Tradycyjnie dobra wiara
Dobra albo zła wiara przedsiębiorcy jako posiadacza służebności to bardzo ciekawy teoretycznie aspekt sporów dotyczących urządzeń przesyłowych, a jednocześnie dla urządzeń wybudowanych przez mniej niż 30 laty (albo przed 1 lutego 1989 r. na nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa), kwestia kluczowa dla wyniku postępowania.
Niedawno opisywałem uchwałę wydaną przez Sąd Najwyższy w sprawie III CZP 76/15, w której podkreślono, iż fakt realizacji inwestycji w zgodzie z przepisami prawa budowlanego nie przesądza o dobrej wierze posiadacza służebności. Wczoraj opublikowano na stronie Sądu Najwyższego kolejne orzeczenie, które dotyczy problemu dobrej wiary o zasadniczo tożsamym wydźwięku. Polecam lekturę także z uwagi na sędziego sprawozdawcę – SSN Mariana Kocona, którego wiedza i doświadczenie w zakresie prawa rzeczowego budzą uznanie wielu prawników specjalizujących się w tej materii.
Sprawa została rozpoznana przez Sąd Najwyższy pod sygnaturą V CSK 105/15 i zakończona wydaniem postanowienia 3 lutego 2016 r.
Postępowanie dotyczyło żądania stwierdzenia nabycia przez zasiedzenie służebności przesyłu na potrzeby urządzeń ciepłowniczych, skargę kasacyjną wniósł przedsiębiorca od niekorzystnego dla siebie orzeczenia sądu okręgowego.
Sąd Okręgowy oddalił apelację przedsiębiorcy od postanowienia sądu rejonowego, który nie uwzględnił wniosku o stwierdzenie zasiedzenia służebności przesyłu. Wniosek dotyczył odcinka sieci ciepłowniczej wybudowanego w 1984 r. W sierpniu 1984 r. poprzednicy prawni obecnych właścicieli nieruchomości uzyskali do niej prawo użytkowania wieczystego, zaś w 1998 r. zostało ono przekształcone we własność.
Bezpośrednią przyczyną oddalenia wniosku było ustalenie przez sąd rejonowy, że posiadanie było wykonywane, przez cały okres jego trwania, w złej wierze, zatem nie upłynął jeszcze termin niezbędny dla zasiedzenia (wg ustaleń sądu rozpoczął swój bieg 24 grudnia 1992 r.).
Przedsiębiorca argumentował w skardze kasacyjnej, że bieg terminu zasiedzenia mógł rozpocząć się już 24 sierpnia 1984 r., kiedy na nieruchomości ustanowiono użytkowanie wieczyste. Skarżący podniósł, iż skoro na tym prawie można ustanowić służebność, to można także nabyć ją przez zasiedzenie z obciążeniem użytkowania wieczystego, a nie własności.
Sąd Najwyższy zgodził się ze skarżącym, iż niewątpliwie dominuje pogląd odnośnie do możliwości ustanowienia służebności gruntowej na prawie użytkowania wieczystego.
W ocenie Sądu Najwyższego jednak, nawet przy przyjęciu, iż możliwe jest nabycie służebności przez zasiedzenie na prawie użytkowania wieczystego, nie jest dopuszczalnym sumowanie okresów posiadania przeciwko użytkownikowi wieczystemu, a następnie przeciwko właścicielowi (w 1998 r. przekształcono prawo), choćby była to ta sama osoba – są to bowiem różne typy posiadania.
Sąd Najwyższy nadmienił na marginesie, że istnieje pogląd o dopuszczalności zasiedzenia służebności wyłącznie na nieruchomości jako rzeczy, a nie z obciążeniem prawa użytkowania wieczystego – jednak jednoznacznie nie zanegował drugiego z rozwiązań.
Odnośnie do złej wiary posiadacza Sąd Najwyższy w pierwszej kolejności przypomniał, iż od kilkudziesięciu lat w jego orzecznictwie „konsekwentnie i w zasadzie bez wyjątków”, przyjmuje się tradycyjną koncepcję dobrej wiary:
„Zgodnie z tą koncepcją, nie jest w dobrej wierze ten, kto wykonuje prawo, o którym wie, że mu nie przysługuje, ale także ten, to wykonuje nieprzysługujące mu prawo bez tej świadomości, o ile przy dołożeniu należytej staranności mógłby się dowiedzieć o rzeczywistym stanie prawnym danej sytuacji”.
Przytoczę też dalszy cytat, bo jest istotny dla definiowania dobrej wiary:
„(…) za osobę zasiadującą tę służebność w dobrej wierze można by uznać jedynie tego, kto z cudzej nieruchomości korzysta nie w zakresie treści dowolnego prawa, ale wyłącznie w zakresie treści służebności przesyłu, a w danych okolicznościach jego błędne przekonanie o przysługiwaniu mu uprawnień mieszczących się w zakresie tej służebności jest usprawiedliwione. Wytworzenie się błędnego ale w danych okolicznościach usprawiedliwionego przekonania o powstaniu na rzecz przedsiębiorcy korzystającego z urządzeń przesyłowych posadowionych na cudzym gruncie służebności przesyłu musiałoby mieć oparcie w zdarzeniach, których zaistnienie mogło wywołać takie przekonanie (por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 20 listopada 2015 r., III CZP 76/15, BSN 2015, nr 11, poz. 10)”.
Z uwagi na niewykazanie przez przedsiębiorcę tych konkretnych okoliczności, skarga kasacyjna została oddalona.
Chciałoby się napisać nihil novi. Zupełnie niepotrzebnie odstąpiono od poglądu, że pozwolenie na budowę nie oznacza jeszcze dobrej wiary na dzień rozpoczęcia posiadania służebności przesyłu – tutaj orzeczenie SN jest słuszne. Nie chodzi bowiem o samo pozwolenie na budowę, ale o to co legło u podstawa jego wydania – bardziej przekonujący jest pogląd SN co do uzyskania zgody projektanta na realizację inwestycji przesyłowej, i ewentualnych konsekwencji nieuzyskania tej zgody. Wywody SN w przypadku zaszłości historycznych rażą oderwaniem od rzeczywistości – w okresie PRL nie zawierano z reguły w razie realizacji inwestycji przesyłowych jakichkolwiek umów najmu, dzierżawy czy używania lub użytkowania. Razi też ogólnikowość wywodów SN o okolicznościach, które uzasadniałaby przepisanie dobrej wiary. Tymczasem, jak wskazuje praktyka orzecznicza sądów powszechnych, to właśnie tutaj zachodziłaby konieczność sformułowania kategorycznych wskazówek. Odwołanie się do koncepcji tradycyjnie rozumianej dobrej wiary nic nie wyjaśnia – z prostego powodu – inaczej powinna być oceniania dobra wiara w przypadku nabycia przez zasiedzenie prawa własności nieruchomości, a inaczej w przypadku służebności – jest oczywiste, że w tym pierwszym przypadku wymogi powinny być i są surowe – brak dochowania formy aktu notarialnego dla umowy przenoszącej własność skutkuje przypisaniem złej wiary. Natomiast w przypadku służebności uznanie, że tylko zgoda na budowę i eksploatację urządzeń – nieodpłatną – wyrażona w formie aktu notarialnego uzasadnia przypisanie dobrej wiary, jest nietrafne. W takim bowiem przypadku właściwie zbędne jest stosowanie instytucji zasiedzenia – skoro taka zgoda pozwala na ujawnienie służebności w KW. Przede wszystkim jednak pogląd ten nie uwzględnia całkowicie specyfiki czasów gdzie Kodeks cywilny nie był stosowany lub stosowano na specyficzny sposób – okres PRL. Należy inaczej ocenić stany faktyczne, w których właściciel nabywał np. dom jednorodzinny z urządzeniami przesyłowi już posadowionymi, albo w zamian za przyłączenie godził się na ich instalację na swojej nieruchomości, od tych sytuacji kiedy przedsiębiorstwo energetyczne w sposób oczywiście bezprawny wkraczało na nieruchomość – np. instalując sieci elektroenergetyczne. Jeżeli SN formułuje kolejny raz, jakkolwiek słuszny pogląd, że pozwolenie na budowę o niczym jeszcze nie przesądza, to należy oczekiwać, że nie poprzestanie na bardzo lakonicznym i enigmatycznym odwołaniu się do tradycyjnej koncepcji dobrej wiary, w oparciu o poglądy formułowane w odniesieniu do zasiedzenia nieruchomości. Jestem ciekawy zdania Pana Mecenasa, a spotkałem się z takimi przypadkami niejednokrotnie, co w sytuacji kiedy właściciel nieruchomości wyraża zgodę w zwykłej formie pisemnej na posadowienie urządzeń i ich eksploatację bez odszkodowania, w zamian za nieodpłatne podłączenie do sieci? Tradycyjna koncepcja nakazuje przyjąć złą wiarę, jak się wydaje, chyba niesłusznie, skoro właściciel nieruchomości otrzymał wymierną korzyść związaną z podłączeniem.
Nie bardzo rozumiem dlaczego dobra wiara przy zasiedzeniu służebności miałaby być rozumiana inaczej niż przy zasiedzeniu nieruchomości. Zasiedzenie nieruchomości w dobrej wierze też należy do rzadkości.
Panie Bartoszu, uzyskanie zgody w formie notarialnej wcale nie czyni zbędnym instytucji zasiedzenia. Chodzi wszak o sytuacje, gdy akt taki okaże się następnie nieważny/nieskuteczny. Wtedy powinniśmy domniemywać dobrą wiarę przedsiębiorcy i przyjąć, że o okolicznościach powodujących nieważność aktu przedsiębiorca nie wiedział. Służebność może powstać na kilka różnych sposobów, a przedsiębiorca powinien pozostawać w usprawiedliwionym przekonaniu, że któryś z tych sposobów zaistniał. Gdyby nawet przedsiębiorca miał przekonanie, że przeprowadził zgodny z prawem proces budowlany i jego działanie nie narusza praw właścicieli nieruchomości, to ewentualnie można by przypisać mu dobrą wiarę w rozumieniu liberalnym, które to rozumienie jednak SN odrzucił. Nie ma powodów, by czynić wyjątki dla przedsiębiorstw państwowych – co więcej, wydaje się, że to profesjonaliści, bardziej nawet od „szarego obywatela”, powinni zważać na brzmienie przepisów.
Oczywiście rację ma Pan, że takich umów w praktyce nie zawierano. Dlaczego? Gdyż nikt nie zdawał sobie sprawy, do 2003 r., z możliwości wykorzystania instytucji służebności gruntowej na potrzeby korzystania z urządzeń przesyłowych. Fakt ten nie stanął jednak na przeszkodzie koncepcji zasiedzenia „służebności o treści służebności przesyłu”, z której płynie absurdalny wniosek, że przedsiębiorcy wyrażali wolę wykonywania tego prawa, nieistniejącego w powszechnej świadomości. Może więc i Pana wywody są zdroworozsądkowe, ale umówmy się – instytucja zasiedzenia „służebności o treści służebności przesyłu” tak dalece odbiega od brzmienia K.c., że wszelkie dalsze ukłony w stronę przedsiębiorców są niewskazane. Skoro w PRL nie zawracano sobie głowy brzmieniem przepisów, to powinniśmy równie łagodnie traktować nieformalnych nabywców nieruchomości, czego jednak nie czynimy.
Co do zgody w zwykłej formie pisemnej, wydaje się, że w takiej sytuacji nawiązuje się stosunek obligacyjny, zbliżony do umowy użyczenia. Dopóki taki stosunek umowny trwa, posiadanie przedsiębiorstwa jest legalne. Co za tym idzie, w tym czasie okres zasiedzenia nie biegnie.
Witam!
Mam pytanie z innej beczki. W lipcu ubiegłego roku firma, która wygrała przetarg na wymianę słupów zajęła moją działkę rolną( łąka, koszę trawę na karmę dla bydła) magazynowała tam zniszczone stare słupy, wymieniła też słup na mojej działce, wyjeździła też drogę do magazynowanych słupów. Pytanie brzmi czy mam szanse na jakieś pieniądze. Człowiek, który był odpowiedzialny za prace po paru rozmowach nie odbiera tel. dodam, że nic nie podpisywałem bo nikt mnie nie poinformował o wejściu na działkę. Dodam, że ta firma płaciła dla okolicznych rolników po 400zł za dostęp do wymienianego słupa, ale każdy musiał stać i pilnować kiedy nadjadą i wejdą na pole, ja tego nie upilnowałem. Z góry dziękuje za odpowiedz. Pozdrawiam!
Panie Michale,
korzystanie z Pana nieruchomości przez pewien czas powinno zostać wynagrodzone, a szkody naprawione, czy to w formie przywrócenia stanu poprzedniego, czy też wypłaty odszkodowania. Sugerowałbym zwrócić się z pismem w tej sprawie nie do wykonawcy, ale do właściciela urządzeń przesyłowych.
Dzień dobry
Proszę o pomoc w poniższym problemie.
W 2001 dokonywaliśmy przyłącza linią napowietrzną do nowo wybudowanego budynku mieszkalnego na działce, której wraz z mężem jesteśmy właścicielami. Ponieważ pomiędzy słupami w tym miejscu była przerwa musieliśmy przeprowadzić kabel od słupa znajdującego się przed posesją sąsiada co skutkowało tym, że kabel przechodzi przez róg jego posesji. Posiadamy oświadczenia sąsiada, w którym wyraża on zgodę na takie rozwiązanie. Jednak w 2016 otrzymaliśmy kolejne oświadczenie odwołujące poprzednią zgodę i wzywające nas do usunięcia kabla w wyznaczonym terminie, nie ustosunkowanie się do wezwania ma skutkować sprawą sądową. Czy bieżące oświadczenie ma moc prawną ( nadmieniam, że nie zostało podpisane) i czy obliguje nas do usunięcia kabla? Oczywiście wiąże się to z kosztami ponownego przyłącza do budynku.
Dziękuję ślicznie za podpowiedz.