Sprzedaż egzekucyjna a służebność gruntowa

We wrześniu Sąd Najwyższy rozpoznał skargę kasacyjną, której byłem autorem, a że sprawa jest ciekawa, by nie rzecz precedensowa, postanowiłem podzielić się z Wami refleksjami.

Spór dotyczył stosunkowo niewielkich roszczeń właścicieli, którzy żądali ustanowienia służebności przesyłu za wynagrodzeniem w kwocie 8.000 zł. Przedsiębiorca wniósł o oddalenie żądania z uwagi na nabycie służebności przez zasiedzenie.

Sąd Rejonowy uwzględnił żądanie, pomimo ustalenia, iż urządzenia funkcjonują na nieruchomości co najmniej od lat 70. XX w. W ocenie tego sądu, przedsiębiorca nie wykazał przesłanek niezbędnych dla zasiedzenia służebności.

Sąd Okręgowy podzielił stanowisko przedsiębiorcy i wniosek oddalił ustalając, iż do zasiedzenia służebności przesyłu doszło w 1994 r.

Sprawa trafiła do Sądu Najwyższego, gdzie rozpoznano ją pod sygnaturą V CSK 533/13 (postanowienie znajdziesz w Bazie wiedzy).

Wadliwość postanowienia sądu okręgowego była w pierwszym zakresie oczywista – nie można stwierdzić zasiedzenia służebności przesyłu w 1994 r., skoro prawo to wprowadzono w 2008 r. We wskazanej dacie można mówić wyłącznie o służebności gruntowej – zatem już z tego względu postanowienie powinno zostać uchylone.

Drugi zarzut kasacyjny był ciekawszy – chodziło o znaczenie nabycia nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym przed 3 sierpnia 2008 r., z czym wiąże się wygaśnięcie obciążeń na nieruchomości.

Sąd Najwyższy, uznając zasadność zarzutów skargi kasacyjnej podkreślił, iż przysądzenie własności nieruchomości w toku egzekucji stanowi pierwotny sposób nabycia własności, zatem co do zasady następuje bez obciążeń.

Sąd zauważył dalej, iż przepisy Kodeksu postępowania cywilnego z jednej strony umożliwiają ochronę osób, którym przysługują określone prawa do nieruchomości będącej przedmiotem licytacji, z drugiej jednak strony zabezpieczają interes nabywcy w drodze egzekucji, przed skutkami nabycia określonego prawa wraz z obciążeniami, o których nie wiedział.

Prawo ma stanowić gwarancję dla nabywcy – który może liczyć się ewentualnymi obciążeniami na zasadzie wyjątku, tylko w granicach przewidzianych przez prawo (art. 1000 § 2, 3 i 4 oraz art. 1001 k.p.c.).

W ponownie prowadzonym postępowaniu Sąd Najwyższy nakazał dokonać ustaleń na temat tego, czy przedsiębiorca zgłosił w postępowaniu egzekucyjnym służebność gruntową, którą miał nabyć na zajętej nieruchomości w 1994 r. oraz czy jego prawa lub roszczenia zostały ujawnione w protokole opisu i oszacowania zajętej nieruchomości i czy wnioskodawcy zostali o nich powiadomieni przed przystąpieniem do przetargu.

Oczywiście w praktyce nikt niczego nie zgłaszał, bo zarzut został podniesiony dopiero po wystąpieniu przez właścicieli z roszczeniem o ustanowienie służebności przesyłu.

Warto na kanwie tej sprawy zapamiętać też, że skarga kasacyjna przysługuje niezależnie od wartości przedmiotu sporu – zarówno w sprawach o ustanowienie służebności przesyłu, jak i o stwierdzenie nabycia jej przez zasiedzenie.