Służebność na gruncie i budynku jednocześnie
Kilka dni temu czytelnik bloga zwrócił się do mnie z pytaniem, jak należy prawidłowo ustanowić służebność przesyłu na potrzeby urządzeń posadowionych na nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste, zabudowanej obiektami stanowiącymi własność użytkownika wieczystego.
To bardzo ciekawa sytuacja, która często zdarza się w praktyce, urządzenia dystrybucyjne bowiem przebiegają nie tylko przez grunt, ale także przez budynki, nierzadko też na ich potrzeby wydzielane są odrębne pomieszczenia (np. trafostacje).
Sposób obciążania użytkowania wieczystego służebnością przesyłu został wyjaśniony w uchwale Składu 7 Sędziów Sądu Najwyższego wydanej w sprawie III CZP 101/16. Sąd wskazał w tym orzeczeniu, iż co do zasady należy służebność ustanawiać na tym prawie, chyba że chodzi o urządzenia wybudowane w okresie obowiązywania zasady jednolitej własności państwowej, przed oddaniem nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Pisałem o tym już w blogu, zainteresowanych odsyłam do wcześniejszego wpisu.
Co jednak zrobić, kiedy urządzenia przebiegają także przez budynki, stanowiące przedmiot własności użytkownika wieczystego.
W mojej ocenie, należy w takim przypadku ustanowić służebność przesyłu na nieruchomości gruntowej i na nieruchomości budynkowej oraz prawie użytkowania wieczystego jednocześnie, oczywiście ograniczając w drugim przypadku zakres służebności do urządzeń przebiegających przez odrębny od gruntu przedmiot własności.
W takiej sytuacji przedsiębiorca przesyłowy uzyska tytuł prawny, który zapewni mu realną możliwość wykonywania uprawnień objętych treścią służebności przesyłu, w szczególności uzyska prawo do korzystania z części budynku i wstęp do niego celem wykonywania stosownych czynności przy urządzeniach.
Podobny problem prawny rozstrzygał Sąd Najwyższy w sprawie rozpoznanej pod sygnaturą V CSK 474/16, opowiadając się za powinnością obciążenia prawa odrębnej własności budynku i prawa użytkowania wieczystego .
Warto sięgnąć po to orzeczenie także z uwagi na prowadzone w nim rozważania natury procesowej. Sąd Najwyższy zalecił elastyczność w zakresie ustalania treści żądania wniosku w postępowaniu nieprocesowym, polegającą na wyjaśnieniu wspólnie z wnioskodawcą, czego się domaga i jak prawo w danym układzie faktycznym może być ustanowione.
Podobny przypadek jednoczesnego ustanawiania służebności przesyłu na dwóch nieruchomościach przerabiałem kilkukrotnie w praktyce na nieruchomościach z wyodrębnionymi lokalami w kondygnacji piwnicznej.
W takiej sytuacji konieczne było zapewnienie przedsiębiorcy prawa do trwałego utrzymywania urządzenia w gruncie wspólnym pod budynkiem, a jednocześnie uregulowanie zasad dostępu do urządzenia w celu jego remontów etc., co wymagało prowadzenia prac w najniżej położonym lokalu. Służebność przesyłu była zatem ustanawiana i na nieruchomości wspólnej, i na nieruchomości lokalowej.
To bardzo ciekawe sytuacje faktyczne, wymagające elastycznego stosowania przepisów o służebności, uwzględniającego specyfikę poszczególnych przypadków. Jeżeli w Waszej praktyce zdarzały się takie „podwójne” służebności, podzielcie się proszę doświadczeniami w komentarzach po wpisem.
Święta już blisko ale dlaczego zaprzestaliście zamieszczać tu swoje ciekawe komentarze? Ska ten uwiąd?
Mnie się wydaje, że SN w tym orzeczeniu napisał coś innego niż Pan się doczytał – nie chodzi chyba o obciążenie własności gruntu i odrębnej własności budynku, a obciążenie prawa użytkowania wieczystego i odrębnej własności budynku. Obciążenie odrębnej własności budynku bez obciążenia użytkowania wieczystego moim zdaniem jest niedopuszczalne. Według mnie artykuł do sprostowania.
Panie Mateuszu,
po Pańskim komentarzu przeczytałem to orzeczenie dwa razy i rzeczywiście ma Pan rację, że artykuł wymaga doprecyzowania, bo nie napisałem wyraźnie, że obciążenie budynku stanowiącego przedmiot odrębnej własności użytkownika wieczystego musi nastąpić równocześnie z obciążeniem tego prawa.
Fragment powinien brzmieć: „Co jednak zrobić, kiedy urządzenia przebiegają także przez budynki, stanowiące przedmiot własności użytkownika wieczystego. W mojej ocenie, należy w takim przypadku ustanowić służebność przesyłu na nieruchomości gruntowej i na nieruchomości budynkowej oraz prawie użytkowania wieczystego jednocześnie, oczywiście ograniczając w drugim przypadku zakres służebności do urządzeń przebiegających przez odrębny od gruntu przedmiot własności”.
Sąd Najwyższy na końcu odniósł się do wyłącznie do prawa użytkowania wieczystego, ale też zasadniczo podzielił uwagi Sądu Okręgowego – ten zaś: „Przyznał, że istnieje możliwość odstępstwa od tej zasady w wypadku równoległego ustanowienia służebności przesyłu na prawie własności nieruchomości budynkowej i na gruncie, będącym w użytkowaniu wieczystym, ale z uwagi na związanie treścią wniosku nie jest to możliwe”.
Czytając to orzeczenie, mając też na uwadze krótko zarysowany w uzasadnieniu stan faktyczny obejmujący m.in. posadowienie trafostacji w 1974 r. oraz odwołanie do uchwały III CZP 101/16 potraktowałem tę uwagę literalnie – dla mnie sformułowanie „na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym” oznacza na nieruchomości, zatem nie na prawie użytkowania wieczystego.
Kiedy teraz czytam to raz jeszcze, widzę, że mogło sądowi chodzić o prawo użytkowania wieczystego, co nieprecyzyjnie wysłowił w uzasadnieniu. Pytanie tylko, po co odwoływał się do uchwały III CZP 101/16, która dotyczyła obciążenia nieruchomości, a nie prawa UW.
Finalnie, niezależnie od tego orzeczenia uważam, iż dla urządzeń wybudowanych przed oddaniem nieruchomości w UW, w opisanej sytuacji należy obciążyć nieruchomość gruntową oraz nieruchomość budynkową wraz z prawem użytkowania wieczystego, ograniczając wykonywanie służebności w tym drugim przypadku do urządzeń przebiegających przez budynek.
Dziękuję za zwrócenie uwagi, że mój wpis sugerował obciążenie budynku bez prawa użytkowania wieczystego.
Niekoniecznie trzeba obciążyć prawo użytkowania wieczystego, prawo własności budynku i dodatkowo nieruchomość gruntową – niekiedy wystarczy obciążyć prawo użytkowania wieczystego i związane z nim prawo własności budynku. Trzeba by przeanalizować co się dzieje z prawem obciążającym prawo użytkowania wieczystego w razie jego wygaśnięcia (użytkowanie wieczyste nie trwa wiecznie). Nawet jeśli służebność wygasa to czasem(pewnie dosyć rzadko) perspektywa powiedzmy 50 lat jest wystarczająca. Jeśli obciążyć prawo użytkowania wieczystego, odrębną własność budynku i dodatkowo nieruchomość gruntową to mamy jedną służebność przesyłu czy dwie służebności ? Na pewno będą dwa wynagrodzenia – jedno dla użytkownika wieczystego, drugie dla jednostki samorządu lub SP.
Z tego orzeczenia SN wynika jedno – we wniosku można napisać że chcemy obciążyć np. tylko użytkowanie wieczyste i odrębną własność budynków a Sąd i tak nie jest tym związany i zrobi co uważa. Tutaj uważam, że SN najwyższy trochę „jedzie po bandzie” – tyle że jazda zaczęła się nie w tym orzeczeniu a w jednej z uchwał dotyczącej służebności drogi koniecznej.
Panie Mateuszu,
konieczność obciążenia zarówno prawa użytkowania wieczystego i budynku oraz niezależnie nieruchomości gruntowej wynika z faktu, że urządzenia jakoś do tego budynku muszą się dostać, zatem będą przebiegały przez grunt oddany w UW. Zgodnie z przywołaną przeze mnie uchwałą siódemkową, należy obciążyć nieruchomość, a nie prawo użytkowania wieczystego. Powstaną zatem 2 prawa służebności przesyłu.
W mojej ocenie w aspekcie proceduralnym uważam, że sąd powinien wskazać stronie – także reprezentowanej przez profesjonalnego pełnomocnika – że żądanie wniosku wymaga zmiany. Takie stanowisko jest zgodne z uchwałą (7) III CZP 112/14. Robienie co sąd uważa, jak Pan napisał, będzie godziło w związanie żądaniem wniosku, które działa w postępowaniu nieprocesowym. Do mnie zatem bardziej przemawia koncepcja, w której sąd wskazuje na problem i umożliwia modyfikację żądania – jeżeli zaś strona tego nie zrobi, należy wniosek rozpoznać w kształcie określonym w żądaniu strony. Odmienne stanowisko jest zatem „jechaniem po bandzie” i trudno doszukać się czysto prawnego uzasadnienia dla takiej koncepcji.
Panie Piotrze myślę że znowu się Pan myli. Mamy nieruchomość gruntowa z budynkiem – cała nieruchomość oddana w użytkowanie wieczyste , co do budynku przysługuje użytkownikowi wieczystemu prawo własności związane z prawem użytkowania wieczystego. Prawo użytkowania wieczystego uprawnia do korzystania z nieruchomości. Jeśli teraz obciążyć prawo użytkowania wieczystego i odrębna własność budynku służebnością przesyłu – polegającą np. na korzystania z pasa gruntu i dodatkowo polegającą z korzystania z jakiś tam pomieszczeń w budynku to nie ma potrzeby obciążać nieruchomości prawem przesyłu. Moim zdaniem nie wynika to z tej uchwały 7-kowej, chociaż się nie wczytywałem. Jeśli na rzecz przedsiębiorstwa przesyłowego zostanie ustanowiona służebność na prawie użytkowania wieczystego i odrębnej własności budynku w kształcie jak opisałem – to będzie ono miało prawo pochodne z w/w praw i nie ma sensu obciążać nieruchomości gruntowej (prawa własności nieruchomości gruntowej). Użytkowanie wieczyste to przecież nie tylko prawo do gruntu pod budynkiem. Można sobie jednak wyobrazić taki wniosek: przedsiębiorstwo przesyłowe chce obciążyć pas gruntu (prawo własności nieruchomości) + prawo użytkowania wieczystego i odrębną własność budynku (faktycznie w zakresie pomieszczenia). Czy Sąd taki wniosek uwzględni – niekoniecznie. Zrobi co zechce.
Panie Mateuszu,
nie mylę się, co wynika jasno z tezy uchwały III CZP 101/16. Jeżeli nieruchomość była oddana w użytkowanie wieczyste po wzniesieniu urządzeń przesyłowych w okresie obowiązywania zasady jednolitej własności państwowej, ustanowienie służebności przesyłu następuje na nieruchomości jako rzeczy, nie może nastąpić na prawie użytkowania wieczystego. Można obciążyć budynek jako odrębny przedmiot własności wraz z prawem użytkowania wieczystego z uwagi na związek tych praw, jednak tylko w zakresie związanym z korzystaniem z urządzeń w tym budynku. Poza nim, na nieruchomości gruntowej, użytkownik wieczysty nie może obciążyć przysługującego mu prawa służebnością przesyłu.
Co do tego co zrobi sąd, też nie zgadzam się z Panem, że zrobi co zechce – w postępowaniu nieprocesowym są pewne niuanse w zakresie związania żądaniem wniosku, jednak zasada zakazu orzekania ponad żądanie obowiązuje. Sąd ma obowiązek poinformować strony o dostrzeżonej przez niego konieczności modyfikacji wniosku, jednak nie może tego robić samodzielnie.
Panie Piotrze, nie mam zamiaru kruszyć kopii w tej kwestii zwłaszcza że jakoś nie chce mi się czytać w całości tej uchwały III CZP 101/16. Z tezy jednak moim zdaniem wynika tylko, że UŻYTKOWNIK WIECZYSTY nie może skutecznie wystąpić do ustanowienie służebności przesyłu na użytkowaniu wieczystym w określonych w uchwale warunkach. Co jednak z takim wypadku z wnioskiem przedsiębiorstwa przesyłowego – czy nie może się ograniczyć do użytkowania wieczystego (w zakresie pasa biegnącego po gruncie i urządzeń w budynku)?
Życzę dalszej wytrwałości w prowadzeniu bloga – bardzo przydatnego i na bieżąco porządkującego dorobek doktryny, orzecznictwa etc.
Panie Mateuszu – Pan Piotr ma rację, tj. kwestia co się dzieje w takim razie z wnioskiem przedsiębiorstwa przesyłowego – wynika z postanowienia SN II CZP 24/18.
Tj. w takim wypadku gdy urządzenia powstały przed użytkowaniem wieczystym – także przedsiębiorstwo przesyłowe nie może ustanowić służebności na użytkowaniu wieczystym (w tym postanowieniu SN odmówił podjęcia uchwały, uznając, że to jasno wynika z uchwały III CZP 101/16).
tak wygasają – art. 241 k.c. – te ustanowione na użytkowaniu wieczystym…a te ciążące na odrębnej własności budynku ? Z powołanego orzeczenia chyba wynika, że też – chociaż tutaj bym się zastanowił.
Zacznę trochę od końca, Panie Piotrze czy zarzut zasiedzenia zgłoszony przez przedsiębiorstwo energetyczne w toku postępowania o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z lokalu (znajdującym się w budynku wielorodzinnym ) a w którym znajduje się stacja trafo, przerywa bieg przedawnienia zasiedzenia służebności przesyłu ? . Czy jednak nie i trzeba wystąpić z odrębnych wnioskiem o ustanowienie służebności przesyłu aby ten bieg przerwać. ? Lokal w którym znajduje się stacja trafo jest w budynku będącym własnością użytkownika wieczystego. Rozumiem , że w przypadku gdy sam zarzut pozwanego ZE w procesie o wynagrodzenie nie przerywałby biegu zasiedzenia należałoby wystąpić z wnioskiem o ustanowienie służebności przesyłu na własności nieruchomości budynkowej w której znajduje się samodzielny lokal oraz na prawie użytkowanie wieczystego z ograniczeniem wykonywania tej służebności do samego lokalu. Wydaje mi się, że ustanowienie tej służebności również na gruncie należącym cały czas do Gminy przekracza legitymację użytkownika wieczystego. Czy w ewentualnym zawezwaniu do próby ugodowej trzeba dokładnie określić czego służebność przesyłu ma dotyczyć ( lokal, budynek , użytkowanie wieczyste, własność gruntu) oraz określić wysokość wynagrodzenia . Czy wystarczy ogólne określenie ustanowienia służebności przesyłu związanego z korzystaniem ze stacji trafo.
Pozdrawiam