Kochaj biegłego swego…
Czym jest opinia biegłego rzeczoznawcy majątkowego – dowodem czy wyrokiem? Dziwne pytanie, sugerujące braki w mojej wiedzy prawniczej (które bezsprzeczne istnieją), jednak też pytanie, które nie powinno pojawiać się w praktyce prawidłowo funkcjonującego sądownictwa. A jednak…
O roli biegłych rzeczoznawców w postępowaniach sądowych dotyczących urządzeń przesyłowych powiedziano już bardzo wiele, przede wszystkim kwestionując możliwość wydawania przez nich opinii w kwestiach, w których nie posiadają wiadomości specjalnych. Sami biegli wielokrotnie podkreślali, iż chcieliby wydawać opinie na podstawie odpowiednio przygotowanego uprzednio materiału dowodowego i kierując się wskazówkami sądu. W tym duchu wypowiada się Sąd Najwyższy w wielu orzeczeniach, które omawiałem w blogu np. IV CSK 440/12, V CSK 491/12.
Niestety w praktyce tak różowo te sprawy nie wyglądają, co dobrze widać na przykładzie orzeczenia Sądu Apelacyjnego Białymstoku wydanego w sprawie I ACa 558/13, które dziś pokrótce omówię. Od razu zastrzegam, że nie jest to sprawa, którą prowadziłem, a znam ją dzięki doskonałej bazie orzeczeń Ministra Sprawiedliwości (baza wyszła mu znacznie lepiej niż reforma sądownictwa :)).
Spór dotyczył wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości zajętej przez wodociąg o długości 439 m i średnicy 300 mm. Nieruchomość miała charakter inwestycyjny, zaś łączna powierzchnia, na której własność doznała ograniczenia została określona na 2.766 m2, przy przyjęciu strefy całkowitej 6,3 m (wartości podaję celem porównania, bo wiem, że często szukacie punktów odniesienia dla swoich spraw).
Na tej części nieruchomości nie można posadowić budynku, ani też zasadzić drzew. Możliwa jest natomiast uprawa warzyw, stworzenie terenu zieleni, placu zabaw lub tymczasowego parkingu.
Sąd okręgowy zasądził na rzecz właścicieli nieruchomości 197 tys. zł, co jednak ważne, była to kwota niższa niż określił rzeczoznawca, sąd bowiem w miejsce ustalonego przez biegłego rzeczoznawcę współczynnika współkorzystania 0,5 przyjął wartość 0,3 i odpowiednio skorygował obliczenia.
Sąd apelacyjny zmienił wyrok i zasądził na rzecz właścicieli nieruchomości kwotę 329 tys. zł odpowiadającą wynagrodzeniu określonemu przez biegłego.
Sąd apelacyjny stwierdził, iż sąd okręgowy nie był uprawniony do samodzielnej zmiany współczynnika współkorzystania z nieruchomości, jest to bowiem kwestia wymagająca wiadomości specjalnych. Powołując się na orzecznictwo Sądu Najwyższego sąd drugiej instancji wskazał, iż:
„W efekcie specyfika oceny dowodu z opinii biegłego powinna wyrażać się tym, że sfera merytoryczna opinii kontrolowana jest przez sąd nie posiadający wiadomości specjalnych w istocie tylko w zakresie zgodności z zasadami logicznego myślenia, doświadczenia życiowego i wiedzy powszechnej.”
Jeżeli zatem opinia została oceniona jako rzetelna, nie wolno było zmieniać wartości cząstkowych w niej przyjętych.
Przekładając powyższe na grunt praktyki – jako biegły rzecze, tak ma być, chyba że pogubił się zupełnie i plecie w sposób nie dający się pogodzić z logicznym myśleniem.
Tak kategoryczne postrzeganie znaczenia opinii biegłego nie wydaje się być prawidłowe, a do tego jest sprzeczne z linią orzeczniczą Sądu Najwyższego odnośnie zasad określania wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości na potrzeby urządzeń przesyłowych. Od dłuższego czasu SN nakazuje sędziom brać czynny udział w procesie wyceny, określać rzeczoznawcom podstawy i czynniki, opierając się w miarę potrzeby na opiniach innych biegłych, w tym energetyków i geodetów.
Zarzuty sądu apelacyjnego można zrozumieć jeżeli chodzi o określenie wartości nieruchomości obciążonej, jednak w zakresie wartości współczynnika współkorzystania z nieruchomości biegły rzeczoznawca nie ma wiedzy specjalnej. Na tej zasadzie i sąd orzekając w tego typu sprawach ma wiedzę specjalną, bo obserwuje jakie współczynniki są przyjmowane w podobnych stanach faktycznych. Ta wartość ma charakter ocenny i jest silnie uzależniona od okoliczności konkretnego przypadku.
W mojej ocenie sąd okręgowy był jak najbardziej uprawniony do zmiany współczynnika, bo to on ostatecznie ustala kluczowe okoliczności faktyczne i dokonuje ich oceny w kontekście przepisów prawa. Podążając tokiem myślenia sądu apelacyjnego, biegły rzeczoznawca miałby pełną swobodę w zakresie kształtowania współczynników: S (obniżenia wartości nieruchomości) i k (współkorzystania), zatem wysokość wynagrodzenia pozostawałaby jego swobodną decyzją w zasadzie bez możliwości polemiki.
Biegli rzeczoznawcy są w stanie wyciągnąć z rynku nieruchomości dane dotyczące obniżenia wartości nieruchomości na skutek budowy urządzeń, jednak stopień współkorzystania to naprawdę nie jest dziedzina zastrzeżona wyłącznie dla nich.
Orzeczenie w tej sprawie jest trudne do zaakceptowania jeszcze z jednego powodu – przywołana opinia była bowiem nielogiczna, sprzeczna z doświadczeniem życiowym i wiedzą powszechną, co mogę powiedzieć bez jej lektury. Na tej nieruchomości wcześniej ustanowiono służebność przesyłu za jednorazowym wynagrodzeniem w kwocie 245 tys. zł, co podkreślił sam sąd apelacyjny, następnie zasądzając 329 tys. za 10-letni okres bezumownego korzystania.
Wynagrodzenie za służebność obejmuje czas nieokreślony (co najmniej kilkadziesiąt lat), zawiera ponadto składniki odszkodowawcze – a w tym przypadku jest niemal 90.000 zł niższa niż wynagrodzenie za cząstkowy okres korzystania z nieruchomości! Bez komentarza.
Niewiele osób wiedziało, że miałem pisać pracę doktorską ze służebności przesyłu (jako ograniczonego prawa rzeczowego). Jeszcze mniej osób wie, że zmieniłem temat pracy na odpowiedzialność cywilną biegłego sądowego. Problematyka służebności przesyłu jest dla mnie cennym doświadczeniem nad aktualnym tematem. Ciekawe orzeczenie. Michał Wdowiak
Kilka osób jednak wiedziało. Jednocześnie uważam, że temat odpowiedzialności cywilnej biegłego sądowego jest równie, a może nawet bardziej ciekawy zwłaszcza w kontekście zmian w zakresie obowiązkowego ubezpieczenia rzeczoznawców majątkowych.
Panie Zbyszku,
ciekawszy od służebności? Czy to możliwe 🙂
Wszystko jest możliwe. A kiedy Pan Michał pracę będzie miał na tyle zaawansowaną aby się częścią przynajmniej poglądów podzielić być może uświadomi sporządzającym opinie biegłym jaka ciąży na nich odpowiedzialność. Również cywilna. Również w toku sporządzania opinii na potrzeby ustalania wynagrodzeń z tytułu ustanowienia służebności.
Panie Michale,
zaryzykowałbym stwierdzenie, że to orzeczenie jest nieciekawe w sensie braku refleksji nad wartością świadczenia za posiadanie służebności w okresie 10 lat poprzedzających jej ustanowienie. To naprawdę nie jest nic innego jak współkorzystanie, które po ustanowieniu służebności obliczamy dla wartości nieruchomości obciążonej, a tu udajemy, że nieruchomość zabudowana urządzeniami traci na wartości w chwili ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego (w tym momencie jedynie powinna być wynagrodzony wcześniej powstały uszczerbek). Powodzenia w pisaniu pracy doktorskiej.
Być może należałoby podjąć refleksję na temat : czy wartość nieruchomości ulega zmianie (obniżeniu) w wyniku posadowienia urządzeń czy też w wyniku ustanowienia prawa.
W mojej ocenie to dwie różne rzeczy; słabo jak dotychczas rozróżniane.
Panie Zbyszku,
zgadzam się z Panem w tym zakresie w pełni, zresztą nie tylko ja – o potrzebie refleksji w tym zakresie rozmawiałem już z kilkoma osobami. Według mnie wartość nieruchomości ulega obniżeniu zarówno w dacie jej zabudowy urządzeniami, bo bezsprzecznie nieruchomość ze słupami czy rurami jest mniej warta, ale też ponownie (choć nie potrafię nawet oszacować w jakim stopniu) obniża się na skutek ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego – co wysnuwam z okoliczności, iż wielu ludzi nie chce obciążać księgi służebnością, nieruchomość z czystą księgą w przekonaniu powszechnym wydaje się być atrakcyjniejsza od obciążonej, choć urządzenia i tak już na niej są. Może powodem jest przekonanie, że brak wpisu w dziale III oznacza pewność, że będzie można służebność ustanowić, na czym sparzyło się wielu właścicieli, którzy dostali potem „w twarz” zarzutem zasiedzenia.
Cytując treść fragment ww. wyroku zwracam się z pytaniem czy w tej sprawi powód mógł wnosić o waloryzację np. stawki za rok 10 o 9 okresów, za rok 9 o 8 okresów i tak dalej ? „W świetle powyższego Sąd Apelacyjny działając w ramach ustawowego upoważnienia dokonał własnej oceny dowodu z opinii biegłego sądowego W. K. (1) i stwierdził, iż w całości jest to opinia rzeczowa, przekonywująca, przejrzyście i logicznie uzasadniająca metodologię obliczeń, oparta na wiedzy i doświadczeniu biegłego. Opinie tę zatem jako kompletną, wyczerpującą i opartą o prawidłowe założenia należało podzielić w zakresie rozszerzonego w toku procesu żądania za bezumowne korzystnie bez wyraźnego żądania jej zwaloryzowania tj. bez wersji ewentualnej opartej o jedną zwaloryzowaną stawkę na dzień jej sporządzenia, przyjętą w oparciu o wskaźniki waloryzacji określone na podstawie wskaźników cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszanych przez prezesa GUS”.
Panie Piotrze, ja tez sie dziwie, ze ludzie wola ustanowic sluzebnosc przesylu, zamiast zakladac sprawy co 10 lat. Za bezumowne korzystanie z nieruchomosci mozna dostac kwote X i za permanentne ustanowienie sluzebnosci przesylu tez kwote X. Osobiscie wolalbym dostawac kwote X co 10 lat niz raz. Pozdrawiam 🙂
Pewnym problemem jest jednak to, ze zdaniem SN pozew o zapłatę za bk nie przerywa biegu zasiedzenia a po zasiedzeniu żadna zapłata już nie przysługuje…
Czytając komentarze pod wpisem i na FB postanowiłem usunąć końcówkę wpisu, bo chyba źle oddawała moja intencje: „Dziwię się właścicielowi, że chciał ustanawiać służebność, przecież bardziej opłaca się odwiedzać sąd co 10 lat z powództwem o bezumowne korzystanie. Logiczne, nie?”
Taka praktyka, jeżeli chodzi o wyceny jest trudna do pogodzenia ze zdrowym rozsądkiem. Wynagrodzenie za BK nie może być wyższe niż wynagrodzenie za służebność – brak jakiejkolwiek refleksji w tym zakresie ze strony biegłego i Sądu Apelacyjnego po prostu mnie zadziwia.
Panie Piotrze refleksja jak najbardziej w tym przypaku jest uzasadniona. Tylko dlaczego Sądu Apelacyjnego, a nie Sądu Okregowego. W moim przypadku sporządzono cztery opinie rożnica między ceną min. a max to 400%. za metr kw. Sprawa dotyczy służebności przesyłu. Wspolczynnik zajętości wacha się od 0.4- 1. Margines błędu zdumiewający.
Ponadto w mojej ocenie Sąd Okręgowy sądził owołanie o wynagrodzenie z tytułu służebności przesyłu.
Z pewnością je zaniżył, następnie do tego samego sędziego trafila sprawa o zapłatę za bezumowne korzystanie z gruntu. Dlatego obniżył wynagrodzenie za bezumowne korzystanie żeby dopasować wynagrodzenie do wczśniej wydanego wyroku. Sąd Apelacyjny natomiast ustalił wynagrodzenie zgodnie z obowiązującymi przepisami.
Sposób szacowania wartości prawa służebności przesyłu oparty o wartość fragmentu nieruchomości (tak zwanego pasa technologicznego albo obszaru ograniczonego użytkowania lub dowolnie inaczej zwanego), współczynnika zmniejszenia tej wartości oraz tak zwanego współczynnika współkorzystania jest wyłącznym pomysłem kilku rzeczoznawców majątkowych. W rezultacie odzwierciedla on ( a i to w sposób ułomny, ograniczony do części nieruchomości) wyłącznie szkodę, jaką poniósł właściciel nieruchomości w wyniku posadowienia urządzeń.
Sposób ten z powodów praktycznych i metodycznych (brak lepszego pomysłu, brak danych) został przyjęty przez znaczną część środowiska i przeniósł się poprzez opinie biegłych sądowych na sale rozpraw. Skutek? Sądy w oparciu o opinie biegłych orzekają o wartości wynagrodzeń i odszkodowań, biegli wspierają się orzecznictwem, które poniekąd sami kreują a wsparci autorytetem wymiaru sprawiedliwości utwierdzają się w przekonaniu, że metoda szacowania jest właściwa.
Niestety uważam, że metoda ta nie jest właściwa z przynajmniej jednej, za to dość podstawowej przyczyny. Nie równoważy i nie bierze pod uwagę tego, że w transakcji biorą udział (i negocjują jej warunki) co najmniej dwie strony: udzielający prawa oraz jego nabywca a cena za udzielenie prawa powstaje (albo przynajmniej powstawać powinna) w toku rokowań równoważących interesy stron.
Panie Zbyszku,
w pełni zgadzam się z Panem, jak też chyba każdy, kto do tego problemu podchodzi racjonalnie, że przyjęty model wyceny jest oparty na pewnych założeniach, które nie zawsze dadzą właściwy wynik. Szczególnym problemem jest obniżenie wartości nieruchomości, co należy odnosić do całości, a nie tylko pasa oddziaływania urządzeń, czy jakkolwiek go nazwać. Niestety stosowania współczynników i powierzchni pasów jest czasem nieco sztuczne, ale jak Pan napisał (brak lepszego pomysłu, brak danych), obecnie musimy chyba udoskonalać tę metodę, bo nie bardzo widzę szanse na odstąpienie od jej stosowania (w kontekście doświadczeń rzeczoznawców i korespondującego z nimi orzecznictwa).
Najważniejsze jest to co Pan napisał – właściciel nieruchomości nie powinien być stratny z tego względu, że wyraził zgodę na obciążenie jego nieruchomości na cele publiczne.
Na temat służebności przesyłu powstały opracowania: G. Matusik, B. Rakoczy. Pan Panie Piotrze przygotował opracowanie. Na razie niedostępne w bilbiotekach. Do habilitacji przygotowują się P. Lewandowski i M. Balwicka-Szczyrba. Tyle co wiem.
Do służebności przesyłu trzeba podchodzić z wnikliwością. Samo prawo cywilne nie wystarczy. Potrzebne jest prawo administracyjne, w tym energetyczne, znajomość funkcjonowania urządzeń energetycznych, zagadnień geodezji oraz metodologii szacowania nieruchomości.
Trzeba się zgodzić, cytując Pana Zbigniewa: „Sądy w oparciu o opinie biegłych orzekają o wartości wynagrodzeń i odszkodowań, biegli wspierają się orzecznictwem, które poniekąd sami kreują a wsparci autorytetem wymiaru sprawiedliwości utwierdzają się w przekonaniu, że metoda szacowania jest właściwa”. To nie jest sytuacja oczekiwana.
Nie do końca znam orzecznictwo (powracam do tematyki po dziesięciu miesiącach), nie będę zajmował stanowiska ex cathedra, ale zadanie „prawotwórstwa” przejmuje judykatura od ustawodawcy. Z jednej strony prawnicy mogą poznawać poglądy sądów, sądy mogą wyrażać swoje poglądy. W efekcie w procedurze legislacyjnej stanowisko doktryny i judykatury powinno być uwzględniane przy nowelizacji prawa. Ale sąd nie zajmuje się prawotwórstwem, nie może „wyręczać” ustawodawcy.
Dlaczego orzeczenie jest ciekawe? Otóż biegły obiektywnie nie wie do końca (przy służebności przesyłu) jaki jest zakres wiadomości specjalnych. Wie tyle, ile do tej pory wypracowano. Jeśli chce to poznać. To jest cały czas badana materia. Sąd oceni dowód z opinii biegłego według posiadanych kompetencji (art. 231 kpc). W sytuacji, kiedy sąd „koryguje” posiadane wiadomości specjalne przez biegłego… Jest takie powiedzenie: „Złego kruka, złe jajo”. Refleksja nad zagadnieniem służebności przesyłu jest potrzebna.
Jakiś czas temu napisałem tekst: „Współpraca pomiędzy „sądem” a „biegłym” – uwagi na tle standardów społeczeństwa obywatelskiego”. Dość krytyczny. Nie prowadzę „tam” rozważań w odniesieniu do służebności przesyłu. Pojawiają się tam nawet „wątki prawnokarne”. Tekst będzie dostępny w wersji elektronicznej, więc będę mógł pozostawić link.
Żeby pozostawić „złe jajo złego kruka” to trzeba się zastanowić nad społeczno-gospodarczym przeznaczeniem służebności przesyłu: co do energii, co do paliw. Pytanie: czy do wody też? Na razie nie znam odpowiedzi na to.
Teksty doktryny nie mogą pozostawać na krajowym podwórku. Potrzebne są badania prawnoporównawcze. Najprędzej można „zajrzeć” na „podwórko niemieckie”. Tam są przepisy o służebności przesyłu. Niestety nic tu nie poradzę. Nie znam języka niemieckiego. Dobre są teksty A. Bieranowskiego (który zna język niemiecki). Wiem również, że badania prawnoporównawcze miała jeszcze przeprowadzać Dagmara Barańska z UWM w Olsztynie (porównanie prawa polskiego i hiszpańskiego). Natomiast służebność przesyłu w USA… (to trochę inna para kaloszy).
Panie Zbyszku,
czemu zachowuje się Pan jak ktoś,
kto na wiadomość o dostarczeniu pompy głębinowej do nękanej suszą wioski w Sudanie narzeka, że ma wydajność tylko 50 m3, a przecież wiadomo, że wioska potrzebuje 100 m3, czyli ta pompa jest do kitu.
Może zamiast narzekać, trzeba popracować nad dostarczeniem drugiej pompy na te brakujące 50 m2 ?
😉
I właśnie nad takimi rozwiązaniami co poniektórzy pracują. Praca to jednak żmudna, a wyniki przyjadą (być może, o ile nie powstaną kolejne protezy – np. ustawa „korytarzowa”) z czasem.
Tylko co mają w tak zwanym międzyczasie robić właściciele nieruchomości którym biegli sadowi zaniżają wysokości „odpowiednich wynagrodzeń” bo dopiero pracują nad metodą która uwzględni wpływ instalacji na całość nieruchomości a nie tylko pas służebności…?
Dla nas jedyne światełko w tunelu to ostatni projekt ksws4 z grudnia 2013 który przynajmniej próbuje jakoś się zmierzyć z tematem fragmentów „odciętych”, wyłączonych z możliwości właściwego wykorzystania a znajdujących się poza pasem służebności. Tam też po raz pierwszy ktoś jasno napisał, ze pas służebności obejmuje cały obszar oddziaływania czyli ograniczenia po stronie właściciela a nie tylko obszar służebności czynnej czyli pas eksploatacyjny. Tylko że to ciągle nadal tylko projekt, podobno miał być zatwierdzony już w lutym – a tu nic, głucha cisza.
Co mają robić właściciele gdy biegli sądowi utożsamiają pas służebności z pasem eksploatacyjnym a sąd skwapliwie na to przystaje…?
My czekamy aż rzeczoznawcy dogadają się między sobą a tymczasem sądy przyznają nam zaniżone kwoty wynagrodzeń, nijak się mające do rzeczywistych strat wynikających z wyłączenia nieruchomości z możliwości zabudowy. Jak długo jeszcze…? Ja jedną sprawę już przegrałam – tzn niby wygrałam ale wynagrodzenie jest bardzo okrojone. Druga jest w trakcie, jeszcze nie ma wyceny ale wiem co robią biegli w moim okręgu więc nie mam większych nadziei.
Byłoby miło gdyby ktoś czasami pomyślał także i o właścicielach obciążonych nieruchomości.
Nie dalej jak wczoraj musiałem tłumaczyć Klientowi, że jednym z najważniejszych elementów postępowania jest właściwe sformułowanie wniosku o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego wraz z bardzo starannie przemyślaną tezą dla biegłego. Wszak biegły to tylko „pomocnik” sądu, jego zadaniem jest odpowiedzieć na pytanie, które sąd (z niewątpliwym udziałem stron) formułuje. Zatem zanim uda się – o ile w ogóle kiedykolwiek się uda – rzeczoznawcom majątkowym wypracować metody określania wartości służebności przesyłu trzeba dbać o to, co już można zrobić.
Poza tym nie przywiązywałbym się zanadto do projektu „standardu przesyłowego”. W ostatnim czasie PFSRM (Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców) zdaje się odchodzić od tworzenia i uzgadniania kolejnych standardów. Jednocześnie treść projektu KSWS4 wcale taką miłą dla właścicieli nie jest.
Nie twierdzę, ze ksws4 jest idealny. Jednak tylko on daje mi jako właścicielowi argument w postaci zdefiniowania pasa służebności jako pasa oddziaływania a nie pasa eksploatacyjnego. Sąd Najwyższy jak wiadomo takimi „drobiazgami” się nie zajmuje, więc argumentów prawnych (takich które mogłyby przekonać sąd) nie mam, sądy zaś bardzo chętnie zasłaniają się tym, ze to biegły posiada wiadomości specjalne więc przyjmują to co ustala biegły bez większej refleksji.
Zapewne w ksws4 sporo można by jeszcze poprawić. Jednak są to głównie detale niewiele w sytuacji właścicieli mogące zmienić. Naprawdę ważna jest definicja pasa służebności i dołączanie odciętych fragmentów nieruchomości do pasa służebności. W przypadku wartościowych gruntów budowlanych i linii przesyłowych biegnących ukosem te dwa punkty przesądzają o tym czy wynagrodzenie jest właściwe czy tez wielokrotnie zaniżone.
Mam wrażenie, ze rzeczoznawcy nie doceniają praktycznej strony zagadnienia, tego jak ważne jest to dla właścicieli którym chodzi głównie, nie bójmy się tego powiedzieć, o wysokość wynagrodzenia. Właścicieli nie interesują spory nad teoriami…
Kilka jasnych, konkretnych, praktycznych wskazówek dla biegłych – czy to naprawdę tak dużo? To naprawdę coś złego by napisać (i zobligować do przestrzegania!), ze pas służebności MUSI obejmować nie tylko potrzeby przedsiębiorcy ale także i ograniczenia jakich doznaje właściciel?? Albo że wycena MUSI uwzględniać części nieruchomości odcięte od możliwości właściwego zagospodarowania (zazwyczaj zabudowy)? To są niby oczywiste sprawy, jednak biegli (i to niezależnie od tego jak precyzyjnie sformułowana jest teza dowodowa!) jakoś dziwnie „lubią” o tym zapominać.
Panie Piotrze powyższym wpisem wstrzelił się Pan prawie idealnie w pytanie jakie chciałam zadać (:
Otóż w mojej sprawie za bezumowne korzystnie biegły nie był tak miły jak wyżej…..
Biegły dokonując wyceny za bezumowne korzystanie całkowicie pominął współczynnik „S” określający stopień zmniejszenia wartości nieruchomości powstały w skutek posadowienia gazociągu.
Biegły argumentował to tym, iż nieruchomość została już zakupiona z urządzeniem przesyłowym więc musiało to znaleźć odbicie w cenie działki.
Twierdzenia biegłego są błędne, nieruchomość została kupiona w latach 90-tych pod działalność rolniczą (takie przeznaczenie określał ówcześnie istniejący MPZP) i tak też była wykorzystywana. To że głęboko pod ziemią biegł jakiś gazociąg nie miało w ogóle wpływu na cenę tej nieruchomości ponieważ w owym czasie nie mogła tam powstawać zabudowa mieszkaniowa (jedynie mogły istnieć siedliska rolnicze ). Plan stracił dopiero ważność z dniem 01 stycznia 2004. Krótko mówiąc istniejący gazociągu nie miał żadnego wpływu na cenę działek, ponieważ mogliśmy wykorzystywać działki zgodnie z ich przeznaczeniem, więc nie było potrzeby zmniejszania ceny.
Panie Piotrze czy w takiej sytuacji biegły był uprawniony do nie uwzględnienia współczynnika 'S” ?
Pani Grażyno,
to rzeczywiście Pani trafiła na biegłego, który się wyłamał – co do zasady zarówno biegli, jak i sądy nakazują przy obliczaniu wynagrodzenia za BK (podkreślam, że przy BK, a nie przy służebności) zawsze wychodzić od wartości nieruchomości czystej. Czynnika odszkodowawczego dla nieruchomości kupionych z urządzeniami nie uwzględnia się przy określaniu wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu. Dla wynagrodzenia za służebność taki przypadek jak Pani ładnie rozpracował SO w Legnicy w sprawie II Ca 629/12, może Pani to orzeczenie z znaleźć w bazie Ministra Sprawiedliwości.
Zarówno aktualny projekt standardu, jak i wcześniejszy (chyba z czerwca 2012 r.) przewidują punkt wyjścia dla obliczeń jako wartość nieruchomości nieobciążonej urządzeniami.
Dziękuję bardzo Panie Piotrze
Zgodnie z pkt 7.2.1. Standardu: W przypadku określania kwoty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z
nieruchomości sposobem pośrednim (parametrycznym) należy uwzględnić:
− wartość rynkową jednostki porównawczej nieruchomości nieobciążonej
urządzeniem przesyłowym w kolejnych latach (okresach) bezumownego
korzystania,
czy to właśnie oznacza, że biegły powinien uwzględnić współczynnik 'S” ?
Pani Grażyno,
jest napisane „nieruchomości nieobciążonej”, zatem bez uwzględnienia współczynnika obniżenia wartości (S).
W mojej ocenie w przypadku opisanym przez Panią Grażynę biegły wyszedł poza swoją rolę procesową, ponieważ sam wziął się za ustalanie stanu faktycznego sprawy. Skoro biegły nie mógł z akt sprawy wywnioskować faktu zakupu działki po obniżonej cenie to moim zdaniem niedopuszczalnym było aby sam przyjął założenie o obniżeniu ceny zakupu w momencie kupna nieruchomości.
Z mojego doświadczenia w zmaganiach… wynika, że podstawą zarzutów do opinii biegłych jest treść postanowienia dowodowego sądu,
Bo jeżeli biegły wykonał ściśle to co sąd potrzebował, to nawet gdy opinia nie spełnia i to bardzo naszych oczekiwań to i tak zarzuty będą bezpodstawne. Tak jest w jednej mojej sprawie, do czego drogą dedukcji doszłam – sąd postanowił aby biegły ustalił pas służebności w oparciu o tzw. pas technologiczny i biegły ustalił ten pas rzutem poziomym urządzeń
/ łącznie 8,5 m. / pomimo, że teren budowlany jest.
Biegły nie ustalił strefy ochronnej bo sąd tego nie chciał.
Moje liczne zarzuty – w oparciu o blog i przepisy bhp – okażą się zapewne bezpodstawne, bo przecież biegły wykonał rzetelnie postanowienie sądu. Pomyślałam, że zamiast kolejnych zarzutów do opinii zawnioskuję o zmianę postanowienia dowodowego sądu i polecenie przez sąd biegłemu ustalenia koniecznej strefy ochronnej przy uwzględnieniu przepisów bhp, które wskażę.
Czy to jest dobra droga Panie Piotrze.?
A już myślałem, że tylko ja widzę wady ostatniej wersji KSWS4,. które opisałem w wpisie z 22 i 23/1/br ,, standard wyceny w nowej odsłonie”. W mojej ocenie jest to bubel, który jednak zawiera w sobie jedną pozytywną i zgodna z logiką treść dotyczącą utożsamienia pasa szerokości strefy służebności z szerokością pasa oddziaływania linii elektroenergetycznej.
Panie Józefie,
myślę, że nie tylko Pan dostrzega wady projektu standardu KSWS-4, podobnie jak wiele osób dostrzega jego zalety i rzetelność. To taki problem, na który nadal wiele osób patrzy w różny sposób. Określanie efektu czyjejś pracy bublem wymaga stwierdzenia, iż materiał został przygotowany niestarannie i jest pozbawiony podstaw merytorycznych. Zapewniam Pana, iż tak nie jest, jakkolwiek są prezentowane odmienne zapatrywania na problem wyceny.
Dzień dobry Panie Piotrze,
mam takie pytanie czy w swojej praktyce spotkał się Pan z tym aby jako świadkowie byli powoływani rzeczoznawcy majątkowi, którzy sporządzili dla strony prywatną wycenę?
czy sąd może odmówić powołania takiej osoby na świadka?
Witam ponownie, wpisem z 31 stycznia informowalam, iz biegly przy wycenie BK nie uwzgledoil składnika S. Na dzisiejszej rozprawie biegly podtrzymał swoje stanowisko a sad oddalił wnioski o opinie uzupełniajaca.. W mojej ocenie dokonana przez bieglego wycena jest rażaco niska. Czy w takiej sytuacji mozna wnosic o opinie nowego biegłego?
Panie Bogusławie!
Akurat przymierzam sie do napisania do prokuratury doniesienia o popełnieniu przestepstwa przez biegłą i być może że Pańskie dotychczasowe doświadczenia w walce o sprawiedliwość będą mi przydatne. Podzielam Pańskie poglądy nt biegłych, prokuratury i sądów chociaż nie można na podstawie jednostkowych przypadków rozciągać opinii na wszystkich.Proszę o kontakt na maila
jk56@interia.eu lub tel.kom 607-13-22-33
W świetle inf. pana Bogusława widzę konieczność szybkiego powołania stowarzyszenia obrony interesów właścicieli nieruchomości, które mogłoby bronić ich interesów przed różnymi patologiami o których wiele pisze się na tym blogu. Około 10 dni temu ten temat poruszała m.in. pani, chyba ze Śląska ( Żory) .
Zgłaszam akces do tej inicjatywy i liczę że znajdzie się więcej chętnych do wspólnej obrony interesów właścicieli nieruchomości, którzy są wykorzystywani w interesie pp. Jeżeli będziemy siedzieć cicho, jak do tej pory, to w niedługim czasie zostaniemy z ręką w nocniku, bo państwo niby prawa odbierze nam kawał naszej własności na b. długi czas. Nie zasłużymy się też takim zaniechaniem, dla naszych potomnych, którzy podobnie jak my, będą ponosić skutki obciążeń nieruchomości oddanej za mizerne pieniądze pp.
Jestem z woj. opolskiego i znam stosunkowo dobrze sprawy związane z wycenami nieruchomości i wartości słuzebnosci, co może sie przydać w naszych sprawach.
Art. 233 § 4 kodeksu karnego: Kto, jako biegły, rzeczoznawca lub tłumacz, przedstawia fałszywą opinię lub tłumaczenie mające służyć za dowód w postępowaniu określonym w § 1, podlega karze pozbawienia wolności do lat 3.
Szkoda że zostały usunięte z bloga b. ciekawe wpisy sprzed dwu dni pana Bogusława, które pokazują, że nie jest łatwo udowodnić właścicielowi przed sądem swoje obiektywne racje. Ten kto zdążył przeczytać te materiały, mógł wyrobić sobie pogląd , lub potwierdzić swoje przypuszczenia, że są przypadki, gdzie wyraźnie widać nieobiektywne postepowanie biegłego, który zafałszował operat szacunkowy a pomimo to prokuratura i sąd przyjęły taki operat jako prawidłowy.
Jak wcześniej napisałem przymierzam się do napisania do prokuratury doniesienia o podejrzeniu popełnienia przestepstwa przez ,,mojego” bieglego.
Podobnie jak w sprawie p. Boguslawa u mnie też źle została przeprowadzona analiza rynku transakcji nieruchomości. To początkowy ale chyba najważniejszy etap operatu, gdzie dochodzi często do manipulacji rzeczoznawców.
W skrócie: analiza rynku winna być przeprowadzona na podstawie wydruków z rejestru cen i wartości nieruchomości (RCWIN) prowadzonym przez wydz. geodezji i kartografii starostwa powiatowego. Rejestr ten powstaje na podstawie aktów notarialnych, które muszą być przekazywane obowiązkowo przez biura notarialne do starostwa powiatowego.Rzeczoznawcy mają darmowy dostęp do tych materiałów a inni w tym własciciele nieruchomosci muszą za te wydruki zapłacić ( kilkadziesiąt zł).
Każdy właściciel, który chce podważać operat bez uzyskania RCWIN jest bezbronny w starciu z bieglym i w sądzie w trakcie rozprawy.
Jakie najbardziej istotne inf. zawiera RCWIN dotyczące każdej transakcji
1/ rodzaj rynku: wolny rynek , sprzedaż bezprzetargowa, przetarg, podział nier. w wyniku spadku, oddanie nieruch. za rentę itp.
2/ oznaczenie nieruchomości: identyfikacja konkretnej działki, miejscowości,
3/ oznaczenie stron transakcji: osoba fizyczna, prawna lub skarb państwa
4/ przeznaczenie nieruch: np. pod zabudowę mieszkaniową, zagrodową, rola, pastwiska,rekreacja itp.
5/wartość transakcji i cena za 1 m kw.
6/ powierzchnia nieruchomosci
7/ opis nieruch. – zabudowana czy nie, ewentualnie opis uzbrojenia nieruch. ewentualnie wydane warunki zabudowy, ochrona konserwatora zabytków itp.
Mając takie dane jak wyżej można potwierdzić prawidłowość lub łatwiej udowodnić takie manipulacje jak:
– określenie wielkości i zasięgu rynku przyjętego do analizy, jako podstawa ustalenia cen i wartości dla naszej nieruch.
– prawidłowość przydziału poszczególnych transakcji do utworzonych przez biegłego kategorii cenowych nieruchomości np. rolne, pod zabudowę, na polepszenie warunków zagospodarowania nieruchomosci przyległej itp.
– określenie prawidłowości ustalenia ceny 1 m kw nieruchomości przyjetego do dalszych obliczeń wartości naszej nieruchomości i wynagrodzenia za słuzebność i bk
Należy zauważyć, że te dane są niezbedne do wycen w przypadku przyjęcia przez biegłego do obliczeń w operacie szacunkowym podejścia porównawczego i metody porównania parami , korygowania ceny średniej czy analizy statystycznej rynku.
Teraz krótko o możliwych, stwierdzanych w operatach, sposobach manipulacji:
W zależności czy chce się zawyżyć czy zaniżyć wartość nieruchomości to:
1/ bez uzasadnienia zwiększa się lub zmniejsza zasięg rejonu z którego do analizy rynku bierze się transakcje stanowiące o wartości 1 m kw. Chcąc np. obniżyć cenę średnią można rozszerzyć rejon analizy o miejscowości z niskimi cenami, lub pominąć rejon z wysokimi cenami i w obliczeniach uzyskamy efekt w postaci zaniżonej ceny średniej. Podobne manipulacje, (w drugą stronę)można zastosować chcąc uzyskać wyższe ceny średnie . Bywa, że do analizy rynku powinny być wzięte tereny z obrzeży miasta, do którego bezpośrednio przylega wyceniana nieruchomość właściciela leżąca już na terenie administracyjnym wsi, ale z podobnymi warunkami zagospodarowania jak te , które są na peryferiach miasta. Decyzja biegłego o odrzuceniu w analizie takiego rynku transakcji, w mojej ocenie, jest z niewątpliwą szkoda dla interesów właścicieli , bo zakazu prawnego nie ma a podobieństwo rynków bywa niewątpliwe
2/ pomija się transakcje ujęte w wykazach nie służące przyjętemu celowi ( zaniżeniu lub zawyżeniu ceny średniej 1 m kw. będącego potem podstawą dalszych ustaleń)- zarzut selekcjonowania transakcji. U mnie z około 600 transakcji biegla wzięła do dalszej analizy tylko 1/3 część transakcji a resztę odrzuciła, większość bezprawnie. Tym sposobem można sztucznie pompować ceny 1 m kw. lub obniżać ceny
3/ do zamieszczonych w operacie wykazów transakcji objętych analizą rynku, wpisuje się nieprawdziwe inf. np. badania rynku dotyczą zazwyczaj działek niezabudowanych a z RCWIN wynika że działki te są zabudowane, stanowią drogi, tereny kolejowe itp. – zarzut nieprawdy. Może się też okazać np. że jest zbyt mało lub nie ma wcale transakcji, które można wykorzystać do obliczenia średniej ceny 1 m kw dla ,,sztucznie” utworzonych kategorii cenowych nieruchomości jak np. grunty przeznaczone na polepszenie warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej, czy grunty z możliwoscią zabudowy zagrodowej. Czasami takie kategorie cenowe służą do wyizolowania transakcji z wyliczeń ( bo są niewygodne z punktu widzenia założonego celu: zniekształcenia ceny) . Stąd zdarza się, że w operacie cena średnia jest podana, a nie ma transakcji z których można wyliczyć średnią arytmetyczną cenę
4/ uprzednie( przed wyliczeniem średniej arytmetycznej ceny jednostkowej gruntu) bezpodstawne wyłączenia z analizy transakcji np. transakcji z przetargów, gdzie cena jest wyższa o ponad 20% od średniej ceny 1 m kw, czy gruntów zaliczonych bezprawnie do polepszających warunki zagospodarowania gruntów przyległych ( dotyczyć to może tylko małych gruntów, które nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości). Wprawdzie Rozp. R. Min. w/s wyceny nieruchomości i operatu szacunkowego mówi o obowiązku odrzucenia takich transakcji przetargowych, ale logicznym jest , że najpierw obliczamy średnią arytmetyczną z wszystkich transakcji a potem odrzucamy te ceny z przetargów, które odbiegają od ceny średniej o więcej niż 20%. Jest też możliwe wyliczenie średniej ceny z wykorzystaniem średniej arytmetycznej ważonej jeśli wiarygodność otrzymanych wyników wyliczeń jest mocno zróżnicowana.
5/ brak inf. , które transakcje z wykazu transakcji przyjętych do analizy zostały przyporządkowane do utworzonych przez biegłego kategorii cenowych gruntu( mieszkaniowe, rolne, na polepszenie warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej, na rolne z mozliwoscia zabudowy). To powoduje brak możliwości weryfikacji prawidłowości ustalania jednostkowych cen średnich gruntu w poszczególnych kategoriach cenowych nieruchomości i konieczność uzupełnienia operatu o te wyliczenia albo odrzucenie ustaleń biegłego. Obowiązek zamieszczania w operacie wyliczeń wynika z par. 56. Ust.1 pkt 9 rozporządzenia w/s wyceny nieruchomości- brak w operacie wyliczeń to zarzut braku możliwości zweryfikowanioa poprawności wyliczeń sredniej ceny 1 m kw w poszczególnych kategoriach cenowych.
6/ opisuje się w ope