Projekt standardu po dyskusji środowiskowej
Projekt standardu wyceny odszkodowań i wynagrodzeń związanych z lokalizacją, budową i korzystaniem z urządzeń przesyłowych przez ostatnie kilka miesięcy był przedmiotem dyskusji w środowisku rzeczoznawców majątkowych zrzeszonych w PFSRM.
Z uwagi na liczne zastrzeżenia odnośnie prawidłowości przyjętych założeń, Federacja Rzeczoznawców zleciła wykonanie kompleksowej opinii prawnej dr. Grzegorzowi Matusikowi i dr. hab. Jackowi Góreckiemu z Uniwersytetu Śląskiego. W mojej ocenie trudno obecnie o lepszy dobór autorów dla takiej opinii.
Projekt standardu został przez opiniujących oceniony pozytywnie, szczególnie z uwagi na przyjęty model określania wartości składników wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu, nie zaś wartości służebności oraz zgodność z orzecznictwem Sądu Najwyższego w sprawach przesyłowych.
Negatywnie oceniono możliwość uwzględniania jako składnika wynagrodzenia odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości na skutek prawnej lokalizacji urządzeń przesyłowych dla stanów faktycznych sprzed 1 stycznia 1995 r. Powodem takiej oceny był brak przepisów pozwalających na dochodzenie odszkodowań z tego tytułu przed wskazaną datą.
Szkoda lokalizacyjna została zatem wyjęta przed nawias dla wszystkim urządzeń, niezależnie od daty ich prawnej lokalizacji.
Projekt standardu został ponadto mocno odchudzony i uproszczony, celem zapewnienia większej przejrzystości tej trudnej materii. Wydaje mi się, że jest to projekt, który unika rozstrzygania o tym, co się komu należy (aczkolwiek oczywiście możesz uważać odmiennie). Dla mnie kluczowym argumentem jest wyróżnianie wartości poszczególnych składników wynagrodzenia – rzeczoznawca nie będzie decydował, które z nich przyznać właścicielowi, uczyni to sąd albo strony w toku negocjacji.
Podkreślenia wymaga jeszcze wytyczna dla rzeczoznawców, by nie określali, tym bardziej wytyczali pasów służebności przesyłu, bo w tym zakresie nie są specjalistami, jakkolwiek niewątpliwie zadaniem rzeczoznawcy jest określenie, jak dany pas i jego przebieg wpływa na obniżenie wartości nieruchomości.
Na koniec ważna uwaga odnośnie charakteru projektu – jest on promowany jako zasady dobrej praktyki, zatem nie ma woli narzucania rzeczoznawcom sposobu myślenia, lecz zachęta do stosowania wytycznych stworzonych przez osoby posiadające doświadczenie w materii urządzeń przesyłowych.
Projekt standardu datowany na 30 maja 2014 r. można pobrać tutaj. W najbliższym numerze Rzeczoznawcy Majątkowego zostanie opublikowana opinia prawna dotycząca projektu standardu oraz wyjaśnienia komisji w zakresie sposobu uwzględnienia w nowym projekcie wynikających z niej wniosków.
Bardzo mi się nie podoba punkt 5.4.2 Łatwo przewidzieć jakie będą tego punktu konsekwencje – ludzie mający wartościowe obecnie grunty budowlane, także w granicach miast, będą otrzymywali odszkodowania jak dla działek rolnych. Tylko nieliczni z nich będą wiedzieli, ze należy przywołać punkt 1.2.4 czyli „odszkodowanie za inne szkody, w tym odszkodowanie za utracone korzyści”. W dodatku jak przypuszczam, nie na wiele im się to zda, bo dla sądu punkt 5.4.2 to twardy konkret a te „utracone korzyści” to takie tam bajdurzenie właścicieli którym nie wiadomo czego się zachciewa;)
No i punkt 1.8… Wynika z niego, ze rzeczoznawca będzie mógł samodzielnie określić szerokość pasa służebności przesyłu. Niby pozostał w standardzie punkt 3.6 czyli ” Pas służebności przesyłu jest, co do zasady, utożsamiany z obszarem oddziaływania urządzenia”, ale powstaje pytanie co będzie mógł zrobić właściciel któremu biegły sądowy ustali pas służebności na działce budowlanej równy pasowi eksploatacyjnemu? Moim zdaniem – NIC. Skoro nawet standard mówi, ze to rzeczoznawca bogaty w swoje „wiadomości specjalne” sam podejmuje tę kluczową decyzję, to sędziowie z ulgą im te decyzje pozostawią – będą mieli to co lubią najbardziej czyli święty spokój.
Tak myślałam, ze ten projekt z grudnia był zbyt piękny by mógł być prawdziwy…
Jeszcze w nawiązaniu do punktu 5.4.2:
Bardzo mnie interesuje kto i w jaki sposób będzie oceniał jakie było przeznaczenie gruntu w momencie budowy urządzeń. Przecież kiedyś w większości gmin nie było planów zagospodarowania. A nawet jak były, to później zostały unieważnione. Wpisy w ewidencji gruntów? Wiadomo, ze niewiele mówią o rzeczywistych możliwościach inwestycyjnych gruntów, zwłaszcza tych w granicach miast.
A jeszcze taka ciekawostka: w mojej sprawie mimo powołania przez sąd kilku biegłych żadnemu nie udało się ustalić daty wybudowania urządzeń na mojej nieruchomości. Jakie przeznaczenie gruntu „na datę wybudowania urządzenia” przyjmie w tym przypadku biegły…?
Pani Kasiu,
– punkt 5.4.2. – nie jest tak jak Pani pisze – obniżenie wartości nieruchomości powinno odnosić się do momentu, w którym nastąpiło zdarzenie powodujące szkodę, tu prochu nie wymyślamy, jakkolwiek w orzecznictwie SN wprost tego nie powiedziano. Punkt 5.6.1. podaje przykładowo utraconą korzyść w postaci braku wzrostu wartości nieruchomości, która jest skutkiem wybudowania urządzeń przesyłowych, zatem wcale nie jest tak, że nieruchomości budowlane będą wyceniane jak rolne. Z drugiej strony przedsiębiorcy też mogą tu narzekać, bo dla nowonabywców obniżenie wartości (wartość współczynnika S) może zostać odniesiona do przeznaczenia rolnego, a nie budowlanego, zatem obniżenie będzie niższe.
Pani Kasiu,
odnośnie punktu 1.8. Pani interpretacja również mnie zaskoczyła – dla mnie jednoznacznie wynika z niego, że to nie rzeczoznawcy określają szerokość pasów. Zalecenie powstrzymania się nie mogło odnosić się do pasa służebności, który w skrajnych przypadkach może pokrywać się z całą powierzchnią nieruchomości – to rzeczoznawca musi ocenić, czy własność doznaje ograniczenia np. na odciętych fragmentach nieruchomości, albo że współkorzystanie w istocie dotyczy całej nieruchomości. Rzeczoznawca nie powinien określać pasa eksploatacyjnego ani strefy oddziaływania – pas służebności jest tylko ich konsekwencją, bez tych danych bazowych określenie pasa służebności jest niemożliwe, zatem wyraźny sygnał Federacji z grudnia został utrzymany, a wręcz wzmocniony.
Pani Kasiu,
na koniec uwaga ogólna – projekt standardu nie ma odpowiadać na wszystkie pytania w sprawach przesyłowych, lecz stanowić narzędzie dla porządkowania obecnego chaosu, bez przymusu. Standardy rzeczoznawców to tylko jeden z klocków w tej układance, na Pani pytanie kto mam decydować jest tylko jedna odpowiedź – sąd. Stwierdzenie, że tak nie jest w istocie nie jest argumentem, oczekiwanie aktywnego udziału sądu płynie od wszystkich zainteresowanych: stron, biegłych, a nade wszystko Sądu Najwyższego. Swoją drogą ciekawe jest to, że orzecznictwo Sądu Najwyższego w zakresie wartości wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu jest postrzegane przez wielu przedsiębiorców w taki sam sposób, jak właściciele patrzą na orzeczenia w przedmiocie zasiedzenia służebności 🙂
Pani Kasiu,
a zupełnie na koniec, proszę powiedzieć, czy najaktywniejszych blogowiczów nie doceniam szczególnie – na jeden wpis odpowiedziałem Pani aż trzema 😉
Panie Piotrze,
w zasadzie to nawet czterema… Aż czterema postami odpowiedział Pan na mój jeden:)
Ale do rzeczy. Najbardziej uwiera mnie kwestia przeznaczenia nieruchomości z momentu wystąpienia szkody. Co do zasady – zgoda. Wydaje mi się jednak, że zastanowienia wymaga to kiedy pojawia się szkoda w przypadku budowy na gruntach rolnych. Moim zdaniem, nie dzieje się to wcale w momencie wybudowania urządzeń lecz w chwili gdy powstaną faktyczne możliwości innego niż rolniczy zagospodarowania terenu. Dopóki urządzenie znajduje się na gruncie rolnym, dopóty szkody nie ma lub jest bardzo mała – wyłączenie z produkcji gruntu na którym stoi słup. Wydaje mi się, ze zbyt automatycznie przyjmuje się, ze moment powstania szkody jest tożsamy z momentem budowy urządzeń. No ale to tylko moje zdanie, mam świadomość że prawnicy widzą to inaczej – na szczęście SN się spisał i padły te ważne słowa o prawie do „utraconych korzyści”, właściciele muszą się po prostu nauczyć zwracać na to uwagę i tyle.
Tutaj prośba do Pana… Panie Piotrze, chyba przydałby się na blogu nowy tekst o składnikach wynagrodzenia za służebność przesyłu. Mam na myśli tekst z akcentem na ten dość do tej pory po macoszemu traktowany składnik w postaci rekompensaty za utracone korzyści. Chyba mam racje twierdząc, ze właściciele powinni co do zasady we wniosku o ustanowienie służebności wpisywać żądanie uwzględnienia zarówno utraty wartości gruntu jak i zwrotu utraconych korzyści? Sąd przyzna albo nie przyzna (częściej pewno to drugie…), ale jeśli się tego nie domagamy to ułatwiamy sprawę stronie przeciwnej.
Co do pasa służebności, to mam nadzieję, ze ma Pan rację a moje obawy są przedwczesne. Oby tak było… Mam wrażenie, ze inaczej patrzymy na te kwestie bo Pan ma kontakt z rzeczoznawcami stanowiącymi elitę tego zawodu a ja widzę rzecz od tej drugiej, gorszej strony. Niedawno rozmawiałam z rzeczoznawcą a zarazem wieloletnim biegłym sądowym który stanowczo twierdził, ze wynagrodzenie za służebność nie może zawierać w sobie odszkodowania a jako dowód na ten fakt przytaczał, nigdy by Pan nie zgadł… III CZP 43-11. Normalnie ręce opadają. Jeśli w sali sądowej spotka się taki biegły z sędzią który w kwestii ustalania wynagrodzenia zdaje się całkowicie na biegłego i jego „wiadomości specjalne”, to właściciel gruntu jest praktycznie bez szans.
Wiem, że standard nie jest lekiem na całe zło i że w takich przypadkach żaden standard nie pomoże. Tak sobie tylko marudzę:)
Swoją drogą, czy sędziowie mają jakieś obowiązkowe szkolenia z zakresu np służebności przesyłu czy też dokształcanie się, śledzenie orzecznictwa to kwestia ich dobrej woli i poczucia odpowiedzialności …?
Tak czasami sobie myślę, czy nie można tego w jakiś sposób uprościć. Przecież urządzenia przesyłowe są ogólnie znane, określają je również konkretne przepisy, jak również przepisy określają jakie powinny być wymogi przy budowie i eksploatacji. Zastanawiam się dlaczego dla konkretnych urządzeń nie można opracować procentowego wskaźnika utraty wartości nieruchomości, procentowego udziału we współkorzystaniu (w zależności od ingerencji w prawo własności), itp. Przecież wydaje się logiczne, że jeżeli jakieś urządzenie przesyłowe ogranicza prawo własności w postaci zakazu zabudowy, nasadzeń drzew, ogradzania, składowania, prowadzenia prac ziemnych itp. to w takim samym zakresie dotyczy to zarówno gruntów pod budownictwo mieszkaniowe, jak również rolnych (eliminacja budowy budowy budynków gospodarczych, magazynowych, wiat itp) jak i gruntów usługowych (magazyny, zakłady produkcyjne itp).
Tabela z takimi urządzeniami i wskaźnikami procentowymi dawałaby większą szansę na prawidłowe wyliczenia, gdyż rzeczoznawca majątkowy niekoniecznie prawidłowo może pojmować znaczenie danego ograniczenia dla konkretnej nieruchomości.
Moim zdaniem to kiepski pomysł. Przede wszystkim takie procentowe wyliczenie utraty wartości siłą rzeczy nie uwzględniałoby najrozmaitszych sytuacji występujących w praktyce na nieruchomościach – zupełnie inaczej jest przecież gdy linia przesyłowa znajduje się tuż przy granicy, równolegle do niej a inaczej gdy biegnie ukosem całkowicie uniemożliwiając zabudowę. W pierwszym przypadku utrata wartości raczej nie przekroczy kilku-kilkunastu procent – w drugim wyniesie nawet ponad 90%. „Tabelkowe” wskaźniki nie są w stanie uchwycić takich niuansów. A tych „niuansów” jest przecież więcej – np na gruntach budowlanych duże znaczenie ma dopuszczalna gęstość zabudowy. Inna jest utrata wartości dużej działki na której można wybudować tylko jeden dom, inna gdy plan dopuszcza podział na małe działki np 600m i tych domów można wtedy wybudować np 5. W pierwszym przypadku utrata wartości może być bardzo mała lub wręcz żadna, bo może się okazać, ze nawet linia biegnąca ukosem tak naprawdę nie przeszkadza w budowie tego jednego domu. W drugim przypadku może się okazać, ze z 5 możliwych do wydzielenia działek, do zabudowy nadają się tylko 4 – utrata wartości co najmniej 70%.
Chyba nie zrozumieliśmy się:) ja pisałam o ograniczeniach w strefie i uzgodnieniu wskaźnika dla strefy a wpływ tej strefy na całą nieruchomość i utrata wartości nieruchomości poza strefą to zupełna inna kwestia i tu właśnie zadanie dla rzeczoznawcy aby rozsądnie i zgodnie z logiką określił, jak ustanowienie służebności przesyłu w strefie będzie miało wpływ na zagospodarowanie. Spotkałam się z tak absurdalnymi opiniami , w których rzeczoznawca twierdził, np….. że mimo, że na nieruchomości można tylko siać trawę (ograniczenia dla rurociągów naftowych) i nic więcej nie można, a jest to grunt usługowo – mieszkaniowy , to wartość gruntu spadła tylko o 25%, a pozostały po wydzieleniu 7 m pasek gruntu (pozostały po wydzieleniu strefy) w ogóle nie stracił na wartości.
Pani Anno,
„logika” Pani biegłego do złudzenia przypomina mi jednego z naszych biegłych. Najbardziej chyba frustrujące jest to, że ich niekompetencja jest właściwie bezkarna, bo ewentualne postępowanie dyscyplinarne mógłby wszcząć jedynie sąd, a przeważnie tego nie robi. Mało tego, niekompetencja jest intratna, bo gdy strona bądź strony mocno krytykują opinię, sąd zleca opinię uzupełniającą, za którą biegły dostaje oddzielne wynagrodzenie + wynagrodzenia za stawienie się na kolejnej rozprawie. Im gorzej, tym lepiej :). Nawet się nie zastanawiałam, czy takie decyzje sądu można zaskarżyć, bo wiedziałam, że każdy ruch tego rodzaju to przynajmniej kolejny rok postępowania w plecy.
nic dodać nic ująć Pani Agnieszko! doznałam tego na własnej skórze. Czyniłam zarzuty do opinii niektórych biegłych…, które zdaje się celowo były absurdalne i niepełne, tak jakby biegły z góry liczył, że sądy zlecą opinie uzupełniającą, a następnie słuchanie na rozprawie, za co będzie dodatkowe wynagrodzenie, nierzadko wygórowane i niełatwe do zweryfikowania nawet przez sąd.
Uważam jednak, ze także i utrata wartości w samej strefie zależy od wielu czynników, w tym tych które opisałam wyżej. Inaczej traci na wartości strefa znajdująca tuż przy granicy działki – bo przepisy budowlane co do zasady i tak nie pozwalają budować w granicy. Inny przykład: strefa szerokości 20m, działka budowlana, jest tylko jedno ALE… działka leży przy drodze zbiorczej wymuszającej 30-metrową odległość linii zabudowy, linia biegnie 10m od drogi a więc mimo formalnego przeznaczenia działki pod budownictwo, budować w strefie i tak by nie można. Takich uwarunkowań jest zbyt dużo, by system wskaźnikowy mógł się sprawdzić.
Chociaż, nie do końca mówię „nie”. Np w rozporządzeniu o zasadach wyceny i operacie szacunkowym przydałby się rozdział poświęcony wyłącznie służebnościom a w nim choćby takie zdanie:
Nieruchomość o przeznaczeniu budowlanym wyłączona w części lub całkowicie z możliwości zabudowy ze względu na obciążenie służebnością przesyłu, o ile nie występują szczególne okoliczności opisane w punkcie **, powinna być wyceniana według cen właściwych dla nieruchomości rolnych bez prawa zabudowy.
Procentowo oznacza to spadek wartości o 80-90% i realnie tak to właśnie w prawdziwym życiu wygląda…
Taki zapis trochę by otrzeźwił biegłych twierdzących, ze działka budowlana warta 100 tys w stanie nieobciążonym, po obciążeniu służebnością która wyklucza jakąkolwiek zabudowę jest warta 60 tys… (przykład niestety autentyczny)
jeszcze kilka lat temu można było faktycznie dostać parę złotych za bałagan jaki pozostawił PRL na naszych działkach, dziś jest tak, że tworzy się wszystko żeby „Kowalski” miał działkę i dostał tyle ile mu na podatek dla Sołtysa wystarczyło… szkoda słów, duży może więcej
c.d. wnioskowałam także do sądu o wszczęcie postępowania w stosunku do biegłego – ale jak na razie nie ma ze strony sądu żadnego odzewu, może na zakończenie postępowania??, które trwa już nota bene ponad dwa lata, a końca nie widać. Tak więc nie jest właścicielom łatwo, przedsiębiorcy natomiast maja ogromny wpływ na biegłych.
Moja sprawa w Sądzie Rejonowym ciągnie się już 5 lat przez biegłych. To co oni wypisują w swoich Operatach to włosy stają dęba, dlatego też uważam, że mniej szkodliwe dla właścicieli były by (w przypadku stref) opracowanie wskaźnika ingerencji w prawo własności dla konkretnych inwestycji, niż dowolna fantazja biegłego, który nota bene ma również w tym interes, aby Sąd zlecał uzupełnienia, wzywał na przesłuchanie, bo zwyczajnie za to ma płatne i to z kieszeni właściciela (przed powołaniem biegłego właściciel nieruchomości musi przecież wpłacić stosowną kwotę na biegłego do kasy Sądu. Nadto daje Pozwanemu (właścicielowi infrastruktury) pole do przeciągania postępowania , chociażby w kwestii przyznawanych wynagrodzeń dla biegłego – odwołania od decyzji Sądu, które jak w moim wypadku lądują w Sądzie wyższej instancji co powoduje przerwę nawet 2 lenią. Biegły Sądowy uzasadniał w Sądzie , że ze strefy o pow 3500 m2 na którym można tylko siać trawkę, też mogę czerpać korzyści…. nie potrafił uzasadnić co prawda jakie korzyści daje trawnik, ale uznał, że można….
c.d. Praktyki biegłego rzeczoznawcy sądowego. Biegły w swoim operacie uznał, że transakcje dokonane w pobliżu wycenianej nieruchomości są bardzo wysokie (gruntów o tym samym przeznaczeniu i podobnych innych cechach) w związku z czym postanowił „urealnić” cenę. Na tę okoliczność do bazy transakcji (na 20 wykazanych) 16 transakcji włączył z terenów oddalonych o 20-30 km od wycenianych nieruchomości, które praktycznie nie posiadały żadnych cech wspólnych. Efektem takiego zabiegu było to, że wg biegłego grunt wyceniany – bez obciążeń, (czyli pełnowartościowy) wg biegłego był tańszy niż dokonane transakcje w okolicy o ok. 50-60% a w przypadku najwyższej transakcji nawet o 75%. Poza tym w moim odczuciu o sposobie i możliwości zagospodarowania gruntu poza strefą, winien wypowiadać się architekt, który ma wiedze na temat, planowania przestrzennego i wymogów w realizacji różnego typu obiektów jak również budowy infrastruktury do tych obiektów. Architekt też powinien określić wpływ strefy na zagospodarowanie nieruchomości poza strefą i określić na podstawie przeznaczenia gruntu faktycznych możliwości. W innym przypadku, dochodzi do takich paradoksów jak u mnie, że biegły sądowy twierdzi, że na pasie gruntu szer 7 m i długości 200 m, można wybudować drogę do obsługi tego gruntu i jeszcze wybudować obiekt usługowy, w związku z czym…. grunt nic nie traci na wartości….ufff…
Witam!
Po treści postów widzę, że dyskutują tutaj osoby nie tylko obeznane w problemie, ale i posiadające własne doświadczenia w temacie trudnych „relacji” ze spółkami energetycznymi.
Mam pytanie: czy jest gdzieś projekt, wzór lub tp. dokumentu umowy o jednorazowe odszkodowanie od przedsiębiorcy (spółki) za wycięcie drzew na plantacji orzecha włoskiego (bez prawa do ponownego ich nasadzenia), które zaczynają wrastać w dwie linie energetyczne (15kV)? A może są jakieś przepisy regulujace te sprawy?
Na pewno taki zapis by wskazywał jasno o co chodzi, nie mniej mówimy o tym samym tylko troszkę inaczej. Taki wskaźnik procentowy dla konkretnej inwestycji liniowej właśnie to powinien uwzględniać czyli nieodwracalną ingerencję w prawo własności. Co do opisanej sytuacji i strefy dla drogi zbiorczej, to proszę pamiętać, że rzeczoznawca ma obowiązek do wyliczenia ceny średniej za metr utworzyć bazę z nieruchomości mających wspólne cechy, a to oznacza, że zlokalizowane podobnie czy podobnych drogach, a to z kolei oznacza, że w cenie transakcji uwzględnione jest ograniczenie w zabudowie spowodowane sąsiedztwem drogi. W sumie oznacza to, że rzeczoznawca nie ma prawa (przynajmniej nie powinien) po raz drugi obniżać Pani wartość gruntu o to, że na pasie 30 m nie można budować z powodu sąsiedztwa z drogą. Chyba, że właściciel drogi, bądź władze danej gminy ustanowiły prawnie na tych 30 m jakąś służebność, wypłaciły Pani odszkodowanie i jest to wpisane w Księdze Wieczystej. Wtedy rzeczoznawca musi przy wycenie to uwzględnić. Jeżeli rzeczoznawca ma przed nosem wypis z KW i nie ma tam ograniczeń, a w planie miejscowym jest przeznaczenie „budowlane”, to nie może w swojej wycenie uwzględniać prawa do ograniczeń, którego w KW nie ma. Rzadko można spotkać „rozgarniętych” i myślących rzeczoznawców, dlatego też dobrze dobrane wskaźniki byłyby w moim odczuciu korzystne dla właścicieli borykających się z problemem i trzymałyby w ryzach rzeczoznawców. Myślę, że i sprawy w Sądach toczyły się szybciej.
Mam nadzieję, że nie zaśmiecamy:) swoją dyskusją tego portalu:)
Panie Józefie…
Cenię Pana za zaangażowanie w kwestie które i mnie ostatnio mocno wciągnęły, jednak muszę przyznać, ze czarno-biała tonacja pańskich wypowiedzi i niezłomne kierowanie się przez Pana zasadą „kto nie jest z nam, ten jest przeciwko nam” jest dla mnie trudne do zaakceptowania. Mam szczerą nadzieję, że nasz gospodarz potraktuje pańskie aluzje do jego agenturalności z humorem:) Ja nie zamierzam wygłaszać żadnych mów w jego obronie bo i nie ma po co – Pan Piotr broni się sam poprzez to wszystko co robi na tym blogu. Niech każdy sam oceni czy pańskie zarzuty są słuszne – ja w każdym razie się z nimi nie zgadzam.
Przechodząc do kwestii merytorycznych:
Ad.1
Nie rozumiem pańskiego zacietrzewienia w kwestii biegłych z zakresu elektroenergetyki. Nie widzę powodu dla którego miałabym wierzyć, ze biegły od wyceny określi kwestie szerokości pasów według polskiej normy jakoś „lepiej” niż biegły elektroenergetyk. Skoro już koniecznie chce Pan opierać swoje roszczenie na normach, to niech Pan to robi (choć moim zdaniem dla większości właścicieli takie podejście jest niekorzystne i źle się kończy) – i mało ważne jest, czy te normy opisze ten czy inny biegły. Na marginesie, powołania biegłego elektroenergetyka w większości spraw i tak się nie uniknie – sąd zazwyczaj ma do niego sporo innych pytań, nie związanych bynajmniej z normami. Nie widzę więc powodu by ten biegły nie mógł przy okazji wypowiedzieć się także i na temat norm.
Ad.2
A jaki to ma związek z rzeczoznawcami?? Przecież to nie oni decydują o tym na jaki okres czasu ma być ustanawiana służebność oraz czy płatność będzie okresowa czy jednorazowa. Jeśli chce Pan służebności na 22 lata i płatnej okresowo to niech Pan wnioskuje do sądu by ten zobowiązał biegłego do sporządzenia takiej wyceny. Biegły robi to, co sąd mu nakazuje i nic ponadto, jeśli sąd wniosek odrzuci to składa Pan zastrzeżenie z art. 162 kpc, potem jest apelacja itd. Żaden zapis standardu nie zmusi sędziego do ustanowienia służebności zgodnej z pańskimi teoriami, jeśli sam Pan do tego sędziego nie przekona siłą swoich argumentów. To nie biegły decyduje tylko sąd…
Ad.3
A tutaj się z Panem zgodzę. Wynagrodzenie faktycznie powinno być waloryzowane w przypadku zmiany wartości nieruchomości. Co prawda, podobnie jak w punkcie wyżej, nietrafnie kieruje Pan ten zarzut do rzeczoznawców którzy przecież sami o takiej waloryzacji nie mogą decydować, to jednak co do zasady przyznaję Panu racje. Oprócz tego, ze byłoby to rozwiązanie zwyczajnie sprawiedliwe, to miałoby ono korzystne skutki społeczne. Wymuszałoby bowiem w wielu przypadkach na przedsiębiorcach przesyłowych (głównie na terenach zurbanizowanych) przebudowę instalacji napowietrznych na kablowe czyli podziemne, w celu uniknięcia płacenia wysokich wynagrodzeń wynikających z dużej uciążliwości linii napowietrznych.
Proszę tylko pamiętać, że taka waloryzacja musiałaby działać w obie strony, a więc musiałoby czasem być tak, ze wynagrodzenie czasem wzrośnie a czasem zmaleje…
Proszę też pamiętać, ze wbrew temu co Pan propaguje nie każdy właściciel chce płatności okresowej – są i tacy którzy zawsze wybiorą płatność jednorazową, przynajmniej w części odszkodowawczej czyli rekompensaty za utratę wartości nieruchomości.
Pani Kasiu
nie będę tolerował naruszania godności osobistej zatem nie ma mowy o humorystycznym traktowaniu wypowiedzi Pana Józefa. Post usunąłem i uczynię to samo, jeżeli ponownie ktoś będzie się koncentrował na obrażaniu innych.
Pani Katarzyno, dobrze się czyta Pani wypowiedzi. Cieszę się, że sprowadziła Pani dyskusję do meritum. Właśnie w związku tematami, które Pani wypunktowała, chciałabym opowiedzieć o swoich doświadczeniach. Sporo się uzbierało, bo nasza sprawa weszła już w drugie dziesięciolecie dzięki ospałości i niekonsekwencji sądu oraz kolejnym wnioskom o powołanie kolejnego biegłego. Z biegłymi energetykami jest taki problem, że ze wszystkich biegłych powoływanych w sprawach przesyłowych są chyba najbardziej uzależnieni ekonomicznie od zleceń ZE. Obok czynności biegłego prowadzą też inną działalność, a wyraźne opowiedzenie się biegłego sądowego „na korzyść” przeciwnika oznacza koniec innych zleceń od ZE. W tej sytuacji trudno o obiektywizm i trudno winić energetyków, że nie chcą piłować gałęzi, na której siedzą. To wada systemu, na który niestety jesteśmy skazani. W naszej sprawie biegły energetyk zastosował strategię maksymalnego zagmatwania opinii. W rezultacie można ją było zrozumieć w ten sposób, że pas ochronny dla linii SN powinien mieć szerokość 1,2 m, równocześnie jednak biegły zachował sobie możliwość zaprzeczenia takiemu wnioskowi. Poza tym pominął tak istotną okoliczność, że jedna z linii biegnie wzdłuż drogi wjazdowej tak blisko, że wg normy oznacza to skrzyżowanie z drogą, a ponieważ nie zachowano wymaganej wysokości minimalnej, w efekcie linia uniemożliwia wjazd na działkę. „Dzięki” temu biegłemu zmusiłam się do przeczytania normy PN-E 05100 i dlatego wiem, że w niektórych sporach przydatność tej normy oraz wszystkich kolejnych jest znikoma albo w ogóle żadna, zwłaszcza w sytuacji, gdy trzeba ustalić zakres ingerencji w prawo własności na gruncie niezabudowanym, ale przeznaczonym pod zabudowę, jeśli mamy do czynienia z już istniejącymi liniami. Normy służą do projektowania i budowy linii elektroenergetycznych, tzn. z założenia wszystkie odległości tam podane lub wzory do ich obliczenia odnoszą się do odległości, które trzeba zachować między różnymi obiektami a linią w budowie, czyli linią nieczynną. Do ustalenia odległości między czynną linią a obiektem do wybudowania podstawowe znaczenie mają przepisy art. 55 rozporządzenia w sprawie BHP podczas wykonywania robót budowlanych. Chyba że zakres prac budowlanych w pobliżu linii jest tak niewielki, że inwestor wytrzyma ekonomicznie koszt opłat za wyłączenie linii na czas wykonania tych prac. Nie bardzo wiem, jak inaczej można legalnie wznieść budynek przy czynnej linii, jeśli nie prowadząc roboty budowlane w odległości, jakiej wymagają obowiązujące przepisy BHP. Jedyny inny sposób, jaki przychodzi mi do głowy to pożyczyć różdżkę od Harry’ego Pottera. Niestety nie mam takich chodów w świecie baśni, a szkoda… Nie mam też żadnego gotowego rozwiązania do zaproponowania, za to potrafię cudownie rozmnożyć problemy. 🙂
Pni Agnieszko,
podpisuję się w 100 % pod wszystkim co Pani napisała i bardzo się cieszę, ze ktoś widzi kwestie biegłych sądowych podobnie jak ja. Moim zdaniem właściciele gruntów zbyt często próbują z „walczyć z systemem” (z biegłymi, z sędzią…) zamiast po prostu pragmatycznie prowadzić swoją sprawę tak by osiągnąć jak największą korzyść. Uważam za bardzo trafne to co Pani napisała o biegłych elektroenergetykach – że są trochę miedzy młotem a kowadłem, może by i chcieli być obiektywni ale nie do końca mogą. Lepiej więc zamiast z nimi wojować, tak poprowadzić przesłuchanie biegłego, by z jednej strony on powiedział to co ZE chciałby usłyszeć ale z drugiej wyegzekwować od niego powiedzenie tego wszystkiego co dla nas samych jest ważne. Panu Bogu świeczkę i diabłu ogarek;) Ja np od początku nastawiłam się na oparcie mojego roszczenia o par.55 Rozporządzenia MI z 2003. Zażądałam od biegłego by uwzględnił rozporządzenie w części swojej opinii opisującej ograniczenia w użytkowaniu nieruchomości – nie mógł odmówić, a zresztą wcale nie odniosłam wrażenia by chciał odmawiać… W czasie przesłuchania zostały rozwiane pewne wątpliwości dotyczące teoretycznej możliwości wyłączenia linii na czas trwania budowy oraz tego, czy zapisy Rozporządzenia da się ominąć poprzez uzgodnienia z operatorem (da się, ale tylko w odniesieniu do linii wysokiego napięcia, do średniego nie. Koszty ewentualnego wyłączenia sieci powinien pokryć ZE, który powinien pisemnie się do tego zobowiązać… czego jak wiadomo nie zrobi).
Nie odniosłam wrażenia by biegły był jakoś wrogo do mnie ustosunkowany, by chciał mi zaszkodzić. Ja zadawałam pytania, on uczciwie na nie odpowiadał. Choć powiedzmy sobie szczerze, gdyby nie te moje pytania, to pewno w opinii znalazłby się tylko rzut poziomy urządzeń i polska norma (z akcentem na to, że norma w zasadzie nie zabrania budowania choćby i pod linią – trzeba tylko położyć żaroodporny dach;))
Pani Agnieszko, moja sprawa trwa „zaledwie” 4 lata a końca nie widać. Myślałam, ze to bardzo długo ale jak widzę Pani tymi 4 latami nie zaimponuję:)
Jeszcze parę zdań na temat norm i możliwości ich zastosowania. Szczerze doradzam wszystkim opieranie swoich roszczeń na Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 6 lutego 2003 r. w sprawie bezpieczeństwa i higieny pracy podczas wykonywania robót budowlanych a nie na normach. Jest dokładnie tak jak Pani pisze, normy zostały stworzone z myślą o potrzebach zakładów energetycznych budujących nowe linie przesyłowe w terenie gdzie czasami stoją jakieś domy. Normy zostały tak pomyślane, by w razie potrzeby można było pociągnąć linię także i nad już istniejącymi zabudowaniami – wystarczy rozejrzeć się wokół siebie, mnóstwo takich domów istnieje. Sytuacja inwestora chcącego wybudować dom w pobliży czynnej linii jest diametralnie inna. Po pierwsze dlatego, że odstępstwa są dla wygody ZE a zwykły człowiek zawsze usłyszy, że od linii trzeba się odsunąć na 5, 10 czy 15 m. Po drugie linie istniejące, w przeciwieństwie do projektowanych opisywanych przez normy, są pod napięciem, więc żaden zdrowo myślący kierownik budowy nie zgodzi się na prace zbyt blisko takiej linii. Na szczęście mamy Rozporządzenie a tam wszystko to jest ładnie opisane:) Oczywiście, Rozporządzenie ma zastosowanie tylko w przypadku gruntów przeznaczonych pod zabudowę.
Pani Katarzyno, nie chciałabym, żeby informacja o sprawie trwającej kilkanaście lat nastroiła Panią pesymistycznie. Po prostu, dużo urządzeń, dużo pozwanych, zmiany organizacyjne w sądzie, zmiany sędziego … Jeśli w Pani sprawie nie ma aż tylu komplikacji, to po 4 latach ma Pani prawo się niecierpliwić. A wracając do odległości linii od budynków, to np. Stoen wydał specjalnie dla inwestorów Wytyczne i wskazówki prowadzenia robót budowlanych w pobliżu czynnych sieci i urządzeń elektroenergetycznych. Podaje tam odległości z naszego ulubionego rozporządzenia bhp. Uważam, że warto wykorzystać ten argument.
Pani Katarzyno
Nie odmawiam Pani ani innym osobom prawa innego spojrzenia na interesujace nas tematy, staram się tylko na podstawie analizy przedłozonych wypowiedzi, dokumentów i opinii wskazywać na rozwiązania niekorzystne dla właścicieli nieruchomości. Jeżeli, zdaniem innych osób, wyciągam niewłaściwe wnioski, to nie obrażę się na nich, jeśli przedstawią mi uzasadnione kontrargumenty przemawiające za ich tezą, co doprowadzi do korekty moich wniosków i stanowiska w sprawie.
Wydaje mi się, że takie podejście do tematu , gdzie walcząc o swoje interesy staram się pomóc ( podobnie jak Pani) innym właścicielom , podając, być może nieudolnie, swoją argumentację, jest podejściem słusznym. I tak widzę m.in. rolę tego bloga , który umozliwia wykorzystanie, z jednej strony, słusznej argumentacji dla celów opracowania nowych, lepszych wersji KSWS4 a z drugiej, zastosowanie przez właścicieli nieruchomości argumentacji w toczących się obecnie sprawach, o ile są zgodne z ich interesem.
Ad 1. Już pisałem w blogu o biegłym od budowy linii energetycznych, który ma ustalać szerokość stref służebności. Moim zdaniem jest on zbyteczny z kilku powodów:
a/ z punktu widzenia ekonomiki procesu
– wydłużenie czasu postępowania procesowego. Sprawdziłem w internecie spisy biegłych w 3 SO w Częstochowie, Opolu i Wrocławiu i tam nie ma takich specjalnosci na listach co spowodować może, że tacy zostaną dopiero powołani. Mam uzasadnione obawy, że będą to pracownicy pp lub osoby z nimi ściśle związane co może źle wróżyć dla właścicieli
-wzrost kosztów procesu, co może odsiać biedniejszych włascicieli nieruchomości w dochodzeniu swoich roszczeń
b/ z merytorycznego punktu widzenia
– biegły od budowy to wykonawca zadania inwestycyjnego zgodnie z dokumentacją projektowo kosztorysową a nie od ustalania szerokości stref. Strefy określane są w pzp, WZ lub studium zp z uwzględnieniem norm technicznych, przez właściwe organa samorządu terytorialnego. Jeśli nie ma takich dokumentów planistycznych w gminie to nic nie stoi na przeszkodzie aby kompetentny rzeczoznawca majątkowy obowiązkowo zapoznał sąd z normami a ten ustali szerokość strefy.
– wprowadzenie na b. wczesnym etapie biegłego od budowy to b. prawdopodobne wprowadzenie ,, wirusa” do całego postępowania o ustalenie wartości służebności, zniekształcającego wszystkie następujace po sobie wyliczenia, dotyczące ustalenia szerokości i powierzchni strefy. Można sobie wyobrazić jak trudno będzie właścicielom podważyć w końcowym etapie postępowania efekty ,, wirusa” . Sąd nie będzie chciał , chociażby ze względu na ekonomikę postępowania, ponownie wracać na początkowy etap procesu.
-do ustalania szerokości stref przy liniach przesyłowych WN i NN tj. powyżej 110 kV ( gdzie występują zagrożenia oddziaływania elektromagnetycznego)właściwymi są wojewódzkie inspektoraty ochrony środowiska, które mają sprzęt do badania zagrożeń i są kompetentni w sprawie. W przypadku linii nn i SN gdzie oddziaływanie elektromagnetyczne jest znikome sąd, na podstawie norm i przepisów bhp, winien ustalić szerokość. Argumentacja, że normy nie są obligatoryjne a fakultatywne, jest nietrafna ze względu na to, że obowiązek ich stosowania przez pracowników pp wynika z dokumentów organizacyjnych pp. Moim zdaniem, to właśnie biegły winien uzasadniać odstępstwo od norm. Zapoznałem się z niektórymi istotnymi dla naszych spraw dokumentami pp i jasno z nich wynika, że są zobowiązani do wykonywania prac zgodnie z przepisami i normami.
Pani Katarzyno, w świetle tego co napisałem wyżej nie widzę potrzeby wprowadzenia standardu wzywania tego biegłego przed sąd. Proszę bardzo podać konkretnie co on mógłby wnieść do sprawy, co istotnego w sprawie wyjaśnić sądowi i uczestnikom procesu .
Dla mnie, ten biegły w sprawie, to merytoryczne zagrożenie, ze względów o których napisałem, dla całego procesu dochodzenia należnosci od pp.
Ad2. Związek widzę taki, że jeżeli biegły ustali wysokość wynagradzania jednorazowego to przechodząc do ustalenia rocznych wypłat musi tą wartość podzielić przez konkretną ilość lat a nie przez jakąś niewiadomą- x, pod którą można podstawić liczbę od 2… 50…..aż do……n.i wieczności.
Ja w swojej propozycji ograniczam zakres do 22 lat i 2 m-cy bo taka możliwość wynika z jedynego przepisu, który można zastosować i który podałem. Inaczej dla stron będzie wyglądała kwota wynagrodzenia rocznego, wynikająca z podzielenia wynagradzania jednorazowego przez 22 lata a kompletnie inaczej gdy podzielimy ją przez dowolną z np. 100 lat lub 120.
Oczywistym jest, że pisząc o rocznych wynagrodzeniach nie wykluczam jednorazowego. O wyborze opcji ma zadecydować, zgodnie z własnym interesem właściciel i ma merytorycznie bronić swego stanowiska.
Oczywiscie, że w składanych wnioskach dowodowych domagam się tego o czym piszę i uzasadniam to w pismach procesowych. Aktualnie czekam na rozprawę, w której wyjaśnienia będzie składać biegła, dotyczące tych elementów umowy o których piszę. To ja staram się dyktować warunki umowy a ona ma podać ewentualne argumenty przeciwko i za innymi rozwiązaniami. 3 opinie jakie sporządziła są mało merytoryczne i do odrzucenia.
Uważam, że materia którą się zajmujemy nie jest aż tak skomplikowana aby nie być w niej partnerem dla rzeczoznawcy. Znam kilku rzeczoznawców i oceniam nisko poziom wiedzy niektórych z nich, co może wynikać z stosunkowo młodej instytucji służebności. Ale i dla większości właścicieli jest nowa i dla sądu. I właśnie teraz, gdy kształtować się może linia orzecznicza w sądach, należy pilnować aby jej nie zarazić ,,wirusem” bo to będzie skutkować negatywnie w przyszłości.
Tutaj podam cytat z usuniętego mojego posta:
Wydaje się, że b. cenne dla poruszanej tematyki są głosy Zb. Niemczewskiego i M. Wdowiaka z dnia 30/1/br do wpisu,, kochaj swego biegłego” :
Cytat: ,, Do służebności przesyłu trzeba podchodzić z wnikliwością. Samo prawo cywilne nie wystarczy. Potrzebne jest prawo administracyjne, w tym energetyczne, znajomość funkcjonowania urządzeń energetycznych, zagadnień geodezji oraz metodologii szacowania nieruchomości.
Trzeba się zgodzić, cytując Pana Zbigniewa: „Sądy w oparciu o opinie biegłych orzekają o wartości wynagrodzeń i odszkodowań, biegli wspierają się orzecznictwem, które poniekąd sami kreują a wsparci autorytetem wymiaru sprawiedliwości utwierdzają się w przekonaniu, że metoda szacowania jest właściwa”. To nie jest sytuacja oczekiwana.”
Z mojej strony dorzucam, że należy znać niektóre zagadnienia z rachunkowości a szczególnie związane z amortyzacją środków trwałych.
Moim zdaniem, porządna analiza danych z rachunkowości pp, wykraczajaca poza kompetencje rzeczoznawców majątkowych, umożliwiłaby ocenę wartości służebności z punktu widzenia odnoszonych korzyści przedsiębiorstw przesylowych. Do tej pory, o ile wiem, nikt się nie zajął tym zagadnieniem , chociaż to jest logiczne, a możliwość taka wynika z orzeczeń SN. Każde pp podlega okresowemu audytowi firm zewnętrznych a pprzesyłowe energetyczne badane są przez renomowane firmy audytorskie. Może warto byłoby skorzystać z takiej drogi do ustalenia np. ile zł zysku przynosi 1 m bieżący linii elektromagnetycznej nn, SN, WN i NN w konkretnej firmie. Oczywistym jest, że właścicielom przypadła by tylko część tego zysku, ale mając takie dane, prostym byłoby ustalenie wartości służebności bo wynikałaby z pomnożenia części zysku przez długość linii na nieruchomości.
Takie globalne roczne ustalenia dla wszystkich linii wykluczyłoby rzeczoznawców majątkowych i innych z ustalenia wartości służebności i zapewniło większą przejrzystość procedur, zmniejszyło koszty i skróciło postępowania a także zmniejszyło pole manipulacji. Na razie to tylko wstępny mój pomysł.
Ad 3. cieszę się, że tutaj mamy podobne zdanie. Ja w wcześniejszych postach pisałem o praktycznych możliwościach uwzględniania wzrostu rocznego wynagradzania o stopień wzrostu wartosci nieruchomości gruntowych ( z komunikatów NBP lub analizy rynku lokalnego). Podałem nawet konkretny sposób obliczania . Oczywiście , że w swoich postepowaniach przed sądem żądam w wnioskach dowodowych uwględnienia mojego stanowiska. Ale o wszystkim oczywiście zadecyduje sąd.
Pani Katarzyno, myślę że nie wypowiadam się w czarno-białych tonacjach ale nic nie poradzę, że Pani to tak odczytuje. Swoje motywy przedstawiłem na początku posta. Pomimo usunięcia mojego wpisu z dnia 11bm. uważam, że KSWS4 w obecnym kształcie jest miejscami poprawny ale i obciążony poważnymi wadami uniemożliwiającymi jego stosowanie stąd winien być koniecznie nadal dopracowywany.
Sedno naszego sporu leży w tym jak postrzegamy znaczenie norm technicznych dla kwestii wyliczania wynagrodzenia za służebność. Zostawmy więc inne sporne kwestie a skoncentrujmy się na tej jednej najważniejszej. Pan przywiązuje do norm technicznych bardzo dużą wagę, ja wręcz przeciwnie – uważam, ze opieranie roszczenia na normach to bardzo poważny błąd który zazwyczaj źle się dla właścicieli kończy. Ta moja radykalna opinia bynajmniej nie bierze się z tego, ze norma nie jest aktem prawnym a jej przestrzeganie nie jest powszechnie obowiązujące (choć to niewątpliwie też ma znaczenie). Normy to zbiór zasad technicznych obowiązujących zakłady energetyczne w procesie budowy i eksploatacji linii energetycznych. Podstawowe doświadczenie życiowe mówi nam, ze czasami istnieje konieczność budowy linii w terenach silnie zurbanizowanych i wtedy takie linie muszą być prowadzone nie tylko w pobliżu, ale wręcz ponad istniejącymi domami. Twórcy norm też o tym wiedzieli i z tego względu przepisy dotyczące odległości od zabudowy są w normach „nieostre” co biegły elektroenergetyk z łatwością potrafi przedstawić sądowi . Dlatego właśnie właściciel opierający swoje roszczenie na normach praktycznie sam siebie skazuje na przegraną. Mam wrażenie, ze Pan jest tego świadomy i dlatego tak desperacko próbuje coś wymyślić by rozbroić tę minę. Jednak sposób przez Pana wymyślony jest moim zdaniem kuriozalny. Chce Pan sprawić, by sąd nie powoływał biegłego elektroenergetyka – bo ten dysponując obszerną i niepodważalną wiedzą o normach opiniuje w sposób dla właściciela gruntu niekorzystny (cytując jednego z moich biegłych: „budować może pani choćby i pod linią, norma tego nie zabrania, trzeba tylko zrobić obostrzenie linii i wzmocnić dach”). Uważa Pan, ( zapewne zresztą słusznie) że biegły od wyceny nie posiadający odpowiedniej wiedzy pominie kwestie możliwych odstępstw od normy. Proszę się jednak zastanowić, dlaczego sąd miałby robić coś tak dziwnego jak domaganie się od biegłego od wyceny opiniowania kwestii na których ten się nie zna tylko po to, żeby jednej ze stron ułatwić zadanie… To trochę tak jakby skarżąc dentystę o źle wyleczony ząb, domagać się powołania biegłego gastrologa zamiast stomatologa Niby gastrolog też lekarz i mógłby cos tam sobie doczytać, ale PO CO??
Moim zdaniem zamiast zawile kombinować jak by tutaj wyeliminować tego „wirusa” jak Pan nazywa biegłego elektroenergetyka i jego wiedzę o normach, należy normy konsekwentnie pomijać i zamiast tego oprzeć swoje roszczenie na aktach prawa powszechnego – przede wszystkim na przepisach BHP, zwłaszcza gdy chodzi o linie nn i SN. Oczywiście biegli tego nie lubią, prawnicy ZE ostro protestują a sądy są niechętne. Jednak ograniczenia w możliwości zabudowy wynikające par. 55 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 6 lutego 2003 r. w sprawie bezpieczeństwa i higieny pracy podczas wykonywania robót budowlanych są niepodważalne – trzeba tylko konsekwentnie przedstawiać to sądowi a od biegłego wymagać by napisał i powiedział co trzeba. Jeśli biegły ma ochotę pogadać sobie dodatkowo o normach, to niech sobie pogada – nas to już nie musi interesować bo przecież norma to nie akt prawny więc jej znaczenie jest ograniczone a już na pewno norma nie jest w stanie unieważnić tego co napisano w rozporządzeniu.
Jedna uwaga – korzystanie z przepisów BHP ma jeden feler a mianowicie nie pomaga w przypadku gruntów innych niż przeznaczone pod zabudowę. Wtedy trzeba kombinować inaczej, może nawet za pomocą norm technicznych – na ten temat się nie wypowiadam, bo mam doświadczenie tylko odnośnie gruntów budowlanych.
Pani Katarzyno!
Nie przekonała mnie Pani do swojej argumentacji i podam uzasadnienie. Oczywiście, że znam par.55 Rozp. MI z 2003r i w żadnym przypadku nie podważam konieczności powoływania się na niego w naszych sprawach. Ale jednocześnie nie bagatelizuję sprawy norm technicznych i widzę potrzebę ich powoływania obok par 55. Uważam , że każde dostępne narzędzie( przepis, norma), w zależnosci od konkretnej sytuacji winno być użyte dla walki o nasze interesy. Czy to wyjdzie mi na korzyść to się okaże. Jestem optymistą.
Na wstępie informuję, że linie nn i SN przechodzą nad moimi gruntami o przeznaczeniu rolnym i większości budowlanym na terenie wiejskim. Stąd u mnie mają zastosowanie normy dotyczące minimalnych odległości budynków od linii i i zakazu zasadzeń wysokich drzew w strefie służebności, ustalanej wg podanego w normie wzoru do obliczeń. Inaczej mają się sprawy w przypadkach linii WN i NN, gdzie występuje zagrożenie od pola elektroenergetycznego i hałasu, o czym dalej piszę.
Mam książkę wydaną przez PFSRM współautorstwa m-dzy innymi J. Dąbka, którą jak przypuszczam posiada Pani również. Dysponuję też materiałami szkoleniowymi dla rzeczoznawców majątkowych,przygotowanymi wcześniej przez niego i wykorzystywanymi w całym cyklu szkoleń organizowanych w ostatnich latach w poszczególnych regionalnych organizacjach PFSRM. Treści zawarte w materiałach szkoleniowych zostały przeniesione w znakomitej większości właśnie do tej książki, nie ma w książce tylko wielu przykładów praktycznych wyliczeń, jak w materiałach szkoleniowych.
Chcę zwrócić uwagę na fakt, że zarówno w treści książki jak i materiałów szkoleniowych dużo miejsca rzeczoznawcy majątkowi poświęcili właśnie normom, co wskazuje, że problem zachowania bezpiecznych odległości linii przesyłowych od budynków nie jest im obcy i powinni go znać. To może wskazywać, że również do tej pory stosowali normy w sprawach im zlecanych. Np. w 2008r. na XVI konferencji rzeczoznawców w Poznaniu zajmowano się nim i omawiano szerokości stref w przypadku oddziaływania pola elekromagnetycznego dla linii NN i hałasu.
Oczywiście, że wiem, że linie elektroenergetyczne mogą przebiegać nad budynkami, ale wtedy muszą być zachowane odległości zapewniające nieprzekraczanie granicy dopuszczalnych wartości oddziaływania poziomów pól energetycznych określonych w Rozp. Min. Środ. z 30/10/2003r w/s dopuszczalnych poziomów pól ……oraz sposobu sprawdzania tych pól.
W książce na str. 274 zamieszczona jest tab. nr 1 gdzie podano średnie szerokości pasów terenu, w którym natężenie pola może przekroczyć wartości dopuszczalne. Z nich można wyczytać jaka powinna być strefa w konkretnym przypadku.
Dla ustalenia minimalnych odległości linii od budynków należy też wykorzystać normę dotycząca hałasu: PN-87/B-02151/02 gdzie w tabeli nr 1 podano dopuszczalny poziom hałasu w pomieszczeniach dla ludzi ustalony na 40 dB( dzień) i 30 dB(noc) . Na str. 275 i 276 książki zamieszczone są tabele dotyczące hałasu wytwarzanego przez linii NN. W terenie zabudowy wartości te wynoszą odpowiednio 60 i 50 dB.
Oczywistym jest, że pola oddziaływania obu szkodliwych dla człowieka czynników( pole elektromagnetyczne i hałas) częściowo nakładają się na siebie, stąd do naszych wyliczeń należy brać szersza strefę. Znajomość przez rzeczoznawców majątkowych( nie tylko) podanych norm i tabel powoduje, że posiadając takie narzędzia,są oni w stanie ( ja też) określić średnie szerokości stref.
W takiej sytuacji biegły od budowy i eksploatacji energetyk będzie na sali sądowej tylko LEKTOREM, który odczyta średnie wartości z tabel, bo nie mając protokołu pomiarów nie ma też , moim zdaniem, odpowiednich wiadomości o faktycznych wartościach zagrożeń decydujących o szerokości stref na konkretnej działce gruntu. Takim samym LEKTOREM może być w sądzie biegły rzeczoznawca majątkowy.
Należy zauważyć, że przyjęcie z tabel, do wyliczeń średniej szerokości jest z oczywistą korzyścią dla pp, bo obiektywnie do wyliczenia należałoby przyjąć najwyższe obciążenia linii. I tak np. jeżeli w sezonie letnim będziemy mieli upały i wszyscy jednocześnie będą korzystali z wentylacji i klimatyzacji, to będzie jednocześnie wytwarzane duże obciążenie linii przesyłowej i duże natężenie przepływu prądu, co powoduje większe-i dalsze oddziaływanie pola elektroenergetycznego. Ta sama linia przesyłowa mniej obciążona przez użytkowników wytwarza niższe natężenie i węższe pole oddziaływania. To prowadzi do wniosku , że w przypadku przyjęcia średniej szerokości z tabeli do .ustalenia szerokości strefy, może dochodzić na tej linii do przekroczenia norm bezpiecznych dla człowieka, w przypadkach większych obciążeń linii niż średnie obciążenie.
Stąd dla obliczeń szerokości stref linii WN i NN MUSZĄ być brane pod uwagę największe obciążenia bo one na pewno wyznaczają strefę bezpieczną.
Pytanie: skąd brać te wielkości .
Wczoraj przeprowadziłem kilka istotnych telefonicznych rozmów z kompetentnymi pracownikami w tym z Departamentu Ocen Min. Środowiska, Wojewódzkiego Inspektora Ochrony Środowiska, Polskiego Centrum Akredytacji i 2 akredytowanych laboratoriów uprawnionych do badania pola elektroenergetycznego tj. zagrożenia powodowanego przez linie WN i NN .
Moim celem było uzyskanie odpowiedzi na pytanie: kto jest uprawnionym do badania oddziaływania pola elektroenergetycznego linii WN i NN i na jakie podstawie prawnej.
Odpowiedź zawarta jest w art.147A ustawy- prawo ochrony środowiska, z którego wynika, że są to akredytowane laboratoria. Ustawa dopuszcza też dokonywanie pomiarów przez prowadzącego instalację oraz użytkownika urządzenia pod warunkiem, że posiada on odpowiedni certyfikat zarządzania jakością a jego laboratorium jest objęte systemem zarządzania jakością.
Uważam, że przytoczone argumenty są wystarczające aby zanegować powoływanie do spraw biegłego od budowy i eksploatacji linii, który nie ma prawnych kompetencji do badań ( to prywatna opinia z pewnością obciążona błędami) i z prawdopodobieństwem bliskim pewności związany jest z pp lub jest jego pracownikiem. To powodowałoby, że mógłby być sędzią we własnej sprawie.
W tej sytuacji, moim zdaniem, lepiej zapłacić kilkaset zł za wiarygodne pomiary uprawnionego laboratorium na konkretnym terenie niż posiłkować się bezwartościowymi w sensie prawnym , wyjaśnieniami nieuprawnionego biegłego. Oczywiście należy w sądzie złożyć wniosek dowodowy o badania akredytowanego laboratorium.
Dalej twierdzę, że nie należy tego,,wirusa” wprowadzać do przewodu sądowego, bo ewentualne błędy jakie wprowadzi do postępowania mogą i już tworzą praktykę pomijającą przepisy ustawy i tworzące linię orzeczniczą niekorzystną dla właścicieli.
Nie zgadzam się z osobami, które na blogu piszą, że ,,mamy taki system” i opuszczają ręce zamiast szukać argumentów prawnych i merytorycznych przeciwdziałających omijaniu prawa i niesłusznie sprzyjających pp, stąd moje zainteresowanie zagrożeniami z linii WN i NN ( chociaż takich nie mam u siebie).
Myślę, że o wadze norm technicznych przy służebności świadczy przytoczona treść projektu umowy przesłanego przez PGE, w poście Pani Aldony z dnia 24.06 br. do wpisu- umowa o ustanowienie sł. przesyłu. W par. 3 umowy PGE wprost powołuje się na normy, które właścicielka musi przestrzegać, co potwierdza,że pp przywiązują do nich wagę.
Pozdrawiam
Panie Piotrze
po zlozeniu wniosku do sadu o ustanowienie sluzebnosci przesylu dla urzadzenia kanalizacyjnego i powolaniu bieglego rzeczoznawcy w tej sprawie,otrzymalam zawiadomienie o dacie rozprawy za dwa miesiace ale na temat rzeczoznawcy ze ma byc powolany to nic nie pisze.Co to moze oznaczac.
Pani Bogusiu,
przykro mi jednak nie zam Pani sprawy, nie jestem w stanie Pani odpowiedzieć.
Panie Piotrze ,dotyczy wniosku do SR o wynagrodzenie z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości bez tytułu prawnego.Czy możliwe jest ,że SR może na wniosek pozwanego zawiesić proces jw na czas rozpatrzenia skargi kasacyjnej wniesionej przez pozwanego do SN na prawomocne postanowienie SO w sprawie wynagrodzenie o ustanowienie służebności przesyłu akceptujące postanowienie SR. Pozdrawiam Stanisław
Panie Piotrze, mam ważne pytanie odnośnie punktu standardu mówiącego o tym, ze to rzeczoznawca ustala szerokość pasa służebności na podstawie przekazanych mu przez sąd szerokości pasa oddziaływania i pasa eksploatacji.
Powiedzmy sobie szczerze, że to tylko teoria a w praktyce jest tak, ze sąd albo wcale niczego nie precyzuje tylko jednym zdaniem zleca wycenę wartości prawa itd, albo też sąd sam ustala szerokość pasa służebności kompletnie nie przejmując się tym, ze według standardu powinien tylko przekazać szerokości obu pasów biegłemu, który ustali na ich podstawie szerokość pasa służebności. I dzieje się tak mimo zgłaszanych przez wnioskodawcę wniosków o ustalenie szerokości obu pasów, mimo dokładnie rozpisanych i uzasadnionych tez dowodowych. Mam kilku znajomych w różnych sądach ze sprawami na tym właśnie etapie (moja własna sprawa jest ciut bliżej) i ten scenariusz powtarza się w każdym przypadku – sąd wie lepiej, sądu żadne pasy oddziaływania i eksploatacji nie interesują…
Panie Piotrze, myślę że praktycznie 2wszystkim bywającym na blogu przydałby się taki krótki instruktaż co robić w takiej sytuacji – jak się bronic. Może nawet w formie osobnego wpisu na blogu…
Czy zapis standardu należy rozumieć tak, ze ustalanie szerokości pasa służebności na podstawie pasa eksploatacji i pasa oddziaływania należy do zakresu wiadomości specjalnych biegłego w związku z czym sądowi po prostu NIE WOLNO ustalać go samodzielnie? A może jednak sądowi wolno, powinien tylko uwzględnić wcześniejsze ustalenia jakie pojawiły się w sprawie np zakres ograniczeń w możliwości zagospodarowania nieruchomości?
Jak należy w takiej sytuacji postąpić, jak żądać od sędziego by trzymał się zasad…? W jakiej formie i kiedy protestować – czy zaraz po wydaniu przez sąd postanowienia dowodowego, czy po sporządzeniu wyceny?
Jest jest w ogóle na to jakiś sposób czy pozostaje tylko apelacja?
Ważna informacja:
„W dniu 08 grudnia 2014 r. Rada Krajowa Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych podjęła uchwały o włączeniu w skład Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny dwóch specjalistycznych standardów wyceny:
KSWS „Określanie wartości służebności przesyłu oraz wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorców przesyłowych”
KSWS „Wycena praw do nieruchomości oraz maszyn i urządzeń na potrzeby sprawozdań finansowych”
Przyjęte standardy przedstawiają aktualny stan wiedzy i praktyki w omawianych zakresach. Treść standardów była przedmiotem szerokich konsultacji zarówno w środowisku rzeczoznawców majątkowych, środowiskach branżowych jak i w środowiskach prawniczych.
Wymienione standardy są zalecane do stosowania od dnia 08 stycznia 2015 r.”
Wpierwej pean na cześć Pana Piotra. Najkrócej: Pan Piotr jest jednym z dwóch, znanych mi – spośród kilkunastu, kilkudziesięciu innych adwokatów/radców prawnych – Uczciwych Ludzi.! Piszę oficjalne moje dane, gdyż nie mam nic do ukrycia. Nie znamy się – ja mieszkam w górach wałbrzyskich /daleko od Pana Piotra/ i zwróciłem sie o pomoc do Pana Piotra za pomocą poczty elektronicznej. I co?
I pomógł mi – natychmiast!!! i za darmo!!! Takich Ludzi nam – biednym i oszukiwanym przez osoby „zaufania publicznego” – potrzeba. Mam 70, jestem inwalidą ze znacznym stopniem, poruszam się o dwóch kulach ortopedycznych, nie mam samochodu ani innych szans spotkania się z Panem Piotrem.
Wielkie dzięki Panie Piotrze za to, że jest Pan Człowiekiem.
Teraz prośba do Pana Józefa. Czy mógłby i czy zechciałby Pan pomóc mi, doradzić w mojej sprawie – wiem z Pana wpisów na blogu, że jest Pan osobą kompetentną w tych sprawach. Jeżeli zechciał by Pan mi pomóc, doradzić to proszę Pana o kontakt na mój adres mailowy: sar.grzegorz@gmail.com
pozdrawiam Pana Piotra, Pana Józefa oraz wszystkich blogowiczów
Poszukuję odpowiedzi na następujące pytania, może ktoś z Państwa miałby czas pomoc mi w odpowiedzi na nie lub wskazać miejsce na forum, jeśli te kwestie były już wcześniej poruszane, z góry dziękuję:
1) Czy komuś z Państwa udało się ustanowić służebność przesyłu z operatorem energii na czas określony? Na jaki okres i w jaki sposób to wynagrodzenie było ustalone? (ewentualnie, z jakim operatorem)? Może wiedzą Państwo również o jakichś orzeczeniach sądowych, które ustanawiały służebność przesyłu właśnie na czas określony, jeśli tak, będę wdzięczny za wskazanie sygnatur
2) Powyższe pytanie zastanawia mnie również w kontekście tego, że w przypadku ustalenia służebności przesyłu na czas nieokreślony, niejako uciekają nam jako właścicielom nieruchomości korzyści płynące z potencjalnego wzrostu wartości nieruchomości, z czym wiązałoby się wyższe wynagrodzenie za służebność przesyłu w przyszłości, co Państwo o tym sądzą?
3) Przeczytałem „KRAJOWY STANDARD WYCENY SPECJALISTYCZNY KSWS” z http://pfsrm.pl/do-pobrania – rozumiem, że „wynagrodzenia za bezumowne korzystanie” to mniej więcej to samo za okres w przeszłości, co jeden z elementów służebności przesyłu („wynagrodzenie za współkorzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorcę i jej właściciela lub użytkownika wieczystego w czasie eksploatacji urządzeń przesyłowych”) za okres w przyszłości.
Gdzieś na tym forum czytałem natomiast, że w którymś wyroku sądowym wynagrodzenie za bezumowne korzystanie zostało ustalone wyższe niż służebność przesyłu, tymczasem bezumowne korzystanie jest za maksymalnie 10 lat wstecz, natomiast służebność jest za nieskończona ilość lat w przyszłości (po za tym w przypadku służebności przesyłu dochodzą potencjalne dodatkowe elementy wypisane w KSWS). Jak to więc możliwe że kwota za służebność przesyłu wyszła niższa niż za bezumowne korzystanie?
Jakie są Państwa doświadczenia z kwotami za bezumowne korzystanie vs za ustanowienie służebności przesyłu?
4) Gdzieś widziałem wersje poniższego pliku, ale również z wzorami do wyliczeń, czy ktoś wie, gdzie mogę go znaleźć (ostateczną/ostatnią wersję)?
http://pfsrm.pl/sites/default/files/KSWS%20-%20Okre%C5%9Blanie%20warto%C5%9Bci%20s%C5%82u%C5%BCebno%C5%9Bci%20przesy%C5%82u%20oraz%20wynagrodzenia%20za%20bezumowne%20korzystanie%20z%20nieruchomo%C5%9Bci%20przez%20przedsi%C4%99biorc%C3%B3w%20przesy%C5%82owych_0.pdf –
5) Nawiązując do pierwszego pytania, jeśli chodzi o sam element służebności przesyłu, którym jest wynagrodzenie za współkorzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorcę i jej właściciela lub użytkownika wieczystego w czasie eksploatacji urządzeń przesyłowych”), to czy po ustaleniu wynagrodzenia za bezumowne korzystanie za 10 lat wstecz, nie można ustalić np. wynagrodzenia na kolejne 20 lat, w uproszczeniu mnożąc te kwotę razy 2 za ten okres w przyszłości?
ad. 1 i 2
Kwestię ustanawiania służebności na czas określony podejmował p. Józef – radzę poszukać jego wpisów i może nawiązać kontakt mailowy w celu wymiany informacji. Jeśli interesuje Pana moje zdanie na ten temat, to szczerze odpowiem, ze nie widzę większych szans by przekonać sąd do ustanowienia takiej służebności. W dodatku im dalej tym gorzej – sądy rejonowe czasami dają się przekonać, ale te orzeczenia są potem zmieniane w drugiej instancji, o SN nie wspominając.
ad.3
Bo biegli w tej akurat kwestii nie trzymają się standardu co jest korzystne dla właścicieli gruntów. Gdyby liczyli tak jak zaleca standard, to bezumowne byłoby zawsze dużo niższe od służebności – jak trafnie Pan to zauważył. Tego błędu biegłych akurat bym nie zmieniała… właściciele i tak mają pod górkę, i tak generalnie dostają mniej niż powinni więc jakiś bonus im się należy:)
ad.4
Widział Pan zapewne wcześniejsze wersje standardu, obecnie nie zalecane do stosowania. W wersji zalecanej nie ma żadnych wzorów i bardzo dobrze. Proszę mi wierzyć, z biegłymi w pojedynku na wzory Pan nie wygra, nawet mając nie sto a tysiąc procent racji nie przekona Pan sądu, że trzeba użyć innego wzoru. Dla sądu to biegły ma wiedzę i umiejętności, nie Pan.
ad.5
Wszystko można jeśli strony tak postanowią i dojdzie do ugody. Jeśli jednak orzekać będzie sąd, to na pewno takie rozstrzygniecie nie jest możliwe.
Dziękuję za odpowiedzi Pani Katarzyno. Niestety nie mogę znaleźć na forum tych komentarzy Pana Józefa a propos ustalenia służebności na czas określony, ale będę jeszcze szukał. Jeśli jednak nieruchomość nie jest zasiedziana, a operator nie występuje o ustalenie służebności, mogę wystąpić do operatora o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie wstecz i żądać po prostu takiego wynagrodzenia w kolejnych latach w miarę upływu czasu, nie ustalając służebności przesyłu?
Może Pan, nic nie stoi na przeszkodzie. Dość często przedsiębiorcy żądają ustanowienia służebności w momencie wystąpienia z żądaniami odnośnie zapłaty za bezumowne korzystanie.
Panie Robercie,
może Pan dochodzić roszczeń o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości i w ogóle nie regulować sytuacji na przyszłość poprzez ustanowienie służebności przesyłu (to Pańskie prawo, a nie obowiązek). Zwracam jedynie uwagę, iż pozew o zapłatę wynagrodzenia nie przerywa biegu zasiedzenia służebności.
Dziękuję za odpowiedź. W jaki więc sposób właściciel nieruchomości może przerwać bieg zasiedzenia (czy sądowe żądanie ustanowienia służebności to jedyny sposób)?
Panie Robercie,
można to zrobić najprościej poprzez złożenie wniosku w postępowaniu pojednawczym o ustanowienie służebności albo o nakazanie usunięcia urządzeń – nie trzeba występować z wnioskiem właściwym o ustanowienie służebności przesyłu.
Czy ktoś z Państwa mógłby wypowiedzieć się w powyższych kwestiach? Dziękuję
Panie Robercie!
Mam na razie za sobą kilka lat walki z pp o wynagrodzenie z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości, gdzie w pierwszej turze spraw sądowych uzyskałem orzeczenie mało mnie satysfakcjonujące. Po mojej apelacji od takiego orzeczenia SO do SA uzyskałem orzeczenie o przekazaniu sprawy do ponownego rozpoznania w SO. Podstawą takiego orzeczenia był fakt, że SO nie rozpoznał istoty sprawy. Na początku kwietnia mam wyznaczony termin rozprawy i zaczynam rozpoczynam batalię o swoje wynagrodzenie, wykorzystując m.in. wskazówki płynące z uzasadnienia wyroku SA.
Podobnie w przypadku wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności przesyłu, po nikłych wynikach w SR i SO, w miesiącu styczniu złożyłem do SN skargę kasacyjną z 13 zarzutami o naruszeniu prawa materialnego i 2 dotyczącymi naruszenia przepisów postępowania. Tutaj nie ma jeszcze wyznaczonego terminu rozprawy bo jest chyba dłuższa kolejka spraw do rozpoznania.
O szczegółach mogę porozmawiać poza blogiem.
Panie Józefie,
Gdyby miał Pan czas napisać na forum, to również inni czytelnicy bloga mogliby skorzystać, myślę, że pytania postawione przez Pana Roberta są na tyle ogóle, a zarazem istotne, że mogą interesować wielu czytelników. Pozdrawiam.
A co jeśli ustanowi się odpłatną służebność, a później ta linia zostanie usunięta (przesunięta poza moja nieruchomość) lub skablowana pod ziemie lub w jakiś inny sposób zniknie lub zmniejszy się pas służebności, czy operator nie wystąpi o zwrot wypłaconej kwoty?
Moim zdaniem brak ku temu podstaw prawnych. Ale sama jestem ciekawa, czy takie by się nie znalazły jakby prawnicy pp dobrze poszukali…?
Myślę, że na pewno nie po upływie trzech lat w wyniku przedawnienia roszczeń związanych z prowadzaną działalnością przedsiębiorstwa przesyłowego, ale możliwe, że są inne podstawy dlaczego nie, może ktoś inny się jeszcze wypowie
„Wartość szkody lokalizacyjnej powstałej na skutek prawnej lokalizacji urządzenia – na podstawie decyzji lokalizacyjnej albo zapisów planu zagospodarowania przestrzennego – nie jest składnikiem wartości służebności przesyłu, jednak ma znaczenie dla jej określenia i powinna być każdorazowo uwzględniona w wycenie” z KSWS – nie bardzo rozumiem ten zapis, czyli jak wartość szkody lokalizacyjnej powinna być uwzględniana na potrzeby ustalania wartości służebności?
Panie Robercie,
oznacza to, że wartość nieruchomości dla określania wartości służebności przesyłu powinna zostać obniżona, jeżeli właścicielowi należy się z tego tytułu świadczenie od gminy. Odszkodowanie za szkodę lokalizacyjną nie jest zatem składnikiem wynagrodzenia za ustanowienie służebności, ale należy ją uwzględnić i obniżyć wartość nieruchomości, za co odpowiedzialna jest gmina.
Dla przykładu – dziś budowana jest linia 400kV, co prowadzi do obniżenia wartości nieruchomości np. o 15%. Nieruchomość pierwotnie jest warta 10 zł za m2, zatem dla określenia wartości służebności przesyłu należy wyjściowo przyjąć wartość 85 zł za m2, a nie 100 zł za m2. W ten właśnie sposób wartość szkody lokalizacyjnej powinna być uwzględniania w procesie określania wartości służebności przesyłu.