SN o kryteriach wyceny – V CSK 471/12

Dziś chciałbym zwrócić Twoją uwagę na świeżo opublikowane uzasadnienie postanowienia wydanego w sprawie V CSK 471/12. Orzeczenie dotyka problemu sposobu określania wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu. Nie jest to z pewnością tak kompleksowe omówienie tych zasad jak w postanowieniach IV CSK 317/12 i IV CSK 440/12, jednak warto na nie zwrócić uwagę, bo pewne myśli zostały powtórzone w sposób, który pozwala je ocenić jako wypracowane w orzecznictwie zasady.

To postanowienie ma jeszcze jedną zaletę – bardzo klarowny i trafny wywód na temat czynników decydujących o wysokości świadczenia dla właściciela nieruchomości.

Sprawa dotyczyła ustanowienia służebności przesyłu na nieruchomości o przeznaczeniu budowlanym, która była przecięta linią przesyłową średniego napięcia w narożniku. Nieruchomość została kupiona w stanie już zabudowanym linią przesyłową, zaś służebność przesyłu ustanawiano w chwili kiedy istniał już budynek, w którym zamieszkiwali właściciele.

Sąd Najwyższy wyraził ogólną myśl, iż wynagrodzenie za ustanowienie służebności ma równoważyć interes prawny właściciela, którego własność zostaje ograniczona i przedsiębiorcy, który przy użyciu linii przesyłowej prowadzi zarobkową działalność gospodarczą. Wynagrodzenie należy się za samo znoszenie uciążliwości, nie musi powstać w majątku właściciela dodatkowa szkoda, która jednak w razie zaistnienia, powinna również być ujęta w wynagrodzeniu.

To bardzo ważne myśli, które umykają nam czasami w stosowaniu prawa – wynagrodzenie jest bardzo pojemne, może zawierać elementy odszkodowawcze, ale też należy się właścicielowi, choćby żadnej szkody nie poniósł.

Jakie zatem kryteria decydują o wysokości wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu?

1_1

Przede wszystkim punktem wyjścia jest wartość nieruchomości w stanie nieobciążonym urządzeniami przesyłowymi. Logiczną konsekwencją tego założenia jest zasada, iż wartość służebności nie powinna przekraczać wartości samej nieruchomości. Możecie zapytać, co w takim razie z nieruchomościami, które generują istotne pożytki cywilne – w mojej ocenie powyższa zasada pozostaje niezmienna, w takim przypadku wartość nieruchomości powinna zostać określona przy zastosowaniu podejścia dochodowego.

Dalszą konsekwencją jest wadliwość sposobu określania wysokości wynagrodzenia poprzez sumowanie potencjalnych czynszów dzierżawnych w przewidywanym okresie korzystania z urządzeń. W ten sposób zwykle dojdziemy do wartości nieraz kilkakrotnie przekraczających wartość nieruchomości.

Tu dochodzimy do kolejnych kryteriów, na które wskazał Sąd Najwyższy – wynagrodzenie nie powinno być równe wartości nieruchomości, lecz co do zasady powinno być odpowiednio niższe, gdyż należy uwzględnić stopień ograniczenia własności, który poza urządzeniami naziemnymi, w wyjątkowych jedynie przypadkach osiąga współczynnik 1.

Napisałem o wartości nieruchomości oraz stopniu ograniczenia własności, zatem nie możemy zapominać o przeznaczeniu nieruchomości, które determinuje oba wymienione czynniki. Każdy, kto zatknął się z wycenami dokonywanymi na gruntach rolnych i przeznaczonych pod zabudowę, wie, jak znaczące są różnice kwotowe dla różnego przeznaczenia nieruchomości.

Przeznaczenie budowlane to przede wszystkim wyższa cena nieruchomości, to także wyższy stopień ograniczenia własności, ale też co do zasady większy obszar, na którym własność jest uszczuplona. Wielu przedsiębiorców, ale też część sądów, nie dostrzegają potrzeby ustanawiania służebności ze strefami bocznymi na gruntach rolnych. W mojej ocenie jest to pewne uproszczenie, bo nie widzę możliwości dostępu do urządzeń w rzucie linii celem konserwacji, nie mówiąc już o przebudowie albo modernizacji.

Sąd Najwyższy wskazał dalej na czynnik społeczno-gospodarczego przeznaczenia służebności. Co się za tym kryje? Według mnie to powinność uwzględnienia okoliczności, iż przedsiębiorcy prowadzą działalność społecznie użyteczną, a bez utrzymywania urządzeń na gruntach osób trzecich nie jest możliwa dostawa żadnych mediów. Z drugiej strony to też nakaz uwzględnienia okoliczności, iż uregulowanie statusu prawnego urządzeń poprawia warunki prowadzenia działalności gospodarczej, wpływając pozytywnie na wartość przedsiębiorstwa.

Na koniec ważna myśl – wynagrodzenie powinno pokryć wszystkie niedogodności, jakie w przyszłości dotkną właściciela obciążonej nieruchomości w związku z ustanowieniem służebności. W moim odczuciu to po prostu wynagrodzenie za zmniejszenie użyteczności nieruchomości, czy też mówiąc bardziej praktycznie za współkorzystanie z niej w przyszłości przez obie strony.

Sąd Najwyższy podkreślił (po raz kolejny), iż nabycie nieruchomości już obciążonej urządzeniami przesyłowymi nie powinno uwzględniać obniżenia jej wartości na skutek lokalizacji i budowy linii przesyłowej, a wynagrodzenie dla właściciela powinno odnosić się do niedogodności, które dotkną go w przyszłości – zakłada się, że fakt istnienia linii przesyłowej został uwzględniony w cenie sprzedaży nieruchomości.

{ 18 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Jakub Styczeń 8, 2014 o 22:31

Panie Piotrze,
ostatnio zastanawia mnie jedna kwestia związana ze służebnością przesyłu. A mianowicie, czy w Pana ocenie przedsiębiorca przesyłowy może domagać się ustanowienia służebności przesyłu w sytuacji, gdy na nieruchomości nie znajdują się bezpośrednio urządzenia przesyłowe, lecz przebiega przez nią pas ochronny. W mojej ocenie nie, albowiem roszczenie właściciela nieruchomości i przedsiębiorcy o zawarcie umowy o ustanowienie służebności przesyłu powstaje z chwilą zaistnienia stanu faktycznego odpowiadającego hipotezie art. 3051 , to znaczy: 1) dla właściciela nieruchomości – z chwilą wybudowania urządzeń określonych w art. 49,2) dla przedsiębiorcy – już z chwilą, z którą zamiar ich wybudowania zostanie udowodniony, a co do urządzeń już wybudowanych – z chwilą, z którą stał się ich właścicielem.
Bardzo ciekawi mnie Pana zdanie na powyższy temat. Z góry dziękuje za Pańską opinię.

Odpowiedz

jeronimo Styczeń 9, 2014 o 15:37

jak czytam V CSK 471/12, to mam wrażenie,
że już gdzieś to było napisane i powiedziane,
tylko gdzie ?

Takie małe déjà vu

Odpowiedz

GRAZYNA Styczeń 9, 2014 o 15:58

ja to przeczytałam w takiej jednej książce …która już leży na mojej półce – tylko jaki ona miała tytuł?
Jest świetna.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Piotr Zamroch Styczeń 9, 2014 o 16:44

Pani Grażono,
dziękuję za połechtanie mojej próżności, jednak deja vu Pana Jarka dotyczyło jego własnych wniosków, które później były przedmiotem uwag SN w postanowieniu IV CSK 440/12.

Odpowiedz

Mariusz Styczeń 11, 2014 o 10:41
Katarzyna Styczeń 11, 2014 o 19:40

Mam nadzieję, ze jak to już wcześniej bywało, dziennikarz coś poplątał i okaże się że z dużej chmury mały deszcz:)
No bo gdyby oceniać na podstawie tego co napisano w artykule, to włos się jeży na głowie. Równie dobrze można by wtedy wykreślić z kc pojęcie zasiedzenia w złej wierze, bo przedsiębiorca praktycznie zawsze byłby w dobrej…

Odpowiedz

Marek Styczeń 14, 2014 o 10:13

Panie Piotrze!
Bardzo dziękuję za tego bloga, po to jet kopalnia wiedzy na interesujący mnie temat. Chciałbym rozwinąć wątek określania wysokości wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebność na podstawie wartości rynkowej nieruchomości i jej przeznaczenia w planie. Podam konkretny przykład: mamy do czynienia z dwiema sąsiadującymi bezpośrednio ze sobą nieruchomościami. Linia energetyczna przebiega we frontowej części obydwu działek. Pierwsza z działek w planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest w części frontowej w pasie 100 m od drogi pod zabudowę mieszkaniową, w dalszej części pod tereny rolne. Druga zaś, która powstała z podziału podobnej działki o takim samym przeznaczeniu, w planie położona jest w całości na terenach zabudowy mieszkaniowej. Wartości 1m2 gruntu stanowiącego podstawę odszkodowania jest różna. Czy to jest prawidłowe, gdy wartość pierwszej działki rzeczoznawca określił jako dwa razy niższą niż drugiej, tylko dlatego że nie dokonałem jeszcze jej podziału (po dokonaniu podziału działka frontowa w całości znajdowałaby się w terenach zabudowy mieszkaniowej).

Odpowiedz

Piotr Zamroch Styczeń 14, 2014 o 11:01

Panie Marku,
w mojej ocenie w takim przypadku obie działki na potrzeby określenia wynagrodzenia powinny mieć tożsame przeznaczenie, bo to plan miejscowy kształtuje w sposób stanowczy. Brak podziału nieruchomości nie powinien prowadzić do takich wniosków, co więcej w procesie wyceny biegły powinien założyć, iż możliwy jest podział stosownie do zapisów planu. Dla potrzeb określania wartości służebności należy mieć na uwadze przeznaczenie tej części nieruchomości, która obciążona jest linią przesyłową. W mojej ocenie ma Pan rację, mając jednak na uwadze nierzadką praktykę bezkrytycznego przyjmowania opinii biegłych przez sądy rozważyłby dokonanie podziału nieruchomości w sposób tożsamy z sąsiednią (sąd musi wziąć pod uwagę stan istniejący w dacie zamknięcia rozprawy).

Odpowiedz

Ania Styczeń 14, 2014 o 10:28

Panie Piotrze mam takie pytanie…
czy wniosek o zasiedzenie powinien określać szerokość strefy np. wyłączonej z zabudowy, która ma być przedmiotem zasiedzenia?

Odpowiedz

Piotr Zamroch Styczeń 14, 2014 o 10:47

Pani Aniu,
wniosek o stwierdzenie nabycia służebności przez zasiedzenia powinien ograniczać się wyłącznie do prawa korzystania z nieruchomości (służebności przesyłu jako służebności czynnej), zatem w sentencji postanowienia nie powinno znaleźć się rozstrzygnięcie o nakazanie powstrzymania się przez właściciela od określonej działalności i związany z tym obszar.

Odpowiedz

Paweł Styczeń 14, 2014 o 10:29

Panie Piotrze mam takie pytanie…
czy wniosek o zasiedzenie powinien określać szerokość strefy np. wyłączonej z zabudowy, która ma być przedmiotem zasiedzenia?

Odpowiedz

Ania Styczeń 14, 2014 o 10:32

przepraszam coś nie mogłam wysłać ze swojego konta i musiałam posłużyć się kontem męża(:

Odpowiedz

Agnieszka Styczeń 21, 2014 o 12:42

„Sąd Najwyższy podkreślił (po raz kolejny), iż nabycie nieruchomości już obciążonej urządzeniami przesyłowymi nie powinno uwzględniać obniżenia jej wartości na skutek lokalizacji i budowy linii przesyłowej, a wynagrodzenie dla właściciela powinno odnosić się do niedogodności, które dotkną go w przyszłości – zakłada się, że fakt istnienia linii przesyłowej został uwzględniony w cenie sprzedaży nieruchomości”.
Witam,
mam pytanie w związku z powyższym, czy ta zasada dotyczy również nabycia nieodpłatnego (np. w formie darowizny), zakładając iż obdarowany wiedział o istnieniu infrastruktury na działce. Z góry dziękuję za odpowiedź.
Agnieszka

Odpowiedz

Piotr Zamroch Styczeń 23, 2014 o 10:59

Pani Agnieszko,
w mojej ocenie SN miał na myśli wyłącznie czynności odpłatne. Jeżeli chodzi o darowizny, nie ma tu ryzyka bezpodstawnego wzbogacenia właściciela nieruchomości.

Odpowiedz

Małgorzata Luty 2, 2014 o 02:01

Witam, Panie Piotrze;
Chciałabym podejść do tematyki służebności od trochę innej strony: od strony specustawy drogowej.
Problem wygląda tak:
Na mocy specustawy drogowej wydano decyzję zezwalającą na realizację inwestycji drogowej.
W/w decyzja za twierdziła podział geodezyjny działki X, w wyniku którego wydzielono działkę X1 znajdującą się w liniach rozgraniczających drogi, przy czym obszar działki X1 był już przed wydaniem decyzji zrid przeznaczony w planie miejscowym pod poszerzenie drogi (stanowił wąski pasek gruntu wzdłuż istniejącej drogi), zaś działka X2 posiada przeznaczenie komercyjne (usługi).
Zgodnie ze specustawą, z dniem wejścia w życie decyzji zrid wygasają m.in. ograniczone prawa rzeczowe ustanowione na wywłaszczonym gruncie.
Przez teren działki X1, tuż przy granicy z istniejącą drogą publiczną, przebiega sieć uzbrojenia technicznego gruntu, dla której ustanowiona jest NIEODPŁATNA służebność przesyłu.
Zgodnie z art. 18 ust. 1a specustawy, jeżeli na nieruchomościach wywłaszczanych pod drogę, lub na prawie użytkowania wieczystego tych nieruchomości są ustanowione ograniczone prawa rzeczowe, wysokość odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu zmniejsza się o kwotę równą wartości tych praw, a zgodnie z art. 18 ust. 1d kwotę odszkodowania z tytułu wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych wypłaca się osobom, którym te prawa przysługiwały.
Biorąc pod uwagę, że przedmiotową służebność przesyłu przedsiębiorstwo pozyskało nieodpłatnie, a urządzenie przebiega na gruncie przeznaczonym pod drogę (która sama z siebie niejako jest ciągiem infrastruktury technicznej, i z uwagi chociażby na przeznaczenie w planie nie mogła być wykorzystana pod zabudowę) – czy przedsiębiorstwo przesyłowe powinno otrzymać odszkodowanie za wygaśnięcie służebności (jako ograniczonego prawa rzeczowego) w związku z wejściem w życie decyzji zrid?
Przedsiębiorstwo nie zapłaciło wynagrodzenia za ustanowienie służebności. Czerpie bezpłatnie pożytki z faktu przebiegu urządzenia przez teren działki X1. Powinno teraz jeszcze otrzymać odszkodowanie?
Będę bardzo wdzięczna za Pana uwagi w tym temacie.
Pozdrawiam;
Małgorzata.

Odpowiedz

Piotr Zamroch Luty 8, 2014 o 15:09

Pani Małgorzato,
w mojej ocenie z uwagi na nieodpłatny charakter służebności, odszkodowanie nie powinno zostać pomniejszone.
Przytaczam orzeczenie sądu na tą okoliczność:
http://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/D204629A47.

Odpowiedz

Małgorzata Marzec 4, 2014 o 14:21

Panie Piotrze, dziekuję bardzo za odpowiedź i link do wyroku!
Takie podejście na pewno jest sprawiedliwe, choć… tak, jak pisze Pan Łukasz, może byc trudne do wybronienia na rozprawie adm.
Pozdrawiam;
Małgorzata.

Odpowiedz

Łukasz Luty 14, 2014 o 16:37

A co z nieodpłatnymi służebnościami przechodu i przejazdu przy specustawie drogowej ?
Często spotykam się z poglądami aby takie służebności wyceniać za 0 zł albo pisać w operacie, że nie mają wpływu na wartość odszkodowania (takie poglądy padały na szkoleniach, między innymi z ust sędziego NSA).

Chodzi o sytuacje, gdy na nieruchomości przejmowanej pod drogę pub. specustawą drogową mamy służebność przechodu i przejazdu ustanowioną nieodpłatnie.
Moim zdaniem w tym przypadku uszczerbku nie ma, bo nieruchomość władnąca zyskuje bezpośredni dostęp do drogi pub. Ponadto służebność ta została ustanowiona nieodpłatnie.
Tylko jak to wybronić w operacie szacunkowym?

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Poprzedni wpis:

Następny wpis: