Samodzielne wstępne szacowanie wysokości wynagrodzenia

W przypadku, gdy właściciel został pozbawiony możliwości korzystania z rzeczy, np. nie może korzystać z pomieszczenia, w którym znajdują się urządzenia energetyczne, albo na działce znajduje się trafostacja zajmując w zasadzie całą powierzchnię – wówczas podstawą obliczeń są rynkowe opłaty za korzystanie z rzeczy danego rodzaju: czynsze najmu lokali albo dzierżawy gruntu.

Jak dowiedzieć się, jaka jest wysokość stawek na rynku? Trzeba szukać nieruchomości podobnych, o zbliżonym przeznaczeniu i sąsiedztwie, warto przeglądać oferty najmu na aukcjach internetowych oraz w prasie.

Odmiennie w przypadku, gdy własność została ograniczona, co ma miejsce np. na skutek wybudowania rurociągu, czy linii przesyłających energię elektryczną – wówczas należy badać powierzchnię oraz rynkową wartość zajętej części nieruchomości, następnie stopień ograniczenia prawa własności.

Powierzchnia zajęta na potrzeby urządzeń przesyłowych to pas eksploatacyjny albo pas ograniczonego korzystania. Wielkość tego obszaru jest różna, w zależności od charakteru urządzeń – dla gazociągów szerokość pasa wynika wprost z przepisów prawa, dla innych urządzeń można posiłkować się Polskimi Normami czy instrukcjami producentów np. rur, warto również zajrzeć do przepisów BHP odnośnie wykopów.

Stopień ograniczenia prawa własności jest często powodem kontrowersji, nie sposób tu uchronić się przed pewną uznaniowością. Inny stopień będzie dla urządzeń naziemnych i podziemnych, inny dla gazociągu i ciepłociągu, inny w strefie wyłączonej z zabudowy z uwagi np. na przepisy budowlane czy kolejowe, inny zaś dla centralnej części działki budowlanej. Nie podaję konkretnych wartości, bo każdy przypadek musi być rozpatrywany odrębnie.

Zmniejszenie wartości działki z uwagi na lokalizację urządzeń jest niezwykle trudne do samodzielnego oszacowania, o ile w ogóle możliwe dla osoby nie posiadającej wiedzy specjalistycznej w zakresie wyceny. W praktyce zawsze posiłkuję się opiniami rzeczoznawców – jeżeli jednak masz pomysł na uproszczony sposób wyliczenia tej wartości zapraszam do dyskusji.

Dla zainteresowanych tematyką podstaw wyceny polecam lekturę wyroku Sądu Najwyższego w sprawie IV CSK 84/11 (znajdziesz go w Bazie wiedzy).

{ 22 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Karol Sienkiewicz | Dochodzenie wierzytelności Maj 8, 2012 o 18:41

Piotrek, trzymam kciuki!

Odpowiedz

Piotr Zamroch Maj 9, 2012 o 20:12

Dzięki!

Odpowiedz

Magdalena Maj 16, 2012 o 11:07

Jaka szerokość pasa powinno się wziąć więc przy słupach i zawieszonych na nich przewodach linii energetycznej niskiego napięcia ( przez całą szerokość działki biegnie linia energetyczna zawieszona na 3 słupach posadowionych na tej działce) ?

Odpowiedz

Magdalena Maj 16, 2012 o 19:04

Temat trudny i dla mnie nowy. Dziękuję bardzo 🙂

Odpowiedz

Piotr Zamroch Maj 16, 2012 o 19:38

Pani Magdo!
Trudno mi streścić Pani w kilku słowach podstawowe czynności, jakie należy podjąć. Z pewnością warto rozpocząć negocjacje od informacji do przedsiębiorstwa przesyłowego o zamiarze uregulowania sytuacji prawnej słupów. To wszystko zależy od okoliczności konkretnego przypadku, czasem sprawę udaje się załatwić stosunkowo szybko, zależy to oczywiście od skali problemu oraz Pani oczekiwań. Formalna oferta i odmowa jej uwzględnienia jest konieczna dla ustanowienia służebności w postępowaniu sądowym, na razie pismo może być bardziej ogólne. Może Pani otrzymać odpowiedź, iż przedsiębiorca uważa służebność za zasiedzianą, wówczas trzeba sprawę rozważyć z prawnikiem, bo skuteczny zarzut zasiedzenia służebności oznacza przegranie zarówno sprawy o ustanowienie służebności, jak i o zapłatę wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości za okres po upływie zasiedzenia.
W Bazie wiedzy/Inne umieściłem obiecaną Polską Normę.

Odpowiedz

Magdalena Maj 17, 2012 o 08:22

Dziękuję. Aż w głowie się kręci od danych technicznych i objętości tej normy. Na stronie 70-tej zapomniałam już co czytałam wcześniej 🙂

Odpowiedz

GRAZYNA Sierpień 14, 2012 o 08:04

Witam Panie radco!
uprzejmie proszę o wskazówkę czy zasadne jest żądanie wynagrodzenia za korzystanie z mojej nieruchomości przez przedsiębiorcę przesyłowego w sytuacji gdy jego urządzenie jest obecnie nieczynne, przez okres jednakże kilka lat w okresie ostatnich lat 10 urządzenie to było czynne i stanowiło część składową tego przedsiębiorcy.
Dziękuje za podpowiedź Pozdrawiam

Odpowiedz

Piotr Zamroch Sierpień 14, 2012 o 08:28

Pani Grażyno!
Za okres, kiedy urządzenia były czynne należy się wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości, choćby obecnie nie przesyłano już za jego pośrednictwem energii – oczywiście w ramach okresu 10 lat wstecz.
Za okres, kiedy przesył nie jest już wykonywany nie można wykluczyć zapłaty wynagrodzenia, aczkolwiek przy uwzględnieniu zmienionego sposobu oddziaływania na nieruchomość. Urządzenie nieczynne powinny zostać z nieruchomości usunięte, a do czasu usunięcia zajmują określoną przestrzeń, uniemożliwiając korzystanie z nieruchomości w 100%.
Odnośnie zmienionego stopnia oddziaływania na nieruchomość trudno mi się wypowiedzieć, bo to zależy od konkretnej sytuacji, z pewnością jednak brak przesyłu nie wpływa na istnienie roszczeń za okres, kiedy przesył był wykonywany.

Odpowiedz

Katarzyna Wrzesień 20, 2012 o 06:48

„Zmniejszenie wartości działki z uwagi na lokalizację urządzeń jest niezwykle trudne do samodzielnego oszacowania, o ile w ogóle możliwe dla osoby nie posiadającej wiedzy specjalistycznej w zakresie wyceny. W praktyce zawsze posiłkuję się opiniami rzeczoznawców – jeżeli jednak masz pomysł na uproszczony sposób wyliczenia tej wartości zapraszam do dyskusji.”

A czy uważa Pan, ze rekompensata za zmniejszenie wartości działki powinna być uwzględniana przy wycenie wartości służebności? Co sądzi Pan o argumencie mówiącym o przedawnieniu roszczeń odszkodowawczych po 10 lat co miałoby jakoby wykluczać możliwość uwzględnienia ich w obecnie ustanawianej służebności przesyłu? To pomysł prawnika reprezentującego firmę którą pozwałam, zgłoszony po tym jak nie udał się im sposób z zasiedzeniem… Mi pachnie to jakimś potwornym naciąganiem prawa na zasadzie: jak nie udało się zasiedzieć ani po 20 ani po 30 latach, to spróbujemy przedawnić po 10… Co Pan o tym sądzi, mają jakieś szanse w sądzie? Tzn ja wiem, ze „jakieś szanse” to są zawsze, chodzi mi raczej o prawdopodobieństwo, ze sąd podzieli ten pogląd o przedawnieniu. Jest Pana zdaniem duże?

Odpowiedz

Piotr Zamroch Wrzesień 20, 2012 o 07:05

Pani Katarzyno,
też nad tym przedawnieniem myślałem, kiedy po raz pierwszy czytałem uchwałę III CZP 43/11, ale to było chwilowe, bo odpowiedź jest stosunkowo prosta. Sąd Najwyższy w dwóch orzeczeniach – III CZP 43/11 i II CSK 681/10 jednoznacznie stwierdził, iż w przypadku gdy właścicielowi nieruchomości przysługuje roszczenie negatoryjne, albo roszczenie o ustanowienie służebności przesyłu, wówczas roszczenie o naprawienie szkody wynikającej z obniżenia wartości nieruchomości na skutek lokalizacji urządzeń w ogóle nie powstaje. Skoro go nie ma, to się nie przedawnia.
Odszkodowania za zmniejszenie wartości działki nie uwzględnia się, gdy właściciel nieruchomości nabył ją już obciążoną – wówczas przyjmuje się, że została ta okoliczność uwzględniona w cenie i podwójne jej uwzględnianie prowadziłoby do bezpodstawnego wzbogacenia (IV CSK 345/11). Wątpliwości mogą powstać także wtedy, gdy sieć wybudowała osoba nie będąca poprzednikiem prawnym obecnego przedsiębiorstwa przesyłowego i przekazała własność sieci.

Odpowiedz

Katarzyna Wrzesień 20, 2012 o 07:29

Dziękuję za odpowiedź, mam nadzieję, ze Sąd będzie miał podobne zdanie:)

Odpowiedz

Piotr Zamroch Wrzesień 20, 2012 o 07:40

Podałem Pani dwa orzeczenia – trzeba się na nie powołać (oba w plikach pdf są w Bazie wiedzy do pobrania). Sąd oczywiście nie jest nimi związany, jednak są dobrze uzasadnione, w tym jedno z nich jest uchwałą, zatem zawiera rozważania o charakterze ogólnym.

Odpowiedz

Magda Luty 19, 2013 o 22:15

Witam!
Jestem właścicielką działki przez którą przebiega gazociąg wysokiego ciśnienia DN500. Rura praktycznie przecina moją nieruchomość przez połowę (ma długość ok 160 m). Wystąpiłam do gazowni o ustanowienie służebności i czeka mnie teraz spotkanie na którym zostanie określona jej wysokość. I stąd moje pytanie. W jaki sposób powinnam ja określić swoje żądanie co do kwoty? Czy uwzględnić tylko ilość metrów rury pomnożoną razy pas techniczny i cenę za metr dzierżawy? Czy jednak wziąć pod uwagę utratę wartości działki? Dodam, iż działka jest położona w atrakcyjnym miejscu, ma wszystkie media i w planie zagospodarowania przestrzennego jest pod mieszkaniówkę z usługami. Niestety jakakolwiek zabudowa jest niemożliwa gdyż gazownia określiła strefę ochronną na 35 metrów od osi gazociągu na każdą stronę. Czy już na tym etapie powinnam zlecić wycenę rzeczoznawcy czy wystarczy operat szacunkowy który zrobiła gazownia?

Odpowiedz

Magda Luty 21, 2013 o 00:27

Bardzo dziękuję za odpowiedź. Z tego co się zdążyłam zorientować to gazownia już zrobiła operat szacunkowy właśnie dotyczący zapłaty służebności więc chyba zasiedzenie nie wchodzi w grę (poza tym spółka do której ta rura należy powstała w 2004 roku) . Mam nadzieję że się nie mylę. Ale tak jak Pan radzi, poczekam na spotkanie i wtedy zlecę wykonanie wyceny swojemu rzeczoznawcy.

Odpowiedz

Rafał Marzec 27, 2013 o 09:12

Dzień dobry. Prowadzę już spór sądowy z operatorem. Jaki powinien być pas ochronny pod linią 15kv z gołymi przewodami, z norm nijak nie moge tego wyliczyć, a operator też nie podał jakiej szerokości pas potrzebuje dokładnie. Może są gdzieś jakieś przykłady jakiej konkretnie szerokości są pasy pod taką linią? Ja podałem 2 m szerokości ale nie wiem czy to nie za mało?

Odpowiedz

Piotr Zamroch Marzec 27, 2013 o 19:13

Panie Rafale,
pas ochronny dla linii 15kV uzależniony jest od przeznaczenia nieruchomości – na gruntach rolnych z reguły przyjmuje się 6 metrów całkowitej powierzchni, przedsiębiorcy często starają się ustanowić pas 4 metrowy. Na nieruchomościach nadających się do zabudowy otwiera się pole do argumentacji odwołujące się np. do przepisów bhp o robotach budowlanych, bardzo ważne są również postanowienia planów miejscowych – tu pasy nierzadko wynoszą 14-16 metrów. Jeżeli nie da się tego ustalić polubownie, konieczny będzie biegły z zakresie budowy i eksploatacji sieci.

Odpowiedz

Anna Styczeń 10, 2014 o 15:34

Panie Piotrze,
wspomina Pan, iż odnośnie – rur, warto również zajrzeć do przepisów BHP odnośnie wykopów – czy chodzi o ROZPORZĄDZENIE MINISTRA INFRASTRUKTURY z dnia 6 lutego 2003 r.
w sprawie bezpieczeństwa i higieny pracy podczas wykonywania robót budowlanych. Chciałabym zapytać jak wygląda kwestia pasów ochrony w przypadku rur z wodą zimną, ciepłą, i czy są jakieś ustalone (a jeśli tak, to co reguluje tę kwestię) odległości jakie muszą oddzielać rury z wodą od innych urządzeń przesyłowych?

Odpowiedz

Piotr Zamroch Styczeń 17, 2014 o 22:00

Pani Anno,
tak, chodzi o to rozporządzenie (Dz.U. z 2003 r., nr 47, poz. 401.
Według Zarządzenia Ministra Łączności z dnia 2 września 1997 r. rurociąg wodny magistralny powinien być układany w odległości co najmniej 1 m od podziemnej linii telekomunikacyjnej, natomiast rurociąg rozdzielczy – co najmniej 0,5 m od takiej linii. Według uchylonej normy PN-92/B-01705 minimalne odległości ułożenia rur wodociągowych były następujące: a) od rurociągów gazowych i kanalizacyjnych – 1,5 m, b) od kabli energetycznych – 0,8 m.

Odpowiedz

Anna Styczeń 19, 2014 o 23:38

Panie Piotrze,
dziękuję bardzo za odpowiedź.
Gratuluję świetnego bloga 🙂

Odpowiedz

Andrzej Styczeń 23, 2014 o 16:29

Witam
Od 1987 r. przez moją działkę przebiega rurociąg gazowy średniego napięcia o śr 20 mm na całej szer. 30 m działki. W KW brak jakichkolwiek zapisów ( wtedy nikt nie pytał o zgodę) . Działkę odziedziczyłem w 2007 r.
Do okresu zasiedzenia ( w dobrej ) czy złej wierze brakuje kilka miesięcy.
Rurociąg ten przebiega w odległości od drogi powiatowej ok. 4 m. W niedługim czasie (kilku lat) ma być poszerzona droga powiatowa i mają nam zabrać 7 m. Wtedy rurociąg znajdzie się w pasie drogowym.
Czy w tej sytuacji mogę wystąpić do gazowni o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z mojej nieruchomości za 7 lat (od czasu kiedy jestem właścicielem) oraz wystąpić z wnioskiem o ustanowienie
służebności przesyłu na przyszłość ? ( droga może być budowana dopiero za kilka lat, lub jeszcze dłużej).
Jaki jest pas ochronny dla gazociągu średniego napięcia?
Dziękuję za odpowiedz

Odpowiedz

Joanna Styczeń 26, 2015 o 22:37

Witam,
bloga odnalazłam dziś dopiero, jako że muszę zgłębić temat służebności przesyłu w kwestii kabli średniego i niskiego napięcia podziemnych oraz trafostacji. O ile o kablach można sobie poczytać, o tyle kwestia trafostacji jest rzadko poruszana. Otrzymaliśmy propozycję umowy i jednorazowego wynagrodzenia za służebność przesyłu jednak z budynkiem trafostacji wiążą się dodatkowe opłaty jak np podatek gruntowy, który musimy zapłacić my jako właściciele nieruchomości każdego roku. Na razie faza negocjacji nie została tak na prawdę nawet rozpoczęta, ale ciekawi mnie kwestia jaką wysokość roszczenia byliby oni w ogól e skłonni przełknąć?
Drugim aspektem, który wydaje mi się kwestią mocno sporną jest sprawa zakresu korzystania z urządzeń przesyłowych, warunków udostępniania nieruchomości w celu np. przeprowadzenia niezbędnych napraw , czy konserwacji. Czy rzeczywiście jest tak, że przedsiębiorca przesyłowy nie musi każdorazowo zwracać się do właściciela o prawo wejścia na teren jego nieruchomości gruntowej? Czy to oznacza, że ja jako właściciel nie mogę zamknąć bramy na własnej nieruchomości, bo w każdej chwili może przyjechać wóz z ZE?
Byłabym bardzo wdzięczna za odpowiedź

Odpowiedz

Piotr Zamroch Luty 6, 2015 o 22:39

Pani Joanno,
odnośnie do warunków służebności, które może być skłonny zaakceptować przedsiębiorca, trudno się wypowiadać bo to bardzo indywidualne sprawy silnie uzależnione od sytuacji na konkretnej nieruchomości. Jeżeli zaś chodzi o dostęp do nieruchomości – proponuję precyzyjnie uregulować w umowie tryb dostępu poprzez wskazanie, że wymagane jest powiadomienie właściciela nieruchomości z określonym wyprzedzeniem, za wyjątkiem sytuacji nagłych związanych z usunięciem awarii.

Odpowiedz

Dodaj komentarz

{ 2 trackbacki }

Poprzedni wpis:

Następny wpis: