Kochaj biegłego swego…

Czym jest opinia biegłego rzeczoznawcy majątkowego – dowodem czy wyrokiem? Dziwne pytanie, sugerujące braki w mojej wiedzy prawniczej (które bezsprzeczne istnieją), jednak też pytanie, które nie powinno pojawiać się w praktyce prawidłowo funkcjonującego sądownictwa. A jednak…

O roli biegłych rzeczoznawców w postępowaniach sądowych dotyczących urządzeń przesyłowych powiedziano już bardzo wiele, przede wszystkim kwestionując możliwość wydawania przez nich opinii w kwestiach, w których nie posiadają wiadomości specjalnych. Sami biegli wielokrotnie podkreślali, iż chcieliby wydawać opinie na podstawie odpowiednio przygotowanego uprzednio materiału dowodowego i kierując się wskazówkami sądu. W tym duchu wypowiada się Sąd Najwyższy w wielu orzeczeniach, które omawiałem w blogu np. IV CSK 440/12, V CSK 491/12.

Niestety w praktyce tak różowo te sprawy nie wyglądają, co dobrze widać na przykładzie orzeczenia Sądu Apelacyjnego Białymstoku wydanego w sprawie I ACa 558/13, które dziś pokrótce omówię. Od razu zastrzegam, że nie jest to sprawa, którą prowadziłem, a znam ją dzięki doskonałej bazie orzeczeń Ministra Sprawiedliwości (baza wyszła mu znacznie lepiej niż reforma sądownictwa :)).

Spór dotyczył wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości zajętej przez wodociąg o długości 439 m i średnicy 300 mm. Nieruchomość miała charakter inwestycyjny, zaś łączna powierzchnia, na której własność doznała ograniczenia została określona na 2.766 m2, przy przyjęciu strefy całkowitej 6,3 m (wartości podaję celem porównania, bo wiem, że często szukacie punktów odniesienia dla swoich spraw).

Na tej części nieruchomości nie można posadowić budynku, ani też zasadzić drzew. Możliwa jest natomiast uprawa warzyw, stworzenie terenu zieleni, placu zabaw lub tymczasowego parkingu.

Sąd okręgowy zasądził na rzecz właścicieli nieruchomości 197 tys. zł, co jednak ważne, była to kwota niższa niż określił rzeczoznawca, sąd bowiem w miejsce ustalonego przez biegłego rzeczoznawcę współczynnika współkorzystania 0,5 przyjął wartość 0,3 i odpowiednio skorygował obliczenia.

Sąd apelacyjny zmienił wyrok i zasądził na rzecz właścicieli nieruchomości kwotę 329 tys. zł odpowiadającą wynagrodzeniu określonemu przez biegłego.

Sąd apelacyjny stwierdził, iż sąd okręgowy nie był uprawniony do samodzielnej zmiany współczynnika współkorzystania z nieruchomości, jest to bowiem kwestia wymagająca wiadomości specjalnych. Powołując się na orzecznictwo Sądu Najwyższego sąd drugiej instancji wskazał, iż:

„W efekcie specyfika oceny dowodu z opinii biegłego powinna wyrażać się tym, że sfera merytoryczna opinii kontrolowana jest przez sąd nie posiadający wiadomości specjalnych w istocie tylko w zakresie zgodności z zasadami logicznego myślenia, doświadczenia życiowego i wiedzy powszechnej.”

Jeżeli zatem opinia została oceniona jako rzetelna, nie wolno było zmieniać wartości cząstkowych w niej przyjętych.

Przekładając powyższe na grunt praktyki – jako biegły rzecze, tak ma być, chyba że pogubił się zupełnie i plecie w sposób nie dający się pogodzić z logicznym myśleniem.

20131019_154049_1

Tak kategoryczne postrzeganie znaczenia opinii biegłego nie wydaje się być prawidłowe, a do tego jest sprzeczne z linią orzeczniczą Sądu Najwyższego odnośnie zasad określania wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości na potrzeby urządzeń przesyłowych. Od dłuższego czasu SN nakazuje sędziom brać czynny udział w procesie wyceny, określać rzeczoznawcom podstawy i czynniki, opierając się w miarę potrzeby na opiniach innych biegłych, w tym energetyków i geodetów.

Zarzuty sądu apelacyjnego można zrozumieć jeżeli chodzi o określenie wartości nieruchomości obciążonej, jednak w zakresie wartości współczynnika współkorzystania z nieruchomości biegły rzeczoznawca nie ma wiedzy specjalnej. Na tej zasadzie i sąd orzekając w tego typu sprawach ma wiedzę specjalną, bo obserwuje jakie współczynniki są przyjmowane w podobnych stanach faktycznych. Ta wartość ma charakter ocenny i jest silnie uzależniona od okoliczności konkretnego przypadku.

W mojej ocenie sąd okręgowy był jak najbardziej uprawniony do zmiany współczynnika, bo to on ostatecznie ustala kluczowe okoliczności faktyczne i dokonuje ich oceny w kontekście przepisów prawa. Podążając tokiem myślenia sądu apelacyjnego, biegły rzeczoznawca miałby pełną swobodę w zakresie kształtowania współczynników: S (obniżenia wartości nieruchomości) i k (współkorzystania), zatem wysokość wynagrodzenia pozostawałaby jego swobodną decyzją w zasadzie bez możliwości polemiki.

Biegli rzeczoznawcy są w stanie wyciągnąć z rynku nieruchomości dane dotyczące obniżenia wartości nieruchomości na skutek budowy urządzeń, jednak stopień współkorzystania to naprawdę nie jest dziedzina zastrzeżona wyłącznie dla nich.

Orzeczenie w tej sprawie jest trudne do zaakceptowania jeszcze z jednego powodu – przywołana opinia była bowiem nielogiczna, sprzeczna z doświadczeniem życiowym i wiedzą powszechną, co mogę powiedzieć bez jej lektury. Na tej nieruchomości wcześniej ustanowiono służebność przesyłu za jednorazowym wynagrodzeniem w kwocie 245 tys. zł, co podkreślił sam sąd apelacyjny, następnie zasądzając 329 tys. za 10-letni okres bezumownego korzystania.

Wynagrodzenie za służebność obejmuje czas nieokreślony (co najmniej kilkadziesiąt lat), zawiera ponadto składniki odszkodowawcze – a w tym przypadku jest niemal 90.000 zł niższa niż wynagrodzenie za cząstkowy okres korzystania z nieruchomości! Bez komentarza.

{ 50 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Michał Styczeń 29, 2014 o 20:58

Niewiele osób wiedziało, że miałem pisać pracę doktorską ze służebności przesyłu (jako ograniczonego prawa rzeczowego). Jeszcze mniej osób wie, że zmieniłem temat pracy na odpowiedzialność cywilną biegłego sądowego. Problematyka służebności przesyłu jest dla mnie cennym doświadczeniem nad aktualnym tematem. Ciekawe orzeczenie. Michał Wdowiak

Odpowiedz

Zbyszek Niemczewski Styczeń 30, 2014 o 11:30

Kilka osób jednak wiedziało. Jednocześnie uważam, że temat odpowiedzialności cywilnej biegłego sądowego jest równie, a może nawet bardziej ciekawy zwłaszcza w kontekście zmian w zakresie obowiązkowego ubezpieczenia rzeczoznawców majątkowych.

Odpowiedz

Piotr Zamroch Styczeń 30, 2014 o 19:58

Panie Zbyszku,
ciekawszy od służebności? Czy to możliwe 🙂

Odpowiedz

Zbyszek Niemczewski Styczeń 31, 2014 o 07:11

Wszystko jest możliwe. A kiedy Pan Michał pracę będzie miał na tyle zaawansowaną aby się częścią przynajmniej poglądów podzielić być może uświadomi sporządzającym opinie biegłym jaka ciąży na nich odpowiedzialność. Również cywilna. Również w toku sporządzania opinii na potrzeby ustalania wynagrodzeń z tytułu ustanowienia służebności.

Odpowiedz

Piotr Zamroch Styczeń 30, 2014 o 20:07

Panie Michale,
zaryzykowałbym stwierdzenie, że to orzeczenie jest nieciekawe w sensie braku refleksji nad wartością świadczenia za posiadanie służebności w okresie 10 lat poprzedzających jej ustanowienie. To naprawdę nie jest nic innego jak współkorzystanie, które po ustanowieniu służebności obliczamy dla wartości nieruchomości obciążonej, a tu udajemy, że nieruchomość zabudowana urządzeniami traci na wartości w chwili ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego (w tym momencie jedynie powinna być wynagrodzony wcześniej powstały uszczerbek). Powodzenia w pisaniu pracy doktorskiej.

Odpowiedz

Zbyszek Niemczewski Styczeń 31, 2014 o 07:14

Być może należałoby podjąć refleksję na temat : czy wartość nieruchomości ulega zmianie (obniżeniu) w wyniku posadowienia urządzeń czy też w wyniku ustanowienia prawa.
W mojej ocenie to dwie różne rzeczy; słabo jak dotychczas rozróżniane.

Odpowiedz

Piotr Zamroch Styczeń 31, 2014 o 21:30

Panie Zbyszku,
zgadzam się z Panem w tym zakresie w pełni, zresztą nie tylko ja – o potrzebie refleksji w tym zakresie rozmawiałem już z kilkoma osobami. Według mnie wartość nieruchomości ulega obniżeniu zarówno w dacie jej zabudowy urządzeniami, bo bezsprzecznie nieruchomość ze słupami czy rurami jest mniej warta, ale też ponownie (choć nie potrafię nawet oszacować w jakim stopniu) obniża się na skutek ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego – co wysnuwam z okoliczności, iż wielu ludzi nie chce obciążać księgi służebnością, nieruchomość z czystą księgą w przekonaniu powszechnym wydaje się być atrakcyjniejsza od obciążonej, choć urządzenia i tak już na niej są. Może powodem jest przekonanie, że brak wpisu w dziale III oznacza pewność, że będzie można służebność ustanowić, na czym sparzyło się wielu właścicieli, którzy dostali potem „w twarz” zarzutem zasiedzenia.

Odpowiedz

Marek Styczeń 29, 2014 o 22:15

Cytując treść fragment ww. wyroku zwracam się z pytaniem czy w tej sprawi powód mógł wnosić o waloryzację np. stawki za rok 10 o 9 okresów, za rok 9 o 8 okresów i tak dalej ? „W świetle powyższego Sąd Apelacyjny działając w ramach ustawowego upoważnienia dokonał własnej oceny dowodu z opinii biegłego sądowego W. K. (1) i stwierdził, iż w całości jest to opinia rzeczowa, przekonywująca, przejrzyście i logicznie uzasadniająca metodologię obliczeń, oparta na wiedzy i doświadczeniu biegłego. Opinie tę zatem jako kompletną, wyczerpującą i opartą o prawidłowe założenia należało podzielić w zakresie rozszerzonego w toku procesu żądania za bezumowne korzystnie bez wyraźnego żądania jej zwaloryzowania tj. bez wersji ewentualnej opartej o jedną zwaloryzowaną stawkę na dzień jej sporządzenia, przyjętą w oparciu o wskaźniki waloryzacji określone na podstawie wskaźników cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszanych przez prezesa GUS”.

Odpowiedz

Tomasz Styczeń 30, 2014 o 06:42

Panie Piotrze, ja tez sie dziwie, ze ludzie wola ustanowic sluzebnosc przesylu, zamiast zakladac sprawy co 10 lat. Za bezumowne korzystanie z nieruchomosci mozna dostac kwote X i za permanentne ustanowienie sluzebnosci przesylu tez kwote X. Osobiscie wolalbym dostawac kwote X co 10 lat niz raz. Pozdrawiam 🙂

Odpowiedz

Katarzyna Styczeń 30, 2014 o 10:45

Pewnym problemem jest jednak to, ze zdaniem SN pozew o zapłatę za bk nie przerywa biegu zasiedzenia a po zasiedzeniu żadna zapłata już nie przysługuje…

Odpowiedz

Piotr Zamroch Styczeń 30, 2014 o 07:17

Czytając komentarze pod wpisem i na FB postanowiłem usunąć końcówkę wpisu, bo chyba źle oddawała moja intencje: „Dziwię się właścicielowi, że chciał ustanawiać służebność, przecież bardziej opłaca się odwiedzać sąd co 10 lat z powództwem o bezumowne korzystanie. Logiczne, nie?”
Taka praktyka, jeżeli chodzi o wyceny jest trudna do pogodzenia ze zdrowym rozsądkiem. Wynagrodzenie za BK nie może być wyższe niż wynagrodzenie za służebność – brak jakiejkolwiek refleksji w tym zakresie ze strony biegłego i Sądu Apelacyjnego po prostu mnie zadziwia.

Odpowiedz

Marian Styczeń 30, 2014 o 08:58

Panie Piotrze refleksja jak najbardziej w tym przypaku jest uzasadniona. Tylko dlaczego Sądu Apelacyjnego, a nie Sądu Okregowego. W moim przypadku sporządzono cztery opinie rożnica między ceną min. a max to 400%. za metr kw. Sprawa dotyczy służebności przesyłu. Wspolczynnik zajętości wacha się od 0.4- 1. Margines błędu zdumiewający.
Ponadto w mojej ocenie Sąd Okręgowy sądził owołanie o wynagrodzenie z tytułu służebności przesyłu.
Z pewnością je zaniżył, następnie do tego samego sędziego trafila sprawa o zapłatę za bezumowne korzystanie z gruntu. Dlatego obniżył wynagrodzenie za bezumowne korzystanie żeby dopasować wynagrodzenie do wczśniej wydanego wyroku. Sąd Apelacyjny natomiast ustalił wynagrodzenie zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Odpowiedz

Zbyszek Niemczewski Styczeń 30, 2014 o 11:49

Sposób szacowania wartości prawa służebności przesyłu oparty o wartość fragmentu nieruchomości (tak zwanego pasa technologicznego albo obszaru ograniczonego użytkowania lub dowolnie inaczej zwanego), współczynnika zmniejszenia tej wartości oraz tak zwanego współczynnika współkorzystania jest wyłącznym pomysłem kilku rzeczoznawców majątkowych. W rezultacie odzwierciedla on ( a i to w sposób ułomny, ograniczony do części nieruchomości) wyłącznie szkodę, jaką poniósł właściciel nieruchomości w wyniku posadowienia urządzeń.
Sposób ten z powodów praktycznych i metodycznych (brak lepszego pomysłu, brak danych) został przyjęty przez znaczną część środowiska i przeniósł się poprzez opinie biegłych sądowych na sale rozpraw. Skutek? Sądy w oparciu o opinie biegłych orzekają o wartości wynagrodzeń i odszkodowań, biegli wspierają się orzecznictwem, które poniekąd sami kreują a wsparci autorytetem wymiaru sprawiedliwości utwierdzają się w przekonaniu, że metoda szacowania jest właściwa.

Niestety uważam, że metoda ta nie jest właściwa z przynajmniej jednej, za to dość podstawowej przyczyny. Nie równoważy i nie bierze pod uwagę tego, że w transakcji biorą udział (i negocjują jej warunki) co najmniej dwie strony: udzielający prawa oraz jego nabywca a cena za udzielenie prawa powstaje (albo przynajmniej powstawać powinna) w toku rokowań równoważących interesy stron.

Odpowiedz

Piotr Zamroch Styczeń 30, 2014 o 20:03

Panie Zbyszku,
w pełni zgadzam się z Panem, jak też chyba każdy, kto do tego problemu podchodzi racjonalnie, że przyjęty model wyceny jest oparty na pewnych założeniach, które nie zawsze dadzą właściwy wynik. Szczególnym problemem jest obniżenie wartości nieruchomości, co należy odnosić do całości, a nie tylko pasa oddziaływania urządzeń, czy jakkolwiek go nazwać. Niestety stosowania współczynników i powierzchni pasów jest czasem nieco sztuczne, ale jak Pan napisał (brak lepszego pomysłu, brak danych), obecnie musimy chyba udoskonalać tę metodę, bo nie bardzo widzę szanse na odstąpienie od jej stosowania (w kontekście doświadczeń rzeczoznawców i korespondującego z nimi orzecznictwa).
Najważniejsze jest to co Pan napisał – właściciel nieruchomości nie powinien być stratny z tego względu, że wyraził zgodę na obciążenie jego nieruchomości na cele publiczne.

Odpowiedz

Michał Styczeń 30, 2014 o 21:59

Na temat służebności przesyłu powstały opracowania: G. Matusik, B. Rakoczy. Pan Panie Piotrze przygotował opracowanie. Na razie niedostępne w bilbiotekach. Do habilitacji przygotowują się P. Lewandowski i M. Balwicka-Szczyrba. Tyle co wiem.
Do służebności przesyłu trzeba podchodzić z wnikliwością. Samo prawo cywilne nie wystarczy. Potrzebne jest prawo administracyjne, w tym energetyczne, znajomość funkcjonowania urządzeń energetycznych, zagadnień geodezji oraz metodologii szacowania nieruchomości.
Trzeba się zgodzić, cytując Pana Zbigniewa: „Sądy w oparciu o opinie biegłych orzekają o wartości wynagrodzeń i odszkodowań, biegli wspierają się orzecznictwem, które poniekąd sami kreują a wsparci autorytetem wymiaru sprawiedliwości utwierdzają się w przekonaniu, że metoda szacowania jest właściwa”. To nie jest sytuacja oczekiwana.
Nie do końca znam orzecznictwo (powracam do tematyki po dziesięciu miesiącach), nie będę zajmował stanowiska ex cathedra, ale zadanie „prawotwórstwa” przejmuje judykatura od ustawodawcy. Z jednej strony prawnicy mogą poznawać poglądy sądów, sądy mogą wyrażać swoje poglądy. W efekcie w procedurze legislacyjnej stanowisko doktryny i judykatury powinno być uwzględniane przy nowelizacji prawa. Ale sąd nie zajmuje się prawotwórstwem, nie może „wyręczać” ustawodawcy.
Dlaczego orzeczenie jest ciekawe? Otóż biegły obiektywnie nie wie do końca (przy służebności przesyłu) jaki jest zakres wiadomości specjalnych. Wie tyle, ile do tej pory wypracowano. Jeśli chce to poznać. To jest cały czas badana materia. Sąd oceni dowód z opinii biegłego według posiadanych kompetencji (art. 231 kpc). W sytuacji, kiedy sąd „koryguje” posiadane wiadomości specjalne przez biegłego… Jest takie powiedzenie: „Złego kruka, złe jajo”. Refleksja nad zagadnieniem służebności przesyłu jest potrzebna.
Jakiś czas temu napisałem tekst: „Współpraca pomiędzy „sądem” a „biegłym” – uwagi na tle standardów społeczeństwa obywatelskiego”. Dość krytyczny. Nie prowadzę „tam” rozważań w odniesieniu do służebności przesyłu. Pojawiają się tam nawet „wątki prawnokarne”. Tekst będzie dostępny w wersji elektronicznej, więc będę mógł pozostawić link.
Żeby pozostawić „złe jajo złego kruka” to trzeba się zastanowić nad społeczno-gospodarczym przeznaczeniem służebności przesyłu: co do energii, co do paliw. Pytanie: czy do wody też? Na razie nie znam odpowiedzi na to.
Teksty doktryny nie mogą pozostawać na krajowym podwórku. Potrzebne są badania prawnoporównawcze. Najprędzej można „zajrzeć” na „podwórko niemieckie”. Tam są przepisy o służebności przesyłu. Niestety nic tu nie poradzę. Nie znam języka niemieckiego. Dobre są teksty A. Bieranowskiego (który zna język niemiecki). Wiem również, że badania prawnoporównawcze miała jeszcze przeprowadzać Dagmara Barańska z UWM w Olsztynie (porównanie prawa polskiego i hiszpańskiego). Natomiast służebność przesyłu w USA… (to trochę inna para kaloszy).

Odpowiedz

Jeronimo Kwiecień 15, 2014 o 14:14

Panie Zbyszku,

czemu zachowuje się Pan jak ktoś,
kto na wiadomość o dostarczeniu pompy głębinowej do nękanej suszą wioski w Sudanie narzeka, że ma wydajność tylko 50 m3, a przecież wiadomo, że wioska potrzebuje 100 m3, czyli ta pompa jest do kitu.
Może zamiast narzekać, trzeba popracować nad dostarczeniem drugiej pompy na te brakujące 50 m2 ?

😉

Odpowiedz

Zbyszek Niemczewski Kwiecień 16, 2014 o 08:29

I właśnie nad takimi rozwiązaniami co poniektórzy pracują. Praca to jednak żmudna, a wyniki przyjadą (być może, o ile nie powstaną kolejne protezy – np. ustawa „korytarzowa”) z czasem.

Odpowiedz

Katarzyna Kwiecień 16, 2014 o 08:54

Tylko co mają w tak zwanym międzyczasie robić właściciele nieruchomości którym biegli sadowi zaniżają wysokości „odpowiednich wynagrodzeń” bo dopiero pracują nad metodą która uwzględni wpływ instalacji na całość nieruchomości a nie tylko pas służebności…?
Dla nas jedyne światełko w tunelu to ostatni projekt ksws4 z grudnia 2013 który przynajmniej próbuje jakoś się zmierzyć z tematem fragmentów „odciętych”, wyłączonych z możliwości właściwego wykorzystania a znajdujących się poza pasem służebności. Tam też po raz pierwszy ktoś jasno napisał, ze pas służebności obejmuje cały obszar oddziaływania czyli ograniczenia po stronie właściciela a nie tylko obszar służebności czynnej czyli pas eksploatacyjny. Tylko że to ciągle nadal tylko projekt, podobno miał być zatwierdzony już w lutym – a tu nic, głucha cisza.
Co mają robić właściciele gdy biegli sądowi utożsamiają pas służebności z pasem eksploatacyjnym a sąd skwapliwie na to przystaje…?
My czekamy aż rzeczoznawcy dogadają się między sobą a tymczasem sądy przyznają nam zaniżone kwoty wynagrodzeń, nijak się mające do rzeczywistych strat wynikających z wyłączenia nieruchomości z możliwości zabudowy. Jak długo jeszcze…? Ja jedną sprawę już przegrałam – tzn niby wygrałam ale wynagrodzenie jest bardzo okrojone. Druga jest w trakcie, jeszcze nie ma wyceny ale wiem co robią biegli w moim okręgu więc nie mam większych nadziei.
Byłoby miło gdyby ktoś czasami pomyślał także i o właścicielach obciążonych nieruchomości.

Odpowiedz

Zbyszek Niemczewski Kwiecień 16, 2014 o 09:10

Nie dalej jak wczoraj musiałem tłumaczyć Klientowi, że jednym z najważniejszych elementów postępowania jest właściwe sformułowanie wniosku o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego wraz z bardzo starannie przemyślaną tezą dla biegłego. Wszak biegły to tylko „pomocnik” sądu, jego zadaniem jest odpowiedzieć na pytanie, które sąd (z niewątpliwym udziałem stron) formułuje. Zatem zanim uda się – o ile w ogóle kiedykolwiek się uda – rzeczoznawcom majątkowym wypracować metody określania wartości służebności przesyłu trzeba dbać o to, co już można zrobić.

Poza tym nie przywiązywałbym się zanadto do projektu „standardu przesyłowego”. W ostatnim czasie PFSRM (Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców) zdaje się odchodzić od tworzenia i uzgadniania kolejnych standardów. Jednocześnie treść projektu KSWS4 wcale taką miłą dla właścicieli nie jest.

Katarzyna Kwiecień 16, 2014 o 13:54

Nie twierdzę, ze ksws4 jest idealny. Jednak tylko on daje mi jako właścicielowi argument w postaci zdefiniowania pasa służebności jako pasa oddziaływania a nie pasa eksploatacyjnego. Sąd Najwyższy jak wiadomo takimi „drobiazgami” się nie zajmuje, więc argumentów prawnych (takich które mogłyby przekonać sąd) nie mam, sądy zaś bardzo chętnie zasłaniają się tym, ze to biegły posiada wiadomości specjalne więc przyjmują to co ustala biegły bez większej refleksji.
Zapewne w ksws4 sporo można by jeszcze poprawić. Jednak są to głównie detale niewiele w sytuacji właścicieli mogące zmienić. Naprawdę ważna jest definicja pasa służebności i dołączanie odciętych fragmentów nieruchomości do pasa służebności. W przypadku wartościowych gruntów budowlanych i linii przesyłowych biegnących ukosem te dwa punkty przesądzają o tym czy wynagrodzenie jest właściwe czy tez wielokrotnie zaniżone.
Mam wrażenie, ze rzeczoznawcy nie doceniają praktycznej strony zagadnienia, tego jak ważne jest to dla właścicieli którym chodzi głównie, nie bójmy się tego powiedzieć, o wysokość wynagrodzenia. Właścicieli nie interesują spory nad teoriami…
Kilka jasnych, konkretnych, praktycznych wskazówek dla biegłych – czy to naprawdę tak dużo? To naprawdę coś złego by napisać (i zobligować do przestrzegania!), ze pas służebności MUSI obejmować nie tylko potrzeby przedsiębiorcy ale także i ograniczenia jakich doznaje właściciel?? Albo że wycena MUSI uwzględniać części nieruchomości odcięte od możliwości właściwego zagospodarowania (zazwyczaj zabudowy)? To są niby oczywiste sprawy, jednak biegli (i to niezależnie od tego jak precyzyjnie sformułowana jest teza dowodowa!) jakoś dziwnie „lubią” o tym zapominać.

Grażyna Styczeń 31, 2014 o 09:46

Panie Piotrze powyższym wpisem wstrzelił się Pan prawie idealnie w pytanie jakie chciałam zadać (:
Otóż w mojej sprawie za bezumowne korzystnie biegły nie był tak miły jak wyżej…..
Biegły dokonując wyceny za bezumowne korzystanie całkowicie pominął współczynnik „S” określający stopień zmniejszenia wartości nieruchomości powstały w skutek posadowienia gazociągu.
Biegły argumentował to tym, iż nieruchomość została już zakupiona z urządzeniem przesyłowym więc musiało to znaleźć odbicie w cenie działki.

Twierdzenia biegłego są błędne, nieruchomość została kupiona w latach 90-tych pod działalność rolniczą (takie przeznaczenie określał ówcześnie istniejący MPZP) i tak też była wykorzystywana. To że głęboko pod ziemią biegł jakiś gazociąg nie miało w ogóle wpływu na cenę tej nieruchomości ponieważ w owym czasie nie mogła tam powstawać zabudowa mieszkaniowa (jedynie mogły istnieć siedliska rolnicze ). Plan stracił dopiero ważność z dniem 01 stycznia 2004. Krótko mówiąc istniejący gazociągu nie miał żadnego wpływu na cenę działek, ponieważ mogliśmy wykorzystywać działki zgodnie z ich przeznaczeniem, więc nie było potrzeby zmniejszania ceny.

Panie Piotrze czy w takiej sytuacji biegły był uprawniony do nie uwzględnienia współczynnika ‚S” ?

Odpowiedz

Piotr Zamroch Styczeń 31, 2014 o 21:25

Pani Grażyno,
to rzeczywiście Pani trafiła na biegłego, który się wyłamał – co do zasady zarówno biegli, jak i sądy nakazują przy obliczaniu wynagrodzenia za BK (podkreślam, że przy BK, a nie przy służebności) zawsze wychodzić od wartości nieruchomości czystej. Czynnika odszkodowawczego dla nieruchomości kupionych z urządzeniami nie uwzględnia się przy określaniu wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu. Dla wynagrodzenia za służebność taki przypadek jak Pani ładnie rozpracował SO w Legnicy w sprawie II Ca 629/12, może Pani to orzeczenie z znaleźć w bazie Ministra Sprawiedliwości.
Zarówno aktualny projekt standardu, jak i wcześniejszy (chyba z czerwca 2012 r.) przewidują punkt wyjścia dla obliczeń jako wartość nieruchomości nieobciążonej urządzeniami.

Odpowiedz

Grażyna Luty 2, 2014 o 10:31

Dziękuję bardzo Panie Piotrze
Zgodnie z pkt 7.2.1. Standardu: W przypadku określania kwoty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z
nieruchomości sposobem pośrednim (parametrycznym) należy uwzględnić:
− wartość rynkową jednostki porównawczej nieruchomości nieobciążonej
urządzeniem przesyłowym w kolejnych latach (okresach) bezumownego
korzystania,

czy to właśnie oznacza, że biegły powinien uwzględnić współczynnik ‚S” ?

Odpowiedz

Piotr Zamroch Luty 8, 2014 o 16:27

Pani Grażyno,
jest napisane „nieruchomości nieobciążonej”, zatem bez uwzględnienia współczynnika obniżenia wartości (S).

Odpowiedz

Paweł Luty 2, 2014 o 23:29

W mojej ocenie w przypadku opisanym przez Panią Grażynę biegły wyszedł poza swoją rolę procesową, ponieważ sam wziął się za ustalanie stanu faktycznego sprawy. Skoro biegły nie mógł z akt sprawy wywnioskować faktu zakupu działki po obniżonej cenie to moim zdaniem niedopuszczalnym było aby sam przyjął założenie o obniżeniu ceny zakupu w momencie kupna nieruchomości.

Odpowiedz

GRAZYNA Luty 9, 2014 o 08:31

Z mojego doświadczenia w zmaganiach… wynika, że podstawą zarzutów do opinii biegłych jest treść postanowienia dowodowego sądu,
Bo jeżeli biegły wykonał ściśle to co sąd potrzebował, to nawet gdy opinia nie spełnia i to bardzo naszych oczekiwań to i tak zarzuty będą bezpodstawne. Tak jest w jednej mojej sprawie, do czego drogą dedukcji doszłam – sąd postanowił aby biegły ustalił pas służebności w oparciu o tzw. pas technologiczny i biegły ustalił ten pas rzutem poziomym urządzeń
/ łącznie 8,5 m. / pomimo, że teren budowlany jest.
Biegły nie ustalił strefy ochronnej bo sąd tego nie chciał.
Moje liczne zarzuty – w oparciu o blog i przepisy bhp – okażą się zapewne bezpodstawne, bo przecież biegły wykonał rzetelnie postanowienie sądu. Pomyślałam, że zamiast kolejnych zarzutów do opinii zawnioskuję o zmianę postanowienia dowodowego sądu i polecenie przez sąd biegłemu ustalenia koniecznej strefy ochronnej przy uwzględnieniu przepisów bhp, które wskażę.
Czy to jest dobra droga Panie Piotrze.?

Odpowiedz

Józef Kwiecień 16, 2014 o 09:53

A już myślałem, że tylko ja widzę wady ostatniej wersji KSWS4,. które opisałem w wpisie z 22 i 23/1/br ,, standard wyceny w nowej odsłonie”. W mojej ocenie jest to bubel, który jednak zawiera w sobie jedną pozytywną i zgodna z logiką treść dotyczącą utożsamienia pasa szerokości strefy służebności z szerokością pasa oddziaływania linii elektroenergetycznej.

Odpowiedz

Piotr Zamroch Kwiecień 16, 2014 o 10:37

Panie Józefie,
myślę, że nie tylko Pan dostrzega wady projektu standardu KSWS-4, podobnie jak wiele osób dostrzega jego zalety i rzetelność. To taki problem, na który nadal wiele osób patrzy w różny sposób. Określanie efektu czyjejś pracy bublem wymaga stwierdzenia, iż materiał został przygotowany niestarannie i jest pozbawiony podstaw merytorycznych. Zapewniam Pana, iż tak nie jest, jakkolwiek są prezentowane odmienne zapatrywania na problem wyceny.

Odpowiedz

Ania Maj 6, 2014 o 13:54

Dzień dobry Panie Piotrze,
mam takie pytanie czy w swojej praktyce spotkał się Pan z tym aby jako świadkowie byli powoływani rzeczoznawcy majątkowi, którzy sporządzili dla strony prywatną wycenę?
czy sąd może odmówić powołania takiej osoby na świadka?

Odpowiedz

Grazyna Maj 7, 2014 o 22:44

Witam ponownie, wpisem z 31 stycznia informowalam, iz biegly przy wycenie BK nie uwzgledoil składnika S. Na dzisiejszej rozprawie biegly podtrzymał swoje stanowisko a sad oddalił wnioski o opinie uzupełniajaca.. W mojej ocenie dokonana przez bieglego wycena jest rażaco niska. Czy w takiej sytuacji mozna wnosic o opinie nowego biegłego?

Odpowiedz

józef Grudzień 1, 2014 o 17:38

Panie Bogusławie!
Akurat przymierzam sie do napisania do prokuratury doniesienia o popełnieniu przestepstwa przez biegłą i być może że Pańskie dotychczasowe doświadczenia w walce o sprawiedliwość będą mi przydatne. Podzielam Pańskie poglądy nt biegłych, prokuratury i sądów chociaż nie można na podstawie jednostkowych przypadków rozciągać opinii na wszystkich.Proszę o kontakt na maila
jk56@interia.eu lub tel.kom 607-13-22-33

Odpowiedz

józef Grudzień 2, 2014 o 12:29

W świetle inf. pana Bogusława widzę konieczność szybkiego powołania stowarzyszenia obrony interesów właścicieli nieruchomości, które mogłoby bronić ich interesów przed różnymi patologiami o których wiele pisze się na tym blogu. Około 10 dni temu ten temat poruszała m.in. pani, chyba ze Śląska ( Żory) .
Zgłaszam akces do tej inicjatywy i liczę że znajdzie się więcej chętnych do wspólnej obrony interesów właścicieli nieruchomości, którzy są wykorzystywani w interesie pp. Jeżeli będziemy siedzieć cicho, jak do tej pory, to w niedługim czasie zostaniemy z ręką w nocniku, bo państwo niby prawa odbierze nam kawał naszej własności na b. długi czas. Nie zasłużymy się też takim zaniechaniem, dla naszych potomnych, którzy podobnie jak my, będą ponosić skutki obciążeń nieruchomości oddanej za mizerne pieniądze pp.
Jestem z woj. opolskiego i znam stosunkowo dobrze sprawy związane z wycenami nieruchomości i wartości słuzebnosci, co może sie przydać w naszych sprawach.

Odpowiedz

anna Grudzień 3, 2014 o 13:39

Art. 233 § 4 kodeksu karnego: Kto, jako biegły, rzeczoznawca lub tłumacz, przedstawia fałszywą opinię lub tłumaczenie mające służyć za dowód w postępowaniu określonym w § 1, podlega karze pozbawienia wolności do lat 3.

Odpowiedz

józef Grudzień 3, 2014 o 21:19

Szkoda że zostały usunięte z bloga b. ciekawe wpisy sprzed dwu dni pana Bogusława, które pokazują, że nie jest łatwo udowodnić właścicielowi przed sądem swoje obiektywne racje. Ten kto zdążył przeczytać te materiały, mógł wyrobić sobie pogląd , lub potwierdzić swoje przypuszczenia, że są przypadki, gdzie wyraźnie widać nieobiektywne postepowanie biegłego, który zafałszował operat szacunkowy a pomimo to prokuratura i sąd przyjęły taki operat jako prawidłowy.
Jak wcześniej napisałem przymierzam się do napisania do prokuratury doniesienia o podejrzeniu popełnienia przestepstwa przez ,,mojego” bieglego.
Podobnie jak w sprawie p. Boguslawa u mnie też źle została przeprowadzona analiza rynku transakcji nieruchomości. To początkowy ale chyba najważniejszy etap operatu, gdzie dochodzi często do manipulacji rzeczoznawców.
W skrócie: analiza rynku winna być przeprowadzona na podstawie wydruków z rejestru cen i wartości nieruchomości (RCWIN) prowadzonym przez wydz. geodezji i kartografii starostwa powiatowego. Rejestr ten powstaje na podstawie aktów notarialnych, które muszą być przekazywane obowiązkowo przez biura notarialne do starostwa powiatowego.Rzeczoznawcy mają darmowy dostęp do tych materiałów a inni w tym własciciele nieruchomosci muszą za te wydruki zapłacić ( kilkadziesiąt zł).
Każdy właściciel, który chce podważać operat bez uzyskania RCWIN jest bezbronny w starciu z bieglym i w sądzie w trakcie rozprawy.
Jakie najbardziej istotne inf. zawiera RCWIN dotyczące każdej transakcji
1/ rodzaj rynku: wolny rynek , sprzedaż bezprzetargowa, przetarg, podział nier. w wyniku spadku, oddanie nieruch. za rentę itp.
2/ oznaczenie nieruchomości: identyfikacja konkretnej działki, miejscowości,
3/ oznaczenie stron transakcji: osoba fizyczna, prawna lub skarb państwa
4/ przeznaczenie nieruch: np. pod zabudowę mieszkaniową, zagrodową, rola, pastwiska,rekreacja itp.
5/wartość transakcji i cena za 1 m kw.
6/ powierzchnia nieruchomosci
7/ opis nieruch. – zabudowana czy nie, ewentualnie opis uzbrojenia nieruch. ewentualnie wydane warunki zabudowy, ochrona konserwatora zabytków itp.
Mając takie dane jak wyżej można potwierdzić prawidłowość lub łatwiej udowodnić takie manipulacje jak:
– określenie wielkości i zasięgu rynku przyjętego do analizy, jako podstawa ustalenia cen i wartości dla naszej nieruch.
– prawidłowość przydziału poszczególnych transakcji do utworzonych przez biegłego kategorii cenowych nieruchomości np. rolne, pod zabudowę, na polepszenie warunków zagospodarowania nieruchomosci przyległej itp.
– określenie prawidłowości ustalenia ceny 1 m kw nieruchomości przyjetego do dalszych obliczeń wartości naszej nieruchomości i wynagrodzenia za słuzebność i bk
Należy zauważyć, że te dane są niezbedne do wycen w przypadku przyjęcia przez biegłego do obliczeń w operacie szacunkowym podejścia porównawczego i metody porównania parami , korygowania ceny średniej czy analizy statystycznej rynku.

Odpowiedz

józef Grudzień 7, 2014 o 00:47

Teraz krótko o możliwych, stwierdzanych w operatach, sposobach manipulacji:
W zależności czy chce się zawyżyć czy zaniżyć wartość nieruchomości to:
1/ bez uzasadnienia zwiększa się lub zmniejsza zasięg rejonu z którego do analizy rynku bierze się transakcje stanowiące o wartości 1 m kw. Chcąc np. obniżyć cenę średnią można rozszerzyć rejon analizy o miejscowości z niskimi cenami, lub pominąć rejon z wysokimi cenami i w obliczeniach uzyskamy efekt w postaci zaniżonej ceny średniej. Podobne manipulacje, (w drugą stronę)można zastosować chcąc uzyskać wyższe ceny średnie . Bywa, że do analizy rynku powinny być wzięte tereny z obrzeży miasta, do którego bezpośrednio przylega wyceniana nieruchomość właściciela leżąca już na terenie administracyjnym wsi, ale z podobnymi warunkami zagospodarowania jak te , które są na peryferiach miasta. Decyzja biegłego o odrzuceniu w analizie takiego rynku transakcji, w mojej ocenie, jest z niewątpliwą szkoda dla interesów właścicieli , bo zakazu prawnego nie ma a podobieństwo rynków bywa niewątpliwe
2/ pomija się transakcje ujęte w wykazach nie służące przyjętemu celowi ( zaniżeniu lub zawyżeniu ceny średniej 1 m kw. będącego potem podstawą dalszych ustaleń)- zarzut selekcjonowania transakcji. U mnie z około 600 transakcji biegla wzięła do dalszej analizy tylko 1/3 część transakcji a resztę odrzuciła, większość bezprawnie. Tym sposobem można sztucznie pompować ceny 1 m kw. lub obniżać ceny
3/ do zamieszczonych w operacie wykazów transakcji objętych analizą rynku, wpisuje się nieprawdziwe inf. np. badania rynku dotyczą zazwyczaj działek niezabudowanych a z RCWIN wynika że działki te są zabudowane, stanowią drogi, tereny kolejowe itp. – zarzut nieprawdy. Może się też okazać np. że jest zbyt mało lub nie ma wcale transakcji, które można wykorzystać do obliczenia średniej ceny 1 m kw dla ,,sztucznie” utworzonych kategorii cenowych nieruchomości jak np. grunty przeznaczone na polepszenie warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej, czy grunty z możliwoscią zabudowy zagrodowej. Czasami takie kategorie cenowe służą do wyizolowania transakcji z wyliczeń ( bo są niewygodne z punktu widzenia założonego celu: zniekształcenia ceny) . Stąd zdarza się, że w operacie cena średnia jest podana, a nie ma transakcji z których można wyliczyć średnią arytmetyczną cenę
4/ uprzednie( przed wyliczeniem średniej arytmetycznej ceny jednostkowej gruntu) bezpodstawne wyłączenia z analizy transakcji np. transakcji z przetargów, gdzie cena jest wyższa o ponad 20% od średniej ceny 1 m kw, czy gruntów zaliczonych bezprawnie do polepszających warunki zagospodarowania gruntów przyległych ( dotyczyć to może tylko małych gruntów, które nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości). Wprawdzie Rozp. R. Min. w/s wyceny nieruchomości i operatu szacunkowego mówi o obowiązku odrzucenia takich transakcji przetargowych, ale logicznym jest , że najpierw obliczamy średnią arytmetyczną z wszystkich transakcji a potem odrzucamy te ceny z przetargów, które odbiegają od ceny średniej o więcej niż 20%. Jest też możliwe wyliczenie średniej ceny z wykorzystaniem średniej arytmetycznej ważonej jeśli wiarygodność otrzymanych wyników wyliczeń jest mocno zróżnicowana.
5/ brak inf. , które transakcje z wykazu transakcji przyjętych do analizy zostały przyporządkowane do utworzonych przez biegłego kategorii cenowych gruntu( mieszkaniowe, rolne, na polepszenie warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej, na rolne z mozliwoscia zabudowy). To powoduje brak możliwości weryfikacji prawidłowości ustalania jednostkowych cen średnich gruntu w poszczególnych kategoriach cenowych nieruchomości i konieczność uzupełnienia operatu o te wyliczenia albo odrzucenie ustaleń biegłego. Obowiązek zamieszczania w operacie wyliczeń wynika z par. 56. Ust.1 pkt 9 rozporządzenia w/s wyceny nieruchomości- brak w operacie wyliczeń to zarzut braku możliwości zweryfikowanioa poprawności wyliczeń sredniej ceny 1 m kw w poszczególnych kategoriach cenowych.
6/ opisuje się w operacie jak wyglądać powinna wyglądać dokładnie procedura postępowania np. przy zastosowaniu podejścia porównawczego i metody porównania parami. Ale w operacie tylko cząstkowo wykonuje się tą procedurę, pomijając b. istotne elementy procedury, które decydują o poprawności operatu i wszystkich wyliczeń. Sądy się na tym raczej nie znają, stąd właściciele winni podważać takie operaty bo to są wystarczające argumenty aby odrzucić operat. W moich operatach biegły nie ustalił np. ile i jakie cechy rynkowe wziął pod uwagę, nie ustalił wag tych cech rynkowych itp. Sprawia to wrażenie , że niektóre dane zawarte w operacie wyciągane są jak ,, króliki z kapelusza jakiegoś szamana” stąd nie mogą stanowić podstawy rozstrzygnięć sądowych.

Odpowiedz

józef Wrzesień 9, 2015 o 21:07

Na podstawie swoich doswiadczeń, mówiąc o naszym podwórku uważam, że możemy mówić że jego stan potwierdza stwierdzenie klasyka ,, że Polska istnieje tylko teoretycznie”.

Dzisiaj stan rzeczy jest taki, że na pierwszej linii obrony interesów państwowych pp stoi duża grupa biegłych rzeczoznawców majątkowych, którzy łamią, naginają i pomijają przepisy prawa, celowo szkodząc interesom właścicieli nieruchomości. Biegli często też powołują się na tajemnicę zawodową szczególnie dotyczącą bazy danych o wycenach gruntu, stanowiącą podstawę analizy rynku ( tutaj jest najwięcej manipulacji), czy stosowanych cen dzierżawy gruntów. To pozwala im pracować za ,,parawanem tajemnicy” i pokazywać w operatach tylko to co pasuje do ich tezy i zabezpiecza ich przed wścibskim nosem właściciela, który mógłby kwestionować zapisy operatu. Tu postępowanie biegłych bywa podobne jak na wystąpieniach magików, którzy wyciągają królika z kapelusza i nikomu nie zdradzają jak to zrobili.

Drugą linią obrony interesów pp są często sądy. Wiemy o szkoleniach sędziów, radców prawnych , którzy realizują zalecenia umniejszania wynagrodzeń właścicieli nieruchomosci. Sądy często nie dopuszczają do weryfikacji wątpliwej jakości operatów szacunkowych i nie pozwalają zajrzeć za opisany wyżej ,,parawan tajemnicy” biegłych aby nie dopuścić do podważania ustaleń biegłych. Bywa że biegli rzeczoznawcy majątkowi w sądzie lub operatach wypowiadają się w sprawach wychodzących poza zakres tzw.,, wiadomości specjalnych ‘’ np. w sprawach ekonomicznych czy podatkowych i te wypowiedzi przez sąd są bezpodstawnie traktowane jako autorytatywne. Np. biegły podaje w operacie, że grunty przewidziane w studium zagospodarowania przestrzennego gminy jako dopuszczone pod budownictwo ( ale nie posiadające MPZ lub Wz) są na podstawie wypisu z rejestru gruntów gruntami rolnymi, powołując się na ,,przełomowe orzeczenie ‘’ NSA z 17/01/2011r. sygn.. I FPS 8/10 dotyczące k w a l i f i k a c j i p o d a t k o w e j nieruchomości niezabudowanych.
To, że takie podejście nie jest możliwe w sprawach związanych ze służebnością i jest oczywiście sprzeczne z zapisami art. 154 ust 2 ugn, to nikogo nie interesuje, sądu też.

Trzecią linią obrony interesów pp jest moim zdaniem PFSRM, który w trakcie kilkunastoletniego swojego istnienia wypracował wiele standardów, w tym w ciągu ostatnich 4 lat, pięć wersji specjalistycznych KSWS4, dotyczących służebności przesyłu. Standardy zostały wprawdzie uchwalone przez organizację ale nie zaakceptowane przez Min. Infrastruktury podobnie jak wszystkie inne standardy z wyjątkiem jednego. Na tym blogu zaprezentowano wiele uwag krytycznych pod adresem twórców tych standardów ale jak widać bez wyciągania dalszych właściwych wniosków . Widać tu efektywne wpływy polityki i lobby przesyłowego.

Wprowadzanie do obiegu prawnego nowych, nie mających oparcia w prawie, koncepcji rzeczoznawców i przyjmowanie je przez sądy powoduje, że w następnych sprawach biegli mogą się powoływać na te rozstrzygnięcia utrwalając pojawiającą się patologię polegającą na stosowaniu interpretacji i orzecznictwa a nie na bezpośrednim stosowaniu przepisów prawa.
Przy jednoczesnym powoływaniu się na tajemnicę zawodową obowiązującą biegłego i wysiłki PFSRM do ograniczania możliwości stronom postępowania i sądom możliwości weryfikacji merytorycznej przydatności operatów szacunkowych- patrz : oficjalne stanowisko PFSRM z dnia 23 marca 2015r. , bo nie posiadają tzw. ,, wiedzy specjalnej”, można stwierdzić, że rzeczoznawcy chcą być korporacyjnym,, państwem w państwie” i jedynym sędzią we własnych sprawach.
Fetyszyzowanie tzw. ,,wiedzy specjalnej” i twierdzenie, że tylko rzeczoznawcy ją posiadają a inne osoby nie mogą posiadać takich wiadomośści , może być czasami bezzasadne. Jeżeli popatrzymy na roczny program studiów podyplomowych dla rzeczoznawców majątkowych to widać, że jest on szeroki ale stosunkowo płytki. Ktoś, kto zaczyna ,,przygodę” ze słuzebnoscią może rozważyć czy warto wydać około 4 tys. zł na te studia( niedługo się zaczną) aby być merytorycznie przygotowanym do batalii z biegłym. Myślę, że może się to opłacać.
Zadałem sobie pytanie: dlaczego PFSRM nie stara się skutecznie o uzgodnienie standardów z MI, do czego jest zobowiązana i co spowodowałoby ważność tych standardów w rozumieniu ugn.
Uważam, że opracowując i uchwalając kilka funkcjonujących obok siebie wersji standardów KSWS4 , PFSRM na tyle już dobrze zamuliła sprawę , że przeciętny właściciel ma znacznie utrudnione możliwości weryfikacji operatu szacunkowego bo wielość wersji standardu umożliwia skuteczne kluczenie biegłego w wyjaśnieniach o ile muszą je składać dodatkowo w trakcie procesu.
Taka sytuacja jest wygodna dla rzeczoznawców bo brak prawnie ważnych standardów określających zasady i procedury postępowania nie pozwala na postawienie im ewentualnego zarzutu odstępstwa od standardu. To sytuacja podobna do norm technicznych określających odległości budynków, drzew itp. od linii energetycznej, których stosowanie wprawdzie nie jest obligatoryjne ale b. często wykorzystywane w praktyce przez pp.
Należy zauważyć, że zgodnie z ugn, standardy zawodowe winny stanowić trzeci element wiedzy specjalnej obok ugn i rozp.R.Min. w/s wyceny nieruchomości i operatów szacunkowych.
Za brak prawnie ważnych standardów rzeczoznawców odpowiada też MI, które jest czwartą linią obrony interesów pp. W mojej ocenie ta sytuacja jest przyzwoleniem MI na bałagan w sprawach służebności i patronat albo co najmniej godzenie się z faktem, że wcześniej wymienione linie obrony interesów pp zredukują znacznie roszczenia właścicieli nieruchomości. Mając takich obrońców interesy pp, jak do tej pory są dobrze chronione a przy braku odpowiedniej reprezentacji właściciele nieruchomości mają małe szanse na sprawiedliwe orzeczenia i słuszne wynagrodzenia.

Myślę, że przy zbliżających się wyborach do parlamentu warto zastanowić się która z partii może zadbać wreszcie o interesy właścicieli.

Odpowiedz

Katarzyna Wrzesień 11, 2015 o 11:04

Panie Józefie, mam parę pytań. Co dokładnie ma Pan na myśli pisząc o tajemnicy zawodowej „szczególnie dotyczącą bazy danych o wycenach gruntu”? Wiem, ze biegli od kilku lat nie zamieszczają danych szczegółowych nieruchomości porównawczych – numerów ewidencyjnych działek i numerów KW. Czy jednak zetknął się Pan z sytuacją gdy biegły całkowicie utajnił dane o nieruchomościach porównawczych, do tego stopnia, że nie jest możliwe ich zidentyfikowanie poprzez filtry znajdujące się w rejestrze cen i wartości dostępnym w starostwie? Przyznam, że ja się z takim przypadkiem nie zetknęłam dlatego interesują mnie pańskie doświadczenia w tym względzie.
Drugie moje pytanie dotyczy tych szkoleń dla sędziów na których instruuje się jak zaniżać wynagrodzenia. Sąd ta wiadomość, czy może Pan jakoś to udokumentować? Bo jeśli to prawda, to mamy wielki skandal.
I trzecia kwestia to właściwie nie pytanie tylko sprostowanie. Myli się Pan pisząc, że istnieje obecnie wiele wersji standardu KSWS. Po uchwaleniu ostatniej wersji KSWS wszystkie wcześniejsze wersje zostały uchwałą PFSRM wycofane z obiegu, obecnie do stosowania federacja zaleca wyłącznie standard z datą 8 stycznia 2015 – wcześniejsze nie powinny być stosowane. To ważne, bo ta ostatnia wersja jest dla właścicieli gruntów znacznie korzystniejsza – głównie w kwestii ustalania pasa służebności i kwestii utraconych korzyści. Wiem, ze Pan widzi to inaczej ale dla wielu osób ten nowy KSWS to duża szansa na sprawiedliwy wyrok, szansa z której warto skorzystać.

Odpowiedz

Katarzyna Wrzesień 11, 2015 o 14:24

Nie zgadzam się z p. Józefem w kwestii standardu KSWS, trudno natomiast nie przyznać mu racji co do problemu jakim jest ogólna jakość wycen nieruchomości. Odnoszę wrażenie, że duża część rzeczoznawców kwestię wyceny postawiła na głowie i zamiast dochodzić do wartości nieruchomości poprzez analizę rynku, postępuje dokładnie odwrotnie – ocenia wartość „na oko” a następnie dostosowuje analizę do z góry założonego wyniku. Mam przy tym wrażenie, że nie zawsze wynika to ze złej woli i celowej chęci zaniżenia (bądź zawyżenia) wartości – częściej przyczyną jest zwykłe niechlujstwo sporządzającego operat i jego przeświadczenie, niestety często słuszne, że nikt i tak tego nie będzie sprawdzał.
Moja rada dla właścicieli wycenianych nieruchomości: koniecznie sprawdzajcie nieruchomości wybrane przez rzeczoznawcę do analizy porównawczej!! Zdziwicie się jakie „kwiatki” można tam znaleźć…
Co robi leniwy rzeczoznawca by zarobić te swoje 1000-2000 zł? Ogląda wycenianą nieruchomość i ocenia ile „na oko” może ona być warta – łamiąc tym samym zasady, które sam w części teoretycznej operatu deklaruje. Jeśli jest nie tyle leniwy co nieuczciwy, to bierze po prostu cenę jaką „zasugerował” mu zlecający, np. przedsiębiorca przesyłowy. Powiedzmy, że cena została tą metodą ustalona na 100 zł za metr kw. Co następnie robi rzeczoznawca? Szuka nieruchomości podobnych do naszej które zostały sprzedane za taką właśnie cenę. I tutaj ktoś może powiedzieć, że wszystko jest w sumie w porządku – bo jeśli podobne nieruchomości osiągnęły taką właśnie cenę, to znaczy że nasza nieruchomość tyle właśnie jest warta, że rynek to zweryfikował. Na czym więc polega oszustwo? Na odpowiednim doborze nieruchomości porównawczych. Leniwy (lub nieuczciwy) rzeczoznawca wybiera nieruchomości, które tylko pozornie są do naszej podobne, zaś w rzeczywistości posiadają pewne ukryte cechy które wpłynęły na niską cenę ich sprzedaży. Niżej przedstawiam kilka takich właśnie cech – z wszystkimi spotkałam się w praktyce, niczego sobie nie wymyśliłam:
Bardzo atrakcyjnie położona, uzbrojona działka budowlana sprzedana za niską cenę – okazało się, że w efekcie szeregu podziałów działka nie ma dostępu do drogi, leży dokładnie w środku osiedla otoczona domami i nadaje się tylko na powiększenie ogródka.
Uzbrojona działka komercyjna w dobrej lokalizacji sprzedana za pół ceny – okazało się, że działka leży przy drodze krajowej i nie ma ustanowionego zjazdu, właściciele od lat otrzymują odmowy od zarządcy drogi.
Inna działka sprzedana tanio mimo pozornej atrakcyjności – po sprawdzeniu mapy zasadniczej okazało się, że większa jej część leży w strefie kontrolowanej gazociągu co uniemożliwia zabudowę (uwaga: na samej działce gazociągu nie było, był na działce sąsiedniej)
Działka porównawcza opisana przez rzeczoznawcę jako posiadająca pełne uzbrojenie – po sprawdzeniu okazuje się, że uzbrojenie jest niepełne albo wręcz nie ma go wcale (bardzo popularna sztuczka występująca w operatach, najprostszy sposób na zaniżenie wartości bo uzbrojenie mocno wpływa na cenę)
I świeżynka z ostatniej wyceny którą mi dostarczono: działka superatrakcyjna, sprzedana grubo poniżej wartości …. bo sprzedana w przetargu komorniczym.

Stosując takie i temu podobne chwyty z łatwością można działkę wycenić tak jak tego chcemy a raczej jak tego chce rzeczoznawca.
I nie ma co liczyć na to, że jakość operatu sprawdzi sąd, bo sądu to kompletnie nie obchodzi – sądowi wygodniej jest ufać profesjonaliście jakim w założeniu jest biegły.

Odpowiedz

Agnieszka Wrzesień 18, 2015 o 15:28

Pani Katarzyno,
Bardzo zainteresowały mnie Pani doświadczenia. Czy może Pani napisać coś więcej? jak udało się Pani odkryć te wszystkie wady działek porównawczych? Moja sprawa wraca do I instancji, więc znowu czeka mnie kopanie się z koniem, chyba że będę miała szczęście i sąd wyznaczy kompetentnego biegłego.

Odpowiedz

Katarzyna Wrzesień 19, 2015 o 07:57

Pani Agnieszko, kopanie się z koniem wymaga odkrycia w sobie talentów detektywistycznych:)
No więc tak:
Podstawa to uzyskanie (w starostwie) wyciągu z rejestru cen i wartości. Gdyby miała Pani z tym problem, to napiszę Pani na priv jaka jest podstawa prawna żądania wyciągu, jaki druk należy wypełnić itp – ja problemów nie miałam ale nie wiem jak to wygląda w innych urzędach. Można uzyskać taki wyciąg zbiorowy dla dużej grupy transakcji (tak zdaje się postępuje p. Józef) a można zażądać tylko wyciągów z tych kilku nieruchomości porównawczych jakie wybrał nasz rzeczoznawca (jak to robię ja). W takim wyciągu ma już Pani wiele przydatnych informacji. Przede wszystkim jest numer ewidencyjny na podstawie którego działkę można zlokalizować w terenie i po prostu obejrzeć. Jest ogólnikowa informacja o uzbrojeniu. Pojawiają się ważne wzmianki typu „działka przy drodze krajowej bez ustanowionego zjazdu” albo „brak planu zagospodarowania dla terenu działki”. Jest info o trybie w jakim została sprzedana (czy w przetargu) i czy sprzedawała osoba fizyczna czy jednostka samorządowa (Gmina, Powiat, Województwo). To ważne źródło informacji, bo jeśli sprzedawała gmina w przetargu, to warto poszukać w BIP ogłoszenia o tym przetargu – będzie tam wiele przydatnych informacji. Ja w takim ogłoszeniu znalazłam info o tym, że gmina zanim sprzedała działkę ustanowiła na niej służebność dla planowanego wodociągu i linii kablowej niskiego napięcia… Przypuszczam, że dałoby się uzyskać dostęp do operatu sporządzonego przy okazji przetargu bo to przecież informacja publiczna – nie wiem, nie próbowałam jak to działa. W każdym razie w operacie byłoby mnóstwo przydatnych informacji.
Bardzo ważne jest by kupić mapy zasadnicze dla działek porównawczych i sprawdzić jakie jest tak naprawdę uzbrojenie tych działek (wydział geodezji gminy lub starostwa). Z moich doświadczeń wynika, że praktycznie zawsze pojawiają się niezgodności między tym co przyjął w wycenie rzeczoznawca a stanem rzeczywistym.
Trzeba sprawdzić studium uwarunkowań, może się okazać, ze działka np leży w pobliżu planowanego cmentarza (ja miałam taki przypadek) – wtedy w planie zagospodarowania figuruje jako MN czyli budowlana choć w rzeczywistości budować na niej, po uchwaleniu nowego planu, nie będzie można a to ma oczywisty wpływ na cenę.
No i na koniec tradycyjne metody wywiadowcze typu telefon do przyjaciela:)W mniejszych miejscowościach zwłaszcza można się tym sposobem bardzo wiele dowiedzieć, np dlaczego ktoś sprzedał tak tanio (bo np nie da się ustanowić zjazdu z drogi krajowej mimo wieloletnich starań itp).

Odpowiedz

Agnieszka Wrzesień 21, 2015 o 15:55

Pani Katarzyno,
Bardzo dziękuję za informacje. Przeczytałam już ze 3 razy 🙂 niedługo będę znała Pani wpis na pamięć. Chętnie dowiem się więcej. Mój adres to: amaratea02@gmail.com
Pozdrawiam serdecznie

Grzegorz Wrzesień 22, 2015 o 11:22

Witam. Pani Katarzyno, pani wpisy są naprawdę wartościowe, śledzę ten blog już ze dwa lata i odkąd Pani aktywniej tu uczęszcza naprawdę sporo cennych informacji można się dowiedzieć. Jeżeli jest taka możliwość prosiłbym o szczegółową poradę jak taki wyciąg uzyskać, u mnie w starostwie odmówiono mi wyciągu.

grzegorzsobolewski1983@o2.pl

Katarzyna Wrzesień 22, 2015 o 12:53

Panie Grzegorzu, wklejam tutaj tekst którym odpowiedziałam niedawna p. Stanisławowi na innym wątku a dotyczący tej samej kwestii:
„Podstawa wystąpienia do starosty o o wyciąg z rejestru cen i wartości nieruchomości to ustawa o dostępie do inf. publicznej oraz art.24 ust.2 i 3 ustawy- prawo geodezyjne i kartograficzne.
Wszystkie transakcje obrotu nieruchomościami są z zasady ewidencjonowane w powiatowych rejestrach cen i wartości, do których prawo dostępu ma każda zainteresowana osoba fizyczna bądź prawna (art. 24 Ustawy prawo geodezyjne i kartograficzne) – taką interpretację obowiązujących przepisów prawa przedstawił Główny Geodeta Kraju w piśmie z dnia 30 października 2009r. adresowanym do Prezesa ZBP – link do tego pisma:
http://www.amron.pl/uploads/stanowisko%20GUGiK.pdf
Z moich doświadczeń wynika, że nie ma problemu z uzyskiwaniem wyciągu z rejestru, tylko raz zdarzyło mi się, że urzędniczka zapytała czy jestem rzeczoznawcą majątkowym „bo jeśli nie, to wyciągu otrzymać nie mogę” – jednak po krótkiej konsultacji ze swoim szefem zdanie zmieniła i była potem bardzo miła:)”

Jeśli odmówiono Panu udostępnienia danych z rejestru, to należałoby chyba udać się do naczelnika wydziału geodezji z pismem Głównego Geodety Kraju w ręce, jeśli zwykła rozmowa nie poskutkuje to pozostaje już tylko żądanie dostępu do informacji publicznej w trybie administracyjnym.
Na maila wysyłam Panu plik zawierający efekty mojego „researchu” wykonanego jakiś czas temu gdy jeszcze nie byłam pewna czy uda mi się wyciąg uzyskać, może coś z tego się Panu przyda.
Powodzenia:)

Odpowiedz

Grzegorz Wrzesień 23, 2015 o 10:39

Witam,po rozmowie z dyrektor wydziału geodezji, w której wykorzystałem Pani sugestie udostępniono mi wyciąg w 15 min 😉 Dziękuje za podpowiedź !

Odpowiedz

józef Maj 20, 2016 o 00:19

Jakiś czas temu przeczytałem stanowisko Rady Krajowej PFSRM uchwalonego dnia 23/3/2015r. w/s granic weryfikacji przydatności dowodowej operatów szacunkowych oraz wykładni pojęcia wiedzy specjalnej rzeczoznawców majątkowych.
Całą zawartość tego stanowiska oceniam jako skandaliczną ponieważ rzeczoznawcy chcą uniemożliwić, wszystkim podmiotom uczestniczącym w postępowaniach w tym i sądom, dokonywanie oceny merytorycznej operatów szacunkowych. Ich zdaniem ocena operatów winna być ograniczona w zasadzie do kontroli formalnej polegającej na sprawdzeniu czy operat:
1. został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę
2. czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści
3. nie zawiera niejasności, pomyłek i braków, które winny być sprostowane lub uzupełnione aby operat miał wartość dowodową

W uzasadnieniu swojego stanowiska PFSRM podaje, że jedynie rzeczoznawcy posiadają ,, wiedzę specjalną” potwierdzoną odpowiednimi uprawnieniami. Moim zdaniem nie można zgodzić się z takim poglądem PFSRM bo znam ludzi, którzy mają większą wiedzę w zakresie ustalania wartości nieruchomosci niż rzeczoznawcy , ale nie mają uprawnień formalnych.
Warto zastanowić się co może obejmować pojęcie ,,wiedzy specjalnej” . Odpowiedzi na takie pytanie można znaleźć w programach nauczania na studiach podyplomowych uczelni wyższych prowadzących tego rodzaju studia. Sprawdziłem i nie ma tam żadnej wielkiej filozofii. Ponadto zakres owej,, wiedzy specjalnej” rzeczoznawca podaje w operacie szacunkowym wymieniając podstawy prawne i metodologiczne , będące podstawą opracowania operatu. Na dobrą sprawę to istnieją dwa podstawowe przepisy prawa regulujące problematykę wyceny nieruchomości i opracowania operatów i są to ustawa o gospodarce nieruchomościami z 1997r. i rozporzadzenie Rady Ministrów z 2004r.
Te w/w przepisy , zgodnie z art. 87 Konstytucji stanowią źródła powszechnie obowiązującego prawa, stąd nie mogą i nie są objęte pojęciem ,, wiedzy specjalnej”, podobnie jak i inne przepisy rangi ustawy oraz rozporządzenia.
W takim razie na ,,wiedzę specjalną” rzeczoznawcy składa się tylko umiejętność odpowiedniego zebrania ,analizy i wykorzystania
1. standardów zawodowych
2. informacji dotyczących nieruchomości zawarte w planach zagospodarowania przestrzennego, ( jeżeli nie ma plp to też studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, warunki zabudowy, wypisy z rejestru gruntów)
3. wypisów z rejestru cen i wartości nieruchomości
4. mapy geodezyjnych i sytuacyjno –wysokościowych ( pokazują przebieg urządzeń przesyłowych na nieruchomości) wycenianych i podobnych do wycenianej nieruchomości
5. podstawowych czterech działań arytmetycznych oraz obliczanie średnich

Spośród w/w punktów informacje z pkt 2-5 uważam za stosunkowo proste , nie stanowiące magicznej,, wiedzy specjalnej” bo te informacje może zebrać każdy obywatel, a tym bardziej świadomy swoich praw właściciel nieruchomości.

O jakości standardów już pisałem i nie będę się powtarzał. Ale kilka uwag należy poświęcić organizacji rzeczoznawców, która nie wykonuje należycie zadań nałożonych na nią przez ugn.

Pytanie: jak można ocenić PFRSM, kiedy przez prawie dwadzieścia lat obowiązywania ugn i kilkanaście lat obowiązywania rozporządzenia nie umiała i nie chciała opracować projektów standardów, na poziomie który mógłby uzyskać akcept ministra infrastruktury i stać się obowiązującym prawem ?

W całym okresie istnienia PFSRM uzyskała akcept MI tylko dla jednego zaproponowanego przez siebie standardu a pozostałe opracowane i uchwalone standardy nie mają akceptu i są prawnie nieobowiązujące ( patrz strona internetowa). Dzisiaj obok innych, funkcjonuje kilka standardów specjalistycznych dotyczących służebności przesyłu co daje duże rzeczoznawcom duże pole do manipulacji przy sporządzaniu operatów i co wykorzystują często do obrony interesów pp. I chyba tylko to można określić jako wątpliwą ,, wiedzę specjalną” .

PFSRM zamiast szukać poprawnych ,opartych na przepisach prawa i logice rozwiązań dotyczących operatów szacunkowych przyjmuje stanowisko utrwalające całą dotychczasową patologię i chce wszystkim ograniczyć prawo do merytorycznej oceny opinii rzeczoznawców. W mojej ocenie jest to niedopuszczalne.

Odpowiedz

Katarzyna Maj 20, 2016 o 11:17

Czy jest Pan pewien, ze uchwalenie standardu jako powszechnie obowiązującego prawa byłoby korzystne dla właścicieli nieruchomości? Skąd to nagłe zaufanie do rzeczoznawców… Ja im dłużej wczytuje się w KSWS a także we wzory Jerzego Dąbka to mam tego zaufania coraz mniej. Moim zdaniem zaczyna to wszystko iść w bardzo niewłaściwym kierunku, bo rzeczoznawcy za bardzo chcą wpływać na orzecznictwo zamiast pozwolić by to im orzecznictwo dyktowało co i jak mają wyceniać.
W obecnej sytuacji lepiej chyba dla właścicieli gruntów, by standard nie został uzgodniony. Jest moim zdaniem zbyt duże ryzyko, ze jeśli zostanie uzgodniony to w formie która ostatecznie pozbawi nas szans na sprawiedliwe wynagrodzenie. Mam tu na myśli głównie kwestie wyliczania utraty wartości nieruchomości w aspekcie tzw. szkody lokalizacyjnej. Akurat w tej kwestii większą szansę dla właścicieli widzę w zdrowym rozsądku i poczuciu sprawiedliwości sędziów, zwłaszcza sądów rejonowych, niż w pomysłach rzeczoznawców. Kierunek do jakiego zmierzają w w kwestii wyliczania utraty wartości niektórzy rzeczoznawcy mocno się od tej sprawiedliwości i rozsądku oddala.
Tyle osób tutaj krytykuje sędziów „pierwszego kontaktu”, a ja powiem przekornie, że to w nich jedyna nasza nadzieja… Walka właścicieli nieruchomości o sprawiedliwość jest jak bieg z przeszkodami. Jak już pokona się rów z wodą (zarzut zasiedzenia) i parę płotków (kwestia „nowonabywcy”, zaniżenie wyceny wartości gruntu, szerokość pasa służebności), to na ostatniej prostej wyrasta nam mur dla wielu nie do przeskoczenia – szkoda lokalizacyjna.
Z moich doświadczeń wynika, że akurat sędziowie rejonowi nie dają sobie w tej kwestii zmydlić oczu i zachowują zdrowy dystans.

Odpowiedz

józef Maj 20, 2016 o 23:35

Pani Katarzyno
Na temat jakości standardów KSWS4 pisałem w blogu chyba kilkanaście razy oceniając nisko ich zawartość merytoryczną w kontekście zgodnego z prawem i logiką ustalania wynagrodzeń z tytułu bk i służebności przesyłu. W swoich postach wskazywałem błędy, które zauważyłem w standardach z myślą i nadzieją, że być może zostaną usunięte w kolejnej wersji standardów- wszak Pan Piotr jest ?
(ale był) w składzie czteroosobowej rady programowej PFSRM określającej założenia do standardu KSWS4. Jak do tej pory nic takiego nie nastąpiło i ostatnia wersja KSWS4 zalecana do stosowania od 8/1/2015r. nadal zawiera wytknięte błędy z najistotniejszymi:
– brak ekwiwalentności wzajemnych świadczeń w całym okresie trwania służebnosci z prawie pewnym zaniżeniem wynagrodzenia dla właścicieli nieruchomości- w przypadku jednorazowej wypłaty wynagrodzenia.
– brak propozycji rozwiązań dotyczących stosownych korekt wynagrodzenia płaconego okresowo
( rocznie) w trakcie trwania służebności w przypadku prawie pewnych zmian różnych czynników rynkowych wpływających na wysokość wynagrodzenia.
Reasumując, w mojej ocenie dotychczasowe rozwiązania ujęte w standardach zawierają sporo błędów ale i dobrych i obiektywnych cząstkowych rozwiązań.
Uważam też, że istnieje konieczność opracowania obiektywnego standardu, który mógłby być zaakceptowany przez WŁAŚCICIELI NIERUCHOMOSCI i odpowiedniego ministra co doprowadziłoby do wprowadzenia do obiegu prawnego i konieczności stosowania standardu przez rzeczoznawców.
Poza tym stanowiłby on pewnego rodzaju wzorzec, umożliwiający porównanie zawartości operatu i weryfikację formalną i merytoryczną opinii.

Odpowiedz

Katarzyna Maj 22, 2016 o 08:50

Pamiętam Pana zastrzeżenia do KSWS i nadal się z nimi nie zgadzam – wręcz coraz bardziej utwierdzam się w przeświadczeniu, że nie należy się z nimi zgadzać. Odmiennie niż Pan uważam, że rzeczoznawcy nie powinni wpływać na orzecznictwo, ich obowiązkiem jest bowiem realizowanie zadań wynikających z tego orzecznictwa a nie kreowanie zasad prawnych. Tylko taki kierunek uważam za właściwy, kierunek odwrotny który Pan sugeruje uważam za szkodliwy. Fakty są zaś takie, że sądy zgodnie wypowiadają się za wynagrodzeniem jednorazowym za służebność. Czy słusznie, to inna sprawa (moim zdaniem niesłusznie i w tym punkcie się z Panem zgadzam – wynagrodzenie jednorazowe najczęściej jest krzywdzące dla właściciela zajętego gruntu). Jednak dopóki sądy tak orzekają to rzeczoznawcy nie powinni wyliczać według zasad za którymi Pan optuje, bo to kwestia oceny prawnej a nie metodologii . To sądy mają dokonywać oceny prawnej a rzeczoznawcy tylko tak dopasowywać metodologie by realizowała cel wytyczony przez sąd. Dlatego pańskie zarzuty do KSWS uważam za niesłuszne i nietrafione, bo tutaj akurat rzeczoznawcy podjęli prawidłową decyzje – dostosowali się do orzecznictwa zamiast je kreować.
Dokładnie odwrotnie postąpili niestety w odniesieniu do tzw. „szkody lokalizacyjnej” zalecając wyodrębnienie jej z całkowitej utraty wartości nieruchomości uwzględnianej w wynagrodzeniu za służebność. Moim zdaniem takie wyodrębnienie powinno odbywać się wyłącznie na zlecenie sądu, po wszechstronnej analizie danego przypadku, a rzeczoznawcy nie powinni podejmować własnej inicjatywy w tym zakresie. KSWS w tej kwestii zamiast realizować zadania stawiane przez orzecznictwo robi dokładnie to czego Pan, Panie Józefie od standardu oczekuje a czemu ja jestem przeciwna – usiłuje sam kreować zasadę prawną.
I tak się jakoś dziwnie składa, że wszędzie tam gdzie to rzeczoznawcy chcą tworzyć prawo zamiast się do niego stosować, to właściciele nieruchomości dostają po ***** a przedsiębiorcy zacierają ręce… Szkoda lokalizacyjna to delikatny temat, naprawdę dało się przewidzieć, ze pełnomocnicy przedsiębiorców przesyłowych rzucą się na niego jak tygrys na świeże mięso i będą tak wykręcali tego tygrysa ogonem by zawsze na ich korzyść wyszło.
A przecież wystarczyło w KSWS napisać, że rzeczoznawca ma obowiązek wyliczyć całkowitą utratę wartości nieruchomości zaś ewentualne odliczenie od tak wyliczonej utraty wartości szkody lokalizacyjnej odbywa się wyłącznie na zlecenie sądu…

Odpowiedz

józef Maj 25, 2016 o 22:25

Poproszę o wyjaśnienie: czy w końcu Pani ma zaufanie do KSWS czy też nie ma ma Pani takiego zaufania, bo moim zdaniem, między poniżej przytoczonymi stwierdzeniami jest sprzeczność. Z pierwszego zdania wynika, że Pani nie ma zaufania do KSWS a z drugiego zdania wynika, że moich zastrzeżeń dotyczących KSWS Pani nie podziela, a więc ma Pani zaufanie do standardu.

,,Katarzyna Maj 20, 2016 o 11:17
Ja im dłużej wczytuje się w KSWS a także we wzory Jerzego Dąbka to mam tego zaufania coraz mniej.

Katarzyna Maj 22, 2016 o 08:50
Pamiętam Pana zastrzeżenia do KSWS i nadal się z nimi nie zgadzam – wręcz coraz bardziej utwierdzam się w przeświadczeniu, że nie należy się z nimi zgadzać. ”

Wydaje mi się, że należałoby podać trochę szczegółów bo inaczej trudno odnieść się do takich ogólników.
Z tego co pamiętam to Pani optuje za jednorazowym wynagrodzeniem, co może być z jakichś względów korzystne dla Pani. Ale takie rozwiązanie jest z pewnością niekorzystne dla prawie wszystkich właścicieli nieruchomości z punktu wielkości sumarycznej wynagrodzenia . Pani woli szybsze ale mniejsze wynagrodzenie od tego, które winno być symetryczne do czasu i zakresu służebności w całym okresie trwania słuzebnosci. Ja oczywiście widzę uzasadnienie dla jednostkowych przypadków aby wypłata wynagrodzenia była jednorazowa ale zasadą winna być wypłata sukcesywna( roczna).
Swoje uzasadnienie szczegółowe podawałem w blogu. Proszę podać swoje uzasadnienie.

Odpowiedz

Katarzyna Maj 26, 2016 o 09:39

Nie ma tu żadnej sprzeczności. W standardzie pewne rzeczy mi się podobają a inne nie. Są też takie, które uważam za formalnie poprawne choć nie odzwierciedlające mojego prywatnego punktu widzenia. Wyjaśnię to Panu na przykładzie tego co Pana najbardziej interesuje:
Moim zdaniem w większości przypadków, dla właściciela zajętego gruntu, korzystniejsze byłoby wynagrodzenie okresowe, które ponadto uważam za obiektywnie sprawiedliwsze. Jednak orzecznictwo wskazuje, że co do zasady służebność powinna być ustanawiana za wynagrodzeniem jednorazowym. Standard powinien, moim zdaniem, odzwierciedlać orzecznictwo a nie je kreować i dlatego standard powinien wskazywać na wynagrodzenie jednorazowe. I mój prywatny pogląd, moje prywatne odczucie co jest sprawiedliwe a co nie jest, nie ma tutaj żadnego znaczenia. Jeśli orzecznictwo zmieni się i sądy zaczną częściej ustalać służebność za wynagrodzeniem okresowym, wtedy pojawi się konieczność wprowadzenia takich rozwiązań do standardu.
Jeszcze raz powtórzę: rzeczoznawcy mają jedynie wybierać taką metodologię, która pozwoli na wyliczenie wynagrodzenia zgodnego ze wskazówkami zawartymi w orzecznictwie, zwłaszcza orzecznictwie SN. Jeśli SN zaleca wynagrodzenie jednorazowe, to rzeczoznawcy powinni się dostosować – i to właśnie zrobili w KSWS. I dlatego choć Pana zastrzeżenia uważam za słuszne co do zasady (bo wynagrodzenie okresowe uważam za sprawiedliwsze), to moim zdaniem źle wybrał Pan adresata tych zastrzeżeń. Rzeczoznawcy postępują prawidłowo (w tej akurat kwestii, bo w innych wręcz przeciwnie!) więc nie należy ich obwiniać o cudze błędy – to sądy moim zdaniem błądzą odrzucając tak zdecydowanie wynagrodzenie okresowe.
Mam nadzieję, że teraz już wszystko jasne. I muszę jeszcze coś dodać: dla właścicieli gruntów dużo bardziej istotną kwestią jest szkoda lokalizacyjna i to w jaki sposób bywa ona interpretowana w wycenach, pod wpływem jednego niefortunnego sformułowania w KSWS. Dużo więcej mogą oni, także Pan, stracić z tego powodu niż z powodu wynagrodzenia jednorazowego.

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Poprzedni wpis:

Następny wpis: