10 rzeczy, które powinieneś wiedzieć o zasiedzeniu

Powinienem zacząć 10 rzeczy, które powinieneś wiedzieć o zasiedzeniu… i o które nie boisz się zapytać 🙂 Z uwagi na wiele pytań, które otrzymuję w każdym tygodniu dotyczących zasiedzenia służebności i jego skutków, postanowiłem przygotować wpis – małe kompendium w tym przedmiocie. Poniżej znajdziecie odpowiedzi na 10 najczęściej zadawanych mi pytań dotyczących zasiedzenia.

Czym jest zasiedzenie służebności i kiedy może nastąpić?

Zasiedzenie służebności to sposób jej nabycia na skutek długotrwałego posiadania. Czas niezbędny dla zasiedzenia to co najmniej 20 lat i dotyczy on sytuacji, w której posiadacz służebności jest w dobrej wierze. Dobra wiara to błędne, jednak uzasadnione okolicznościami danego przypadku, przekonanie posiadacza, że wykonuje prawo, które mu przysługuje. Prawo przewiduje domniemanie dobrej wiary posiadacza, co wynika z art. 7 Kodeksu cywilnego. Jeżeli posiadacz służebności jest w złej wierze, wówczas termin zasiedzenia wynosi 30 lat.

Czy tytuł prawny jest przeszkodą dla zasiedzenia służebności?

Zdecydowanie tak, to podstawowa zasada dla konstrukcji zasiedzenia – posiadanie musi mieć charakter bezprawny. W praktyce oznacza to, że nie może biec okres zasiedzenia służebności, jeżeli przedsiębiorca legitymuje się decyzją wywłaszczeniową na potrzeby urządzeń przesyłowych, jak również w sytuacji, w której przedsiębiorca zawarł z właścicielem nieruchomości umowę obligacyjną na potrzeby wskazanych urządzeń, w szczególności umowę użyczenia albo najmu. Więcej na ten temat możesz przeczytać w uchwale III CZP 87/13.

Czy za służebność nabytą przez zasiedzenie należy się wynagrodzenie?

Zasiedzenie służebności, tak jak i prawa własności nieruchomości, następuje nieodpłatnie, zatem właściciel nieruchomości nie otrzyma już od przedsiębiorcy wynagrodzenia. Oczywiście nie znosi to zasady, iż w przypadku wyrządzenia szkody w trakcie wykonywania prac konserwacyjnych albo remontowych należy przywrócić nieruchomość do stanu poprzedniego albo zapłacić odszkodowanie. Zasiedzenie, z uwagi na jego porządkującą funkcję, powoduje jednocześnie wygaśnięcie pozostałych roszczeń związanych z dotychczasowym korzystaniem z nieruchomości przez przedsiębiorcę. Niedawno w tym zakresie wypowiedział się Sąd Najwyższy potwierdzając, iż za okres poprzedzający zasiedzenie właściciel nieruchomości nie może żądać zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości.

Czy można było zasiedzieć służebność przesyłu przed 3 sierpnia 2008 r.

Przed tą datą można było nabyć przez zasiedzenie służebność gruntową na potrzeby urządzeń przesyłowych. To ważne rozróżnienie, bo stan faktyczny przed 3 sierpnia 2008 r. i po tej dacie wyglądał tak samo, jednak kwalifikacja prawna i samo prawo było nieco inne. Rozróżnienie jest ważne w postępowaniu o stwierdzenie nabycia służebności przez zasiedzenie, bo sąd jest związany rodzajem prawa, którego nabycie ma zostać stwierdzone. Zasadniczo przy służebności gruntowej powinna być wskazana nieruchomość władnąca, jednak Sąd Najwyższy opowiada się za brakiem potrzeby jej wskazywania przy służebności na potrzeby urządzeń przesyłowych.

Czy zasiedzenie służebności mogło nastąpić przed 1989 r.?

To temat, który doczekał się bardzo obszernego orzecznictwa Sądu Najwyższego, pomimo którego w Internecie nadal publikowane są nieprawidłowe opinie, jakoby przed 1989 r. nie mógł biec okres zasiedzenia służebności. Sąd Najwyższy, a za nim sądy powszechne, konsekwentnie od lat dopuszczają możliwość nabycia służebności gruntowej na potrzeby urządzeń przesyłowych nie tylko przed 3 sierpnia 2008 r., ale także w latach 70 i 80 XX w. Warto zwrócić uwagę, iż okresy zasiedzenia przed 1 października 1990 r. były krótsze i wynosiły odpowiednio 10 lat dla posiadacza w dobrej wierze i 20 lat dla złej wiary.

Czy zmiana przedsiębiorcy powoduje przerwanie biegu zasiedzenia?

Otrzymuję sporo zapytań, z prośbą o potwierdzenie, czy w przypadku gdy aktualny posiadacz powstał np. w 2005 r., to od tej daty należy liczyć okres zasiedzenia. Tak co do zasady nie jest, gdyż obecny posiadacz może doliczyć okres posiadania swoich poprzedników, jeżeli udowodni, że nastąpiło przeniesienie posiadania. Dowodzenie przeniesienia posiadania powinno odnosić się do rzeczy głównej, albowiem służebność przesyłu, jak i gruntowa to prawa związane, nie podlegają zatem samodzielnemu przenoszeniu. Należy zatem przedstawić ciąg przeniesienia posiadania nieruchomości władnącej lub przedsiębiorstwa (jego zorganizowanej części).

Czy zmiana właściciela nieruchomości wpływa na bieg zasiedzenia?

Na to pytanie również należy co do zasady odpowiedzieć negatywnie, zasiedzenie służebności następuje bowiem w stosunku do nieruchomości, a nie przeciwko konkretnemu właścicielowi. Wyjątkowo mogą zdarzyć się sytuacje, przede wszystkim odnośnie do urządzeń podziemnych, w których zmiana właściciela spowodowała przerwanie biegu zasiedzenia. Dotyczy to przypadków, w których nowy właściciel o urządzeniu nie wiedział i nie można mu zarzucić, że jest to skutek niestarannego działania. Na gruncie takiego przypadku Sąd Najwyższy wydał orzeczenie w sprawie V CSK 181/11.

Czy pismo do przedsiębiorcy przerywa bieg zasiedzenia?

Dla przerwania biegu zasiedzenia konieczne jest podjęcie przez właściciela nieruchomości czynności przed sądem, zatem nie jest wystarczające wezwanie do usunięcia linii albo wezwanie do ustanowienia służebności przesyłu. Taka czynność może polegać na wytoczeniu powództwa o nakazanie usunięcia albo przebudowy urządzenia, jak również złożenie wniosku o ustanowienie służebności w postępowaniu nieprocesowym. Wskazany skutek wywrze także wniosek o zawezwanie do próby ugodowej obejmujący wymienione żądania. Warto zwrócić uwagę, iż nie przerywa biegu zasiedzenia służebności pozew o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, co wynika z uchwały siódemkowej wydanej w sprawie III CZP 45/14.

Czy do ujawnienia służebności w księdze wieczystej wystarczy upływ ustawowego terminu?

Przedsiębiorca może ujawnić służebność przesyłu albo podobną służebność gruntową w dziale III księgi wieczystej, jednak będzie potrzebował do tego prawomocnego orzeczenia sądu. Wniosek o stwierdzenie nabycia służebności przez zasiedzenie rozpoznaje sąd w postępowaniu nieprocesowym. Przedsiębiorca może bronić się przed roszczeniami właściciela nieruchomości podnosząc zarzut nabycia służebności przez zasiedzenie, jednak orzeczenie sądu oddalające żądanie właściciela nie będzie mogło stanowić podstawy do ujawnienia służebności w księdze wieczystej, choćby zasiedzenie zostało potwierdzone w treści uzasadnienia orzeczenia.

Czy zasiedzenie może dotyczyć także urządzeń podziemnych? 

Zasiedzenie służebności odnosi się zarówno do słupów energetycznych, czyli urządzeń oczywiście widocznych, jak i do urządzeń podziemnych np. ciepłociągów i gazociągów, szczególnie do tych, których elementy znajdują się na powierzchni nieruchomości obciążonej albo sąsiednich. Takie elementy naziemne to np. słupki oznacznikowe gazociągów, włazy studzienek albo komór cieplnych, naziemne fragmenty rurociągów. O widoczności urządzeń mogą przesądzać charakterystyczne efekty fizyczne np. topniejący śnieg w pasie nad ciepłociągiem, a nawet zgoda na inwestycję właściciela nieruchomości, która dowodzi wiedzy o faktycznym funkcjonowaniu urządzenia pod powierzchnią.

{ 5 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Jan Marzec 12, 2017 o 22:11

Witam Panie Mecenasie.
Jak zwykle popełnił Pan kolejny pouczający artykuł. Ale mam nieco wątpliwości.

W przypadku linii 15kV mam sytuację w której ZE bez zgody administracyjnej i właścicieli działek w 1976r wybudował na działkach prywatnych linię 15kV. W 1980r. działka za emeryturę przeszła na Skarb Państwa, a w 1981r. została kupiona od SP przez naszą rodzinę. Wydaje się że bieg zasiedzenia został przerwany przez fakt posiadania przez SP, bo przecież SP nie mógł zasiadywać swojej własności. Więc chyba bieg zasiedzenia mógł zacząć sie dopiero od 1981r?
Ponadto Decyzja zatwierdzająca plan realizacyjny (wyd. na podst. art 21 ust. z dn. 24.10.1974r) i Decyzja Naczelnika Gminy (wyd na podst art. 35 ustawy z dn. 14.03.1974r) zezwalająca na wejście w teren, są z mocy prawa nieważne bo w ciągu roku od tych decyzji ZE nie wystąpił o zgodę na budowę. Jednak budowę wykonano.
Kupowaliśmy działke z faktycznie istniejącymi słupami, ale i z pełną wiedzą że linia jest samowolą budowlaną a w akcie notarialnym jest jednoznacznie napisane że działka jest NIEZABUDOWANA i bez obciążeń.
Kolejna wątpliwość to pytanie czy tylko działania przed sądem są skuteczne w przerwaniu biegu zasiedzenia skoro ten art. 123 dalej mówi ” lub przed innym organem….”
Moim zdaniem działanie zaczepne przed Nadzorem Budowlanym spełnia warunek „innego organu”. Mimo że Enion wprowadzał mnie w błąd że posiada Pozwolenie na budowę z tamtego okresu, ja złożyłem w PINB zawiadomienie o samowoli budowlanej. Wiedziałem że nie było pozwolenia na budowę, ale jak to udowodnić? Myślałem że PINB to wyjaśni a tymczasem PINB poinformował mnie na piśmie że w rozmowie telefonicznej z przedstawicielem Enionu, ustalono że „budowa została wykonana na podstawie zezwolenia na budowę”. Dalej zagrożono mi że jeśli będę się upierał przy swoim to zostanę obciążony kosztami postępowania. Musiałem się poddać bo nie wiadomo kiedy wariat żartuje.
Jednak kilka lat później odnalazłem te dokumenty w archiwum Urz. Woj. i okazało się że zamiast starać się o zezwolenie na budowę ZE sporządził sobie odpis Decyzji zatwierdzającej plan realizacyjny i w punkcie 3 dopisali sobie : „udziela się pozwolenia na budowę”. W oryginale to zdanie zostało wyiksowane na maszynie.
Zatem PINB w porozumieniu z dyrekcją ENIONU i wspólnie wprowadzili mnie w błąd. Jednak nie tylko z tego powodu uważam że moje zgłoszenie samowoli (do innego organu) do PINB było skutecznym przerwaniem biegu zasiedzenia.
Prawda że ciekawy przypadek?
Ale nigdy nie widziałem orzeczenia w którym sąd uznaje bądź odrzuca działanie zaczepne w PINB jako skuteczne bądź nie, w kwestii biegu zasiedzenia. Jeśli coś takiego istnieje to zapewne Pan zna 🙂

Odpowiedz

Ryszard Marzec 14, 2017 o 20:11

Dziękujemy Profesjonaliście za repetytorium. Dla nas maluczkich to bardzo pomocne kompedium wiedzy nt. służebności przesyłu.

Odpowiedz

Piotr Zamroch Marzec 14, 2017 o 20:50

Panie Ryszardzie,
prawdę mówiąc nigdy nie traktowałem nikogo jako „maluczkiego”, nie jest moim zamiarem nikogo pouczać, ani też nie uważam, by moja wiedza była wyjątkowa – chciałbym tylko , żeby przydała się innym, bo po co chować ją dla siebie.

Odpowiedz

Ryszard Marzec 15, 2017 o 19:39

I własnie za tą wiedzę, którą nam przekazuje bardzo dziekujemy. Nie jesteśmy profesjonalistami – nie znamy się na prawie cywilnym. W większości przypadków czytając Pana blog jestesmy w sporze z „mocnym” przeciwnikiem, którego stać – pomimo własnych zasobów prawniczych – na wynajem renomowanych kancelarii prawniczych. My nie mamy takiego komfortu. Dlatego bardzo dziekujemy, iż prowadzi Pan tego bloga. Dzięki niemu – bo nie stać mnie na adwokata – samodzielnie napisałem pozew o ustanowienie słuzebności przesyłu i wydanie orzeczenia wstepnego z uwagi na ekonomikę procesu. To Pana zasługa. Duże przedsiębiorstwo przesyłowe /druty/ napisało odpowiedz na 15 stron na pozew /wniosek/. Podczas rozprawy w Sądzie, na której byłem po raz 1, miałem sucho w gardle. Pani sędzina nie traktowała mnie zbyt poważnie wiedząc, iż jestem laikiem. Nie znam się na postępowaniu procesowym, tylko troche na prawie materialnym. Ale podobało mi się, jak pan mecenas zarzucał poły swojej togi swiadczącego o jego statusie. Nie wystraszył mnie tym.
Z uwagi na „suchość w gardle” a wody mi tam nie dali tylko powiedzieli, ze mnie nagrywają napisałem pismo w domu spokojnie, w którym odniosłem sie do wywodów przedsiębiorstwa drutowego, a to że:
– nie mieli dobrej wiary /żadnych decyzji czy pozwoleń/, a jako profesjonaliści musieli wiedziec, iż wchodzą na mój teren na chama,
– powołani swiadkowie swiadczyli poza osnowe dokumentu / byle jakiej jakosci kserokopia protokołu odbioru, który nie zawierał żadnych informacji jakiej działki to dotyczy, żadnej mapki nt. przebiegu urządzeń, żadnej dokumentacji poinwentarzacyjnej/,a swiadkowie nie pracowali wtedy w Drutach,
– podniosłem również przerwanie ciągłości posiadania służebności ze Skarbu Państwa na przedsiębiorstwo państwowe ze wzgledu na brak w aktach protokołu zdawczo odbiorczego. Druty powoływały sie tylko na akt zmiany przedsiebiorstw.
– działke nabyłem od komornika, czyli nastapiło nabycie pierwotne w obecnosci Sędziego. Protoół z opisu i oszacowania – który był podstawą nabycia przeze mnie działki – nie zawierał żadnych info o służebności. Również komornik podczas licytacji pod nadzorem Sędziego nie wymienił takiego prawa obciązającego nieruchomość.

Na razie jest cisza. Sędzia myśli. Adwokaci z Drutów tez. A ja jako maluczki nadal czytam bloga naszego Pana Mecenasa.
Pozdrawiam.

Odpowiedz

Danuta Marzec 22, 2017 o 17:29

Witam . Chcę tutaj nadmienić, że popieram w całości zdanie pana Ryszarda, bo właśnie dzięki Panu Mecenasowi, który dzieli się z nami wiedzą ja także sama reprezentuję się w Sądzie w starciu z PSE. Trwa to już prawie 6 lat, ale zawsze, gdy jestem przed sprawą, tak jak tym razem spoglądam własnie TUTAJ na blog Pana Mecenasa. Dziękuję za chęć podzielenia się swoim doświadczeniem. Pozdrawiam Danuta

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Poprzedni wpis:

Następny wpis: