Budowa przyłącza jako zwykły zarząd

Niedawno pisałem o możliwości potraktowania remontu linii przesyłowej jako czynności zwykłego zarządu, z czym wiążą się mniej rygorystyczne wymogi w zakresie uzyskania prawa do dysponowania nieruchomością.

Dziś przedstawię kolejny przypadek, który jest, co do zasady, traktowany jako czynność zwykłego zarządu – budowę przyłączy do budynku położonego na danej nieruchomości.

Zwykły zarząd to, ogólnie rzecz biorąc, czynności zmierzające do zachowania rzeczy w należytym stanie, podejmowane w ramach normalnego, bieżącego zarządzania rzeczą wspólną. Z pewnością takiego charakteru nie ma zgoda na wybudowanie odcinka sieci przesyłowej, która zasilać będzie innych odbiorców, albowiem inwestycje, których celem jest zwiększenie użyteczności innej nieruchomości stanowią czynność przekraczającą zwykły zarząd i wymagają kwalifikowanej zgody.

Budowa przyłącza doprowadzającego wodę, gaz, ciepło czy energię elektryczną do budynku na nieruchomości wspólnej, realizuje inne cele. Przede wszystkim przyłącze stanowi niezbędny element sieci, łączący instalację w obiekcie z urządzeniami stricto przesyłowymi, bez którego nie byłoby możliwe odbieranie mediów zaspokajających podstawowe potrzeby życiowe mieszkańców.

W tym sensie budowa przyłączy powinna być potraktowana jako czynność zwykłego zarządu, albowiem bez prądu, ogrzewania i wody zagrożone jest zdrowie mieszkańców, a po wtóre stopniowemu zniszczeniu uległby budynek pozbawiony dostaw niezbędnych mediów.

Obszernie i ciekawie w tym zakresie wypowiedział się Sąd Najwyższy w uchwale wydanej w sprawie III CZP 18/02 oraz Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku wydanym II OSK 906/09. Sądy przytoczyły następujące argumenty przemawiające za potraktowaniem budowy przyłącza jako czynności zwykłego zarządu:

  • zaspokajane będą wyłącznie potrzeby właścicieli nieruchomości wspólnej, zatem ograniczenie własności związane z posadowieniem urządzenia dokonywane jest w interesie właścicieli i przynosić im będzie korzyści,
  • budowa przyłącza co do zasady nie ogranicza właścicieli w możliwości korzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem,
  • przyłączenie do sieci jest pozytywne zarówno w kontekście interesu właścicieli nieruchomości (łatwość dostępu do mediów, pewność dostaw), jak i interesu społecznego, przede wszystkim w zakresie ochrony środowiska (np. minimalizacja niskiej emisji dla sieci ciepłowniczych, likwidacja tradycyjnych szamb dla kanalizacji),
  • instalacje kanalizacyjnej, wodociągowe, ciepłownicze i podobne stanowią obecnie standardowe uzbrojenie nieruchomości przeznaczonej na cele mieszkaniowe.

Ostatecznej oceny można dokonać biorąc pod uwagę rzeczywisty sposób korzystania z nieruchomości, która ma zostać obciążona przyłączem. Z pewnością preferowana powinna być lokalizacja przyłączy: w drogach wewnętrznych, pod parkingami, w ciągach pieszych, ewentualnie na terenie zielonym, szczególnie wówczas gdy są tam już posadowione inne urządzenia przesyłowe albo w pasach przygranicznych.

{ 25 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Paweł Luty 13, 2015 o 14:54

Witam- w nawiązaniu do moich wcześniejszych wpisów chciałbym podzielić się moim wyrokiem sądu w sprawie ustanowienia służebności przesyłu . Wyrok wydany po prawie 3 latach -dot. 6 słupów średniego napięcia na mojej ziemi 2 ha. Przyznano mi 1200zł -koszty biegłych wyniosły 6 tys zł adwokat 2ty. No Coment.

Odpowiedz

ewa Luty 13, 2015 o 19:09

Panie Piotrze,
czekałam na ten temat, zgadzam się z Panem w 100%. tylko szkoda iż „organy” się z nami nie zgadzają. Jak walczyć-pozostaje chyba tylko skarga na bezczynność-niewydanie pozwolenia na budowę i skarga do WSA – a tu w zależności na jaki skład sprawa popadnie-dlaczego to musi być takie skomplikowane? temat naprawdę jest ważki, gdyż czasami właściciel 5/555 udziału jest nie wiadomo gdzie albo „nie bo nie”… oczywiście są inne drogi ale po co? należy chyba iść w zaparte, składać wnioski mając zgodę większości właścicieli i przecierać szlaki…

Odpowiedz

Piotr Zamroch Luty 13, 2015 o 19:56

Pani Ewo,
ma Pani rację należy przecierać szlaki, choć czasami jest to bolesne zderzenie z rzeczywistością. Osobiście uważam, że zawsze należy bronić poglądów, do których jesteśmy przekonani i potrafimy to rzetelnie uzasadnić.

Odpowiedz

ewa Luty 13, 2015 o 22:40

Walczyć… mam pytanie – urząd powinien poprzestać na oświadczeniu inwestora o dysponowaniu prawem do nieruchomości -i tu zderzenie z praktyką – pokaż inwestorze zgody – upierać się i nie pokazywać, czy pokazywać jednak – aby żyć dobrze z „władzą”. Dlaczego to nasze prawo jest takie niejednoznaczne… Nie może być tak że w jednym województwie jest inna praktyka a w drugim inna. Nie tak mnie uczyli na studiach.Prawniczych zresztą. Skoro oświadczenie to na tym urząd powinien poprzestać. I o to będę walczyć a walka będzie długa …

Odpowiedz

Katarzyna Luty 14, 2015 o 07:59

Pani Ewo, jaki przepis reguluje to co napisała Pani w pierwszym zdaniu czyli „urząd powinien poprzestać na oświadczeniu inwestora o dysponowaniu prawem do nieruchomości”? Jak rozumiem, chodzi o uzyskanie pozwolenia na budowę na cudzym gruncie bez przedstawienia zgody właściciela gruntu a jedynie poprzez oświadczenie, że taką zgodę się posiada. Czy faktycznie jest tak, że prawo na to pozwala (jaki jego konkretny przepis)? Nie chodzi mi o opisywane tutaj sytuacje szczególne związane ze współwłasnością tylko o ogólną zasadę. Problem uzyskiwania zgody w przypadku współwłasności znam, rozumiem, współczuję i kibicuję wszystkim usiłującym się z nim uporać:)

Odpowiedz

ewa Luty 14, 2015 o 13:45

Pani Katarzyno, do wniosku o pozwolenie na budowę inwestor ma obowiązek dołączyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (art. 33 ust. 2 pkt 2 prawa budowlanego). Często urzędnicy jednak żądają okazania dokumentów na podstawie której składa się oświadczenie (umowy, pisemne zgody).

Katarzyna Luty 14, 2015 o 20:54

Dziękuję, o to mi właśnie chodziło. Wydaje mi się, ze to bardzo istotna dla wielu osób informacja. Pełnomocnicy firm przesyłowych często przecież twierdzą, że skoro zostało wydane PnB, to właściciel gruntu MUSIAŁ wyrazić zgodę (nawet jeśli tej zgody brak w dokumentacji) – a to dlatego, że ich zdaniem bez zgody właściciela nie dostaliby PnB. Skoro jednak prawo budowlane stwierdza, że wystarczy oświadczenie inwestora a urząd (przynajmniej formalnie) nie wymaga udokumentowanej zgody właściciela gruntu, to taka argumentacja się sypie.

ewa Luty 15, 2015 o 11:03

Pani Katarzyno, generalnie pisałam powyżej o budowie przyłączy. Natomiast przy budowie sieci – gdzie już MUSI być zgoda wszystkich właścicieli – takiego oświadczenia o dysponowaniu prawem do nieruchomości nikt rozsądny wg mnie nie złoży jeżeli nie ma takich zgód – oświadczenie jest bowiem składane pod rygorem odpowiedzialności karnej, można sobie narobić naprawdę dużych problemów. Nie wiem od kiedy funkcjonuje to oświadczenie, w dawnych czasach raczej wszystko odbywało się tradycyjnie, a więc składało się do pozwolenia dokumenty. Tak czy inaczej przedsiębiorca przesyłowy – jak dojdzie do konkretnej sprawy – to i tak powinien udowodnić, iż miał zgodę konkretnego właściciela/poprzednika prawnego. Argument że jest pozwolenie na budowę więc musiała być zgoda oczywiście sądu nie przekona (chociaż Sądy potrafią czasem zaskakiwać…. 🙂

Odpowiedz

Katarzyna Luty 15, 2015 o 12:48

Pani Ewo, sądy bardzo często dają się przekonać takiej argumentacji – ostatnio nawet zdarza się to chyba coraz częściej. Niestety. Ot, pierwszy z brzegu przykład z orzeczenia które ostatnio przeczytałam:
„Zaznaczyć należy, iż jak wynika to z dokumentów złożonych przez reprezentującego wnioskodawcę pełnomocnika, (…) inwestor zachował wymaganą odnośnymi – obowiązującymi w dacie realizacji przedsięwzięcia gospodarczego przepisami procedurę, należy zatem przyjmować iż dysponował również w tym czasie, przynajmniej formalnie tytułem prawnym do korzystania z nieruchomości (jej zajęcia, wykonania prac budowlanych i późniejszej eksploatacji urządzeń)”
W powyższej sprawie przedsiębiorca nie udowodnił, że miał zgodę właściciela a sąd i tak uznał, że skoro wydano PnB to zgoda musiała być tylko widać zaginęła…
Aktualne prawo budowlane obowiązuje od lipca 1994 co ogranicza możliwości o których pisałam w poprzednim wpisie do linii nie starszych niż 20-letnie – a więc nie na wiele się to przyda bo takim liniom i tak zasiedzenie póki co nie grozi.

Odpowiedz

Pit Kwiecień 11, 2015 o 10:00

Szanowny Panie Mecenasie, jak rozumiem dotychczasowe orzecznictwo idzie w kierunku rozszerzania zakresu czynności zwykłego zarządu tam gdzie w grę wchodzi stworzenie możliwości normalnego korzystania z rzeczy, czy w związku z tym dopuszczenie do budowy infrastruktury, która na tą chwilę ma służyć sąsiadowi, ale która docelowo miałaby służyć także właścicielom nieruchomości przez którą przechodzi może być traktowana jako czynność zwykłego zarządu ? czy taki charakter można przyznać także czynności wpięcia się na cudzej nieruchomości do infrastruktury, jeśli z uwagi na już istniejące obciążenie siecią i zakres (2, 3 m) nie zmienia to sposobu korzystania przez współwłaścicieli ?
Z góry dziękuję za Pana stanowisko

Odpowiedz

Piotr Zamroch Kwiecień 12, 2015 o 08:09

Witam,
nie do końca potrafię odpowiedzieć z uwagi na abstrakcyjnie zadane pytanie. Na pierwsze odpowiedziałby, że nie będzie to czynność zwykłego zarządu, albowiem na datę złożenia oświadczenia mamy do czynienia z urządzeniem, które zwiększa funkcjonalność innej nieruchomości. Odnośnie do drugiego pytania, musiałbym zobaczyć to w praktyce, część przypadków jest niejednoznaczna – generalnie jednak przyjąłbym założenie, iż co do zasady każde nowe urządzenie (niezależnie od długości) to czynność przekraczająca zwykły zarząd, podobnie każde urządzenie służące właścicielowi nieruchomości sąsiedniej. To zasady – w konkretnych uwarunkowaniach można odmiennie ocenić stany faktyczne. Granica między czynnościami zwykłego zarządu i przekraczającymi taki zakres jest płynna, oceny można dokonać wyłącznie po zapoznaniu się ze szczegółami konkretnego przypadku.

Odpowiedz

Pit Kwiecień 12, 2015 o 17:49

Bardzo dziękuję za odpowiedź, a czy sądy dają tu jakieś wytyczne ? z tego co słyszałem jest tylko jedna utrwalona, że na wspólnej drodze, która jest odrębną nieruchomością ale prowadzi do nieruchomości współwłaściciela może on instalować w ramach zwykłego zarządu przyłącza, podobnie mówi się o działce budowlanej, a czy Pana zdaniem uchwała wspólnoty mieszkaniowej lub współwłaścicieli (przy współwłasności ułamkowej) zezwalająca na przejście inwestycją liniową do innej nieruchomości wymaga w ramach głosowania udziałami małżeńskimi zgody obydwojga małżonków zgodnie z art. 37 krio ? czy tez można oddać głos w ramach samodzielnego zarządu majątkiem wspólnym ?

Odpowiedz

Pit Kwiecień 12, 2015 o 21:00

a czy takim kryterium rozgraniczającym może być to, czy z obciążenia (rozumianego nie tylko jako ograniczenie zabudowy, lecz także poddanie nieruchomości ryzyku usuwania awarii itp) odnosi się korzyść, czy też w ogóle nie jest się beneficjentem obciążenia ?

Odpowiedz

Marcin Czerwiec 17, 2016 o 09:18

Witam
A co z sytuacją gdy:
1. Mamy z sąsiadem współwłasność po obrysie budynku, bez możliwości podziału fizycznego
2. w toku jednej ze spraw biegły wskazał , że wewnętrzna instalacja kanalizacyjna służy obu lokalom, więc jest urządzeniem wspólnym w rozumieniu o uwl.
3. Instalacja wewnętrzna zakończona jest studzienką (również wspólną) zlokalizowaną na innej działce sąsiada.
4. Od studzienki do sieci gminnej istnieje wspólne przyłącze, które przebiega po działce sąsiada oraz mojej w relacjach 50/50, tzn. ok 6m u sąsiada i 6m u mnie.

Sąsiad „zlecił” (inna historią jest uzyskanie warunków technicznych w gminie) wykonanie projektu nowego przyłącza, tylko dla siebie, na naszej wspólnej studzienki wskazując mi, że mam sam sobie robić nowe przyłącze tylko po swojej działce.

Czy sąsiad, bez mojej zgody, przy istniejącym sprawnym przyłączu kanalizacyjnym, może „sobie wykonać swój projekt”? Tzn. podpiąć drugie przyłącze do wspólnej studzienki? Odrębną kwestią jest odgrażanie się, że będę mu płacił, za korzystanie z „jego nowego” przyłącza jak się nie rozdzielę.
Dziękuję za pomoc.

Odpowiedz

Urszula Lipiec 31, 2016 o 19:48

Witam,
nad moją działką biegnie przyłącze do siedliska na sąsiedniej parceli. „Ich” umowa (miałam taką samą)określa, że od słupa do zacisków przed licznikiem przyłącze jest własnością dystrybutora . Od słupa na ulicy przy mojej posesji ww. przyłącze ma długość ok. 30 m. Od następnego słupa na ulicy ww. przyłącze miałoby ok. 15 m. Czy mogę żądać usunięcia urządzenia, jeżeli tak to w jakiej formie (próba ugodowa czy pozew) ?
Serdecznie pozdrawiam

Odpowiedz

Piotr Zamroch Sierpień 1, 2016 o 14:27

Pani Urszulo,
nie jestem w stanie wypowiedzieć się na temat potencjalnej skuteczności żądania negatoryjnego, nie znając sprawy – ogólnie mogę odpowiedzieć, że roszczenie o usunięcie urządzeń dochodzone jest w procesie, który wszczyna pozew. Oczywiście taka sprawa może być przedmiotem ugody, w każdym razie przed wszczęciem postępowania sądowego należy wezwać właściciela urządzeń do dobrowolnego ich usunięcia. Jeżeli chodzi o skuteczność takiego żądania, istotne znaczenie będą miały w szczególności okoliczności z daty budowy urządzenia oraz tytuł prawny do zajęcia Pani nieruchomości.

Odpowiedz

Michał Sierpień 2, 2016 o 08:21

Witam,

Mam działkę na osiedlu gdzie wszyscy jesteśmy współwłaścicielami dróg osiedlowych (ok 80 osób). Gazociąg zlokalizowany jest po przeciwnej stronie ulicy. Chcę zbudować przyłącze przebiegające od działki sąsiada, którego zgode mam pod ulicą osiedlową do mojej działki. Czy w tym przyoadku wystarczy mi zgoda 51% udziałów w drodze? Czy potrzebuję zgody wszystkich współwłaścicieli drogi?

Pozdrawiam serdecznie.

Odpowiedz

Piotr Zamroch Sierpień 4, 2016 o 21:16

Panie Michale,
ogólna zasada jest taka, że budowa urządzeń, które nie służą bezpośrednio właścicielowi nieruchomości wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli, a w przypadku nieruchomości wspólnej we wspólnocie mieszkaniowej, zgody większości wyrażonej w uchwale. Obawiam się, że w Pańskim przypadku prawo do dysponowania nieruchomością bez zgody wszystkich może zostać zakwestionowane. Drogi wewnętrzne, o których Pan napisał, potrafią być paskudnym problemem właśnie z uwagi na rozdrobnienie własnościowe.

Odpowiedz

Katarzyna Sierpień 5, 2016 o 06:08

Panie Piotrze, a czy jest jakaś możliwość zabezpieczenia się przed takimi problemami już na etapie wydzielania działek pod przyszłą zabudowę? Powiedzmy, że dzielę teren na X działek plus droga wewnętrzna (w której kiedyś powinny być puszczone media, droga będzie współwłasnością nabywców działek). Czy do aktów not. sprzedaży tak wydzielonych działek warto dodać jakieś zdanie stanowiące zobowiązanie nabywcy do wyrażenia zgody na media w drodze, czy da się to w ogóle zrobić tak by ta zgoda była skuteczna i nie mogła być w dowolnej chwili odwołana?

Odpowiedz

Barbara Sierpień 14, 2016 o 06:54

Panie mecenasie chcę przeprowadzić instalację wod kan w budynku, ja mieszkam na parterze a sąsiad na Ip. strych jest powierzchnią mieszkalną ale moja cząść nie ma przyłączy wod kan (kiedyś była to całość po podziale fizycznym ja mam tą częśc bez mediów) Sąsiad złośliwie nie daje mi zgody na przeprowadzenie korytarzem (części wpólne) instalacji na zasadzie nie bo nie.
Czy fakt że posiadam 51% a wspólwlasciciel 49% udziałów coś zmienia? Czy nie ma innego sposobu tylko droga sądowa? Przecież ja muszę tam ogrzewać pomieszczenie, umyć ręce mieć po prostu możliwość korzystania ze swojej własności. Bardzo proszę o cenne wskazówki. Pozdrawiam.

Odpowiedz

Piotr Zamroch Sierpień 16, 2016 o 12:16

Pani Barbaro,
opisaną przez Panią inwestycję można zakwalifikować jako czynność zwykłego zarządu, chodzi o zapewnienie podstawowych mediów, z kolei niewielkie przewody w korytarzu nie wpłyną na sposób korzystania z rzeczy wspólnej. W mojej ocenie zatem nie ma tu konieczności uzyskiwania zgody wszystkich współwłaścicieli, lecz zgody większości, obliczanej według udziałów.

Odpowiedz

Barbara Sierpień 13, 2017 o 05:33

Nie bardzo rozumiem wg.udzialow to ja mam większość czy to znaczy, że moge przeprowadzic wodkan bez zgody sasiada w ramach zwyklego zarzadu ?

Odpowiedz

Paweł Kwiecień 10, 2017 o 19:25

Mam również do pana takie pytanie, posiadam działkę budowalaną oraz jestem współwlaścicielem drogi w 1/6. czy chcąc poprowadzić media w tej drodze (kanalizacja, woda) muszę posiadać zgodę wszystkich współwlaścicieli drogi?

Odpowiedz

Piotr Zamroch Kwiecień 12, 2017 o 09:56

Panie Pawle,
prowadzenie urządzeń infrastruktury technicznej, które będą służyły tylko jednemu współwłaścicielowi działki drogowej w mojej ocenie jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną i wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli.

Odpowiedz

Paweł Kwiecień 29, 2017 o 13:20

tzn. nie tylko mnie będą slużyły, zaraz za mna „sąsiad” również chciałby podlączyć się do kanalizacji i wody.

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Poprzedni wpis:

Następny wpis: