Zgoda buduje…
Tytuł wydawać się może oklepany, każdy bowiem nie raz w życiu to hasło słyszał. Im dłużej jednak zajmuję się sprawami przesyłowymi (a obecnie jest to już niemal 10 lat) tym bardziej jestem przekonany do tej prawdy.
Od początku działalności blogowej jak mantrę powtarzałem, że jestem zwolennikiem dialogu, potrzeby zrozumienia argumentów drugiej strony po to, by spory kończyć ugodą, nie zaś kierowaniem sprawy do sądu. Pewien czas temu zaangażowałem się we wspieranie mediacji jako sposobu rozwiązywania sporów przesyłowych – jest to obecnie rzadkość, ale przyszłość mediacji jako sposobu rozstrzygania sporów jest nieunikniona.
Czasami oczywiście nie da się porozumieć, często na przeszkodzie staje zasiedzenie służebności – tam jednak gdzie ugoda jest możliwa, warto zastanowić się przed porzuceniem negocjacji. Pisząc to nie mam na myśli wyłącznie właścicieli nieruchomości, lecz także przedsiębiorców przesyłowych, szczególnie w sprawach o relatywnie niewielkie kwoty.
Możecie zapytać, co mnie naszło, żeby znowu podjąć ten temat, skoro o potrzebie prowadzenia negocjacji już tyle napisałem. Odpowiedź jest prosta – życie, a konkretniej Klienci.
W ostatnim miesiącu o opinię poprosiło mnie niezależnie kliku właścicieli nieruchomości, którzy prowadzili negocjacje z przedsiębiorcami przesyłającymi energię elektryczną. Prowadzili je samodzielnie do momentu otrzymania ostatecznej oferty wynagrodzenia – wówczas potrzebowali pomocy, nie byli bowiem w stanie samodzielnie ocenić, czy złożona im oferta jest korzystna, jak również co mogliby uzyskać kierując sprawę do sądu.
Co ciekawe, wszystkie oferty okazały się korzystne, co więcej, oceniłem je jako korzystniejsze niż możliwe do uzyskania w sądzie przy najbardziej prawdopodobnym przebiegu procesu z udziałem trzech biegłych.
Te kilka przypadków z ostatniego miesiąca zbudowały mnie bardzo, bo pokazały, że nadal (a może coraz częściej?) w sprawach przesyłowych ugoda jawi się jako optymalne zakończenie sporu, przedsiębiorcy zaś, szczególnie gdy zależy im na dostępie do nieruchomości np. w celu remontu, są w stanie zaoferować wynagrodzenia naprawdę godziwe.
Oczywiście nie twierdzę, że spory przesyłowe to sielanka i panuje w nich powszechna wola osiągnięcia porozumienia – jednak parę ładnych lat, który upłynęły od wprowadzenia służebności przesyłu do Kodeksu cywilnego, pozwoliło na ugruntowanie i akceptację dla zasad określania jej wartości i budowę świadomości, ile szacunkowo, trzeba zapłacić za dostęp do nieruchomości.
Namawiam zatem niezmiennie, żeby spróbować rozwiązać spór polubownie – szybciej, taniej i udaje się zachować dobre, a czasem neutralne 🙂 relacje między stronami.
Autor ma całkowitą rację, polubowne rozwiązywanie sporów niesie same korzyści. Jeśli oczywiście dojdzie do skutku. Jednak zawsze warto próbować! 🙂
Na pewno warto próbować dogadywać się w przypadku linii nowych oraz tych tzw „zaszłości” w których ograniczenie prawa własności spowodowane linią jest stosunkowo małe – linie niskiego napięcia, wodociągi czy gazociągi niskiego i średniego ciśnienia posadowione wzdłuż granicy ewt lekko ścinające róg działki, także wszelkie grunty nie przeznaczone pod zabudowę niezależnie od sposobu posadowienia.
Nie ma natomiast, moim zdaniem, żadnych szans na dogadanie się w odniesieniu do gazociągów wysokiego ciśnienia (ze względu na to, ze ograniczenie prawa własności jakiego doznaje właściciel jest w tym przypadku wielokrotnie większe od obszaru faktycznie wykorzystywanego przez przedsiębiorcę) oraz wszelkich innych linii na terenach budowlanych biegnących ukosem tak, że uniemożliwiają zabudowę. W obydwu tych przypadkach przedsiębiorcy nie chcą płacić stosownego odszkodowania mimo, że straty ponoszone przez właścicieli gruntów są oczywiste, wynikają wyłącznie z faktu istnienia urządzenia przesyłowego i łatwo je oszacować (prosta różnica między wartością gruntu budowlanego a rolnego bez prawa zabudowy, np zalewowego). I żadna umiejętność negocjacji ich do płacenia nie przekona, trzeba iść do sądu…
To ciekawe, bo jeszcze kilka lat temu prowadzenie jakichkolwiek rozmów miało jedynie charakter pozorny.
Szanowny Panie Piotrze
Przepraszam, że nie w tamacie ostatniego wpisu. Chciałbym zapytać o to, czy możliwa jest sytuacja, że urządzenie przesyłowe nie stanowi własności predsiębiorstwa przesyłowego. Czy spotkał sie Pan z taka sytuacją, że własność należy do innego podmiotu, który nie zajmuje sie przesyłem energii, a przedsiębiorstwo przesyłowe jedynie korzysta, umownie lub nie, z takich urządzeń.
Dziękuję za odpowieź i gratuluję bloga.
Panie Tomaszu,
taka sytuacja może się zdarzyć, a jej całkiem częstym przykładem w praktyce jest układ faktyczny, w którym gmina jest właścicielem urządzeń wodociągowych, a sieć eksploatuje przedsiębiorca działający np. w formie spółki z o.o. Może też zdarzyć się sytuacja (vide nasz największy operator telekomunikacyjny), że kto inny jest właścicielem infrastruktury, a kto inny przesyła sygnały.
Jeszcze taka mała anegdotka w temacie…
Parę lat temu opowiedziałam o swoich perypetiach z linią przesyłową moich norweskim znajomym. Wysłuchali z dziwnymi minami a potem próbowali mnie w grzeczny sposób przekonać, że postępuję źle. Twierdzili, że niepotrzebnie tak się zacietrzewiam i zawracam głowę sądowi, skoro przecież najprościej byłoby posłać swojego prawnika do Vattenfalla (który wtedy był jeszcze właścicielem „mojej” linii), prawnik przedstawiłby sprawę a Vattenfall oczywiście wypłaciłby odszkodowanie – no bo to przecież oczywiste, że skoro z uwagi na linię nie mogę zabudować działki budowlanej która w efekcie traci na wartości, to sprawca całego zamieszania czyli firma przesyłowa musi zrekompensować szkodę właścicielowi tak zmarnowanego gruntu…
Naiwni ci ludzie byli święcie przekonani, że Vattenfall w Polsce stosuje takie same standardy co w reszcie świata:)
Byli zaszokowani gdy wyjaśniłam im, że zanim poszłam do sądu przez wiele lat próbowałam ugodowego załatwienia sprawy a jedynym na czym mi początkowo zależało było przestawienie słupa na koszt przedsiębiorcy… Vattenfall a później Tauron nigdy nie podjął nawet najmniejszej próby dogadania się.
Gdy potem usiłowałam im wyjaśnić moim Norwegom zawiłości naszego sposobu wyliczania odszkodowania (zwanego w polskim prawie wynagrodzeniem), to już kompletnie przestali mnie rozumieć – a raczej rozumieć nasz system prawny. Dla nich sprawa jest prosta – właścicielowi należy się dokładnie tyle, ile wynosi różnica między wartością gruntu obciążonego i nieobciążonego. Trzeba to tylko policzyć, co przecież trudne nie jest – wiadomo ile jest warta działka budowlana a ile nieużytek. Skoro przedsiębiorca miał fantazje prowadzić linię ukosem uniemożliwiając mi korzystanie z mojej własności i nie interesuje go przebudowa linii, no to jakie jest inne rozwiązanie jak wypłata odszkodowania równego różnicy wartości…?
Naiwni ci Norwegowie, prawda?
Dla mnie smutne jest to, że państwo któremu płacę podatki nie robi nic żeby mnie obronić i troszczy się jedynie o interes firm przesyłowych. Miały być wprowadzane zmiany w art. 305 kc w których jasno zapisano by powinność uwzględnienia w wynagrodzeniu różnicy wartości nieruchomości obciążonej i nieobciążonej. Projekt nowelizacji zniknął gdzieś w czeluściach Sejmu i nikt już o nim nie wspomina. Zamiast tego mamy sławetną uchwałę SN 88/15 którą można interpretować tak, że w Polsce dopuszcza się wywłaszczenie bez prawa do odszkodowania a poszkodowani właściciele mają siedzieć cicho bo ich prawa nikogo nie obchodzą. Nawet nie próbuję wyjaśniać tego moim znajomych spoza Polski, żaden i tak nie zrozumie – a jeśli zrozumie, to jeszcze gorzej, bo wtedy musiałabym się za moje państwo przed nim wstydzić.
Pani Katarzyno gratuluję przedstawienia szarej codziennej rzeczywistości.Liczy się wyłącznie właściciel linii przesyłowych, który realizuje dobro ogólnospołeczne. Natomiast właściciel nieruchomości zamierza „wyłudzić” pieniądze od właściciela linii, tak to określiła biegła w opinii pisemnej której zwróciłem uwagę na metodyczne błędy w wycenie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości.
Otóż biegła pomniejszyła wynagrodzenie w wysokości 10% dla nieruchomości nieobciążonej z powodu zagrożenia powodziowego , częstość występowania powodzi według RZGW 1X na 100 lat.
W okresie przeszłości 10lat nie było żadnej powodzi a potrącenie istnieje. Odpowiedź rzeczywistość się nie liczy/brak powodzi/ liczy się mapa zagrożenia o częstości występowania jw.Nikogo nie mogę przekonać ,że liczy się wyłącznie stan rzeczywisty czyli przeszłość nie wirtualna przyszłość. Pozdrawiam Stanisław
Panie Stasiu, dziwne historie w operatach szacunkowych to temat rzeka, ja mogłabym o moich perypetiach z tym związanych książkę napisać:) Policzyłam ostatnio ile razy miałam w ostatnich 12 latach do czynienia z operatami, wyszło mi, że było tego 9 sztuk – w trzech moich sprawach o służebność przesyłu i dwóch wywłaszczeniach pod drogi. Tylko dwa razy wycena była sensowna, w pozostałych przypadkach ilość błędów porażała. W jednej ze spraw pierwsza wycena opiewała na ok. 120 zł za metr kwadratowy działki (wykup pod drogę). Druga wycena, uwzględniająca moje zastrzeżenia dała 260 zł za metr… I co ważne strona przeciwna (była nią gmina) zaaprobowała bez dyskusji tę wyższą wycenę, bo nawet ona była dla nich korzystna.
W innej sprawie, tym razem już o służebność przesyłu, biegły pochodził z innej miejscowości i słabo znał nasz teren. Zrządzeniem losu na nieruchomość porównawczą wybrał działkę leżącą przy tej samej ulicy co moja czyli wyceniana, w bardzo bliskim jej sąsiedztwie – tyle, że na tym odcinku ulica zmieniła nazwę, więc się nie połapał. To samo położenie, uzbrojenie, dojazd… praktycznie działki były identyczne, moja nawet trochę bliżej centrum. Działka porównawcza została sprzedana za 130 zł za metr a moją biegły-mało-biegły wycenił na niecałe 80… Twierdził, że jest gorzej położona i ma gorsze uzbrojenie i był bardzo zdziwiony gdy wykazałam, ze działki leżą po sąsiedzku a ich uzbrojenie jest identyczne.
Ech, długo bym tak mogła opowiadać…
Panie Piotrze, proszę wybaczyć, że piszę pod tym wątkiem trochę o innym stanie faktycznym. Przedsiębiorca przesyłowy wystąpił do sądu przeciwko mnie z wnioskiem o ustanowienie służebności przesyłu na mojej nieruchomości. W piśmie procesowym został zawarty wniosek o udzielenie zabezpieczenia przez sąd na czas trwania sprawy w postaci zapewnienia przedsiębiorcy przesyłowemu dostępu do urządzeń przesyłowych (stacji transformatorowej) na mojej nieruchomości. Czy wniosek o udzielenie zabezpieczenia w takiej sprawie jest w ogóle dopuszczalny?
Będę wdzięczny za podpowiedź
Panie Rafale,
wniosek jest dopuszczalny, jakkolwiek muszą być spełnione konkretne przesłanki zabezpieczenia roszczeń niepieniężnych.
Witam
Panie Piotrze w mojej okolicy planowane są remonty słupów wraz z wymianą lini.Gdy zwróciłam uwagę dla podwykonawcy że słyszałam że Zakład energetyczny powinien zapłacić odszkodowanie ,szybko zabrał się z mojej działki a w niedługim czasie dostałam pismo na wyrażenie zgody i podpisanie ,,Oświadczenia woli o udostępnienie nieruchomości pod projektowanymi urządzeniami” nie podpisałam.
Skierowałam do Zakładu pismo iż nie uniemożliwiam im remontu ,ale tego oświadczenia podpisać nie mogę gdyż pozbawiło by mnie ono do jakichkolwiek roszczeń.
Więc dostałam odpowiedz z zaproponowaną kwotą i wyliczeniami:
Działka nr. ..obręb …
linia napowietrzna WN 110kV o długości 131mb
linia napowietrzna SN 15kV o długości 66mb
Działka nr…obręb…
linia napowietrzna SN15kV o długości 432mb
Działka nr…obręb…
linia napowietrzna SN15kV o długości 84mb
linia napowietrzna nN 0,4kV o długości 271mb
-strefa dla lini WN110kV wynosi 9m x131mb x5zł/m2=1.768,00
-strefa dla lini SN 15kV wynosi 4m x498 mb x 5zł/m2=2.988,00
-strefa dla lini nN 0,4kV wynosi 2mx 227mb x 5zł/m2=681,00
Wartość razem prawa służebności=5.437,00
Z dotychczasowe bezumowne korzystanie z nieruchomości =1.812,00
Zaproponowana kwota nie stanowi uznania roszczenia jest tylko próbą negocjacji w przedmiotowej sprawie. Brak akceptacji naszej propozycji będzie stanowił podstawę do wstąpienia na drogę sądową o stwierdzenie zasiedzenia służebności przesyłu.
Proszę powiedzieć czy to jest uczciwa propozycja? nie chcę tracić pieniędzy na prawników,którzy nic mi nie pomagają,ani rzeczoznawców (albo pseudo w moich okolicach) którzy nie mają zielonego pojęcia ,ale swój czas niezwykle drogo cenią.
Proszę tylko powiedzieć czy to jest uczciwa propozycja zakładu e. Nadmienię że jest to ziemia rolna i Pan z Zakładu Energetycznego zajmujący się tą sprawą bije się w pierś że takie są stawki …
Bardzo proszę o odpowiedz.