Czysta księga nie ochroni przed zasiedzeniem

Pewien czas temu przygotowałem wpis o stanowisku Sądu Najwyższego dotyczącym ochrony nabywcy nieruchomości zabudowanej urządzeniami przesyłowymi, na podstawie przepisów o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Bazowałem wówczas na relacji moich koleżanek, pełnomocniczek biorących udział w rozprawie po przeciwnych stronach, w sprawie o sygnaturze II CSK 462/16.

Temat jest bardzo ciekawy i warto do niego wrócić, szczególnie że Sąd Najwyższy sporządził już pisemne uzasadnienie orzeczenia.

Dla przypomnienia, w tej sprawie sąd rejonowy oddalił wniosek o ustanowienie służebności przesyłu z uwagi na skutecznie zgłoszony zarzut zasiedzenia służebności gruntowej o podobnej treści. Właściciele występujący z wnioskiem o ustanowienie służebności, nieruchomość nabyli w stanie już zabudowanym urządzeniami, na podstawie umowy sprzedaży.

Sąd okręgowy oddalił apelację podkreślając, iż na brak wpisu służebności w księdze wieczystej nie może powoływać się osoba działająca w złej wierze, tj. taka, która pomimo wiedzy o posadowieniu na nieruchomości urządzeń przesyłowych, nie podjęła działań zmierzających do wyjaśnienia ich statusu prawnego.

Sąd Najwyższy, rozpoznając skargę kasacyjną, w pierwszej kolejności odniósł się do problemu, zgodności z Konstytucją konstrukcji zasiedzenia służebności gruntowej podobnej do służebności przesyłu. Wskazał, iż w jego ocenie, Trybunał Konstytucyjny w żadnym z orzeczeń nie wyraził stanowiska negatywnego wobec takiego rozwiązania.

Podkreślił, iż właściciele nieruchomości nie powinni być zaskoczeni analizowaną wykładnią przepisów, albowiem możliwość ustanowienia służebności na potrzeby urządzeń doprowadzających energię elektryczną, na podstawie analogicznie stosownych przepisów o drodze koniecznej, istniała w orzecznictwie już pod rządami Prawa rzeczowego. Taka wykładnia została wówczas przyjęta, pomimo że Prawo rzeczowe oprócz służebności osobistej i gruntowej, przewidywało także służebność na rzecz przedsiębiorcy. Już kilkadziesiąt lat temu zatem w orzecznictwie dopuszczono możliwość postania służebności przesyłowej jako służebności gruntowej.

Dalej Sąd Najwyższy wskazał na orzeczenia wydane już na gruncie przepisów Kodeksu cywilnego, w których również aprobowano możliwość ustanowienia służebności gruntowej na potrzeby urządzeń doprowadzających media. Sąd podsumował, iż dopuszczalność ustanowienia umownie oraz przymusowo przez sąd służebności, konsekwentnie oznaczała możliwość nabycia jej przez zasiedzenie, zaś wprowadzenie służebności przesyłu do Kodeksu cywilnego miało tylko porządkujący charakter.

To uzasadnienie jest powtarzane w orzecznictwie Sądu Najwyższego od dłuższego czasu, zatem nie może stanowić zaskoczenia. Jego kluczową słabością jest sąsiedzki charakter służebności, na które się powołuje, jakkolwiek nie sposób zaprzeczyć, iż służebność gruntowa jest rzeczywiście wykorzystywana od wielu lat także na potrzeby posadowienia i utrzymywania urządzeń doprowadzających energię elektryczną czy wodę.

Odnosząc się do problemu ochrony nabywcy nieruchomości przed prawami nieujawnionymi w księdze wieczystej, Sąd Najwyższy wskazał przede wszystkim, iż ochrona ta nie ma charakteru bezwzględnego, albowiem ustawodawca przewidział od niej wyjątki, dla praw uprzywilejowanych.

W analizowanej sprawie kluczowe znaczenie ma przepis, który wyłącza działanie rękojmi przeciwko prawom, które obciążają nieruchomość z mocy prawa, tak charakter zaś mają służebności nabyte w drodze zasiedzenia.

Ze względu na to, że zasiedzenie jest następstwem spełnienia ustawowych przesłanek, bez potrzeby podejmowania przez przedsiębiorcę dodatkowych czynności, następuje ex lege. Taki pogląd Sąd ocenił jako dominujący w orzecznictwie.

Dlaczego to orzeczenie jest tak ważne? 

W odbiorze społecznym księga wieczysta pozbawiona wpisów w dziale III, postrzegana jest jako gwarancja braku obciążeń nabywanej nieruchomości. Ta gwarancja nie ma jednak charakteru absolutnego, istnienie zaś urządzeń przesyłowych na nieruchomości powinno być asumptem dla refleksji, czy kupujemy nieruchomość o takiej wartości i funkcjonalności, jaką sobie wyobrażamy. Może okazać się bowiem, że nabyta przez zasiedzenie służebność istotnie ogranicza, czy wręcz uniemożliwia, wykorzystanie gruntu w zamierzony sposób.

Warto o tym pomyśleć przed zawarciem umowy i wykorzystać jako argument w negocjacjach ze sprzedawcą, bo późniejsze uzyskanie rekompensaty od przedsiębiorcy przesyłowego, tak jak w analizowanej przeze mnie dziś sprawie, może się nie powieść.

{ 4 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Piotr Lipiec 20, 2017 o 13:22

Czytając tę „uzasadnienie” cieszę się z aktualnych zmian w parlamencie.
SN z mojej perspektywy właściciela-nabywcy działki że słupem nagina mocno prawo na niekorzyść obywateli i ich praw własności. Chce „przyklepać” prawo siły stosowane przed 1989 rokiem.

Odpowiedz

ccicci Lipiec 20, 2017 o 18:59

Księga wieczysta to jedno, ale jest jeszcze akt notarialny. Kto powiedział, że przedsiębiorstwo energetyczne zawsze korzysta z gruntu na zasadzie służebności? Wcześniej bywało, że zawierane były umowy najmu, dzierżawy, użytkowania lub użyczenia. (Czasem zdarza się, że pozwolenie na budowę linii energetycznej było tymczasowe, np tylko na 5 czy 10 lat- przedsiębiorstwa energetyczne zatajają takie fakty). Kupujący nie ma wiedzy ani możliwości sprawdzić, jaka umowa wiązała strony, jeśli nie było o niej wzmianki w KW. Jeśli sprzedający w akcie notarialnym oświadcza, że nieruchomość nie ma żadnych obciążeń a potem okazuje się, że była to nieprawda, to popełnia przestępstwo oszustwa. Osoba sprzedająca grunt w imieniu Skarbu Państwa jest funkcjonariuszem zaufania publicznego. Jeśli obywatel nie może zaufać takiej osobie w kwestii jej oświadczeń dotyczących stanu prawnego i fizycznego sprzedawanej nieruchomości, to komu ma zaufać?! To narusza godność Państwa Polskiego. Na jakiej podstawie sąd przyjmuje, że PE posiadało prawo służebności a nie użyczenia lub użytkowania? Nasze sądy niestety występują w roli adwokata i sprzymierzeńca przedsiębiorstw przesyłowych, powyższe orzeczenie jest tego dowodem.

Odpowiedz

Ilona Lipiec 22, 2017 o 16:50

Pożyjemy zobaczymy.Oby nie było tak,że sprawy przeciwko Skarbowi Państwa będą odrzucane z urzędu.

Odpowiedz

Ryszard Lipiec 21, 2017 o 19:19

Z ubolewaniem należy stwierdzić, iż taka konstrukcja prawna istotnie ogranicza bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami. Może ustawodawca to kiedyś zmieni? Póki co musimy poruszać się na oślep – chyba, że sąd orzeknie co i jak. Ale to zawsze zagadka.

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Poprzedni wpis:

Następny wpis: