Dobra wiara, która budzi złe emocje
Kilka miesięcy temu informowałem Cię o pytaniu prawnym Sądu Okręgowego w Częstochowie, w odpowiedzi na które Sąd Najwyższy podjął uchwałę o następującej tezie:
„Wybudowanie na cudzej nieruchomości urządzeń przesyłowych przez korzystające z nich przedsiębiorstwo po uzyskaniu decyzji wydawanych w procesie budowlanym nie rozstrzyga o możliwości zakwalifikowania posiadania nieruchomości, na której te urządzenia zostały posadowione, jako wykonywanego w dobrej wierze.”
Odpowiedź zdawałoby się oczywista w kontekście zasad prawa rzeczowego, ale… wcale nie tak oczywista na tle wielu orzeczeń sądów powszechnych, szczególnie wydanych przed uchwałą siódemkową w sprawie III CZP 87/13.
Niedawno opublikowano uzasadnienie uchwały, omówię je w dzisiejszym wpisie.
Sąd Najwyższy podkreślił w pierwszej kolejności zasadę, iż nabyć służebność przez zasiedzenie może wyłącznie osoba, która korzystała z nieruchomości bezprawnie. Jeżeli uprzednio osoba taka legitymowała się tytułem w postaci użyczenia, najmu, dzierżawy albo prawa użytkowania, czy też decyzją wywłaszczeniową – nie może być mowy o posiadaniu służebności przesyłu albo gruntowej.
Warto zwrócić uwagę, iż stosunek prawny użyczenia mógł się nawiązać w sposób dorozumiany poprzez wyrażenie przez właściciela nieruchomości zgody na trwałe utrzymywanie linii i przystąpienie przez przedsiębiorcę do eksploatacji urządzenia.
Jeżeli chodzi o dobrą albo złą wiarę SN wskazał na dwa możliwe sposoby postrzegania jej istoty:
Według poglądu tradycyjnego, dobra wiara polega na błędnym, ale w danych okolicznościach usprawiedliwionym przekonaniu, że danej osobie przysługuje wykonywane przez nią prawo.
Według poglądu przeciwnego (liberalnego), dobra wiara posiadacza jest równoznaczna z jego przekonaniem, opartym na obiektywnych przesłankach, wywodzących się ze stosunku będącego podstawą i przyczyną konkretnego stanu faktycznego, iż wykonując w swoim imieniu prawo, niczyjego prawa nie narusza.
Sąd Najwyższy podkreślił, iż w prawie polskim od czasów zmiany ustrojowej bezwzględnie dominuje koncepcja tradycyjna, co ma swoje źródło m.in. w uchwale siódemkowej o mocy zasady prawnej wydanej w sprawie III CZP 108/91:
„Od początku lat dziewięćdziesiątych XX wieku, Sąd Najwyższy konsekwentnie i w zasadzie bez wyjątków, odwołuje się do tradycyjnej koncepcji dobrej wiary i według niej ocenia posiadanie wykonywane z zamiarem nabycia prawa przez zasiedzenie. (…) Zgodnie z tą koncepcją, nie jest w dobrej wierze ten, kto wykonuje prawo, o którym wie, że mu nie przysługuje, ale także ten, to wykonuje nieprzysługujące mu prawo bez tej świadomości, o ile przy dołożeniu należytej staranności mógłby się dowiedzieć o rzeczywistym stanie prawnym danej sytuacji.”
Warto podkreślić powołanie się przez Sąd Najwyższy na zasadę prawną III CZP 108/91, niektórzy prawnicy wskazywali bowiem, że wnioski z niej wynikające dotyczą zasiedzenia nieruchomości, a nie zasiedzenia służebności. Takie stanowisko jest błędne – nie można zasad dotyczących zasiedzenia interpretować rozbieżnie w zależności od tego, jakie prawo a być nabyte w ten sposób.
Dalszy cytat rozbiję na dwa fragmenty:
pierwszy będący odniesieniem koncepcji tradycyjnej do służebności przesyłu:
„Przyjęte rozumienie dobrej wiary w związku z wykonywaniem posiadania prowadzącego do zasiedzenia, w tym i służebności o treści służebności przesyłu, oznacza, że za osobę zasiadującą tę służebność w dobrej wierze można by uznać jedynie tego, kto z cudzej nieruchomości korzysta nie w zakresie treści dowolnego prawa, ale wyłącznie w zakresie treści służebności o treści służebności przesyłu, a w danych okolicznościach jego błędne przekonanie o przysługiwaniu mu uprawnień mieszczących się w zakresie tej służebności jest usprawiedliwione.”
i drugi, bardzo (a może bardzo, bardzo) istotny dla znaczenia całego orzeczenia:
„Wytworzenie się błędnego ale w danych okolicznościach usprawiedliwionego przekonania o powstaniu na rzecz przedsiębiorcy korzystającego z urządzeń przesyłowych posadowionych na cudzym gruncie służebności o treści służebności przesyłu musiałoby mieć oparcie w zdarzeniach, których zaistnienie mogło wywołać takie przekonanie.”
Mając na uwadze możliwe źródła powstania służebności tj. orzeczenie sądu, umowę i zasiedzenie – usprawiedliwione przekonanie decydujące o możliwości powołania się na dobrą wiarę może zasadniczo wynikać z oświadczenia woli złożonego w formie aktu notarialnego.
Odnośnie do znaczenia decyzji o pozwoleniu na budowę Sąd Najwyższy wypowiedział się dalej:
„Z wydania pozwolenia na budowę na podstawie prawa budowlanego z 1974 r. nie można jednak wyprowadzić pewnych wniosków co do tego, że inwestor w dacie wydania decyzji o pozwoleniu na budowę miał tytuł do dysponowania nieruchomością oraz o rodzaju tego tytułu. Na tej podstawie można co najwyżej wnioskować, że organ administracji publicznej prowadzący postępowanie o wydanie pozwolenia na budowę przypisał inwestorowi taki tytuł, gdyż była to dla niego jedna z przesłanek warunkujących uwzględnienie wniosku o wydanie żądanego pozwolenia.
Oznacza to, że o rodzaju tytułu prawnego inwestora do dysponowania nieruchomością organ administracji publicznej właściwy w sprawie o wydanie pozwolenia na budowę powinien wypowiedzieć się nie w rozstrzygnięciu, lecz co najwyżej w uzasadnieniu decyzji, w związku z objaśnieniem przesłanek jej wydania.
Trzeba podkreślić, że dla organu administracji publicznej tytułem inwestora do dysponowania nieruchomością w rozumieniu art. 29 ust. 5 prawa budowlanego z 1974 r. nie musiała być wcale służebność o treści służebności przesyłu, zwłaszcza, że taki tytuł inwestora musiałby powstać z zachowaniem warunków określonych w art. 245 k.c.”
Sąd Najwyższy podkreślił, iż prawo do dysponowania przez przedsiębiorcę nieruchomością mogło wynikać także ze stosunku obligacyjnego, którego powstanie można uzasadniać np. faktem akceptowania inwestycji przez właściciela nieruchomości.
Przedstawione stanowisko Sąd Najwyższy określił jako dominujące w jego orzecznictwie, na potwierdzenie czego powołał następujące judykaty:
- uchwałę z 17 czerwca 2005 r. w sprawie III CZP 29/05,
- wyroki z 9 sierpnia 2005 r. w sprawie IV CK 82/05,
- wyrok z 29 stycznia 2008 r. w sprawie IV CSK 410/07,
- wyrok z 6 maja 2009 r. w sprawie II CSK 594/08.
Ciekawa i ważna uchwała, jest jednym z orzeczeń, które dowodzi, że data 8 kwietnia 2014 r. była jednak przełomem.
Witam, przeczytałem uważnie artykuł lecz prawnikiem nie jestem 🙂 czy może Pan prostymi słowami wytłumaczyć to uzasadnienie? Ja rozumiem to tak,by była mowa o zasiedzeniu w dobrej wierze nie wystarczy przedsiębiorstwu pozwolenie na budowę czy zgoda właściciela co więcej powinien się postarać o akt notarialny lub orzeczenie sądu? Dziękuje.
Moim zdaniem jest właśnie tak jak napisał p. Augustyn (poza „orzeczeniem sądu” w ostatnim zdaniu).
Ciekawi mnie w takim razie, czy posiadanie służebności w dobrej wierze jest w ogóle możliwe? Przecież gdyby był ten akt notarialny zawierający zgodę właściciela to doszłoby do dorozumianej umowy użyczenia a tym samym posiadanie w ogóle nie mogłoby prowadzić do zasiedzenia…
Pani Katarzyno, dobra wiara przedsiębiorcy jest teoretycznie możliwa (acz w praktyce niespotykana) w sytuacji, gdy uzyska on oświadczenie w formie aktu notarialnego o ustanowieniu służebności, a akt ten okaże się następnie nieważny z przyczyn przedsiębiorcy nieznanych, np. notariusz utracił uprawnienia zawodowe przed sporządzeniem aktu, albo właściciel ustanawiający służebność nie miał zdolności do czynności prawnych.
Gdyby akt był ważny, doszłoby do ustanowienia służebności, co oczywiście wyklucza zasiedzenie. Akt nieważny natomiast nie wywoła żadnych skutków prawnych (w tym nawiązania stosunku użyczenia, gdyż byłoby to niezgodne z wolą stron), ale może być podstawą przyjęcia dobrej wiary. Nie mogąc bowiem ustalić, czy przedsiębiorca przed laty wiedział o okolicznościach skutkujących nieważnością aktu, musielibyśmy domniemywać, że o nich nie wiedział, tj. był w dobrej wierze (art. 7 K.c.).
Dziękuję za wyjaśnienia. Mam nadzieję, że sądy wezmą to sobie do serca i przestaną orzekać o zasiedzeniu w dobrej wierze. Do tej pory, sądząc z lektury orzeczeń na portalu gov.pl zdarzało się to często – wystarczyło pozwolenie na budowę albo zgoda właściciela w zwykłej formie pisemnej. To jedyna dobra dla właścicieli wiadomość od SN w ostatnich miesiącach…
Nie wiem czy to orzeczenie z 91 nie dotyczyło tzw. nieformalnego obrotu ziemią, konkluzja tego orzeczeni była taka jezeli w niewłasciwej formie przewidzianej dla czynności prawnej doszło do objęcia posiadania to zła wiara.
4 rok podpowiadam znajomym walczącym z wnioskiem o zasiedzenie – sprawa po apelacji (nierozpoznanie istoty sprawy), w SR od roku – biegły cos ustala – tu dotyczy wiary posiadacza na gruncie państwowym , a następnie na gruncie przedsiębiorstwa państwowego, jeżeli pojawiły się jakies orzeczenia o złej wierze na państwowym to z góry dziękuje.
Panie Piotrze , czy wykonanie linii np. odległość od granicy musi być tożsame z projektem , który stanowi integralną część decyzji adm. [wejście na teren z budową-1958r art35]. Rzeczywiste wykonanie linii jest przesunięte o 1m w kierunku środka nieruchomości.
Czy w taki stanie powinna być korekta decyzji administracyjnej sankcjonująca ten stan/przesuniecie w/w linii.Pozdrawiam Stanisław
O ile zgadzam się z twierdzeniem, że pozwolenie na budowę nie może przesądzać o dobrej wierze, o tyle nie mogę zaakceptować stanowiska, że o dobrej wierze decyduje wyłącznie udzielenie zgody przez właściciela nieruchomości na budowę urządzeń i ich nieodpłatną eksploatację w formie aktu notarialnego. W orzecznictwie wielokrotnie wyrażono stanowisko, że posiadanie służebności jest jedynie cieniem posiadania, co oznacza, że przepisy o posiadaniu rzeczy stosuje się w tym przypadku odpowiednio. Wskazany wyżej pogląd tymczasem sprowadza zupełnie bezpodstawnie posiadanie służebności do posiadania nieruchomości – prowadzących do zasiedzenia. W efekcie, biorąc pod uwagę specyfikę zaszłości historycznych z okresu PRL, dobra wiara przedsiębiorstwa energetycznego będzie wykluczona – w tamtym czasie nie sporządzano zwykłe tego typu oświadczeń w formie aktu notarialnego, tym bardziej kiedy właściciel nieruchomości miał zostać i tak odbiorą (z mocy właściwych zarządzeń Ministra Górnictwa i Energetyki był bowiem bezwzględnie zobowiązany do znoszenia istnienia na swojej nieruchomości urządzeń dostawcy, także tych niebędących przyłączem). Jest to zatem pogląd nieprawidłowy. Należy zdecydowanie odróżnić sytuację kiedy przedsiębiorstwo całkowicie bezprawnie wkraczało na nieruchomość (oczywista zła wiara), z sytuacją kiedy uzyskiwało zgodę właściciela nieruchomości na budowę i eksploatację urządzeń przesyłowych, np. w zamian za ponad planowe nieodpłatne przyłączanie i sfinansowanie budowy przyłącza (co w okresie PRL było czymś wyjątkowym dla zwykłego obywatela wymierną korzyścią, odmiennie niż w przypadku inwestycji na rzecz jednostek gospodarki uspołecznionej). Jak zwykle w tego typu sprawach brakuje wyważonego podejścia uwzględniającego słuszny interes strom.
Panie Bartoszu,
odniosłem się do Pana komentarza również pod drugim wpisem dotyczącym uchwały w sprawie III CZP 76/15, stąd tutaj nie będę wszystkiego powtarzał raz jeszcze. W mojej ocenie istnieją poważne argumenty prawne, żeby dobrą wiarę rozumieć w sprawach dotyczących urządzeń przesyłowych w sposób tradycyjny, który dominuje w polskim orzecznictwie od wielu lat – nie jest to kwestią tego, czy chcemy równoważyć interesy stron, lecz kwestią stosowania przepisów prawa i jednolitej wykładni pojęć, w tym dobrej wiary, bez różnicowania jej przesłanek w zależności od tego, czego dotyczy spór. Zgadzam się z Panem, że w sprawach dotyczących urządzeń przesyłowych brak jest wyważonego podejścia, jednak byłbym ostrożny w zajmowaniu stanowiska, iż ten brak równowagi przechyla się na korzyść właścicieli nieruchomości. Prowadząc te sprawy od paru ładnych lat muszę Panu powiedzieć, że znacznie łatwiej reprezentuje się interes przedsiębiorców przesyłowych niż właścicieli nieruchomości, albowiem system prawny jest nadal ukierunkowany na preferencję interesu państwa i spółek państwowych. Być może to normalny etap rozwoju naszej demokracji i skutek utrzymywania się postaw sprzed kilkudziesięciu lat, które nadal tkwią w naszej mentalności, że interes Państwa jest zawsze ważniejszy od interesu jednostki. Oczywiście praw własności musi być wykonywane w sposób uwzględniający interes innych osób, jednak nie powinno być ograniczane bez jakiegokolwiek odszkodowania, a tak się dzieje przy zasiedzeniu służebności.
Zasiedzenie służebności przesyłu jest wysoce kontrowersyjną konstrukcją, jeżeli weźmiemy pod uwagę, że właściciele nieruchomości nie byli świadomi powinności przerwania jej biegu przed 2003 r., a zasiedzenia stwierdzamy np. w 1985 r. To też nie jest wyważone podejście, lecz zdecydowana preferencja interesu jednej ze stron.
Osobiście jestem za tym, żeby nikogo nie preferować, bo prawo to nie polityka, tylko stosować przepisy prawa i interpretować je w tożsamy sposób niezależnie od tego, kto jest stroną sporu.
Panie Bartoszu,
Czy mógłby Pan konkretniej wskazać właściwe zarządzenia Ministra Górnictwa i Energetyki, o których Pan wspomniał?
Z góry dziękuję
Pani Agnieszko, te zarządzenia Ministra przemysłu to chyba były jednorazowe akty konkretnie odnoszące się do danego przedsiebiorstwa państwowego
Panie Mirku
Pan Bartosz napisał o właściwych zarządzeniach Ministra Górnictwa i Energetyki, na podstawie których właściciel był „bezwzględnie zobowiązany do znoszenia istnienia na swojej nieruchomości urządzeń dostawcy, także tych niebędących przyłączem”. Dużo już wiem o przepisach prawa PRL-owskiego, ale o zarządzeniach nakładających taki obowiązek jeszcze nie słyszałam. Dlatego bardzo chcę się dowiedzieć, jakie konkretnie akty prawne miał na myśli autor tego komentarza. 🙂
W przypadku urządzeń służących do przesyłu ciepła mogą to być przepisy § 13 pkt 6 lit. b i c zarządzenia Ministra Gospodarki Materiałowej w sprawie warunków dostarczania energii cieplnej (M.P. z dnia 27 lipca 1977 r. nr 18 poz. 104; http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet;jsessionid=FA16937EB4B64410028396C08881470E?id=WMP19770180104&min=1), zgodnie z którymi odbiorca zobowiązany był do zapewnienia upoważnionym przedstawicielom dostawcy możności przeprowadzenia kontroli stanu urządzeń odbiorczych oraz kontroli dotrzymywania przez odbiorcę warunków umowy oraz możności wykonywania prac związanych z eksploatacją urządzeń dostawcy zainstalowanych u odbiorcy. W przypadku urządzeń przesyłowych elektroenergetycznych będą to przepisy wymienione w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 17 grudnia 2008 r. sygn. akt I CSK 171/08 oraz postanowieniu z dnia 8 stycznia 2009 r. sygn. akt I CSK 265/08.
Panie Bartku,
jeżeli chodzi o wskazane przez Pana zarządzenie, ono dobrze koresponduje z moimi wcześniejszymi uwagami na temat możliwości posiadania służebności gruntowej na potrzeby urządzeń przesyłowych w latach 80 albo 90 XX w.
Proszę zwrócić uwagę, iż te przepisy stanowiły podstawę prawną dla korzystania w ograniczonym zakresie z cudzej nieruchomości, zatem dostęp do urządzeń wykonywany przez przedsiębiorcę nie był zdarzeniem bezprawnym, a to jest warunek podstawowy dla biegu terminu zasiedzenia służebności. To była jedna z moich głównych wątpliwości – jak napisałem nie twierdzę wcale, że w latach 80 i 90 masowo naruszano prawo własności, przeciwnie w wielu przypadkach dostęp do nieruchomości odbywał się za zgodą właściciela nieruchomości albo na podstawie przepisów szczególnych. To jednak w mojej ocenie nie może być utożsamiane z dobrą wiarą posiadacza służebności.
Kwestią pierwszą jest tytuł prawny i eliminacja wszystkich stanów posiadania, które miały podstawę prawną.
Druga kwestia, to świadomość przedsiębiorcy – nie mogę się przekonać do argumentu, że przedsiębiorcy przed stworzeniem przez SN konstrukcji służebności gruntowej na potrzeby urządzeń przesyłowych mogli posiadać w zamiarze zasiedzenia służebności. W mojej ocenie mogli pozostawać w przekonaniu, że właściciel nieruchomości użycza im ją w pewnym zakresie, nie mam co do tego wątpliwości, jednak służebność?
Proszę zwrócić uwagę, że jeszcze w pierwszej dekadzie obecnego wieku wielu przedsiębiorców będących właścicielami urządzeń podziemnych miało wątpliwość odnośnie do możliwości zasiedzenia służebności z uwagi na brak widoczności urządzeń. Jeszcze w latach 90 XX w. dominowała wykładnia utożsamiająca widoczność z możliwością obserwacji za pomocą wzroku. „Jawność” urządzeń i kluczowe znaczenie wiedzy właściciela to dorobek orzeczniczy ostatnich lat.
W mojej ocenie mówiąc o służebności, jej posiadaniu i dobrej albo złej wierze zbyt często patrzymy z perspektywy aktualnie ukształtowanego stanu prawnego, a dla oceny powinniśmy przyjąć realia prawne lat 80 czy 90.
Na koniec muszę powiedzieć, że bardzo się cieszę, że poświęca Pan swój czas i przedstawia obszernie swój punkt widzenia – w sprawach dotyczących zasiedzenia służebności bardzo wielu prawników bazuje na schematach i unika krytycznego myślenia. Tu nie chodzi o to kto ma rację, bo argumenty mają obie strony, ważne jest żeby je rzetelnie rozważyć dla danego przypadku, uwzględniając specyfikę urządzenia i nieruchomości.
Sąd Najwyższy podkreślił w pierwszej kolejności zasadę, iż nabyć służebność przez zasiedzenie może wyłącznie osoba, która korzystała z nieruchomości bezprawnie. Jeżeli uprzednio osoba taka legitymowała się tytułem w postaci użyczenia, najmu, dzierżawy albo prawa użytkowania, czy też decyzją wywłaszczeniową – nie może być mowy o posiadaniu służebności przesyłu albo gruntowej.
czy powyższe oznacza, że jak poprzednio miałam nieruchomość na niej były urządzenia, sprzedałam ją, i teraz obecny właściciel żąda ustanowienia służebności, czy mogę podnieść zarzut zasiedzenia
Pani Aneto,
nie do końca rozumiem Pani pytanie – jeżeli pyta Pani, czy może podnieść zarzut zasiedzenia służebności na nieruchomości, która była Pani własnością w stosunku do urządzeń, które nadal są Pani własnością – to nie. Nie można jednocześnie być właścicielem nieruchomości i posiadaczem służebności.