Jedna nieruchomość – jedna służebność
Zacznę od ostrzeżenia. 🙂 Dziś przygotowałem wpis nieco bardziej teoretyczny i z cytatami – uważam jednak, że może być ciekawy nie tylko dla prawników, gdyż dotyczy sprawy ważnej w praktyce: czy służebność przesyłu należy ustanowić na jednej nieruchomości, czy można to zrobić na wielu nieruchomościach naraz. Odpowiedź przekłada się na sposób redakcji umów i postanowień, jak też na koszty związane z ustanawianiem służebności.
W mojej ocenie należy kierować się zasadą jedna nieruchomość w znaczeniu wieczystoksięgowym – jedna służebność. Jeżeli umowa albo wniosek będą dotyczyły kilku nieruchomości, wówczas należy konsekwentnie ustanowić kilka, a nie jedną służebność.
Dlaczego tak uważam?
Pierwsza sprawa to treść przepisu art.3051 K.c., który posługuje się wyrazem „nieruchomość” w liczbie pojedynczej, w przeciwieństwie np. do art. 145 K.c. (dotyczącego służebności drogi koniecznej), który mówi o gruntach w liczbie mnogiej. To ważne rozróżnienie.
Po drugie, wskazaną przeze mnie zasadę powołują także komentatorzy Kodeksu cywilnego (ja posługuję się najczęściej komentarzem pod redakcję K. Pietrzykowskiego), którzy podkreślają, iż jedno prawo rzeczowe należy wiązać z jedna rzeczą. Wyjątki od tej zasady muszą wynikać wprost z przepisów prawa. Takim wyjątkiem jest np. obciążenie służebnością łączną każdej z nieruchomości powstałej po podziale nieruchomości, na której uprzednio ustanowiono służebność.
Po trzecie zasada ta podkreślana jest w orzecznictwie Sądu Najwyższego oraz sądów powszechnych, choć oczywiście nie ma tu pełnej jednolitości poglądów.
Chciałbym przede wszystkim zwrócił Waszą uwagę na postanowienie Sądu Najwyższego wydane w sprawie V CSK 468/14. Sąd Najwyższy, powołując się na treść przepisu art. 3051 K.c. wyraził pogląd, iż służebność przesyłu może obciążać wyłącznie nieruchomość w znaczeniu wieczystoksięgowym i nieprawidłowe jest obciążanie służebnością poszczególnych działek ewidencyjnych stanowiących jedną nieruchomość:
„Ponadto Sąd Najwyższy zauważa, że art.3051 k.c. stanowi o obciążeniu służebnością przesyłu nieruchomości. Według art. 46 § 1 k.c., nieruchomością gruntową jest część powierzchni ziemskiej stanowiąca odrębny przedmiot własności. Takim odrębnym przedmiotem własności i tym samym osobną nieruchomością jest w całości grunt objęty księgą wieczystą, nawet jeżeli nieruchomość ta składa się z kilku działek ewidencyjnych. Zgodnie z art. 24 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą (…).”
Ten sam pogląd wyraził Sąd Okręgowy w Łodzi w postanowieniu wydanym w sprawie III Ca 518/16:
„(…) skoro art.3051 k.c. stanowi o obciążeniu służebnością przesyłu nieruchomości, tym samym wykluczonym jest ustanowienie służebności obciążających poszczególne działki ewidencyjne, wchodzące w skład danej nieruchomości gruntowej objętej jedną księgą wieczystą.”
Sąd ten, przekazując sprawę do ponownego rozpoznania sądowi rejonowemu, który oddalił wniosek z uwagi na nieprawidłowe sformułowanie żądania wniosku (z odwołaniem do poszczególnych działek ewidencyjnych zamiast całej nieruchomości) wskazał, iż sąd orzekający jest obowiązany do podjęcia działań zmierzających do prawidłowego ustalenia żądania wniosku o ustanowienie służebności przesyłu na wczesnym etapie postępowania, przede wszystkim poprzez wezwanie wnioskodawcy do sprecyzowania wniosku.
Sąd zwrócił również uwagę, iż dla prawidłowego ustalenia żądania wniosku istotne jest ustalenie, czy działki ewidencyjne objęte wnioskiem stanowią jedną czy dwie nieruchomości w znaczeniu wieczystoksięgowym. Uwzględniając powyższe oraz zacytowany wcześniej fragment postanowienia, w przypadku istnienia dwóch nieruchomości prawidłowe będzie ustanowienie dwóch służebności przesyłu.
Zasada, iż jedna służebność może obciążać jedną nieruchomość jest widoczna także na gruncie spraw dotyczących nabycia służebności w drodze zasiedzenia.
Sąd Rejonowy w Grudziądzu rozpoznając wniosek o stwierdzenie zasiedzenia jednej służebności mającej obciążać trzy nieruchomości, postanowieniem wydanym w sprawie o I Ns 1662/14 stwierdził zasiedzenie trzech służebności:
„Zaznaczenia w tym miejscu wymaga, że – w ocenie sądu – w przypadku urządzeń przesyłowych linii elektroenergetycznej relacji T. – M. wnioskodawca w istocie domagał się stwierdzenia zasiedzenia nie jednej, a trzech służebności gruntowych o treści odpowiadających służebności przesyłu. Choć wniosek w tym zakresie dotyczył jednej i tej samej linii, to jednak przebiegała ona przez trzy nieruchomości (według treści wpisów w księgach wieczystych), w tym dwie należące do A. T. i jedną należącą do A. B., co uzasadniało stwierdzenie zasiedzenia trzech odrębnych służebności.”
Podobne motywy legły u podstaw postanowienia Sądu Okręgowego z Szczecinie wydanego w sprawie II Cz 253/15. Sąd ten oddalił zażalenie wnioskodawcy od zarządzenia przewodniczącego Sądu Rejonowego w przedmiocie zwrotu wniosku o stwierdzenie zasiedzenia służebności, jako nieprawidłowo opłaconego. Żądanie wniosku obejmowało stwierdzenie zasiedzenia jednej służebności gruntowej o treści odpowiadającej służebności przesyłu – obciążającej jedną nieruchomość oraz jednej służebności przesyłu – obciążającej dziewiętnaście nieruchomości, przy czym od wniosku uiszczono opłatę w wysokości 200 zł. Sąd Okręgowy wskazał:
„Stosownie do art. 39 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych opłatę stałą w kwocie 200,- zł pobiera się od wniosku o stwierdzenie nabycia służebności gruntowej przez zasiedzenie.
Stosownie zaś do art. 285 § 1 k.c. służebność gruntowa obciąża nieruchomość. Rozważenia wymaga tym samym pojęcie nieruchomości. Zgodnie z art. 46 § 1 k.c. nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty)… Pojęcie nieruchomości w prawie polskim utożsamiane jest z objęciem danego gruntu jedną księgą wieczystą, albowiem stosownie do art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece księgi wieczyste prowadzi się w ceku ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Tak też rozumie pojęcie nieruchomości Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia (…).
Tym samym prawidłowo Przewodniczący Sądu Rejonowego przyjął, że opłata należna jest odrębnie od każdego wniosku o ustanowienie danej służebności. Bowiem każde z żądań określonych w 20 punktach wniosku mogło być przedmiotem odrębnego wniosku. Połączenie ich w jednym piśmie nie zmienia odrębności żądania odnośnie każdej z danych nieruchomości. W konsekwencji samo żądanie wniosku dotyczyło ustanowienia nie jednej służebności lecz 20 odrębnych służebności. Każde z tych żądań podlega odrębnemu badaniu, a zatem podlegało także odrębnej opłacie. Co więcej każde z tych żądań odmiennie określa datę nabycia służebności, jak również wyróżnić należy dwa rodzaje wniosków: o zasiedzenie służebności gruntowej o treści odpowiadającej służebności przesyłu oraz o zasiedzenie służebności przesyłu. Powyższe skutkuje uznaniem, że skoro wniosek nie został prawidłowo i w całości opłacony, na podstawie (…) (…)podlegał zwrotowi w nieopłaconej części.”
Sąd Okręgowy w Łodzi rozpoznając sprawę o sygnaturze III Ca 127/16 (postanowienie z 20 maja 2016 r.) dotyczącą zasiedzenia służebności gruntowej o treści służebności przesyłu również nie miał wątpliwości, iż służebność może obciążać nieruchomość jako jedną rzecz. Zwrócił ponadto uwagę na konieczność precyzyjnego określania zakresu terytorialnego zasiedzianej służebności, mającej obciążać konkretną nieruchomość:
„To, że służebność jako prawo rzeczowe obciąża całą nieruchomość jako jedną rzecz, nie oznacza, że uprawnienia będące jej treścią muszą i mogą być wykonywane na całej rzeczy, z reguły bowiem dotyczą one tylko jakiejś części obciążonej nieruchomości. Ta okoliczność jest istotna dla opisania treści ustanowionej służebności, której rozmiar i wielkość są determinowane przez treść służebności – zakres ten oznaczają strony w umowie ustanawiającej ograniczone prawo rzeczowe lub Sąd, jeśli prawo to ma swoje źródło w jego konstytutywnym orzeczeniu, natomiast jeśli służebność odpowiadająca treścią służebności przesyłu powstała z mocy samego prawa w drodze zasiedzenia, przedsiębiorca nabywa ją w tych tylko granicach przestrzennych, w jakich w okresie biegu terminu zasiedzenia manifestował, że korzysta z cudzej nieruchomości przy wykorzystaniu trwałego i widocznego urządzenia w ramach potrzeby eksploatowania urządzeń, przy zapewnieniu możliwości prawidłowego korzystania z nich, ale także ich konserwacji, naprawy, modernizacji, usuwania awarii, wymiany elementów. Okoliczności te nie są tożsame z przesłankami decydującymi o wyznaczeniu strefy, w obrębie której trzeba liczyć się z istnieniem urządzenia w celu zapewnienia bezpiecznych warunków jego eksploatowania i funkcjonowania w jego otoczeniu (…)”
Wiem, że w praktyce zdarzają się orzeczenia ustanawiające służebność przesyłu na wielu nieruchomościach naraz. Zapewne jest to działanie odpowiadające potrzebom praktyki, jednak w mojej ocenie niezgodne z treścią przepisów Kodeksu cywilnego.
Jestem ciekawy jakie są Wasze doświadczenia w tym zakresie (zapewne zależne od praktyki danego sądu okręgowego) i co sądzicie na temat ustanawiania służebności przesyłu naraz na wielu nieruchomościach.
Dobrze napisane. Taka zasada, jeden do jeden, jest też praktycznie poprawna
Co jeśli na jednaj nieruchomości są urządzenia dwóch przedsiębiorców jeden wniosek czy dwa.
Pani Aniu,
w takiej sytuacji należy ustanowić dwie służebności. Co do zasady są to dwa postępowania, ale nie ma przeszkód formalnych, żeby w takiej sytuacji złożyć jeden wniosek w sprawie z udziałem obu przedsiębiorców.
Witam , śledzę blog już jakiś czas i Pan Piotr podkręca tematy a ja coraz mniej z tego potrafię zrozumieć .
Posłużę się własnymi przykładami . Jedna księga wieczysta ( nieruchomość ) cztery działki ewidencyjne .Decyzja administracyjna na przeprowadzenie gazociągu wysokiego ciśnienia (400) na dwie działki środkowe .Gazociąg z lat 80 , przebiega równolegle przez 4 .Wystąpiłam do Prezydenta o zmniejszenie wartości nieruchomości i Prezydent uznał roszczenie tylko na działki wymienione w decyzji , pozostałe odrzucił .( jedna nieruchomość)
Wcześniej wystąpiłam o bezumowne korzystanie z nieruchomości ,strona przeciwna przedstawiła decyzje na dwie działki i miała to być ich obrona , później wyrok SN że decyzji nie można zasiedzieć , nie wspomnę że sprawa była sztucznie rozciągana jak by wszyscy ( poza mną )czekali na cud (SN) . No i stał się cud ,urządzenia niewidoczne stały widoczne ,zasiedzenia w złej wierze stały się w dobrej .
I tu powstaję problem jak można ustanowić służebność na nieruchomości jeżeli dwie działki mają tytuł prawny (decyzje) ,a dwie nie?
Z drugiej strony decyzja i Prezydent który odmawia odszkodowania za działki nie ujęte w decyzji ?
Być może opisałam to chaotycznie ale powstaje jakiś następny paradoks który będzie interpretowany dowolnie ,jak komu wygodnie na pewno nie na korzyść pokrzywdzonych .
Panie Piotrze myślę, że w niektórych przypadkach nie da się nie naruszyć zasad przewidzianych w k.c. co bowiem w sytuacji, gdy murowana stacja transformatorowa stoi okrakiem na granicy dwóch nieruchomości. Wówczas zasadne wydaje się chyba dogadanie w jednej umowie z obydwoma właścicielami i wystąpienie do sądu o wpisanie służebności w kw.
Ja z kolei uważam, że powinno ustanawiać się jedną służebność obejmującą kilka nieruchomości w sensie wieczystoksięgowym, jeżeli rzeczywiście działki na których są posadowione urządzenia przesyłowe objęte się różnymi księgami wieczystymi (a zatem tworzą odrębne nieruchomości).
W momencie, gdy służebność ustanowiona zostaje w drodze umowy – przemawiają za tym względy ekonomiczne (jedna służebność = jeden akt notarialny z oświadczeniem właściciela dotyczącym kilku nieruchomości= mniejsza opłata notarialna)
W przypadku zaś służebności ustanawianej sądownie – myślę, że bardziej przejrzyste jest ustanowienie jednej służebności obejmującej kilka nieruchomości (np. wymienione w podpunktach pkt I postanowienia merytorycznego) niż kilka służebności, na każdej nieruchomości odrębnie.
Witam,
moje doświadczenia z apelacji warszawskiej są podobne. Służebności ustanawiana jest na nieruchomości w rozumieniu wieczystoksięgowym.
Właściciele nieruchomości, na których już posadowione są stare urządzenia przesyłowe np w latach 80 tych powinni uważać też na nowe inwestycje, w ramach których ustanowią służebność np. w związku z przyłączeniem jakiś nowych urządzeń. W takiej sytuacji w przypadku, gdy wystąpią z wnioskiem o ustanowienie służebności na stare urządzenia, wniosek zostanie oddalony z uwagi na to, że nieruchomość jest już obciążona służebnością. Oczywiście przy założeniu, że właścicielem urządzeń przesyłowych starych i nowych jest ten sam przedsiębiorca sieciowy. W takiej sytuacji, zdaniem sądów możliwa jest zmiana wyłącznie treści służebności – tu wchodzą jeszcze dodatkowo kwestie w jakim trybie służebność została ustanowiona, umownie czy sądownie, odpłatnie, czy nie. Wygrałam kilka takich spraw spraw i wnioskodawcy byli bardzo rozczarowani faktem oddalenia wniosku „na stary słup i linię” bo np. ustanowili służebność w związku z przyłączeniem do sieci „nowego garażu”.
Dzień dobry,
Chciałam poruszyć wątek może nie ściśle związany z powyżej poruszanym zagadnieniem, ale procedurą ustanowienia służebności przesyłu w bardziej ogólnym zakresie. Mianowicie, spotkałam się ostatnio w sądzie rejonowym z sytuacją uznania wniosku o ustanowienie służebności przesyłu, w którym wskazana była proponowana wysokość wynagrodzenia (prywatny operat szacunkowy) za wniesiony w sprawie o ustanowienie służebności przesyłu i „zapłatę” i w konsekwencji sprawa w zakresie kwoty wynagrodzenia została przekazana sądowi do postępowania procesowego (!) W sprawie wydzielono więc roszczenie o zapłatę jako samoistne. Przyznam, że zdziwiło mnie to dogłębnie…skąd taka koncepcja??? tym bardziej, że kwestia wynagrodzenia jest w tej sprawie ściśle uzależniona od tego czy w ogóle służebność zostanie ustanowiona a są jeszcze liczne zarzuty – braku legitymacji użytkownika wieczystego i zasiedzenia.
Czy może ostatnio zapadło jakieś nowatorskie orzeczenie Sądu Najwyższego w kwestii rozdzielania takich roszczeń? Dziękuję i pozdrawiam Ola
Pani Olu,
to rzeczywiście „nowatorska” praktyka. Jest ona oczywiście nieprawidłowa, nie można rozdzielać ustanowienia służebności przesyłu od zasądzenia wynagrodzenia.
Dzień dobry!
Postanowiłem uregulować wszystkie sprawy dotyczące linii przesyłowych, biegnących przez naszą podwarszawską działkę. Firma Netia unika podpisania umowy na służebność przesyłu. Instalacja Netii z końca lat 90. została położona bezumownie – zarówno w pasie drogi gminnej, jak i na naszej działce. Wprawdzie wpisano ją do ewidencji gruntów, ale przebieg przez naszą działkę jest zaznaczony tylko orientacyjnie. Netia twierdzi, że gdy przypadkowo przetnę kabel, naprawią go na koszt własny. Firma PGE broni się przed zawarciem umowy na służebność nadziemnej linii niskiego napięcia. Twierdzą, że umowa będzie dla nas niekorzystna i obniży wartość nieruchomości i że w przypadku uszkodzenia przez nas linii (np. przez gałąź drzewa), będziemy musieli płacić za naprawę. Moim zdaniem, to dość osobliwy sposób rozumowania. Obecnie technicy PGE wycinają gałęzie drzew pod linią bez pytania nas o zdanie i zazwyczaj pod naszą nieobecność. Na słupach PGE niedawno został zawieszony światłowód na wysokości 3-4 m od ziemi. Przechodzi przez korony naszych drzew, zapewne już zagrożonych wycięciem. Brak umowy na służebność daje więc PGE szerokie pole do stopniowego ograniczania naszego prawa własności. Kolejny „kwiatek” to planowana na przyszły rok budowa wodociągu gminnego. Gmina proponuje, abyśmy zgodzili się „pro publico bono” na bezumowne przeprowadzenie odcinka przez naszą działkę, oczywiście wraz z usunięciem wszystkich drzew i krzewów po drodze. Znając polskie realia, najdalej za dwa lata jakieś łącze rozszczelni się, na naszą działkę wjedzie koparka i rozpocznie się totalna demolka. Oczywiście będzie to najtańszy podwykonawca z przetargu, który ma w nosie (a raczej znacznie niżej) przywrócenie stanu pierwotnego. Z powodu braku umowy o służebność przesyłu gmina wypnie się na nas i będziemy musieli wszystko zrobić na koszt własny. W związku z tym pytanie retoryczne – zawierać umowy na służebność przesyłu czy nie?
Pozdrawiam
mam pytanie czy raz zawarta umowa o służebność w sądzie trwa wiecznie czy po iluś latach można ponownie składać wniosek o służebność przesyłu
Panie Włodzimierzu,
umowa zawarta na czas nieokreślony trwa przez cały okres eksploatacji urządzenia, zatem nie można ponownie wystąpić o ustanowienie służebności, jeżeli na nieruchomości znajduje się to samo urządzenie.
-” jedno prawo rzeczowe należy wiązać z jedna rzeczą. Wyjątki od tej zasady muszą wynikać wprost z przepisów prawa. Takim wyjątkiem jest np. obciążenie służebnością łączną każdej z nieruchomości powstałej po podziale nieruchomości „- to jak wtedy wygląda zasiedzenie takiej służebności po podziale, objętej w posiadanie przed podziałem nieruchomości ? Przedsiębiorca zasiedzi dwie służebności na dwóch nieruchomościach, czy jedną służebność łączną na dwóch nieruchomościach ? Próbuję rozgryźć art. 290 kc
Co dzieje się z tą służebnością, w przypadku gdy sąd oddali wniosek o stwierdzenie zasiedzenia służebności na jednej z nieruchomości ? Czy bieg terminu zaczyna się od początku dla obu nieruchomości, czy tylko dla tej, na której sąd stwierdził, że zasiedzenie nie nastąpiło ? Mogę się mylić ale wiem, że na drugiej nieruchomości bieg terminu zostaje przerwany i albo również zaczyna się od początku, albo służebność uzyskuje samodzielny byt, w myśl zasady 1 : 1. Ale to i tak bieg terminu zasiedzenia służebności na tej nieruchomości zaczynałby się od początku. Czy tak ? Bo oznaczałoby to, że orzeczenie sądu o niezasiedzeniu służebności na jednej nieruchomości oznacza, że nie doszło do zasiedzenia tej służebności łącznej , również na drugiej nieruchomości. Pozdrawiam.