczoznawców majątkowych, jak widać, nie ma co liczyć. Im tak dobrze ale niedługo, mam nadzieje, \”to\” im się \”urwie\”.!!! Proszę o komentarze moich racji. Grzegorz Sar

Odpowiedz

józef Sierpień 29, 2017 o 23:01

Panie Grzegorzu
ja uważam , że ma Pan rację aby na podstawie swoich doświadczeń stwierdzić, że to biegli rzeczoznawcy majątkowi w Pańskich sprawach nie byli bezstronni i sporządzili opinie ( operaty szacunkowe) zaniżające należne Panu wynagrodzenie. Podobnie jest też w moich sprawach o wynagrodzenie z tytułu służebności i oddzielnej za bk gdzie w obu przypadkach wielokrotnie zaniżyli wynagrodzenie. Sprawa dotycząca słuzebności została prawomocnie zakończona i przeszła drogę aż do SN, który nie podjął się jej rozpoznania. Natomiast sprawa o bk powróciła po wyroku SA do SO ze względu na nierozpoznanie przez SO istoty sprawy i zabawa zaczyna się od początku.
Na podstawie swoich doświadczeń moja diagnoza jest taka: większość sądów ma b. słabe rozeznanie w sprawach służebności i bk są również stronniczy stoją często po stronie pp. Na stawiane w trakcie postępowań sądowych zarzuty wobec biegłych o nierzetelności czy fałszowaniu opinii( operatów) przymykają oko i nie odnoszą się wcale do zasadności zarzutów co można odczytać jako przyzwolenie na dalsze manipulacje i stwarzanie biegłym poczucia, że są pod ochroną sądu i będą bezkarni a to biegłych rozzuchwala. Potwierdzeniem słuszności tego stanowiska jest fakt oporu sądu przed przekazaniem opinii(operatu) do weryfikacji uprawnionej organizacji rzeczoznawców majątkowych ( art. 157 ugn).
W związku z tym napisałem obszerne i b. treściwe doniesienie do prokuratury o sporządzeniu przez biegłych i przekazaniu do wykorzystania przez sąd fałszywych opinii ( operatów) co wyczerpuje znamiona przestępstwa z art. 271 i 233 par. 4 KK. W tym doniesieniu dochodzę tez odszkodowania od biegłych wyrównującego poniesione przez mnie szkody( art.46 kk). Jak na razie to prokuratura rejonowa po wszczęciu śledztwa je umorzyła i moje zażalenie na postanowienie prokuratury przekazała do rozpoznania sądowi, który przypuszczam stanąłby po stronie prokuratury i uniemożliwiłby mi podjęcie postępowania subsydiarnego.
Dla przeciwdziałania takiemu przypuszczalnemu niekorzystnemu rozwojowi sytuacji wystąpiłem do Ministerstwa Sprawiedliwości z petycją o objęcie postępowania prokuratury rejonowej nadzorem instancyjnym. Kilka dni temu otrzymałem pisma z Prokuratury Krajowej o przekazaniu mojej sprawy prokuraturze okręgowej. Myślę, że w wielu przypadkach taka droga dochodzenia swoich roszczeń przez właścicieli nieruchomości może być skuteczna pod warunkiem wykazania zamierzonych c e l o w y c h
błędów i manipulacji biegłych. Zwracam uwagę, że czasami wystarczy wskazać nadużycia biegłych dotyczące przepisów ogólnie obowiązującego prawa ( ustawy, rozporz. R. min.) bo moim zdaniem te przepisy powinien znać każdy prawnik- stąd nie stanowią tzw. wiedzy specjalnej rzeczoznawców . ,,Wiedza specjalna” zawarta jest w standardach rzeczoznawców , notach interpretacyjnych i komentarzach bo to jest wiedza i zasady ustalana przez nich i obowiązująca tylko rzeczoznawców i nie mająca charakteru ogólnie obowiązującego prawa. Dzisiaj ta ,,wiedza specjalna” jest dostępna także na stronach internetowych i dla chcących ją zgłębić nie stanowi zbyt dużego wyzwania.
Poza tym samo zainteresowanie się organów ścigania takimi biegłymi może uzmysłowić biegłym, że to oni zapłacą z własnej kieszeni te sumy, które zaoszczędziły dzięki nim pp. Może to mieć również charakter prewencyjny wobec innych biegłych, którzy przestaną ryzykować własna kieszenią na rzecz pp.
Wydaje się, że teraz mamy własciwy moment w zwiazku z reformami sądownictwa i prokuratury aby uruchomić taką ścieżkę dochodzenia swoich roszczeń .

Odpowiedz

Grzegorz Sierpień 30, 2017 o 14:17

Dzięki za cenne uwagi Panie Józefie. Ja też zawiadamiam prokuraturę o możliwości popełnienia przestępstwa przez biegłego sądowego z listy Sądu Okręgowego w Świdnicy. Mam podstawy. Panu życzę powodzenia. Pozdrawiam – Grzegorz Sar
ps. może Pan Jeronimo odpowie, w co bardzo wątpię.

Odpowiedz

Grzegorz Sierpień 30, 2017 o 17:49

Drążąc dalej temat użycia przez biegłych sądowych rzeczoznawców majątkowych do wyliczenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z cudzej nieruchomości w złej wierze, opracowania A. Trybusza \”Acta academiae…, – pozwolę sobie zacytować art 155 i nstp Ustawy o gospodarce nieruchomościami
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
Art. 155. 
1. Przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności w:
  1)   księgach wieczystych;
  2)   katastrze nieruchomości;
  3)   ewidencji sieci uzbrojenia terenu;
  4)   tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych tworzonych na podstawie art. 169;
  5)   planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
  6)   wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe;
  6a)  dokumentach będących w posiadaniu agencji, którym Skarb Państwa powierzył, w drodze ustaw, wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego rzecz;
  6b)  w aktach notarialnych znajdujących się w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowych, dotyczących zbywania spółdzielczych praw do lokali;
  7)   umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach, będących podstawą wpisu do ksiąg wieczystych, rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego, a także w wyciągach z operatów szacunkowych przekazywanych do katastru nieruchomości.
2. Wykorzystane w operacie szacunkowym dane, o których mowa w ust. 1, mogą mieć formę wypisów i wyrysów, poświadczonych przez rzeczoznawcę majątkowego.
3. Właściwe organy, agencje, o których mowa w ust. 1 pkt 6a, spółdzielnie mieszkaniowe, sądy oraz urzędy skarbowe są obowiązane udostępniać rzeczoznawcom majątkowym dane określone w ust. 1.
Nigdzie w Ustawie cytowanej powyżej, nie jest napisane o możliwości korzystania przy sporządzaniu Opinii/Operatu z w/w opracowania A. Trybusza. Co Państwo na to.?

Odpowiedz

Grzegorz Sierpień 30, 2017 o 17:51

cyt.: \”i następne\”
Art. 156. 1. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego.
2. Rzeczoznawca majątkowy nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie operatu bez jego zgody do innego celu niż cel, dla którego został sporządzony.
3. Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.
4. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził.
5. Przepisy ust. 3 i 4 nie naruszają uregulowań wynikających z przepisów odrębnych.

Art. 157. 1. Oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 3 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny.
2. Sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1.
3. W przypadku gdy operat szacunkowy jest wykorzystywany w postępowaniu przed sądem powszechnym, o ocenę operatu może wnioskować tylko sąd.
4. Przepisy ust. 1 i 3 stosuje się odpowiednio w przypadku rozbieżnych operatów szacunkowych dotyczących wartości tej samej nieruchomości.

Odpowiedz

Dodaj komentarz

{ 2 trackbacki }

Poprzedni wpis:

Następny wpis: