Standard wyceny w nowej odsłonie!
Witam w Nowym Roku, który potencjalnie może okazać się przełomowym, w zakresie służebności przesyłu, możliwości jej zasiedzenia, jak też zasad określania wartości tego prawa.
Pozostając przy tym ostatnim wątku, dziś przygotowałem wpis o nowym projekcie KSWS-4, który datowany jest na 14 grudnia 2013 r. Obecnie, choć nie uzgodniony przez Ministra, powszechnie wykorzystywany w wycenie jest KSWS-4 w wersji przyjętej uchwałą 5 czerwca 2012 r. Nowy KSWS-4 ma go docelowo zastąpić.
Czym jednak dokładnie jest ów KSWS-4. To Krajowy Standard Wyceny Specjalistyczny zatytułowany „Określanie wartości służebności przesyłu oraz wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości na potrzeby urządzeń przesyłowych”.
Pełną treść projektu możesz pobrać tutaj.
Zgodnie z komunikatem, który możesz przeczytać na stronie Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, modyfikacje treści standardu wynikają przede wszystkim ze zmiany linii orzeczniczej oraz doprecyzowania w nauce prawa zasad określania wartości służebności przesyłu.
Projekt w okresie do końca lutego 2014 r. będzie przedmiotem dyskusji w środowisku rzeczoznawców majątkowych, następnie po wprowadzeniu ewentualnych zmian, powinien zostać przedstawiony do uzgodnienia przez Ministra Infrastruktury i Rozwoju.
Odnośnie mojego stanowiska wobec treści standardu, jako że jestem jego współautorem, w zakresie problematyki prawnej, trudno żebym krytykował sam siebie. Przygotowując poszczególne zapisy kierowaliśmy się przede wszystkim zasadami płynącymi z orzecznictwa oraz nauki prawa, bazując na doświadczeniach własnych oraz pozostałych członków Komisji Standardów.
Wprowadziliśmy również rozróżnienie pomiędzy wartością służebności przesyłu, a wartością jej poszczególnych składników, po to by operaty mogły być sporządzane w sposób umożliwiający ich późniejsze elastyczne wykorzystanie w negocjacjach lub w postępowaniu sądowym.
W standardzie jest mocno eksponowana rola rzeczoznawcy majątkowego, który w postępowaniu sądowym ma służyć wiedzą specjalną, nie zaś wyręczać sądu w procesie rozstrzygania sprawy, jak też stron przy precyzyjnym formułowaniu roszczeń.
Cel jaki ma osiągnąć standard to ujednolicenie zasad wyceny, co obecnie jest sporym wyzwaniem, wobec wypracowania przez część rzeczoznawców własnych, przynajmniej w części, zasad określania wartości służebności przesyłu. Uzgodnienie standardu przez Ministra istotnie ograniczy taką praktykę, co z punktu widzenia właścicieli nieruchomości oraz przedsiębiorców, jest stanem długo wyczekiwanym.
Niestety występują problemy formalne,np:kiedy ZOERK Skarżysko-Kamienna 2-krotnie odmówiło zawarcia umowy,w zasadzie nie podając podstawy prawnej,bo nie i już.Oczywiście jako prawnik znam sposoby wyjścia z tego impasu,ale dlaczego firmy energetyczne nie chcą znać przepisów prawnych w tym zakresie?
Muszę szczerze powiedzieć, ze do niedawna życzyłam temu standardowi wszystkiego co najgorsze, a zwłaszcza życzyłam mu by nigdy nie został zaakceptowany przez środowisko i uzgodniony przez ministerstwo… Pisałam o tym nawet i to parokrotnie na blogu
Pora więc uderzyć się w piersi i powiedzieć, że przynajmniej w odniesieniu do ostatniej, grudniowej wersji KSWS4 moja niechęć jest nieuzasadniona. Radziłabym wszystkim tym którzy podobnie jak ja krytykowali poprzednie wersje standardu by uważnie przeczytali wersję grudniową – na pewno zauważycie w niej bardzo istotne zmiany na lepsze.
Dla właścicieli nieruchomości najważniejszą, wręcz epokową zmianę przynoszą punkty zawierające definicje pasów (stref) powstałych w wyniku istnienia na nieruchomości urządzeń przesyłowych (punkty 3.3 d0 3.6). Te definicje wreszcie są logicznie ze sobą powiązane a co najważniejsze – po raz pierwszy jasno napisano, że pas służebności jest co do zasady utożsamiany z obszarem oddziaływania urządzenia. Każdy kto miał do czynienia z biegłym twierdzącym (ku radości przedsiębiorstwa przesyłowego), ze pas służebności przesyłu to obszar bezpośrednio pod linią wie jak ważna jest to zmiana… Bardzo ważna, kluczowa dla nieruchomości z liniami posadowionymi w poprzek, jest sugestia doliczania do powierzchni pasa służebności „odciętego” obszaru nieruchomości niemożliwego do racjonalnego z punktu widzenia właściciela wykorzystania.
Wreszcie ktoś to jasno powiedział!!
Podoba mi się także lepsze niż w poprzednich wersjach standardu doprecyzowanie kwestii szkody lokalizacyjnej i budowlanej dla urządzeń wybudowanych przed laty (ściślej: przed rokiem 1995)
W grudniowej wersji nie ma już wątpliwości co do tego, ze co do zasady dla starszych urządzeń zarówno OWL jak i OWB powinno być doliczane. Wcześniej nie było to całkiem jasne.
Gdybym miała się do czegoś przyczepić, to powiedziałabym, ze przydałyby się jaśniejsze i bardziej jednoznaczne definicje zastosowanych współczynników…
Podejrzewam jednak, ze w tej kwestii twórcy standardu i tak zrobili co się dało a nadmierne uszczegóławianie mogłoby tylko utrudnić uzyskanie akceptacji środowiska rzeczoznawców.
Ode mnie brawa za wykonaną pracę, brawa szczególnie owacyjne za punkt 3.5:))
Trzymam kciuki za powodzenie uzgodnień, oby jak najprędzej standard zaczął obowiązywać – dla nas, właścicieli gruntów, na pewno będzie to z dużą korzyścią.
Pani Katarzyno – dobrze Pani oceniła ten projekt. Jest czytelny, ale czy korzystniejszy dla właścicieli to się przekonamy, bo tak naprawdę to i tak wszystko zależy od podejścia biegłego do przypadku. A wiadomo, że jest różnie, o czym przekonali się juz chyba wszyscy z nas, którzy mają więcej niż jedna sprawę w sądzie.
A czy ma Pani doświadczenie – pomysł jak/ czym wykazać OWB dla urządzeń wybudowanych w latach 60 minionego wieku? Przecież nie było wtedy planów zagospodarowania, a tym bardziej studium.
Pani Grażyno
Główny problem z urządzeniami z lat 60-siątych to chyba zasiedzenie…
Ale rozumiem, ze chodzi Pani o sytuacje w której sąd zarzutu zasiedzenia nie uwzględnił. W takim przypadku standard mówi jasno, ze OWB jest jednym z możliwych składników wartości służebności przesyłu (1.2 pkt 2). Wcześniej w 1.1 pkt 1 zapisano, ze „Celem niniejszego standardu jest przedstawienie (…) zasad dobrej praktyki w zakresie określania:
1. wartości służebności przesyłu oraz składników wartości tego prawa dla urządzeń
przesyłowych (dalej także: urządzenia) istniejących na nieruchomościach, w tym
podlegających rozbudowie albo przebudowie lub projektowanych do budowy”
Nie zostało to w żaden sposób uzależnione od istnienia planów miejscowych czy studium uwarunkowań – dla urządzeń wybudowanych dawnej (przed rokiem 1995) co do zasady należy doliczać zarówno OWL jak OWB.
Odnośnie tego co biegli zrobią z tym standardem…
No cóż, myślę, ze biegłemu który świadomie dąży do zaniżenia należnemu właścicielowi gruntu wynagrodzenia żaden standard nie przeszkodzi – on i tak zrobi co będzie chciał. Jednak my będziemy przynajmniej mieli jakiś instrument pozwalający wskazać sędziemu na brak profesjonalizmu u biegłego, będzie się na co powołać w wytykaniu błędów. Oczywiście, para stronniczy biegły plus stronniczy sędzia to przeszkoda nie do wzięcia, więc pozostaje nam mieć nadzieję, ze przynajmniej jedno z tej pary zachowa obiektywizm.
Choć oczywiście najlepiej byłoby, żeby obiektywni byli oboje – czego nam wszystkim w nowym roku 2014 życzę:)
Pani Kasiu
chodziło mi o wykazanie budowlanego przeznaczenia działki. Nieruchomośc lezy na terenie wiejskim. Zatem będzie zarzut, że w latach 60 tych i dalej – do czasu uchwalenia Studium…..była rolna – a zatem nie ma OWB? czy ja to dobrze rozumuję?
Wydaje mi się, że w takim przypadku należy wnioskować do sądu o przyznanie wynagrodzenia nie tylko za utratę wartości oraz korzystanie na przyszłość, lecz dodatkowo także i o rekompensatę za utratę korzyści – korzyścią zaś w takim przypadku jest możliwość zmiany przeznaczenia nieruchomości z rolnej na budowlaną już po posadowieniu urządzeń. Taka korzyść jest udziałem właścicieli nieruchomości sąsiednich (nieobciążonych) natomiast właściciel działki obciążonej zostaje tej możliwości pozbawiony – za tę utratę korzyści należy mu się rekompensata.
Utrata korzyści została opisana w standardzie (1.2 pkt 5), jest obecna także w orzecznictwie SN – zresztą pewno właśnie dlatego ten temat został uwzględniony w standardzie.
Sama właśnie ten temat przerabiam w praktyce – moja p.sędzia wpadła na pomysł by utrata wartości nieruchomości (cała, nie tylko OWB) odnosiła się nie do jej wartości obecnej lecz do wartości z momentu posadowienia urządzeń… W ten sposób zostałabym być może pozbawiona nie tylko OWB ale także i OWL – bo jest możliwe, ze nie uda mi się wykazać budowlanego przeznaczenia działki w tamtym okresie (chociaż grunt graniczy ze starym osiedlem mieszkaniowym, od kilkunastu lat ma znaczek MN w planie miejscowym, od kilkudziesięciu lat nie był uprawiany i oczywiste jest, ze od dawna nie pełnił funkcji rolniczych no ale sąd wie lepiej…). Jednak wniosek o wynagrodzenie za utracone korzyści powinien sobie z tym problemem poradzić. Jak nie w pierwszej instancji to w drugiej, nie w drugiej to w trzeciej;)
przepraszam, ale włos się jeży na głowie i plecach,
gdy czytam frazy o tym, że „nowa wersja” jest bardziej czy mniej korzystna dla właściciela czy firmy przesyłowej.
Standard to nie ma być przepis na oszacowanie, ale zasady postępowania – wystarczy zajrzeć do ugn,
gdzie to jest prostymi słowami opisane. „Standard” o którym mowa w dalszym ciągu jest przepisem na oszacowanie.
W dodatku w wielu miejscach wadliwym z punktu widzenia kapitałowego charakteru nieruchomości,
a przy okazji idącym wspak orzecznictwu
– chociażby w zakresie określania wynagrodzenia za bezumowne korzystanie
Z tego powodu „standard” ten – jak i wiele innych mu podobnych jest skandalem na sporą skalę,
chociażby dlatego, że po jego wprowadzeniu całe rzesze mało kumatych „biegłych” zabiorą się do robienia tego,
o czym mają blade albo wręcz żadne pojęcie.
Do szacowania służebności wystarcza KC i dotychczasowe orzecznictwo i nie są potrzebne żadne
„receptariusze”.
Idea usilnego wprowadzania tego rodzaju „standardów” jest prosta:
skończył się rynek obowiązkowych szkoleń dla rzeczo0znawców, to czymś trzeba to sobie powetować,
dokładnie tak jak to było z tzw. „standardem bankowym” – kto chciał szacować dla banków,
to musiał się przeszkolić tzn. zapłacić grzywnę szkoleniowa chyba 3,5 tys.
Teraz gra idzie o to samo.
Panie Jarku,
wiemy doskonale, że włos Panu jeży sama idea standardu, ale też spójrzmy prawdzie w oczy, sam Pan tego pola nie zaorze. Rzesze mało kumatych biegłych, podobnie jak rzesze mało kumatych prawników, to normalny stan – każdy musi kiedyś zacząć. Byłoby super, gdyby każdy posiadał Pańską wiedzę i doświadczenie, jak też umiejętność samodzielnego wyciągania wniosków z lektury przepisów K.c., ale tak nie jest i nie będzie. Czy standard jest tu niezbędnym lekarstwem – pewnie nie, wiedzę na temat służebności można czerpać z innych źródeł, bez standardu niewątpliwie dało się szacować i da się to robić dalej, jeżeli nie zostanie uzgodniony. W mojej ocenie – z punktu widzenia prawnika, taki standard to większa jednolitość wycen, zatem i większa przewidywalność, jakkolwiek oczywiście standard nie narzuci nikomu co ma w konkretnym przypadku przyjąć jako podstawę obliczeń, nie narzuci wartości współczynników.
Nie bardzo mogę się z Panem zgodzić odnośnie niezgodności standardu z orzecznictwem, ale to temat rzeka, a każdy znajdzie jakieś orzeczenie korzystne dla siebie, żeby udowodnić przyjęte założenie (taki to już nasz SN życzliwy, że każdemu da argumenty), więc nie ma sensu wdawać się tu w głębszą polemikę.
Odnośnie motywów wprowadzania standardów specjalistycznych nie wypowiadam się jako prawnik, to wasze wewnętrzne sprawy w środowisku rzeczoznawców.
Panie Piotrze
dziwię się, że Pan jako prawnik nie oponuje przeciwko takiemu sposobowi ustanawiania prawa, wprowadzania norm prawnych „tylnymi drzwiami” poprzez uzgadnianie standardów – litości!. To po pierwsze. A po drugie, zauważył pewnie Pan, że standard ten próbuje dokonać rozstrzygnięć na poziomie prawnym, a to zdaje mi się przywilej sądów. A co będzie jak znów zmieni się linia orzecznictwa? No co? pozostaniemy z ręką w nocniku jak już nie raz. Nie potrzebny jest standard jako norma prawna, rację ma pan J. Wystarczy trochę wysiłku ze strony pełnomocników, sądów i biegłych i dopracujemy się jednolitego sposobu szacowania, a że to trochę potrwa, no cóż i tak od 30 lat jesteśmy w okresie transformacji.
Wszystkiego dobrego w Nowym Roku
Anna
To ja proponuję, żeby ci „pełnomocnicy, sądy i biegli” kontynuowali swoje twórcze wysiłki, a jak już dopracują się „jednolitego sposobu szacowania” to niech nam o tym powiedzą – wtedy będzie można standard wyrzucić do śmieci bo przecież nikomu już do niczego nie będzie potrzebny.
Póki co jednak wolę, żeby biegli przymuszeni przez standard przestali wypisywać nonsensy np o pasie służebności obejmującym tylko obszar bezpośrednio pod linią albo o tym, ze nie znany jest im sposób na szacowanie wynagrodzenia w przypadku linii przesyłowej biegnącej w poprzek nieruchomości a w związku z tym liczą wynagrodzenie tak samo jak dla pasa biegnącego wzdłuż granicy.
Sędziowie i rzeczoznawcy mogą sobie mówić „a że to trochę potrwa, no cóż i tak od 30 lat jesteśmy w okresie transformacji” i spokojnie czekać aż system wyliczania wynagrodzeń sam jakoś, metodą prób i błędów, powstanie. Ich pensje nie zależą przecież od tego czy zasądzone wynagrodzenie jest sprawiedliwe czy wzięte z sufitu, im się nie śpieszy. Mało więc ich obchodzi, ze ktoś tam dostanie kilka razy mniej niż powinien… przecież to nic wielkiego, takie są koszty transformacji… W dodatku bywa też, ze ktoś inny dla odmiany dostanie więcej niż powinien a więc nie ma się o co czepiać bo suma sumarum na jedno wychodzi;)
Mnie bardzo cieszy, że w tym całym błaganie ktoś wreszcie pomyślał o ludziach walczących o należne im pieniądze. Trzymam kciuki za twórców standardu, oby udało się go wreszcie wprowadzić jako OBOWIĄZUJĄCY.
Witam!
PGE zaproponowala mi szerokośc pasa Sredniego Napiecia od lini do lini bo podobno zmienily sie standardy. Czy to możliwe czy trzeba dochodzic w sadzie?
Panie Józefie,
służebność przesyłu powinna zawierać w sobie zasady korzystania ze stref bocznych, gdzie porusza się sprzęt przedsiębiorcy w razie konserwacji, usuwania awarii, remontów, jak też teren, gdzie ograniczone jest prawo zabudowy na gruntach pod zainwestowanie. Jeżeli chodzi o grunty rolne, w mojej ocenie pasy boczne np. 3 metry przy linii 15kV od skrajnego przewody też powinny być, bo w jaki sposób wykonywać niezbędne czynności w rzucie urządzeń, szczególnie linii w układzie trójkątnym, jednak część sądów na gruntach rolnych ustanawia służebność tylko dla rzutu poziomego linii.
Działka na której znajdują się linie to teren (jak podaje biegły w operacie szacunkowym sporzadzonym na zlecenie Społki) rolno-budowlany, czesciowo zabudowany. Stad tez nie rozumie dlaczego zostala podana taka szerokosc. Zwrocilem sie z zapytaniem do operatora i uzyskalem odpowiedz ze zostaly zmienione wytyczne i koniec. Czy mogą stosowac takowe wytyczne i czy mam podstawe do tego zeby szukac sprawiedliwosci w sadzie?
Panie Józefie,
wytyczne przedsiębiorcy mogą być takie, że ustanawia służebność bez pasów, bo jego wytyczne powinny być przedmiotem krytycznej analizy biegłego i sądu, to jest oczywiście sprzeczne z orzecznictwem SN odnośnie służebności na gruncie budowlanym, jeżeli jednak takie wytyczne chce przedsiębiorca tworzyć, jego problem, nie jest to żadną miarą przepis prawa. Odnośnie poszukiwania sprawiedliwości – mam nadzieję, że znajdzie ją Pan właśnie w sądzie. Sądy powszechne, w zależności od konkretnego sądu, potrafią orzekać w sposób znacznie bardziej korzystny dla właścicieli niż Sąd Najwyższy, zatem dla linii przechodzącej przez obszar po zabudowę nie powinien Pan godzić się na strefę wyznaczoną przez rozstaw przewodów.
Panie Piotrze
a propos powyższego wpisu i strefy wyznaczonej przez rozstaw przewodów… czy ma Pan może pod ręką jakieś korzystne orzeczenia dla właściciela?
biegły / kolejny / wyznaczył na budowlanej działce właśnie taką strefę – w granicach rzutu poziomego czyli 3.8 m od osi linii 110 kV. No i nie chcę godzić z taką strefą! albo proszę wskazać jak szukać tego typu orzeczeń.
Dodam, że te orzeczenia które są w bazie i które Pan cytował w swoich wpisach nie podziałały na opornego biegłego. Nie odniósł sie do moich zarzutów sformułowanych na bazie tuch orzeczeń ani jednym słowem. Będzie słuchany jeszcze na na najbliższej rozprawie no i chcę się przygotować.
Proszę się powołać na nową wersję ksws4 gdzie jasno zapisano iż pas służebności jest tożsamy z pasem oddziaływania. Niby standard w tej wersji nie jest jeszcze uchwalony, ale jakiś argument to jednak jest.
Panie Piotrze
Przeanalizowałem ostatnią wersję z XII ub.r KSWS 4 i uważam , że jest dalej niedopracowana, chociaż nastąpił postęp, w porównaniu do poprzednich wersji. Moim zdaniem, w tym kształcie nie nadaje się do złożenia wniosku do MI o uznanie jej za prawnie obowiązującą.
Podstawową zaletą tej wersji jest, prawidłowe wreszcie, określenie pojęć strefy oddziaływania urządzenia – tożsamej ze strefą ( pasem) służebności przesyłu oraz pasa technologicznego urządzenia. Moim zdaniem dopracowania wymagają jeszcze punkty, (które specyfikuję poniżej) podając jednocześnie krótkie uzasadnienie:
1. pkt.1.3. Przyjęcie stanowiska o obowiązującym określeniu, przez biegłego, tylko jednego składnika wynagrodzenia za stały element wynagrodzenia( pkt 1.2,3), przy braku dodatkowych wskazań ze strony sądu , może być pułapką na właścicieli. Jeżeli właściciel nie zawnioskuje uwzględnienia , we wczesnej fazie procesu( przed zleceniem wyceny wynagrodzenia biegłemu), ujęcia pozostałych 4 składników, to przy obowiązującej zasadzie kontradyktoryjności procesu,mogą być pominięte istotne składniki wynagrodzenia ze szkodą dla właścicieli. Ciekawe, dlaczego przy zleceniu ustalenia wynagrodzenia przez inne podmioty niż sąd, należy brać pod uwagę wszystkie elementy wynagrodzenia , co nakazuje pkt 1.4.
Zakładając, że biegli mają stosować obowiązujące prawo, w tym i kluczowe postanowienia SN IV CSK 440/12 i 317/12 to już na wstępie mogą doprowadzić oni do sprzeniewierzenia się zasadzie ekwiwalentności wzajemnych świadczeń.
2. pkt. 2.2- brak jest bliższego określenia dotyczącego ,, kryteriów podobieństwa” nieruchomości i urządzeń.
Moim zdaniem należy wyszczególnić i bliżej opisać następujące cechy nieruchomości:
– przeznaczenie
– położenie
– uzbrojenie w media
– otoczenie
Cechy charakteryzujące linie przesyłowe elektroenergetyczne:
– nn- zakres do 1 kV
– SN- zakres od 1 kV do 45 kV
– WN- 110 kV
– NN – powyżej 220 kV
Takie rozróżnienie cech linii energ. powinno skutkować tym, że w przypadku linii nn i SN biegli powinni do wyznaczania szerokości stref wykorzystać dane dotyczące zachowania minimalnych odległości od zabudowań i drzew z norm technicznych PN E 5100-1 z 1997r.
i PN-EN 50423-1 z 2007r. Jeżeli sami nie chcą tego zrobić, to należy zobowiązać ich do przedłożenia sądom tych norm z odpowiednim komentarzem, w celu wykorzystania ich w postępowaniu sądowym.
Przy liniach WN i NN, gdzie występuje zagrożenie przekroczenia norm, określających poziom hałasu i oddziaływania elektromagnetycznego, należy stosować dane wynikające z tabel zamieszczonych na str. 273-276 Waszej książki. Jedynie przy WN i NN m o ż e zachodzić konieczność powołania biegłego do ustaleń innych niż w tabelach, ale na podstawie protokołu badań poziomu hałasu i oddziaływania elektromagnetycznego. Zastanawiam się, czy w ogóle istnieje biegły od budowy infrastruktury przesyłowej, którego zatrudnienie postulujecie w celu ustalania szerokości stref . Logika i praktyka wskazuje, że projektową dokumentację techniczną dla konkretnych linii opracowują biura projektowe a firmy budowlane i instalacyjne wykonują to co jest w dokumentacji technicznej. Po zakończeniu inwestycji inspektorzy budowlani i branżowi sprawdzają zgodność budowy z projektem i jeśli jest wszystko w porządku to dopuszczają inwestycję do użytkowania. Znam toczącą się sprawę, gdzie biegły rzeczoznawca majątkowy, stosując się do Waszych zaleceń, wniósł wniosek do sądu o powołanie biegłego od budowy linii- w tym przypadku linii nn. Sąd takiego rzeczoznawcy nie mógł znaleźć i napisał do właściciela nieruchomości, aby ten go znalazł. Poszukiwania na razie są bezskuteczne.
3. pkt. 2.4. – pominięcie czynnika czasu trwania umowy. Zdanie powinno być uzupełnione np. o następujący zapis ,, uwzględniając wzrost cen nieruchomości w czasie trwania umowy”. Taki zapis umożliwi sukcesywną, adekwatnie do ruchu cen, zmianę wynagrodzenia rocznego. Ponadto będzie realizacją nakazów, wynikających z post . SN IV CSK 440/12 i 317/12, że ,,odpowiednie wynagrodzenie……. będzie stanowić ekwiwalent wszystkich korzyści, jakich właściciel nieruchomości zostanie pozbawiony” a ponadto ,, powinno też pokryć wszystkie niedogodności, jakie w przyszłości dotkną go w związku z ustanowieniem służebności”
4. pkt.3.3. Na końcu zdania koniecznie należy dopisać,, lub na podstawie norm technicznych dla poszczególnych rodzajów urządzeń infrastruktury technicznej , z uwzględnieniem przepisów prawa dotyczących warunków bhp”
5. pkt.3.5. Po słowach,, w szczególności odizolowane przez urządzenia” należy dopisać ,,i odcięte od dotychczasowej funkcji”. Sformułowanie o izolacji może powodować kontrowersje i spory
6. Pkt.4.1. Należy doprecyzować pojęcie ,, odpowiednie dane rynkowe” i podać katalog tych danych
7. pkt. 4.2.1 i 4.2.2. niezrozumiałym jest wymóg zachowania identyczności składników wynagrodzenia przy określaniu wartości służebności sposobem bezpośrednim- nie widzę uzasadnionego celu tego wymogu. Na pozytywną uwagę zasługuje słuszne powołanie się autorów KSWS4 na, zgodne z prawem, możliwości wykorzystania różnych podejść, metod i technik do ustalania wartości nieruchomości ( podobnie jak w pkt. 5.1.1).Jednocześnie zastanawia fakt , że w omawianym KSWS4 i książce autorzy omawiają tylko podejście porównawcze i metodę porównania parami. Może to świadczyć o braku chęci do stosowania innych , czasem łatwiejszych i korzystniejszych dla właścicieli rozwiązań. Takie podejście może świadczyć również o wybiórczym stosowaniu prawa, na które wcześniej się powołują.
Krytycznie oceniam wymóg z pkt 4.2.2. o stosowaniu stawek wynagrodzenia za 1 m kw. z umów zawieranych tylko z różnymi przedsiębiorcami. A co z stawkami naszego przeciwnika. Przecież biegły powinien wystąpić do pp, wykorzystując przepisy o dostępie do inf. publicznej o podanie tych stawek wynagrodzenia a następnie zastosować w obliczeniach dotyczących naszej sprawy.
8. Pkt.4.3.2. Brak definicji współczynnika służebności przesyłu i wzoru matematycznego określającego ten czynnik może prowadzić do niepotrzebnych sporów.
9. pkt 4.3.4 – jako, że wynagrodzenie za służebność jest ustalane na przyszłość, nie można w momencie ustalania wynagrodzenia,ustalić intensywności przyszłego korzystania pp z pasa służebności.
10. Pkt. 4.3.5.- tu, moim zdaniem, jest hak na właścicieli, którzy sami nie zgłoszą konieczności wzięcia do wyliczeń wynagrodzenia wszystkich składników wynagrodzenia ujętych w pkt .1.2. ( chyba , że sąd ich w tym wyręczy). Taka sytuacja spowoduje , że do wyliczenia wynagrodzenia zostanie ujęty tylko jeden ze składników(- trzeci) i on zostanie wykorzystany w dalszych obliczeniach wg pkt 5.6. To doprowadzi do znacznego zaniżenia wynagrodzenia.
11. pkt 5.3.1 – ten zapis może być dobry w sytuacji, gdy jest jeden pp -właściciel tych kilku urządzeń albo w jednym postępowaniu o ustalenie wynagrodzenia za służebności biorą udział wszyscy właściciele urządzeń z różnych branż ( to może być tylko teoria). W przeciwnym razie w trakcie kolejnych postępowań, z dużym prawdopodobieństwem może dojść do rolowania ewentualnych pomyłek albo do zachwiania prawidłowości udziału poszczególnych rodzajów służebności co może przełożyć się na wielkość wynagrodzenia. Przecież w kolejnych postępowaniach mogą brać udział inni biegli, którzy będą mieli inne zdanie na temat proporcji udziału w wynagrodzeniu
12. Pkt 5.3.2- brak definicji współczynnika. Poza tym nieczytelny jest ten iloraz
13. pkt 5.4.1- brak tu jest punktu uwzględniającego konieczność dostosowania nieruchomości do wymogów ustalonych w umowie zaraz po podpisaniu umowy. Może to być np. usunięcie drzew spod linii SN ( szczególnie na wsi), likwidacja lub przesunięcie ze strefy służebności obiektów małej architektury poza strefy przyjęte w umowie itp.
14. pkt. 5.4.2. tu prosi się dodatkowy zapis ze str. 362 Waszej książki , dotyczący tabeli o powierzchni zajmowanej przez różne przeszkody
15. pkt 5.4.3 tu K O N I E C Z N E jest określenie konkretnego czasu za który zostanie ustalona kapitalizacja potencjalnego dochodu. Brak takiego ustalenia to prawie pewna nieekwiwalentność ustalanej wartości szkody już po krótkim czasie obowiązywania umowy i niepotrzebne pole do manipulacji
16. pkt.5.4.4. Należy dopisać, że w przypadku braku danych planistycznych zawsze bierze się pod uwagę odpowiednie normy techniczne i przepisy bhp
17. pkt.5.4.5 – konieczne jest podawanie jakiego konkretnie okresu dotyczą obliczenia
18. pkt. 5.4.6 – tutaj należy wziąć pod uwagę koniecznie pod uwagę szkody za usunięcie drzew i krzewów , których wartość ustala się na podstawie rozporządzenia R.Min. z dnia 13/10/2004r w/s stawek opłat dla poszczególnych rodzajów i gatunków drzew. Na str. 400 i 401 Waszej książki są tabele opłat obowiązujące w 2012r. , na br są już nowe, wyższe stawki. Ponadto do wyliczeń opłat mają zastosowanie współczynniki różnicujące opłaty, w zależności od obwodu drzewa na wysokosci 130cm. Współczynniki te znacznie podwyższają opłaty i są zawarte w zał. Nr 1 do rozporządzenia.
Panie Piotrze!
przesyłam dalsze uwagi dotyczące KSWS4
19.1. Pkt. 5.5.1 i 5.5.2- tu mam podobne uwagi jak opisane w moim pkt 11 i 12
20. pkt.5.6.1- pozytywnie należy ocenić fakt, że do określenia wynagrodzenia należy wykorzystywać umowy dzierżawy pasa służebności z tym zastrzeżeniem , że nie w każdym przypadku należy uwzględniać współczynnik k ( ingerencji w prawo własności). Zawarte wcześniej umowy dzierżawy, wykorzystywane przez rzeczoznawców do wycen, w większości przypadków, będą już uwzględniać ten współczynnik w cenie dzierżawy .
21. Pkt 5.6.2.- do określania współczynnika współkorzystania ( k)- należy dodać jeszcze jeden element tj. wymogi dotyczące zachowania przepisów bhp i wielkości ograniczeń wynikające z norm technicznych, dla poszczególnych rodzajów urządzeń infrastruktury technicznej.
Jednocześnie należy zwrócić uwagę na fakt, że określenie częstotliwości korzystania z nieruchomości przez pp w przyszłości jest dość trudne. Po podpisaniu umowy o służebności przesyłu grunty właścicieli muszą być stale dostępne dla pp. I za tą gotowość, a nie faktyczne używanie, należy płacić właścicielom.
22. Pkt 6.1.1 i 6.1.2 i 6.1.3- Jak już pisałem kilkakrotnie, nie ma praktycznej możliwości prawidłowego ustalenia jednorazowego wynagrodzenia za ,,wieczysty” okres korzystania przez pp z nieruchomości . Chyba, że będziemy ignorować logikę, zdrowy rozsądek i prawo nakazujące wzajemną ekwiwalentność świadczeń.
Wydaje się, że jednym z najistotniejszych jest problem ustalenia długości czasu, za który ma być płacone wynagrodzenie. Na pewno nie może to być,, wieczysty okres” , bo wraz z jego wydłużaniem zmniejszają się średnioroczne wynagrodzenia właścicieli dążąc do zera i jednocześnie zmniejszają się średnioroczne koszty pp, dążąc do zera . Stąd J E D Y NY M
P R A W N Y M wskaźnikiem( na dzień dzisiejszy) jest 22 letnia długość czasu amortyzacji obiektów infrastruktury lądowej, do których są zaliczane urządzenia infrastruktury przesyłowej. Rada Ministrów określając stawki amortyzacyjne, decydujące o czasie trwania amortyzacji, na pewno kierowała się opiniami firm i fachowców z danej dziedziny, określającymi średnią ,, żywotność techniczną urządzenia”. Stąd słusznym jest postulat podziału wartości ustalonego wynagrodzenia za służebność przez przewidziany prawem okres ,,żywotności urządzenia” – w naszym przypadku 22 lata.
To, że przeprowadzane są przeglądy okresowe instalacji przesyłowych, modernizacje czy przebudowy urządzeń mogą przedłużyć faktyczną ,, żywotność” o dodatkowy okres, powinno doprowadzić do tego, że w niektórych sytuacjach może być powtórzony proces ustalenia ,, dodatkowego wynagrodzenia” dla właściciela nieruchomości.
Szerzej pisałem o tych sprawach w swoim poście z dnia 13.01.br. do wpisu Pana Piotra
,, przesył-energii Unplugged” z 28.10.2013r. i zaczynającym się
,, 2. Str.68 i 69 pkt 2.3.2.6 i 2.3.2.7.- ze względu na b. częsty brak jakichkolwiek danych dotyczących czasu ”
Moim zdaniem istnieją możliwości prawidłowego ustalenia wynagrodzeń dla właścicieli, ale do tej pory nie zostały przez gremia rzeczoznawców wykorzystane.
Zaakceptowanie propozycji rzeczoznawców zawartych w najnowszej odsłonie KSWS 4 to w dalszym ciągu dawanie dużych możliwości manipulacji rzeczoznawcom ze szkodą dla właścicieli.
23. Pkt 8.1- treść zawarta w tym punkcie jest słuszna. Szczególnie należy zwrócić uwagę na
b. słuszny postulat brania pod uwagę wartości rynkowej nieruchomości w POSZCZEGÓLNYCH OKRESACH BEZUMOWNEGO KORZYSTANIA ( to uwzględnia zmiany cen nieruchomości w czasie). Należałoby też podać wzór matematyczny, dla uniknięcia mylnych interpretacji opisu i rysunku.
Mam pytanie do autorów KSWS4:
DLACZEGO NIE PRZYJMUJECIE IDENTYCZNEGO SPOSOBU USTALANIA WYNAGRODZENIA NA PRZYSZŁOŚĆ (UWZGLĘDNIAJĄCEGO ZMIANY CEN NIERUCHOMOŚCI W CZASIE).
To jeden z zasadniczych błędów dyskwalifikujących KSWS4.
24. Pkt. 8.3.2 – informacje o szerokości pasów bezumownego korzystania należy pozyskiwać z norm technicznych , uzyskiwane od pp są najczęściej zawężane. Z zasady ekwiwalentności wynika, że obligatoryjnie a nie ewentualnie należy dokonywać waloryzacji dochodów z tytułu bk.
Pani Kasiu
nic tu nie da nowy projekt standardów – chodzi o to, że biegły d/s energetyki uznał, że wszelkie „złe” oddziaływanie linii zamyka sie w tych przestrzeniach 7,6 m. w sumie czyli wg niego / bez wykonania jakichkolwiek pomiarów – tak na „fachowe” oko / linia nie oddziałuje szkodliwie poza obszarem przez niego wyznaczonym. Mozna budowac, mogą przebywać stale ludzie w tym pracownicy itp. Jest tak wyuczony przez operatora, że nie rozwija w opinii tematu tylko rzuca zdawkowe hasła.
Obszar działki nie jest objety planem. WZITka nic nie mówi na temat odległości budynku od linii. No i nie mem się czego imać.
A co z rozporządzeniem MI z 2003? Tam jest przecież podana odległość bodajże 15m dla linii 110 kV, skoro działka jest budowlana to przede wszystkim rozporządzenie powinno być brane pod uwagę bo to jedyny przepis odnoszący się wprost do możliwości zabudowy obszaru w pobliżu linii.
nie bardzo wiem jakie rozporządzenie z 2003 r. mówiące o odległości 15 m. dla linii 110kV ma Pani na myśli?
Czy może to Pani przybliżyć?
Był mu poświęcony osobny wątek na blogu (jesienią ub. roku), pisze też o nim p. Piotr w swojej książce jako o podstawowym przepisie odnoszącym się do ograniczeń w możliwości zabudowy działki budowlanej:
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 6 lutego 2003 r.
w sprawie bezpieczeństwa i higieny pracy podczas wykonywania robót budowlanych
(Dz. U. z dnia 19 marca 2003 r.)
§ 55. 1. Nie jest dopuszczalne sytuowanie stanowisk pracy, składowisk wyrobów i materiałów lub maszyn i
urządzeń budowlanych bezpośrednio pod napowietrznymi liniami elektroenergetycznymi lub w odległości liczonej w
poziomie od skrajnych przewodów, mniejszej niż:
1) 3 m – dla linii o napięciu znamionowym nieprzekraczającym 1 kV;
2) 5 m – dla linii o napięciu znamionowym powyżej 1 kV, lecz nieprzekraczającym 15 kV;
3) 10 m – dla linii o napięciu znamionowym powyżej 15 kV, lecz nieprzekraczającym 30 kV;
4) 15 m – dla linii o napięciu znamionowym powyżej 30 kV, lecz nieprzekraczającym 110 kV;
5) 30 m – dla linii o napięciu znamionowym powyżej 110 kV.
acha! no to na tym właśnie rozporz. oparłam zarzuty do pierwotnej opinii tego biegłego! z podaniem wyroków które Pan Piotr cytował w tym wpisie i nie ruszyło go wcale.
Wręcz stwierdził, że to co napisał poprzednio to podtrzymuje, wskazana strefa jest prawidłowa.
Wiem co to znaczy = następny biegły wyceni wg szerokości strefy energetyka, bo Sąd napewno wskaże na obowiązek oparcia sie na niej. No i co dalej moge? czy jakas podpowiedź??
ciekawe jest to, że z tym samym operatorem mam inny o to samo spór, ale działka jest na terenie wiejskim i tam on sam w decyzji WZIT podał strefę zakazu zabudowy.
na innej działce miejskiej strefy do Wzitki nie wskazał.
Blogowiczom pragnącym podnieść sobie ciśnienie polecam lekturę tego tekstu:
http://sluzebnosc-przesylu.pl/downloads/Opinia_KSWS_4_14-12-2013.pdf
Szczególnie zaś polecam go wszystkim tym, którzy krytykują ostatni projekt standardu KSWS4 z grudnia 2013. Pisałam już, ze choć może ten projekt idealny nie jest, to jest uczciwy i zdecydowanie korzystny dla właścicieli. Wiele osób miało jednak inne zdanie na ten temat. Tym osobom radze koniecznie zapoznać się z „twórczością” panów Koniecznego i Kowalczyka. Ci ludzie nie tylko piszą w internecie – oni jeżdżą po Polsce i szkolą rzeczoznawców… A jak szkolą to jest w zalinkowanym tekście. W skrócie wygląda to tak: wynagrodzenie bez żadnego składnika odszkodowawczego, ustanawiane w pasie zgodnym z życzeniami przedsiębiorcy (czytaj: jak najwęższym, zazwyczaj rzut poziomy urządzeń)
Ci z państwa którzy krytykują projekt KSWS4 niech się zastanowią jaka jest alternatywa. Bo ja myślę, ze taką alternatywą zgodnie z intencjami lobby energetycznego są właśnie pomysłu panów Koniecznego i Kowalczyka. Co z tego, ze te pomysły są nieuczciwe, nielogiczne i całkowicie pomijają orzecznictwo Sądu Najwyższego? Stara zasada propagandzistów mówi przecież, ze kłamstwo powtórzone sto razy staje się prawdą.
Jeszcze raz to napiszę: ci panowie szkolą rzeczoznawców. Każdy z nas, właścicieli poszkodowanych przez linie przesyłowe może trafić na tak przeszkolonego biegłego. Na pewno państwo tego chcecie…?
A bywającym na blogu rzeczoznawcom powiem tak: czy nie przeszkadza wam, ze wasi koledzy są szkoleni w taki sposób? Uważacie, ze sposób wyceny forsowany przez panów K&K jest uczciwy, sprawiedliwy, logiczny, zgodny z poglądami Sądu Najwyższego…? DLACZEGO CZEGOŚ Z TYM NIE ZROBICIE???
Pani Katarzyno,
osobiście cieszę się z upublicznienia tej opinii z kilku względów. Przede wszystkim odpowiada to zasadzie dostępu obywateli do ważnych dokumentów związanych z ich prawami. Właściciele nieruchomości i przedsiębiorcy przesyłowi powinni wiedzieć, w jaki sposób powstają zasady rzutujące na ich sytuację majątkową, na tej samej zasadzie jak przy tworzeniu aktów prawnych. Czytając projekt standardu oraz opinię ośrodka olsztyńskiego możecie Państwo przeanalizować, jakie są w Polsce modele wyceny wartości służebności przesyłu, a przede wszystkim jak bardzo się od siebie różnią. Niezależnie od tego, kto ma rację, to bardzo źle, że taka rozbieżność występuje.
Myślę, że nie należy straszyć ośrodkiem olsztyńskim celem zachęcenia do dostrzeżenia zalet projektu standardu – Pan Jarek Matejczuk napisał bardzo ważną rzecz przy okazji dyskusji – standard ma przedstawiać zasady wyceny w sposób zgodny z prawem, a nie chronić jedną czy drugą grupę osób zainteresowanych wynikami wycen. Przygotowując projekt standard opierałem się w cześci prawnej na orzecznictwie sądowym, bo to by nie przemycać do niego mojego własnego stanowiska, które nie powinno mieć w tym zakresie żadnego znaczenia – można zarzucić, że orzecznictwo może się zmienić, jednak jest ono już stosunkowo ugruntowane, po wtóre nie możemy czekać w nieskończoność bo orzecznictwo nigdy nie będzie absolutnie jednolite.
Ostatnim powodem, dla którego cieszę się z upublicznienia tej opinii jest możliwość publicznej odpowiedzi, bo odpowiedź została przekazana autorom krytycznej analizy. Myślę, że jeszcze przed weekendem majowym będę mógł opublikować w blogu treść odpowiedzi na zarzuty wraz z załączonym do niej wyciągiem z orzecznictwa.
Panie Piotrze
Nie ukrywam, ze właśnie na to liczyłam – że zdecyduje się Pan na polemikę ze stanowiskiem wyrażonym w tekście z mojego linka. Już cieszę się na ten wpis na blogu:)
Muszę też sprostować pewną niezręczność jaka wkradła się do mojego wpisu – no cóż, nie da się ukryć, ze pisałam w dość emocjonalnym nastroju… Mam na myśli określenie nowego KSWS4 jako „zdecydowanie korzystnego dla właścicieli”. Mogło to chyba zostać opacznie zrozumiane jako korzystne w znaczeniu „stronnicze”, „nieobiektywne”.
Absolutnie nie uważam, by tak było. Standard oceniam wysoko głównie dlatego, ze nie prezentuje prywatnych poglądów jego autorów lecz stanowi odzwierciedlenie, praktyczną wykładnię orzecznictwa Sądu Najwyższego w kwestii wynagrodzenia za służebność przesyłu. A to orzecznictwo, co zrozumiałe, nie we wszystkim jest dla właścicieli korzystne. Oczywistym jest więc, ze uczciwie opracowany standard wyceny musi uwzględniać także i te mniej korzystne dla właścicieli orzeczenia – np w kwestii nowonabywcy czy wynagrodzenia płatnego okresowo. Wydaje mi się, ze nie wszyscy blogowicze krytykujący standard z pozycji właściciela gruntu zauważają ten aspekt zagadnienia.
Nie ulega dla mnie wątpliwości, ze twórcy standardu nie stoją ani po stronie właścicieli gruntów ani po stronie przedsiębiorców przesyłowych, tylko po stronie prawa – w tym przypadku przez „prawo” rozumiem linie orzeczniczą SN, bo jak wiadomo wskazówek ustawowych praktycznie prawo nam nie dostarcza. Ta linia orzecznicza jest jaka jest i musimy ją przyjąć z dobrodziejstwem inwentarza;) – ja jednak sądzę, ze generalnie, w kwestii metodyki ustalania wynagrodzeń za służebność, właściciela nie mają wielkich powodów do narzekań.
Tekst panów z ośrodka olsztyńskiego oburzył mnie głównie dlatego, ze zawarte w nim poglądy stoją w jaskrawej sprzeczności z tak pojmowanym prawem. Przede wszystkim dotyczy to rzecz jasna kwestii nieuwzględnienia w wynagrodzeniu rekompensaty za obniżenie wartości nieruchomości – mimo że wnioski płynące z orzecznictwa są całkowicie odmienne.
spox,
standard ma opisywać sposoby postępowania przy szacowaniu,
a tymczasem opisuje sposoby szacowania,
dlatego nie ma szans na stanie się obobowiązującym.
Panie Jarku,
między tymi sposobami jest stosunkowo cienka granica, jakkolwiek nie bardo czuję się tu umocowany do dyskusji z Panem, czym jest sposób szacowania a czym sposób postępowania przy szacowaniu – to bardziej dyskusja w gronie rzeczoznawców, no i raczej nie w tym miejscu.
Ze swojej strony mogę jedynie powiedzieć, co myślę o określonych rozwiązaniach prawnych odnośnie samych zasad określania wartości służebności przesyłu, które są między nami raczej zgodne (mając na uwadze Pańskie wypowiedzi i opracowania), a nie do końca zgodne z ośrodkiem olsztyńskim, który wydaje mi się być nieco odosobniony w swoim sposobie określania tych wartości.
Ten tzw. ośrodek olsztyński zapuszcza niestety głęboko korzenie i za odpowiednie (!)gaże od przedsiębiorców przesyłowych odpowiednio szkoli rzeczoznawców.
Miałam możliwość przekonać się o tym na ostatniej rozprawie. Pan biegły… jakby cytował w/w opinię panów Koniecznego i Kowalczyka i de facto wyliczył wynagrodzenie o 3/4 niższe od wynagrodzenia poprzedniego biegłego.