Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych a zasiedzenie służebności

Czy rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni nabywcę nieruchomości przed służebnością gruntową o treści służebności przesyłu nabytą przez zasiedzenie? Czy nabywca może powoływać się na brak zapisów o służebności w księdze wieczystej?

Na te pytania odpowiedział Sąd Najwyższy w postanowieniu wydanym przed kilkoma dniami, 28 marca 2017 r. pod sygnaturą II CSK 462/16. Sprawę znam dobrze, gdyż występowały w niej dwie moje koleżanki po fachu, obie świetne specjalistki w zakresie urządzeń przesyłowych.

Nim jednak omówię stanowisko Sądu Najwyższego przedstawione na rozprawie, przypomnę pokrótce istotę problemu rękojmi. Zgodnie z przepisami ustawy o księgach wieczystych i hipotece, w razie niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni nabywcę nieruchomości, jeżeli nabycie nastąpiło odpłatnie i w dobrej wierze.

W art. 7 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wymieniono prawa wyłączone spod działania rękojmi.

Należą do nich: prawa obciążające nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu; prawo dożywocia; służebności ustanowione na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej; służebności drogi koniecznej albo ustanowione w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia; a od roku 2008 także służebność przesyłu.

Co jednak ze służebnościami gruntowymi o treści służebności przesyłu, których nabycie przez zasiedzenie spotykamy często w praktyce? Ten właśnie problem rozstrzygał Sąd Najwyższy we wspomnianym postępowaniu dotyczącym ustanowienia służebności przesyłu.

Wnioskodawca, właściciel nieruchomości, kupił ją w roku 1999 z widocznymi urządzeniami – napowietrzną linią elektroenergetyczną. Przedsiębiorca w toku postępowania powołał się na zasiedzenie służebności w roku 1990, natomiast właściciel nieruchomości bronił się działaniem rękojmi. Wskazał, że służebność nie była ujawniona w dziale III KW, a więc wygasła w dacie nabycia nieruchomości.

Sąd Rejonowy uwzględnił zarzut zasiedzenia, wskazując że rękojmia nie działa przeciwko służebności przesyłu. Apelację od powyższego złożył wnioskodawca wskazując, że przedmiotem zasiedzenia była służebność gruntowa, a nie służebność przesyłu, a więc inne prawo, nie objęte wyjątkiem wskazanym w ustawie.

Sąd Okręgowy co do zasady podzielił powyższy zarzut, jednak i tak oddalił apelację. Wskazał, że w momencie nabycia właściciel był w złej wierze, gdyż wiedział o istnieniu linii przesyłowej na gruncie.

W skardze kasacyjnej właściciel nieruchomości wskazał, że zła wiara na gruncie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oznacza wiedzę nabywcy (lub możliwość dowiedzenia się z łatwością) o rzeczywistym stanie prawnym. Nie wystarcza więc wiedza o obecności urządzeń, ale potrzebna jest świadomość obciążenia nieruchomości służebnością nabytą przez zasiedzenie. Podkreślił, że w roku 1999 nie wiedział o konsekwencjach prawnych istnienia linii energetycznej, gdyż nikt wówczas nie słyszał o zasiedzeniu służebności o treści służebności przesyłu.

Sąd Najwyższy podzielił zarzuty Wnioskodawcy, co do błędnego ustalenia jego złej wiary, lecz i tak oddalił skargę kasacyjną. Stwierdził w motywach przedstawionych ustnie na rozprawie, że pomimo błędnego uzasadnienia, zaskarżone orzeczenie odpowiada prawu. Uznał, że służebność gruntowa nabyta przez zasiedzenie jest prawem obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, a więc wyjątkiem od działania rękojmi wskazanym w art. 7 pkt 1 u.k.w.h.

Stanowisko opisane wyżej można spotkać w piśmiennictwie. W komentarzach do ustawy o księgach wieczystych i hipotece próbowano definiować pojęcie praw obciążających nieruchomość z mocy ustawy. Wyraźnie zarysowały się dwa konkurencyjne poglądy w tej kwestii.

Zgodnie z pierwszym z nich, artykuł 7 pkt 1 nie wyłącza działania rękojmi przeciwko służebności nabytej przez zasiedzenie, nie jest to bowiem prawo powstałe z mocy ustawy sensu stricte. Jako przykład praw obciążających nieruchomość z mocy ustawy podaje się funkcjonującą niegdyś hipotekę ustawową oraz hipoteki przymusowe. Przykładami tego nurtu są wyrok Sadu Najwyższego w sprawie IV CSK 169/07, a także postanowienie Sądu Okręgowego w Poznaniu w sprawie II Ca 1033/13.

Konkurencyjny pogląd zakłada, że rękojmia jest wyłączona przy służebności nabytej przez zasiedzenie, gdyż jest to prawo nabyte ex lege, niezależnie od wpisu w księdze wieczystej. Spełnia więc definicję prawa obciążającego z mocy ustawy.

Jak widać, sformułowanie ustawowe nie jest do końca jasne i prowadzi do rozbieżnych ocen prawnych. Sąd Najwyższy wybrał drugi z prezentowanych poglądów. W uzasadnieniu ustnym wskazał ogólnie, że stanowisko przeciwne jest nieprawidłowe i być może myśl ta zostanie rozwinięta w pisemnym uzasadnieniu.

{ 11 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Katarzyna Marzec 31, 2017 o 09:37

Czy Sąd Najwyższy w ostatnich 2-3 latach wydał w ogóle jakiekolwiek orzeczenie korzystne dla właścicieli nieruchomości…? Odnoszę wrażenie, ze priorytetem jest w tej chwili zablokowanie wszelkich roszczeń mogących obciążyć firmy przesyłowe – tych nielicznych z którymi jeszcze dałoby się jakoś przebić.
Przy okazji, czy szykuje się jakieś orzeczenie mogące wyjaśnić przyczyny odmowy udzielenia przez SN odpowiedzi na pytanie nr 3 zapytania prawnego zadanego przez SO w Bielsku Białej (chodzi oczywiście o uchwałę 88/15)
Kwestia prawa do rekompensaty za ograniczenia w strefie kontrolowanej w przypadku urządzeń posadowionych przed rokiem 1995 nadal pozostaje bez odpowiedzi… liczę, że to nie ja będę musiała iść z nią do SN i ktoś zrobi to za mnie:)

Odpowiedz

Piotr Zamroch Marzec 31, 2017 o 09:54

Pani Kasiu,
nie jest chyba tak, że 100% orzeczeń jest niekorzystnych dla właścicieli nieruchomości, ale na pewno znacząca przewaga jest tych niekorzystnych. W ostatnich latach korzystne orzeczenia dotyczyły przede wszystkim kwestii znaczenia pozwolenia na budowę, czy ogólniej wpływu legalności inwestycji na dobrą wiarę. Kwestie związane z wynagrodzeniem zasadniczo pozostają bez większych zmian od dłuższego czasu. Na pewno coraz bardziej restrykcyjnie traktowany jest problem pasa służebności i nadal ulega liberalizacji orzecznictwo odnośnie do przesłanek zasiedzenia służebności.
Nie jest też chyba wielką tajemnicą, że sędziowie zarówno sądów powszechnych, jak i SN nie szaleją za tymi sprawami z uwagi na ich wysoką sporność, stopień skomplikowania materii, ilość dokumentów archiwalnych, analizowanie przekształceń z okresu kilkudziesięciu lat, ciągłe problemy z biegłymi i brak stabilności oraz przewidywalności wyników ich opinii. Na pewno da się jeszcze trochę wymienić.
Wiem, że to dla Pani żadne pocieszenie, ale nawet gdyby założyć, że ktoś rzeczywiście ma zamiar zniechęcić do kierowania tych roszczeń do sądów, w mojej ocenie przyczyną nie jest chęć chronienia interesu jednej ze strony, lecz w istocie interesu samych sądów.

Odpowiedz

Katarzyna Kwiecień 4, 2017 o 09:07

Mam pewien problem natury techniczno prawnej i nie bardzo wiem do jakiego tematu go przypiąć, więc napiszę tutaj. Zastanawiam się, jak należy rozumieć pojecie prawa do modernizacji linii przesyłowej stanowiące treść ustanawianej służebności. Co konkretnie może zrobić przedsiębiorca powołując się na ową „modernizację” a na co będzie musiał mieć, mimo ustanowionej służebności, zgodę właściciela…? Chodzi mi o konkretny problem: na „moim” słupie SN na którym już niedługo będzie ustanowiona służebność ZE planuje podpinać jakieś dodatkowe kable wraz z urządzeniem do odbioru sygnału radiowego. To urządzenie ma być sporą skrzynią ważącą ponad 100 kg i z wyglądu dość szpetną. Wynagrodzenie za służebność ustalane jest teraz, do takiej linii i słupa jakie istnieją obecnie – a więc nie obejmie skrzyni z nowymi kablami która dodatkowo obniża wartość mojej działki. Zastanawiam się, czy mogą mi to zrobić bez pytania o zdanie w ramach służebności (po tym jak zostanie ustanowiona)? Jak wiele w ogóle ZE może zrobić w ramach „modernizacji”…?

Odpowiedz

Kamil Kwiecień 12, 2017 o 17:31

Pani Katarzyno,

dawno mnie nie było, więc może odpowiedź jest nieaktualna, ale moim zdaniem należy się skupić na tym, że na skutek działań PP (nieważne czy nazwiemy to „modernizacja” czy inaczej) zostanie posadowione na Pani działce (w przestrzeni nad) nowe urządzenie przesyłowe. Nie będzie ono służyło do przesyłania energii elektrycznej (właśnie, do czego ma służyć?).

Ponadto w sytuacji gdyby tylko ta skrzynia została przeniesiona na innego PP, co wówczas stałoby się ze służebnością? Zostałaby podzielona na służebność dotyczącą linii SN i dotyczącą skrzyni.

Z drugiej jednak strony skoro „ma” Pani linię SN to raczej jakiekolwiek inne czynności związane ze służebnością (remont, usuwanie awarii) raczej będą wykonywane w pasie służebności dla linii SN.

Mimo wszystko zdaje się, że lepszym rozwiązaniem jest ustanowienie nowej służebności nawet nieodpłatnie (wynagrodzenie raczej byłoby niewielkie)

Pozdrawiam.

Odpowiedz

Ryszard Kwiecień 4, 2017 o 19:59

Księga wieczysta to metryka nieruchomości. Jest tak ważna, iż prawo nadało jej prawo rękojmi. Z paroma wyjątkami, naciąganymi w stosunku do ustawy w praktyce.

Odpowiedz

Robert Kwiecień 5, 2017 o 09:15

Witam,
Mam pytanie z innej bajki.
Jak wygląda sytuacja ze strefami kontrolowanymi i eksploatacyjnymi dla gazociągów wysokiego ciśnienia ?
np. gazociąg Dn 300, gazownicy twierdzą, że wystarczy im po 3 metry od osi (czy łącznie 6 m), a biegły w opinii z zakresu eksploatacji instalacji gazowych wydanej dwukrotnie twierdzi, że powinno to być po 15 m od osi (czyli łącznie 30 m), stwierdza w niej m.in. że istnieje realne niebezpieczeństwo wystąpienia awarii, czy niemożliwość manewru sprzętem na 3 metrowym pasie, prowadzenie wykopów w przypadku awarii, modernizacji, obsuwanie się ziemi i jej składowanie itp.
Którą winien sąd przyjąć opinię. Teraz został powołany biegły z zakresu wyceny nieruchomości.

Odpowiedz

Katarzyna Kwiecień 5, 2017 o 09:34

Pozazdrościć biegłego:)
Sąd zrobi co zechce, zazwyczaj sędziowie przychylają się do opinii biegłych.
Jednak jeśli „gazownicy” odwołają się od wyroku, to mają spore szanse na wygraną – bo niestety kwestie szerokości pasa służebności dla gazociągów zostały już w orzecznictwie SN raczej przesądzone.
Jak zawsze dodam jednak, że powyższe dotyczy tylko wynagrodzenia za korzystanie z pasa służebności, bo część odszkodowawcza wynagrodzenia to już inna bajka i nie ma żadnych podstaw by automatycznie wyliczać ją tylko dla wąskiego pasa.

Odpowiedz

Robert Kwiecień 6, 2017 o 12:44

Witam,
Pani Kasiu, tu Sąd w wydanym postanowieniu ściśle określił już biegłemu z zakresu wyceny nieruchomości, aby nie brał opinii biegłego z zakresu instalacji gazowych i przyjął żądaną przez gazoników strefę po 3 m. od gazociągu DN 300 (czyli łącznie 6 m). Złożyłem sprzeciw ku takiemu stanowisku, i jak na razie Sąd milczy, i biegły nie wycenia.
Nie wiem, co mam dalej robić, może ktoś mi podpowie !
Może lepiej przyjąć już strefę kontrolowana wskazaną przez gazoników, z jednoczesnym zastrzeżeniem, że przy wycenie przez biegłego rzeczoznawcę ma wyliczyć oprócz wspomnianej strefy kontrolowanej (tej po 3 metry) również odszkodowanie za obniżenie wartości działki.

pozdrawiam
Robert

Odpowiedz

Katarzyna Kwiecień 7, 2017 o 07:27

Panie Robercie, moim zdaniem powinien pan się domagać wyliczenia przez biegłego wszystkich składników wynagrodzenia opisanych w standardzie KSWS, w tym także dwuskładnikowej części odszkodowawczej (szkoda z posadowienia plus utracone korzyści). Powinien też domagać się Pan, by sąd wpisał żądane przez Pana składniki do postanowienia dowodowego. To bardzo istotne ze względu na punkt 7.5 KSWS:
„7.5. Określenie wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu w postępowaniu
sądowym następuje wyłącznie w zakresie wynikającym z postanowienia dowodowego. Jeżeli
sąd nie sprecyzuje składników, które mają być określone, należy określić tylko
wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorcę .”
Po wydaniu przez sąd prawidłowo sformułowanego postanowienia dowodowego biegły rzeczoznawca powinien wyliczyć wynagrodzenie właściwe (za pas szerokości 6m) oraz pełną część odszkodowawczą wyliczoną z uwzględnieniem strefy kontrolowanej 30m. Z akcentem na „powinien” – bo biegli rzeczoznawcy są zdecydowanie najsłabszym ogniwem postępowania, mnie nic już chyba w ich wykonaniu nie jest w stanie zaskoczyć.
Oczywiście trzeba też pamiętać, że w grę wchodzi wiele innych czynników – to czy działka jest przeznaczona pod zabudowę, czy kupił ją pan z wbudowanym gazociągiem a nawet to w jakim roku i na jakiej podstawie prawnej gazociąg posadowiono. Nie zawsze niska lub wręcz zerowa część odszkodowawcza musi być efektem błędu biegłego. Jednak biegły nie powinien dokonywać oceny prawnej zagadnienia (nie powinien oceniać, czy część odszkodowawcza się panu należy czy nie) – biegły powinien tylko wycenić o ile mniej jest warta pana nieruchomość ze względu na gazociąg. Może będzie miał pan szczęście, i trafi na biegłego który to rozumie… Powodzenia:)

Odpowiedz

Robert Kwiecień 10, 2017 o 11:19

bardzo dziękuję. Dziękuje,
Jak podała Pani e-maila wysłałbym postanowienie Sądu w przedmiocie powołania biegłego z zakresu wyceny.

Mam pytanie, na terenie działki znajduje się dom, czy istotna jest w tym zakresie decyzja ustalając warunki zabudowy ?
Gazociąg pochodzi prawdopodobnie z okresu II wojny światowej, brak jednak jakichkolwiek dokumentów. Oczywiście nie ma żadnego pozwolenia, ani decyzji. Dlatego brak wiedzy właściciela nieruchomości o jego istnieniu. Co więcej, działkę ojciec otrzymał w 1954 r. od Skarbu Państwa jako repatriant .Dom już istniał na tej działce prawdopodobnie z okresu I wojny światowej. Najwcześniejsze mapy geodezyjne z gazociągiem są od 1990 r. na których jest gazociąg 300 mm.

Odpowiedz

Katarzyna Kwiecień 11, 2017 o 08:02

A co z zarzutem zasiedzenia, został zgłoszony przez przedsiębiorcę? Dla tak starego gazociągu może być trudno wybronić się przed zasiedzeniem, a zasiedzenie niweczy jakiekolwiek szanse na wynagrodzenie.
Co do reszty: Przeznaczenie nieruchomości określa się według MPZP, studium, WZ lub faktycznego sposobu użytkowania. Jeśli cała działka objęta oddziaływaniem gazociągu jest w ewidencji gruntów opisana symbolem B, to uzyskiwanie WZ nie jest (moim zdaniem) konieczne. Z drugiej jednak strony: jeżeli dom został zbudowany w tym 30-metrowym pasie stanowiącym strefę kontrolowaną, to nie można się powoływać na szkodę w postaci niemożności zabudowy (a wynagrodzenie w części odszkodowawczej ma właśnie rekompensować doznaną szkodę, którą trzeba wykazać)
Mój mail: bhg@gazeta.pl

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Poprzedni wpis:

Następny wpis: