Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości
Zasady określania wysokości wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości zajętej na potrzeby urządzeń przesyłowych doczekały się bogatego – i trzeba przyznać – jednolitego orzecznictwa Sądu Najwyższego.
W praktyce sporządzania operatów szacunkowych niestety brak takiej jednolitości, różnice zaś dotyczą nierzadko kwestii fundamentalnych, takich jak podstawa wyceny, którą raz bywa wartość nieruchomości, innym razem zaś stawki czynszów najmu gruntów.
Odmienne podejście metodologiczne skutkuje bardzo istotnymi różnicami w ostatecznych wynikach wycen, co oczywiście nie jest zjawiskiem pożądanym na rynku, ponadto utrudniającym skuteczne prowadzenie negocjacji i przenoszącym spory na sale sądowe.
Dziś w kilku słowach przedstawię podstawowe zasady określania wysokości wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, opierając się na orzecznictwie Sądu Najwyższego oraz zapisach standardu wyceny PFSRM, którego treść możecie pobrać ze strony bloga.
Szerzej będę omawiał ten problem, dodatkowo analizując zasady określania współczynnika korzystania z nieruchomości przez przedsiębiorców przesyłowych, podczas konferencji, która odbędzie się w Warszawie 10 i 11 czerwca 2019 r. To kolejna edycja wydarzenia, które moja kancelaria organizuje wspólnie z Pulsem Biznesu. Szczegóły znajdziecie pod tym adresem.
Wysokość wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości na potrzeby urządzeń przesyłowych określa się w specyficzny sposób, przyjmując za podstawę wartość nieruchomości.
Powyższe wynika z faktu, iż z rynku, co do zasady, nie można odczytać wysokości stawek wynagrodzeń za korzystanie z m2 nieruchomości zajętej przez takie urządzenia. Wynika to zarówno z indywidualnego charakteru obciążenia nieruchomości w poszczególnych przypadkach (zależnego m.in. od rodzaju urządzenia), jak i braku dostępu do danych o wysokości takich wynagrodzeń.
Warto też nadmienić, iż dostępne na rynku stawki czynszowe są nieadekwatne w takich przypadkach, albowiem treść umowy najmu albo dzierżawy i wzajemna pozycja negocjacyjna ich stron jest zgoła odmienna niż w przypadku korzystania na potrzeby urządzeń przesyłowych.
Osoba zainteresowana wynajęciem albo wydzierżawieniem nieruchomości nie może zmusić właściciela do zawarcia takiej umowy – inaczej jest w przypadku urządzeń przesyłowych, których właściciel może doprowadzić do przymusowego ustanowienia służebności przesyłu albo ograniczenia własności mocą decyzji administracyjnej. Najem albo dzierżawa zakładają ponadto korzystanie z nieruchomości na zasadzie wyłączności, co nie jest niezbędne w przypadku urządzeń przesyłowych.
Z uwagi na powyższe, wysokość wynagrodzenia za korzystanie z m2 nieruchomości określa się przy uwzględnieniu wartości tej jednostki i stopy kapitalizacji. Pozwala to ustalić wysokość wynagrodzenia za korzystanie z m2 nieruchomości w danym roku.
Wartość nieruchomości przyjmowana za podstawę powinna uwzględniać wcześniejsze jej obniżenie na skutek lokalizacji i budowy urządzenia przesyłowego, w przeciwnym razie może nastąpić zaspokojenie roszczeń odszkodowawczych w tym zakresie podwójnie – raz w ramach wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu, drugi raz w ramach wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości w okresie poprzedzającym ustanowienie tej służebności.
***
Urządzenia przesyłowe przebiegają na większości odcinków w sposób niewyłączający w całości możliwości korzystania z nieruchomości przez jej właściciela – zarówno nad podziemnymi rurociągami, jak i pod przewodami zwieszającymi się nad gruntem, możliwe jest wykonywanie prawa własności w ograniczonym zakresie.
Z uwagi na ten fakt, stawka wynagrodzenia rocznego ustalonego dla 1 m2 powinna zostać zmodyfikowana współczynnikiem korzystania z nieruchomości przez przedsiębiorcę przesyłowego, o wartości adekwatnej w danych okolicznościach.
Co powinno być uwzględnione w ramach badania owej adekwatnej wartości współczynnika?
Przede wszystkim rodzaj i parametry urządzenia przesyłowego wraz z zakresem uprawnień przedsiębiorcy przesyłowego oraz odpowiadającym im zakresem utrudnień w korzystaniu z nieruchomości (zgodnie z jej przeznaczeniem) przez jej właściciela.
Uwzględnieniu powinno podlegać również istnienie na nieruchomości innych urządzeń przesyłowych, o przynajmniej częściowo wspólnych przebiegach, jak również ewentualne korzyści, które odnosi właściciel nieruchomości z tytułu istnienia urządzeń przesyłowych, zaspokajających bezpośrednio (za pomocą przyłącza) jego potrzeby.
W mojej ocenie (jak również pozostałych członków komisji opracowującej standard przesyłowy), na wartość współczynnika korzystania z nieruchomości nie powinien mieć wpływu sposób przebiegu urządzenia przesyłowego przez nieruchomość. Przebieg ten powinien zostać uwzględniony jako kryterium decydujące o wartości odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości na skutek lokalizacji, ewentualnie budowy urządzenia.
***
Znając wysokość wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z m2 nieruchomości w danym roku, można przemnożyć tę wartość przez powierzchnię zajętej części gruntu. W tym zakresie warto poczynić uwagę, iż pas bezumownego korzystania z nieruchomości powinien odpowiadać pasowi służebności przesyłu rozumianemu jako obszar niezbędny dla wykonywania uprawnień z tej służebności. W istocie mamy tu bowiem do czynienia z bezumownym posiadaniem służebności (czyli zależnym posiadaniem nieruchomości).
Taki pas nie powinien obejmować stref ochronnych, jeżeli zostały przewidziane dla danego rodzaju urządzeń, albowiem w tych strefach przedsiębiorca nie korzysta z nieruchomości, a ograniczenia w nich występujące mogą być rekompensowane poprzez przyznanie składnika odszkodowawczego w ramach wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu. W przypadku określenia wysokości wynagrodzenia dla pasa obejmującego strefy ochronne nastąpiłoby przyznanie świadczenia z tego samego tytułu na dwóch odrębnych podstawach prawnych.
Tak przedstawiają się omówione pokrótce zasady określania wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Szerzej na ten temat, wraz z odwołaniem się do konkretnych orzeczeń Sądu Najwyższego oraz przypadków z praktyki, wypowiem się podczas prelekcji 11 czerwca, na którą Was serdecznie zapraszam.
Witam,
W jaki sposób podać w w pozwie o zapłatę za bezumowne korzystanie z nieruchomości od kiedy należą się ustawowe odsetki ?
– czy od dnia dostarczenia pozwanemu wniosku o zawezwanie do próby ugodowej ?
– czy od dnia dostarczenia pozwanemu pozwu o zapłatę ?
– czy od dnia wydania wyroku w sprawie do czasu zapłaty ?
Czy tylko ogólnie ująć , że …. wraz z ustawowymi odsetkami, a decyzję i tak podejmie sąd ?
Pozdrawiam
Dorota
Witam,
W jaki sposób ustalić w pozwie o zapłatę za bezumowne korzystanie z nieruchomości : od kiedy należą się ustawowe odsetki ?
– czy od dnia dostarczenia pozwanemu wniosku o zawezwanie do próby ugodowej (gdzie prócz ustanowienia służebności zawarto to żądanie) ?
– czy od dnia dostarczenia przez sąd pozwanemu pozwu o zapłatę ?
– czy od dnia wydania wyroku w sprawie do czasu zapłaty ?
Czy tylko ogólnie ująć , że …. wraz z ustawowymi odsetkami, a decyzję i tak podejmie sąd ?
Pozdrawiam
Dorota
Pani Doroto,
dłużnik powinien spełnić takie świadczenie niezwłocznie po wezwaniu go do zapłaty – zatem skutek w postaci opóźnienia skutkującego obowiązkiem zapłaty odsetek mógł powstać po doręczeniu zawezwania do próby ugodowej.
Witam,
W jaki sposób podać w w pozwie o zapłatę za bezumowne korzystanie z nieruchomości od kiedy należą się ustawowe odsetki ?
– czy od dnia dostarczenia pozwanemu wniosku o zawezwanie do próby ugodowej ?
– czy od dnia dostarczenia pozwanemu przez Sąd pozwu o zapłatę ?
– czy od dnia wydania wyroku w sprawie do czasu zapłaty ?
Czy tylko ogólnie ująć , że …. wraz z ustawowymi odsetkami, a decyzję i tak podejmie sąd ?
Panie Piotrze, dziękuję za tekst o zasadach ustalania wynagrodzenia za bezumowne korzystanie. Dobrze wiedzieć, że aktualnie w orzecznictwie te zasady uważa się już za utrwalone, to ważne choćby ze względu na opłatę sądową 5% wartości przedmiotu sporu. Trudno byłoby nie zauważyć, że te zasady które ostatecznie się utrwaliły są niekorzystne dla właścicieli gruntów – każda wątpliwość jaka istniała została rozstrzygnięta tak, by wynagrodzenia były jak najniższe. No cóż, trzeba się chyba z tym pogodzić. Dla mnie osobiście znacznie ważniejsze jest, by w uczciwy sposób była naliczana część odszkodowawcza wynagrodzenia za służebność – zwłaszcza jeśli tak wyraźnie się podkreśla, że to nie zapłata za bezumowne korzystanie ma realizować funkcje odszkodowawcze tylko ma to czynić wynagrodzenie za służebność. W praktyce niestety często jest tak, ze jeden sąd w postępowaniu procesowym z art. 224 i 225 odsyła z roszczeniami odszkodowawczymi do innego sądu i postępowania nieprocesowego o ustanowienie służebności, ten drugi sąd stwierdza, że odszkodowanie jeśli już to należy się od gminy i z art. 36 upzp a nie art. 305 kc, a na koniec gmina stwierdza, że żadne odszkodowanie się nie należy bo gmina nie wprowadziła żadnych ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości więc brak podstaw do roszczenia z art. 36 upzp.
Koło się zamyka, prawnicy są zadowoleni bo wszystko jest zgodnie z prawem i nikogo nie obchodzi to, że właściciel nieruchomości nie dostaje żadnego odszkodowania za faktyczne wywłaszczenie jakiego dokonano.
Panie Piotrze, mam sprawę też ze słupem ale z firmy ówczesnej Orange czyli niegdyś TP S.A. Niestety nie znalazłam odpowiedzi w necie na mój problem ale za to trafiłam na Pana stronę… Słup drewniany telekom.jest posadowiony w linii zabudowy mojej posesji tak, że budując fundament ogrodzenia i część nadziemną musiałam przerwać ciągłość budowy ogrodzenia z uwagi na ten słup. Napisałam do Orange z prośbą o przesunięcie poza moja posesję, nadmieniając że nie ma info o słupie w KW. Odpisali że ten słup zostanie przebudowany zgodnie z moimi oczekiwaniami czyli poza moją nieruchomość 🙂 ale pozostała sprawa wynagrodzenia za czas wsteczny do czasu przebudowy. Nie mam żadnej umowy (jestem właścicielem od 2016 r.) i nikt z właścicieli poprzednich też nie ma, nie ma go w KW. W jaki sposób można wyliczyć takie wynagrodzenie/odszkodowanie za czas wsteczny, czy są jakieś normy/wskaźniki i czy w ogóle się należy jakieś odszkodowanie. Jest to jeden słup drewniany w granicy i jego linie biegną też nad linią zabudowy. Dziękuję za odpowiedź
Pani Ewo,
niestety nie da się tego obliczyć abstrakcyjnie, nie znając konkretnej nieruchomości, jej przeznaczenia, wartości, danych o szerokości pasa korzystania itp. Przykro mi, ale w zakresie potencjalnej wysokości świadczeń nie jestem w stanie wypowiedzieć się w formie komentarza w blogu.
Swój wniosek o ustanowienie służebności i wypłatę odszkodowania za bezumowne korzystanie z mojej działki /rury wodociągowe z hydrantem.rury kanalizacyjne i posadowienie przepompowni/ złożyłam w styczniu 2015r. Jest mi już obojętne ile dostanę ,bo jestem już bardzo zmęczona tą sprawą. 12.08.2017r. Minister P.Ziobro publicznie ogłosił,że porządkuje patologię polskiego sądownictwa i wprowadza w życie nowe przepisy,które mają spowodować,że procesy nie będą ciągnąć się latami.Sądy miały działać szybciej i efektowniej .Na swoim przykładzie z tych obietnic P.Ziobro się nie wywiązał. 14.10 br. na mojej działce był biegły geodeta,który wymierzy pasy szerokości,potem ma być powołany biegły który to wyceni.Kiedy to wszystko się skończy trudno powiedzieć. Sądy są zawalone nawałem spraw a ja jestem już w starszym wieku i nawet powiedziałam na którejś rozprawie,że młodsze ode mnie umierają i ja chyba nie doczekam finału tej sprawy.
Pani Stanisławo,
niestety tak te sprawy wyglądają, znaczy są długotrwałe, co wcale nie jest efektem lenistwa sędziów, lecz uwarunkowań prawnych wynikających ze specyfiki tego rodzaju spraw. Co do zasady są powoływani trzej biegli, którzy sporządzają opinię po sobie – jest bardzo duży problem z dostępnością biegłych specjalistów w danej dziedzinie sieci. Do tego dochodzą zarzuty stron do opinii, długie terminy rozpraw i niestety lądujemy z rozpoznaniem sprawy w pierwszej instancji w okresie około 3 lat. Czasem jest to dłużej, co może być wynikiem działania stron, opieszałości sądu, opóźnień ze strony biegłych, różnie to wygląda w praktyce. Żaden polityk nie jest w stanie za dotknięciem magicznej różdżki nagle wszystkiego zmienić.
Wzruszyłam się do łez kiedy dziś zobaczyłam,że Pan odpowiadział na mój komentarz.Dziękuję serdecznie.Opiszę swój problem,może się Panu przydać w pracy zawodowej i zobaczy Pan z jakimi problemami muszą zmierzać się zwykli ludzie.Na mojej działce 0,16ha /znajduje się tylko dom mieszkalny/ w roku 2000 przez środek działki poprowadzono rurę wodociągową z rozgałęzieniem do sąsiada około 100m.oraz umieszczona hydrant.Nie podpisywałam żadnej umowy,nie pytano o zgodę,nie uzgadniano wcześniej jak to ma przebiegać.Weszli maszyny ,kopali kładli rury,zasypali i po sprawie.Nie protestowałam,nie porywałam się z motyką na maszyny,nie upominałam się wówczas o jakieś wynagrodzenie .Uznałam,że tak musi być. W póżniejszych latach gmina planowała przeprowadzenie sieci kanalizacyjnej.Projektanci robili plany i zaproponowano mi umieszczenie na końcu mojej działce przepompowni ścieków.Teren który mi wskazali był znacznie zaniżony od pozostałej działki,ale zapewniono mnie,że zostanie nawiezione dużo ziemi i cały ten teren zostanie wyrównany.Zgodziłam się ,w 2006r.podpisałam umowę,że wyrażam na to zgodę.Jak się okazało te plany zostały unieważnione i zniszczone /o tym dowiedziałam się na posiedzeniu sądu w dn 08.01.2020r.,ponieważ sędzia wystąpił do starostwa o przysłanie pierwotnych planów.W odpowiedzi starostwo poinformowało sąd o unieważnieniu projektów , zniszczeniu ich i zrobieniu nowych / Ja o niczym nie wiedziałam.W 2020r przeprowadzono kanalizację.Nie nadzorowałam prac prowadzonych w pobliżu mojego domu,dopiero jak maszyny zjechały z mego terenu zobaczyłam,że przepompownia jest usadowiona w innym miejscu /około 16m od domu / Zaczęłam protestować,że miało być inaczej,że mnie oszukano.Winę oczywiście zwalono na mnie bo w szkole były wyłożone plany i miałam możliwość zapoznania się z nimi.Ja nie jestem z wykształcenia geodetą ,planów czytać nie umiem,wierzyłam w pierwotne ustalenia.Przepompownia stała się dla mnie prawdziwą zmorą.Smród nawet w domu,częste wycieki z przepompowni nawet co 2 tygodnie.Szambo wylewało się nawet przez trzy ni a raz prawie tydzień wówczas zadzwoniłam do sanepidu.Po wielu skargach do starostwa, Wojewody lubelskiego.Rady Gminy itp, postanowiłam sprawę oddać do rozstrzygnięcia przez sąd.Od stycznia 2015r. trwa moja droga przez mękę. Toczą się dwie sprawy /ustanowienie odpłatnej służebności i wypłatę odszkodowania za bezumowne korzystanie z mojej nieruchomości za 10 lat wstecz/. Pierwsze przesłuchanie w sprawie służebności odbyło się 09.02.2016r.Sąd zobowiązał strony do negocjacji do ,której nie doszło bo Wójt Gminy nie chciał negocjować ,wobec powyższego 19.02.2016r.złożyłam pismo do sądu o powołanie biegłego.Do roku 2019 nic się nie dzieje W lutym otrzymuję powiadomienie o rozprawie ,która odbędzie się 13.03 2019r. na której wnioskuję o powołanie biegłych sądowych. Sędzia się zgadza informuje,że trzeba wpłacić opłatę na koszty biegłych ,składam wniosek o zwolnienie z tych opłat.24.05.2019r.na posiedzeniu sądu zostałam poinformowana o zwolnieniu z opłat,że zostaną niezwłocznie powołani biegli i wyznaczono termin rozprawy na 06.09.2019r.Posiedzenie to zostało odwołane bo okazało się,że sędzia zapomniał o powołaniu biegłych. 05.09.2019r.został powołany biegły sądowy z zakresu budownictwa.28.09.2019r. otrzymuję powiadomienie od biegłego,że dnia 14.10.2019r.dokona oględzin nieruchomości. 15.11.2019r. jest już sporządzona opinia biegłego.Muszę przyznać byłam pod wrażeniem szybkiej i perfekcyjnej pracy biegłego i chyba nie popełnię przestępstwa jeśli ujawnię jego nazwisko,a jest nim P. Krzysztof Firysiuk z Lublina. Wielki szacunek dla takich ludzi. W końcowej opinii stwierdza ,, Uwzględniając kształt działki,przebieg rur,położenie przepompowni wnioskodawczyni będzie ograniczona w prawie wznoszenia budynków,urządzeń stałych,składów i magazynów,sadzenia drzew i krzewów bo to może zagrozić trwałości urządzeń przesyłowych ,,. Z tego wniosek,że mnie już nic na tej działce robić nie można. Od listopada nic się nie dzieje,następnego biegłego ani widu ani słychu.Opieszałość sądu a ja mam już ponad 70 lat i nie wiem czy doczekam zakończenia. W drugiej sprawie o wypłatę odszkodowania jest wyznaczony termin na 10.04.2020r. z tego co zrozumiałam na posiedzeniu w dniu 08.01.2020r.sędzia chce już tą sprawę zakończyć ale czuję,że przegram bo powinnam nie wpuszczać maszyn na swoją posesję,że dopiero w 2015r, wdałam sprawę do sądu itp. Nie wiem czy Pan zechce czytać te moje żale ale chociaż trochę poczułam ulgę przelewając to na papier.Pozdrawiam i niech Pan dalej doradza ludziom.
Dzień dobry. Mam taką zagadkę.. a co jeżeli teoretycznie w pasie wytyczonym przez biegłego z zakresu energetyki, zajętym przez infrastrukturę przesyłową znajduje się budynek? (np. linie SN nad budynkiem) który jest ograniczony rozbudową oraz wg przepisów budowlanych nie można stawiać maszyn budowlanych oraz przeprowadzać prac nad budynkiem? Czy wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości liczymy od powierzchni dzierżawy gruntu pod budynkiem czy bierzemy powierzchnię budynku, która jest ograniczona i obliczamy dzierżawę za budynek tego typu oczywiście pomniejszona o wspólczynnik k? Zwłaszcza jeżeli weźnie się wyrok Sąd Najwyższego IV CNP 76/16 z 12 października 2017 r? Wszędzie jest napisane nieruchomość a wg KC nieruchomość to też budynki.