Tak dla służebności przesyłu na użytkowaniu wieczystym, nie dla starych sieci

Sąd Najwyższy podjął dziś w Składzie Siedmiu Sędziów bardzo ważną dla praktyki uchwałę o następującej treści:

1. Służebność przesyłu można ustanowić na prawie użytkowania wieczystego.

2. W przypadku gdy urządzenia przesyłowe zostały wybudowane na nieruchomości w okresie obowiązywania zasady jednolitej własności państwowej przez przedsiębiorstwo państwowe, przed oddaniem jej w użytkowanie wieczyste, wówczas użytkownik wieczysty nie może skutecznie domagać się ustanowienia służebności przesyłu.

Dlaczego można obciążyć UW? Poniżej znajdziecie zasadnicze motywy ustnego uzasadnienia uchwały:

Przepis art. 233 K.c. stanowi, że użytkownik wieczysty może rozporządzać swoim prawem, zatem może też je obciążyć. Z tym prawem związane jest prawo własności budynków, zatem użytkowanie wieczyste zbliża się konstrukcyjnie do prawa własności. Zasadniczo należy opowiedzieć się za stosowaniem przepisów dotyczących prawa własności na zasadzie analogii.

Ustawodawca w żadnym przepisie nie ograniczył prawa do rozporządzania prawem użytkowania wieczystego, skoro tych ograniczeń brak, można jej obciążyć każdym ograniczonym prawem rzeczowym. Służebność przesyłu nie jest prawem wyjątkowym w katalogu ograniczonych praw rzeczowych.

Przepis art. 241 K.c. stanowi, iż z chwilą wygaśnięcia użytkowania wieczystego wygasają prawa je obciążające – logicznym zatem jest, że wcześniej musiały one powstać.

Sąd Najwyższy zwrócił również uwagę na przepisy szczególne dotyczące sprzedaży mienia przedsiębiorców z sektora stoczniowego, które wprost stanowią, że w razie sprzedaży prawa użytkowania wieczystego w mocy pozostaje obciążająca je służebność przesyłu.

Podobnie, przepisy wykonawcze do ustawy o księgach wieczystych i hipotece przewidują, że w dziale III księgi wpisuje się ograniczone prawa rzeczowe obciążające nieruchomości oraz prawo użytkowania wieczystego.

Służebność przesyłu co prawda odnosi się do nieruchomości, jednak nie należy zbyt dużej wagi przywiązywać do samego posłużenia się przez ustawodawcę słowem nieruchomość, gdyż chodzi także o drugie najszersze prawo do niej.

Sąd zwrócił również uwagę, iż obciążenie służebnością przesyłu użytkowania wieczystego nie narusza zasady zamkniętego katalogi ograniczonych praw rzeczowych, albowiem nie mamy tu do czynienia z nowym prawem, lecz z odpowiednim stosowaniem przepisów Kodeksu cywilnego.

Sąd odwołał się do aspektu historycznego, ustawodawca wprowadzając bowiem użytkowanie wieczyste do polskiego porządku prawnego, jeszcze w okresie obowiązywania Prawa rzeczowego, wprost dopuścił obciążanie go służebnościami. Zmienił się stan prawy i wszedł w życie Kodeks cywilny, jednak wola ustawodawcy się nie zmieniła.

Sąd Najwyższy podkreślił, iż prawo użytkownika wieczystego do ustanowienia służebności przesyłu powstaje jedynie wówczas, gdy urządzenia wybudowano po dacie oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste, albo są projektowane do budowy obecnie. Wówczas to użytkownik wieczystym powinien być stroną umowy albo postępowania sądowego, gdyż przesądza o tym jego prawo do rozporządzania prawem użytkowania wieczystego (art. 233 K.c.).

Także terminowy charakter użytkowania wieczystego nie jest problemem, gdyż prawo to można przedłużyć na kolejne okresy, zaś w przypadku jego przekształcenia, służebność będzie obciążała nieruchomość. W przypadku nabycia własności nieruchomości przez użytkownika wieczystego nie stosuje się przepisów o wygaśnięciu obciążających je praw,

Także interes ekonomiczny przedsiębiorców nie jest zagrożony, gdyż w razie rozwiązania umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste, istnieje możliwość rozliczenia wynagrodzenia jednorazowego albo można umówić się na wynagrodzenie płatne okresowo. Sąd zwrócił uwagę, iż rozwiązanie umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste jest sytuacją wyjątkową.

Sąd Najwyższy stanowczo wypowiedział się, iż właściciel nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste traci prawo do korzystanie z niej oraz jej obciążania.

Odnośnie do drugiego pytania Sąd Najwyższy zaprzeczył, jakoby odpowiedź miała związek z poglądami o służebności z mocy prawa albo zasiedzeniem służebności na gruntach Skarbu Państwa.

W jego ocenie użytkownik wieczysty nie można domagać się ustanowienia służebności przesyłu na przysługującym mu prawie, jeżeli urządzenia wzniesiono przed oddaniem nieruchomości w użytkowanie wieczyste, z uwagi na przepis art. 233 K.c.

Chodzi o to, że nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste w konkretnych okolicznościami, stan jej zagospodarowania zaś i obciążające prawa determinują treści użytkowania wieczystego oraz sposób korzystania z nieruchomości. Skoro zatem użytkownik otrzymał w użytkowanie wieczyste nieruchomość w określonym stanie, nie może dążyć do regulacji tych zdarzeń, które nie odnosiły się do niego, lecz do właściciela nieruchomości i zmodyfikowały treść prawa własności, konsekwentnie użytkowania wieczystego.

Uchwała ma bardzo duże znaczenie praktyczne zarówno dla tzw. zaszłości, jak i (a może przede wszystkim) dla nowych inwestycji, z punktu widzenia których odpowiedź negatywna na pierwsze z pytań była wysoce niepożądana.