W jakim pasie można nabyć służebność przez zasiedzenie?
Pytanie, które postawiłem w tytule wpisu jest bardzo ciekawe, a odpowiedź na nie ukryta jest w specyfice posiadania służebności jako zależnego posiadania nieruchomości.
Co mam na myśli, mówiąc o owej specyfice?
Przede wszystkim potencjalność działań przedsiębiorcy, który – poza oczywistą ingerencją polegającą na utrzymywaniu na nieruchomości (nad, pod nią) urządzenia przesyłowego – może w okresie kilkudziesięciu lat na grunt nie wejść ani razu, może jednak zająć ją kilkukrotnie, stosownie do potrzeb konserwacyjnych i remontowych urządzenia. Nieruchomość przez cały okres trwania służebności musi być utrzymana w stanie umożliwiającym wykonanie uprawnień przedsiębiorcy.
Służebność powinna zatem zostać ustanowiona w pasie umożliwiającym wykonanie czynności objętych treścią tego prawa, i tak tę kwestię wykłada Sąd Najwyższy.
Co jednak z pasem służebności nabytej przez zasiedzenie:
- czy ma to być wyłącznie rzut urządzeń na gruncie, jeżeli żadnych czynności w okresie biegu zasiedzenia nie wykonywano?
- czy pas ma odpowiadać strefie ochronnej urządzenia?
- czy też ma to być pas służebności przesyłu, albowiem brak czynności w przeszłości nie wykluczał potencjalnej możliwości ich realizacji, gdyby to było potrzebne (zgodnie z tym, co napisałem wyżej)?
W tym zakresie poszczególni przedsiębiorcy mają własne koncepcje, podobnie sądy powszechne nie orzekają jednolicie.
W mojej ocenie jednak odpowiedź jest jednoznaczna i Sąd Najwyższy, odnosząc się do tego problemu w swoim orzecznictwie, wykazuje dużą jednolitość i stanowczość.
Służebność przesyłu albo służebność gruntową można nabyć w zakresie wykonywanego w przeszłości posiadania, z uwzględnieniem jednak specyfiki posiadania służebności, w którą wpisana jest możliwość zajęcia nieruchomości jedynie w sytuacji, w której uzasadniają to potrzeby eksploatacyjne albo konserwacyjne urządzenia.
W uproszczeniu zatem należy przyjąć, iż zasiedzenie służebności powinno – w aspekcie terytorialnym – być stwierdzane w pasie służebności przesyłu.
Nie jest istotne to, czy w przeszłości faktycznie na danej nieruchomości wykonywano uprawnienia ze służebności inne niż utrzymywanie urządzenia.
Poniżej dla przykładu podaję fragmenty orzeczeń Sądu Najwyższego z 2018 r.:
IV CSK 109/17, postanowienie z 16 marca 2018 r.:
- O zakresie służebności nabytej przez zasiedzenie decyduje zakres faktycznego władztwa, które dało podstawę do stwierdzenia zasiedzenia, oceniany z uwzględnieniem tego, że korzystanie zgodnie z przeznaczeniem z urządzeń przesyłowych posadowionych na nieruchomości wiąże się z potrzebą wkraczania na nieruchomość w celu utrzymywania ich w zdatności do użytku, chociażby potrzeba taka aktualizowała się rzadko.
- Wymaganie, aby posiadanie służebności miało w tym zakresie charakter nieprzerwany, należy oceniać z uwzględnieniem właściwości urządzenia i jego funkcji, nie zaś jako konieczność prowadzenia ciągłych, względnie częstych robót naprawczych lub konserwacyjnych.
IV CSK 542/17, postanowienie z 6 kwietnia 2018 r.:
- Zakres, w jakim następuje zasiedzenie służebności gruntowej odpowiadającej treści służebności przesyłu, nie musi ograniczać się w świetle art. 292 k.c. do pasa gruntu biegnącego pod linią elektroenergetyczną i wokół słupów. O zakresie tym decyduje zakres faktycznego władztwa, które dało podstawę do stwierdzenia zasiedzenia, oceniany z uwzględnieniem tego, że korzystanie zgodne z przeznaczeniem z urządzeń przesyłowych posadowionych na nieruchomości wiąże się z potrzebą wkraczania na nieruchomość w celu utrzymywania ich w zdatności do użytku, chociażby potrzeba taka aktualizowała się rzadko.
- Wymaganie, aby posiadanie służebności miało w tym zakresie charakter nieprzerwany, należy oceniać z uwzględnieniem właściwości urządzenia i jego funkcji, nie zaś jako konieczność prowadzenia ciągłych, względnie częstych robót naprawczych lub konserwacyjnych (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 10 listopada 2017 r., V CSK 33/17, nie publ.).
Podobne stanowisko Sąd Najwyższy zajął w postanowieniu wydanym 31 stycznia 2019 r. w sprawie III CSK 195/18, negując możliwość stwierdzenia zasiedzenia służebności na potrzeby linii najwyższych napięć w pasie o szerokości 2 x 25 m, co odpowiada zakresowi negatywnego oddziaływania na nieruchomość pola elektromagnetycznego.
Powyższe uwagi wspiera założenie natury logicznej – źródło powstania służebności przesyłu (umowa, zasiedzenie, postanowienie sądu) nie powinno prowadzić do istotnych różnic w treści służebności oraz w jej zakresie terytorialnym. Służebność nie powinna być ani ustanawiana ani nabyta przez zasiedzenie w pasie wykraczającym poza teren niezbędny przedsiębiorcy dla wykonywania czynności objętych jej treścią. Strefa ochronna może jedynie mieć znaczenie – w zależności do indywidualnych uwarunkowań w sprawie – dla wysokości wynagrodzenia za ustanowienie tego prawa.
W kontekście tego co Pan napisał interesuje mnie (niezmiennie od kilku lat…) następujący problem.
Powiedzmy, że na nieruchomości X doszło w roku 2012 do zasiedzenia służebności przesyłu gazu gazociągiem wysokoprężnym. Zasiedzeniu podlega pas służebności przesyłu szerokości 6m. W momencie zasiedzenia ograniczenia związane z gazociągiem, jego uciążliwość dla właściciela była ograniczona do pasa służebności przesyłu – bo w roku 2012 nie obowiązywało rozporządzenie o sieciach gazowych z roku 2013 które wprowadziło szerokie strefy kontrolowane. Od roku 2013 obciążenie właściciela gruntu wynikające z istnienia gazociągu wzrosło niebotycznie – z pasa 6m zrobił się pas 40m, działka zdatna do zabudowy i warta powiedzmy 200 tys. stała się nieużytkiem bez wartości (bo bez możliwości zabudowy). Pas wąski, 6 metrowy zabudowy nie wykluczał, uczyniło to dopiero rozporządzenie z lipca 2013.
Szkoda jest? Jest, niewątpliwie, bo działka warta 200 tys. jest dziś warta praktycznie tyle co nic. Zgoda, jest to szkoda bez związku z zasiedzeniem – bo ono następuje tylko w pasie wąskim. Możemy nawet uznać, że to nie przedsiębiorca za nią odpowiada (choć można by się o to spierać). Ale jednak szkoda jest, jej źródłem jest zapis rozporządzenia – w związku z istnieniem gazociągu, potrzebą zapewnienia jego bezpiecznego funkcjonowania. Kto za szkodę ma właścicielowi zapłacić? A jeśli z przepisów wynika, że nikt to jak się to ma do art. 21 Konstytucji…?
Czytam orzeczenia sądów, raczej hobbystycznie bo mnie szczęśliwie przyjemność zasiedzenia ominęła, i odnoszę wrażenie, że w tej kwestii wszyscy chowają głowę w piasek i skrzętnie udają, że problemu nie ma. Mogę nawet zrozumieć, że nikogo nie obchodzą właściciele obciążonych gruntów – dawno już straciłam złudzenia, że w tym wszystkim chodzi o sprawiedliwość i uczciwe zasady. Ale dlaczego nikogo nie obchodzi jakość prawa stanowionego w naszym kraju? Dlaczego wydaje się rozporządzenia skutkujące faktycznym wywłaszczaniem ludzi z ich własności a sądy do których takie sprawy trafiają nie reagują choćby kierowaniem zapytań do Trybunału Konstytucyjnego?
Ja myślę, że większość ludzi, także sądów, ma problem z rozróżnieniem ustanowienia pasa służebnego, mającego na celu zaspokojenie potrzeb przedsiębiorstwa przesyłowego a wynagrodzeniem za ustanowioną służebność, które może być w zależności od sytuacji ustalone za większy obszar niż pas służebny. W pasie służebnym mają zmieścić się urządzenia przesyłowe, maszyny do ich obsługi i napraw wraz z drogą dojazdową. Natomiast wynagrodzenie ma obejmować wszelkie szkody, które z powodu posadowienia urządzeń przesyłowych wynikły dla właściciela gruntu. Np. zakład przemysłowy nie może rozbudować się i zwiększyć produkcji, właściciel nie może postawić domu na 100 mieszkań, a tylko na 20 ( z uwagi na promieniowanie elektromagnetyczne a także przepisy p/pożarowe), powierzchnia zabudowy domu jednorodzinnego zmniejszy się z 300 na 100 m2, w lesie lub sadzie możliwość sadzenia drzew z uwagi na ich coroczny przyrost szerokości trzeba będzie odsunąć od pasa służebnego, co zmniejsza dodatkowa zyski z produkcji drzewnej czy sadowniczej.
Pani Mario, zgadzam się całkowicie. Czym innym jest pas służebności przesyłu, który powinien być możliwie jak najwęższy i ustalany zgodnie z potrzebami przedsiębiorcy a czym innym jest kwestia wynagrodzenia za służebność, która powinna być ustalana nie na podstawie potrzeb przedsiębiorcy (tak jak oni by tego chcieli…) tylko stosownie do ograniczeń doznawanych przez właściciela nieruchomości. Pomysł, by wynagrodzenie odpowiadało tylko zakresowi korzystania przez przedsiębiorcę a pomijało zakres ograniczeń jakie służebność powoduje, jest kompletnie pozbawiony sensu o czym wielokrotnie pisał w swoich orzeczeniach Sąd Najwyższy. Niestety, ta wiedza, wydawałoby się tak oczywista, do sędziów sądów powszechnych i części biegłych rzeczoznawców spływa z dużymi oporami. Ostatnio Sąd Najwyższy przestał już nawet rozpoznawać takie sprawy, oddala je bez rozpoznania bo twierdzi, że wszystko jest dawno wyjaśnione i nie istnieje obecnie żaden problem prawny związany z wynagrodzeniem za służebność, które ma być stosowne do ograniczeń i może być przyznawane także za obszar wykraczający poza pas służebności. I co z tego? Nic. Nadal jest wiele orzeczeń pierwszej i drugiej instancji w których „wynagrodzenie za służebność jest nierozerwalnie związane z jej przestrzennym zakresem wyznaczonym szerokością pasa służebności”. Nie wiem już co musi się wydarzyć, by to się zmieniło. Skoro jasne i jednoznaczne orzecznictwo SN nie pomaga…?
Pani Lucyno
Sytuacje takie reguluje ustawa o planowaniu przestrzennym, poniżej przytaczam wybrane artykuły:
Art. 35. Tereny, których przeznaczenie plan miejscowy zmienia, mogą być wykorzystywane w sposób dotychczasowy do czasu ich zagospodarowania zgodnie z tym planem, chyba że w planie ustalono inny sposób ich tymczasowego zagospodarowania.
Art. 65. 1. Organ, który wydał decyzję o warunkach zabudowy albo decyzję o ustaleniu lokalizacji celu publicznego, stwierdza jej wygaśnięcie, jeżeli: 1) inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę; 2) dla tego terenu uchwalono plan miejscowy, którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji. 2. Przepisu ust. 1 pkt 2 nie stosuje się, jeżeli została wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę. 3. Stwierdzenie wygaśnięcia decyzji, o których mowa w ust. 1, następuje w trybie art. 162 § 1 pkt 1 Kodeksu postępowania administracyjnego.
Dodam, że ja w takiej sytuacji postarałam się o pozwolenie na budowę domu a potem wystąpiłam o usunięcie linii energetycznej jako kolidującej z moją inwestycją. Linia zniknęła w ciągu pół roku.
Niezupełnie zgadzam się z takim generalnym stwierdzeniem, że „źródło powstania służebności przesyłu (umowa, zasiedzenie, postanowienie sądu) nie powinno prowadzić do istotnych różnic w treści służebności oraz w jej zakresie terytorialnym”. Z kodeksu wynika zupełnie jasno, że zasiedzenie w przypadku służebności gruntowej może dotyczyć tylko służebności czynnej. To oznacza, że służebność „zasiedziana” nie może obejmować obszaru, na którym przedsiębiorca przesyłowy sam nie działa, a jedynie uniemożliwia właścicielowi nieruchomości korzystanie w pełni z prawa własności. Chyba jednak nie ma przeszkód uwzględnienia takie zakresu terytorialnego w umowie albo postanowieniu sądu, zwłaszcza gdy w grę wchodzą istotne ograniczenia prawa własności. Jeśli się mylę, to bardzo proszę o sprostowanie.
Pani Agnieszko,
nie można zasiedzieć, a mojej ocenie także ustanowić (chyba, że strony są zgodne co do szerokości pasa i sąd tego nie bada szczegółowo) służebności przesyłu w pasie o szerokości większej niż niezbędna dla korzystania z urządzeń, bo to wynika wprost z art. 305(1) K.c. Służebność służy do zapewnienia możliwości korzystania z nieruchomości. Ograniczenia prawa własności poza pasem mogą być rekompensowane, czy to odszkodowaniem za obniżenie wartości nieruchomości na skutek lokalizacji urządzenia, czy też odszkodowaniem w ramach wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu.
Poza pasem służebności przesyłu rozumianym jako przestrzeń dla wykonywania czynności objętych treścią służebności przedsiębiorca z nieruchomości nie korzysta.
Ograniczenie prawa własności ma rozstrzygać o zakresie i kwocie wynagrodzenia, a nie o przestrzennych granicach wykonywania służebności przesyłu.