Urządzenia widoczne jedynie na mapie

Widoczność urządzeń podziemnych jest bardzo ciekawym problemem w sprawach o nabycie służebności przez zasiedzenie. Obecnie standardem już można określić utożsamianie widoczności z wiedzą właściciela o istnieniu urządzeń na nieruchomości.

Warto jednak pamiętać, że nie było tak zawsze.

Zwrócił na to uwagę Sąd Najwyższy (który w zależności od składu sędziowskiego prezentuje w tym względzie stanowisko mniej lub bardziej liberalne) w postanowieniu V CSK 181/11.

A napisał o odmiennym sposobie rozumienia tej przesłanki w sposób następujący:

„…Dotychczasowa wykładnia pojęcia „widoczne urządzenie” jednolicie przyjmowała, że jest to istniejące, trwałe urządzenie materialne mające postać widocznego przedmiotu będącego rezultatem świadomego i celowego działania człowieka, znajdujące się na cudzej nieruchomości lub na nią wkraczające i umożliwiające lub ułatwiające korzystanie z tej nieruchomości.

Przyjmowano nadto, że „widoczność” oznacza możliwość postrzegania urządzenia za pomocą wzroku. Jednakże w postanowieniu z dnia 24 kwietnia 2002 r. V CKN 972/00 Sąd Najwyższy uznał, że widocznym urządzeniem jest widoczny na powierzchni ziemi osadnik z rurą kanalizacyjną znajdującą się pod powierzchnią gruntu …”

20131007_110811_1

I dalej już poszło z górki … kończąc na postanowieniu wydanym w sprawie II CSK 752/11, gdzie Sąd Najwyższy stwierdził, że ze specyfiki sieci wynika, że jest na części przebiegu naziemna, a gdzie indziej podziemna, zatem nie jest uzasadnione wymaganie, by na konkretnym gruncie znajdowały się jakieś elementy infrastruktury naziemnej.

Na szczęście sądy powszechne aż tak bardzo liberalne nie są i wymagają (przynajmniej te znane mi) udowodnienia istnienia owych elementów naziemnych, jak słupki oznacznikowe, włazy, itp.

Ciekawe w tym wszystkim jest jednak to, że wykładnia przepisu zmieniła się na początku XXI wieku, a zasiedzenie stwierdzamy w roku np. 1985. Przecież wówczas identyfikowaliśmy widoczność z możliwością dostrzeżenia urządzenia za pomocą wzroku, co Sąd Najwyższy sam przyznał. Coś mi się obiło o uszy o tzw. stanie pułapki prawnej… Sądowi Najwyższemu chyba się nie obiło…

Na postanowienie w sprawie V CSK 181/11 chciałem zwrócić Twoją uwagę ze względu na rozważania Sądu Najwyższego odnośnie znaczenia nieujawnienia gazociągu na mapie – jeżeli jednocześnie nie ma elementów widocznych albo oświadczenia właściciela, z którego wynika jego wiedza o urządzeniu, zasiedzenie nie powinno być stwierdzone.

Z uwagi na nieprzedłożenie do akt sprawy mapy zasadniczej z urządzeniami Sąd Najwyższy nie odniósł się niestety do problemu, jakie znaczenie ma samo ujawnienie urządzeń na mapie, jeżeli nie można udowodnić, że właściciel nieruchomości się z nią zapoznał. W mojej ocenie jako samodzielna przesłanka dla uznania urządzeń podziemnych za widoczne, to zbyt mało.

Specyficzna sytuacja powstaje odnośnie omawianego problemu w razie sprzedaży nieruchomości w toku biegu zasiedzenia. Część prawników twierdzi, że nabywca powinien zapoznać się mapami zasadniczymi, zatem z łatwością mógł i powinien wiedzieć o urządzeniach. Inni podnoszą, że nabywcy zazwyczaj poprzestają na wypisie i wyrysie z ewidencji gruntów oraz odpisie księgi wieczystej – a na mapach zawierających podział ewidencyjny urządzenia nie są ujawniane.

Ponownie zająłbym stanowisko korzystne dla właścicieli kierując się zasadą – w razie wątpliwości na korzyść własności. Normą w obrocie nieruchomościami u przeciętnego Polaka nie jest sprawdzanie map zasadniczych z ujawnioną infrastrukturą, szczególnie dla gruntów rolniczych. Takie dokumenty też nie są wymagane dla zawarcia umowy sprzedaży u notariusza.

{ 4 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Danuta Październik 22, 2013 o 07:06

Kiedy urządzenie jest widoczne? Wtedy, kiedy widzimy je fizycznie w terenie, czy wtedy kiedy o jego istnieniu świadczą dokumenty urzędowe.
Pisałam już kilka razy o moim przypadku. W momencie gdy kupowałam moją nieruchomość zapoznałam się z mapą zasadniczą przedstawioną przez sprzedającego – linii energetycznej 110kV fizycznie istniejącej w terenie na mapie nie było. Pojechaliśmy razem do Starostwa, żeby zapoznać się z aktualną mapą – tam linia też nie była naniesiona. W związku z tym, że nie chciałam kupować nieruchomości z czynną linią WN pojechaliśmy do gminy, żeby ostatecznie wyjaśnić sprawę. W części graficznej do Studium (ogromna plansza wisząca na ścianie) linii nie było, urzędniczki twierdziły, że pewnie jest to linia średniego napięcia i dlatego nie jest naniesiona. Umówiliśmy się, że złożę wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i jeśli w terenie rzeczywiście jest linia WN to w decyzji będzie o tym mowa. Otrzymałam najpierw jedną decyzję, wkrótce drugą gdzie nie przekraczalna linia zabudowy jest naniesiona bezpośrednio pod linią 110 kV. W obydwu decyzjach nie ma ani słowa o tym, że nad nieruchomością przebiega linia WN i o ograniczeniach z tym związanych. Bezpośrednio przed zakupem zadzwoniłam do ZE, żeby dowiedzieć się czy linia jest czynna czy też nieczynna. Nie udzielono mi tej informacji, dowiedziałam się jedynie, że ZE wszystkie swoje linie ma zinwentaryzowane geodezyjnie. Na podstawie tych wszystkich informacji kupiłam tą nieruchomość będąc przekonana, że linia jest nieczynna. Dopiero 3 miesiące po zakupie okazało się, że linia jest czynna, pomimo iż nie istnieje w żadnych urzędowych dokumentach.

Odpowiedz

GRAZYNA Listopad 21, 2013 o 14:42

Panie Piotrze czym / dosłownie / operator powinien wykazać, że jego urządzenie jest nieczynne.
Czy wystarczy tylko słowo? Czy nieczynność to stera tylko faktu i mogą być zeznania świadków. Czy nie potrzeba na te okoliczność jakiegoś dokumentu Np. coś tam z ewidencji środków trwałych i co to byłoby? Na mapie nie jest zaznaczone że nieczynne, a operator twierdzi w zaparte, że rurociąg jest nieczynny i nie obowiązuje od niego żadna strefa. Czy to odpuścić i uwierzyć?

Odpowiedz

GRAZYNA Listopad 22, 2013 o 19:54

Panie Piotrze czy moge poprosic o komentarz do tego wpisu

Odpowiedz

Piotr Zamroch Listopad 22, 2013 o 20:01

Pani Grażyno,
świadkowie jak najbardziej. Czy jest dowód w formie dokumentu – ja takiego nie znam. Dowody z ewidencji środków trwałych – trudno mi powiedzieć, niestety nie mam wiedzy w zakresie czynności jakie powinny być wykonane w ewidencji środków trwałych po odłączeniu urządzeń od sieci, jednak to może być dobry kierunek.

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Poprzedni wpis:

Następny wpis: