Wola podjęcia negocjacji jako dowód złej wiary, czyli jeszcze o postanowieniu V CSK 525/12

W jednym z ostatnich wpisów omawiałem bardzo ciekawe orzeczenie Sądu Najwyższego wydane w sprawie V CSK 525/12, koncentrując się się na zagadnieniu znaczenia dla posiadania służebności gruntowej własności urządzeń przesyłowych.

W tym postanowieniu Sąd Najwyższy rozważał jednak jeszcze jeden problem, który wart jest odrębnego omówienia, czyli znaczenie dla biegu zasiedzenia oświadczenia przedsiębiorcy przesyłowego, że chce uregulować status prawny urządzeń przesyłowych na danej nieruchomości.

W ujęciu czysto praktycznym chodzi o sytuacje, kiedy przedsiębiorca w odpowiedzi na wezwanie do ustanowienia służebności, co do zasady wyraża wolę podjęcia negocjacji, a później (najczęściej na skutek rozbieżności odnośnie wynagrodzenia) wycofuje się, powołując na zasiedzenie służebności przesyłu (gruntowej o tej treści).

Na gruncie takiego oświadczenia może powstać wątpliwość – czy przedsiębiorcy można w ogóle przypisać status posiadacza samoistnego służebności, skoro wyraźnie deklaruje wolę ustanowienia tego prawa.

Sąd Najwyższy na to pytanie odpowiedział w sposób analogiczny jak przy nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie – samo wystąpienie do osoby uprawnionej z ofertą nabycia nieruchomości (w analizowanym przypadku ustanowienia służebności) nie oznacza braku samoistności posiadania służebności, lecz dowodzi złej wiary. Taka wykładnia jest prezentowana przez Sąd Najwyższy jednolicie od lat, dla przykładu można podać orzeczenie w sprawie III CSK 251/10:

” (…) samoistny posiadacz  nieruchomości,  znajdujący  się  na  drodze  do  jej  zasiedzenia,  nie  traci cech  takiego  posiadacza  przez  to,  że  zwraca  się  do  właściciela  z  ofertą  kupna nieruchomości,  ponieważ  takie  zachowanie  nie  wpływa  na  zamiar  władania  nią w  charakterze  właściciela,  lecz  świadczy  jedynie  o  tym,  iż  posiadacz  ma świadomość  braku  tytułu  prawnego  do  nieruchomości  i  zmierza  do  jego wcześniejszego  uzyskania  niezależnie  od  jej  ewentualnego  zasiedzenia w przyszłości, a zatem może to wpływać tylko na ocenę jego złej lub dobrej wiary.”

Oświadczenie przedsiębiorcy o woli ustanowienia służebności może zatem stanowić dowód niezbędny dla obalenia domniemania dobrej wiary, o którym coraz głośniej w komentarzach w blogu.

Trzeba jednak od opisanego w tym wpisie przypadku odróżnić sytuację, gdy właściciel nieruchomości i przedsiębiorca zawarli w przeszłości umowę regulującą zasady korzystania z gruntu na potrzeby urządzeń przesyłowych. Tu, w mojej ocenie, nie może już być mowy o przypisaniu posiadaczowi zamiaru niezbędnego dla zasiedzenia, albowiem wówczas przedsiębiorca posiada nieruchomość jako dzierżawca, najemca albo biorący w użyczenie.

DSC04069_1

{ 6 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Tomek Luty 25, 2014 o 00:07

Uważam, iż stanowisko SN może prowadzić do nadużyć ze strony przedsiębiorców. Nietrudno sobie wyobrazić sytuację że przedsiębiorca podejmuje w złej wierze negocjacje przedstawiając swoją ofertę warunków na jakich powinna być zawartą służebność przesyłu, dążąc tym samym do celowego ich przedłużania byle tylko upłynął okres niezbędny do zasiedzenia po czym składa wniosek o zasiedzenie….
Zresztą orzeczenie powyższe wydaje się być sprzeczne z świeżym orzeczeniem (nie pamiętam teraz sygnatury) w którym SN stwierdził, iż uznanie tytułu prawnego właściciela i przyznanie braku samoistności własnego posiadania przerywa bieg zasiedzenia.

Odnosząc się do końcowej części wpisu to w mojej opinii animus odpada nie tylko w sytuacji gdy została zawarta umowa obligacyjna dotycząca korzystania z nieruchomości ale także gdy strony prowadziły negocjacje mające na celu uregulowanie zasad korzystania z nieruchomości w ramach stosunku obligacyjnego a porozumienie z jakiś powodów nie doszło do skutku. Podjęcie już przez stronę zaawansowanych negocjacji mających na celu uregulowania sposobu korzystania z nieruchomości w ramach stos. zobowiązaniowego dowodzi, iż podmiot ten nie ma woli (animus) posiadania służebności lecz swoje uprawnienia woli wykonywać np. jako dzierżawca, co w konsekwencji oznacza przerwanie biegu zasiedzenia służebności przesyłu.

Odpowiedz

Piotr Zamroch Marzec 5, 2014 o 16:29

Panie Tomku,
intuicyjnie odpowiedziałbym na pytanie o znaczenie oświadczenia o woli uregulowania statusu prawnego urządzeń tak jak Pan, czyli że wyklucza to animus. W blogu jednak nie chcę opowiadać o swoich wyłącznie poglądach, lecz pokazywać to na tle poglądów sądów, innych prawników. Sąd Najwyższy w sprawach przesyłowych orzeka czasami bardzo dziwnie, wówczas staram się sięgać po orzeczenia wydane przed 2000 r. oraz w stosunku do innych służebności, a przy zasiedzeniu – do orzeczeń dotyczących zasiedzenia nieruchomości. Niestety w tym przypadku rzeczywiście od dłuższego czasu SN orzeka, że oferta nabycia nieruchomości nie powoduje utraty animus, a jedynie złą wiarę.

Odpowiedz

Piotr Luty 28, 2014 o 19:20

Witam,

na wstępie gratuluję świetnego bloga !

Jednocześnie chciałbym zapytać jak Pan ocenia sprawę zasiedzenia służebności przesyłu (w kwestii dobrej lub złej wiary) odnośnie stacji transformatorowej (PT-19415) na działce, którą wybudowała w latach 1984 Łużycka Brygada Wojsk Ochrony Pogranicza, a następnie przekazała na majątek firmy przedsiębiorcy przesyłowego w 1985 r. ? Stałem się właścicielem nieruchomości dopiero odkupując ją od gminy w 2004 r. , początkowo należała do Skarbu Państwa (mienie wojskowe), później gminy.

Według stanowiska przedsiębiorcy budowa urządzeń przesyłowych nastąpiła w okresie, kiedy właścicielem nieruchomości jak i mienia wojskowego budującego te urządzenia był Skarb Państwa, dlatego ich zdaniem nie była wymagana zgoda na ich lokalizację na tej działce. Czy taka była praktyka ? Czy ten fakt nie świadczy o istnieniu złej wiary ? Dodatkowo przedsiębiorca nie posiada żadnej dokumentacji tłumacząc to okolicznością, że nie był w tym czasie inwestorem.

Zależy mi na prawidłowym udowodnieniu złej wiary przedsiębiorcy (termin zasiedzenia w przypadku dobrej wiary już upłynął) i przedstawieniu okoliczności mogących mieć wpływ na obalenie domniemania dobrej wiary.

Czy okoliczność obowiązującego w czasie budowy transformatora Prawa budowlanego z dnia 24 października 1974 r. i potrzeby uzyskania na „obiekt budowlany” wymaganego pozwolenia, w przypadku jego braku wpływa na złą wiarę przedsiębiorcy ? W jaki jeszcze sposób można udowodnić złą wiarę przedsiębiorcy przesyłowego ? Jeśli tak naprawdę transformator wybudowało wojsko na własne potrzeby, a później nie wiadomo czy przekazało go przedsiębiorcy (czy rzeczywiście tak było nie ma na to dowodów) to czy ja nabywając nieruchomość wraz z transformatorem nie stałem się jego właścicielem ?

Dziękuję serdecznie za odpowiedź

Odpowiedz

Piotr Zamroch Marzec 1, 2014 o 12:26

Panie Piotrze,
jeżeli chodzi o własność takiego transformatora, to rzeczywiście nie można wyjść z apriorycznego założenia, że urządzenie stało się własnością przedsiębiorcy przesyłowego. Wykładnia przepisu art. K.c. dopuszcza możliwość istnienia w ramach sieci elektroenergetycznej urządzeń stanowiących własność innych osób. Trudno mi oceniać, jak jest w tym przypadku – niezależnie bowiem od ogólnej zasady istnieje jeszcze konstrukcja części składowych, więc każdy przypadek trzeba oceniać osobno. W mojej ocenie nawet jednak przy przyjęciu, że transfromator nie został przekazany, i tak dziś nie jest Pana własnością, bowiem nabył Pan nieruchomość, a to urządzenie wyodrębnione z niej – w umowie musiałaby być jednoznaczna klauzula, że przeniesienie własności obejmuje także urządzenie transformatora.
Jeżeli chodzi o zasiedzenie, warto pamiętać, że istnieje wymóg wybudowania urządzenia przez przedsiębiorcę z niego korzystającego, a nie przez właściciela nieruchomości – u Pana to jednak kwestia przekazania nie tyle własności urządzenia, co zarządu nim, bo w obu wypadkach były to jednostki reprezentujące Skarb Państwa (proszę na temat podmiotu budującego poczytać w uchwale składu siedmiu sędziów Sadu Najwyższego III CZP 10/11).
Podsumowując, w Pańskim przypadku kluczowa jest kwestia oceny, czy na dzień rozpoczęcia posiadania przez poprzednika przedsiębiorcy (uwłaszczenia go na zarządzanym majątku) była dobra, czy zła wiara – w tym zakresie jest rozbieżność w orzecznictwie, Pan zaś powinien wykorzystać orzeczenie w sprawie V CSK 440/12.

Odpowiedz

Piotr Listopad 30, 2015 o 19:47

Dziękuję bardzo za odpowiedź oraz odniesienie się do orzeczeń.

Trochę czasu potrwało zanim udało mi się uzyskać dokumentację z Archiwum Straży Granicznej dotyczącej mojej działki. Niestety z relacji archiwum wynika, że dokumentacja dotycząca wybudowania samego transformatora nie jest już w posiadaniu archiwum ani w żadnym innym (przynajmniej tak twierdzą).

Jedyną informacją jaką na ten moment otrzymałem (dopiero po wystosowaniu kolejnego pisma do zakładu energetycznego ze wskazaniem na przekazanie nieruchomości) to:
– Protokół zdawczo-odbiorczy nieodpłatnego przekazania środków trwałych na rzecz Zakładu Energetycznego z 1985 r. dot. urządzenia, przyłącza, budynku stacji transformatorowej z powysażeniem + tranformator + linia kablowa Ś/N. „Właściciel tym protokołem wyraził zgodę na przekazanie nieodpłatne na rzecz zakładu bez żadnych wnoszeń w dniu przekazania i w przyszłości ww. urządzenia. Koszt wykonanej inwestycji ustala się na kwotę 1.805.438 zł”
– Wykaz urządzeń wraz z powołaniem się na Rozporządzenie Rady Ministrów Nr 67 poz. 332,

Czy wobec posiadania powyższych dokumentów są szanse na usunięcie transformatora z mojej działki ?

Bardzo zależy mi na usunięciu transformatora lub przeniesieniu go w inne miejsce ponieważ jest na środku atrakcyjnej działki.

Jaki rozwiązanie jest najbezpieczniejsze żeby nie narazić się na wysokie koszty procesu ? Żądać usunięcia urządzeń przed sądem ?

Najbardziej pomocnym w tym zakresie wydaje się podane przez Pana postanowienie SN – V CSK 440/12.

Odpowiedz

Jerzy Marzec 22, 2014 o 13:00

Witam Panie Piotrze i dziękuję za bloga 🙂 Stworzył Pan świetne miejsce wymiany myśli na modny ostatnio temat. Ad rem: Pogląd o braku możliwości zasiedzenia w przypadku umowy między przedsiębiorcą a właścicielem nieruchomości, o którym mowa w końcowej części wpisu wyrażony został expressis verbis w publikacji Jerzego Ignatowicza, Krzysztofa Stefaniuka „Prawo rzeczowe” Warszawa 2012 s. 248: „Zasiedzenie służebności przesyłu nie wchodzi w rachubę, jeśli przedsiębiorcę i właściciela nieruchomości łączy określony obligacyjny stosunek prawny, którego treścią jest prawo tego pierwszego do przeprowadzenia i utrzymywania na tej nieruchomości urządzeń przesyłowych”. W publikacji powołano się przy tym na uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 21 stycznia 2011 r. III CZP 124/10.

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Poprzedni wpis:

Następny wpis: