Składniki wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu a treść żądania właściciela

W toku blogowych dyskusji niejednokrotnie padały zarzuty pod adresem biegłych, że nieprawidłowo ustalają składniki wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu, w szczególności pozbawiając właścicieli odszkodowania za utratę wartości nieruchomości. Nie zawsze jednak owe zarzuty były zasadne, często bowiem sprawcami nieszczęścia byli sami właściciele nieruchomości.

Jak wiesz, wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu jest pojemnym świadczeniem i obejmuje nie tylko wynagrodzenie w ścisłym sensie tego słowa, za korzystanie z nieruchomości w przyszłości, ale także może pełnić funkcje odszkodowawcze.

Odszkodowanie dotyczy z reguły zmniejszenia wartości nieruchomości, może odnosić się także do innych (SN posługuje się słowem: wszelkich) uszczerbków lub utraconych korzyści po stronie właściciela nieruchomości – pod jednym wszakże warunkiem: wyraźnego zgłoszenia żądań przez właściciela nieruchomości oraz poparcia ich właściwymi wnioskami dowodowymi.

Sprowadzając te rozważania na poziom pisma procesowego – trzeba wyraźnie zaznaczyć, iż ustanowienie służebności przesyłu na nastąpić odpłatnie, przy czym wynagrodzenie ma zrekompensować również uszczerbek w postaci obniżenia wartości nieruchomości (albo inną szkodę) i na te okoliczności zgłosić wniosek o dopuszczenie opinii biegłego sądowego rzeczoznawcy majątkowego.

20130727_162000_1

Rzadko cytuję orzeczenia, bo blog jest luźniejszą formą komunikacji, niż artykuł prawniczy, czy tym bardziej komentarz, jednak dla zobrazowania skutków nieprecyzyjnego formułowania żądań poniższy fragment postanowienia Sądu Najwyższego wydanego w sprawie IV CSK 56/12: nadaje się wprost idealnie:

„Jeżeli właściciel poniósł szkodę, powinien to udowodnić, a doznany uszczerbek majątkowy musi być wzięty pod uwagę przy ustalaniu „odpowiedniego” wynagrodzenia. Rozstrzygnięcie Sądu pierwszej instancji, który zasądził wynagrodzenie jednorazowe oraz „wynagrodzenie właściwe (roczne)” słusznie zakwestionował Sąd Okręgowy, trafnie również stwierdzając, że wnioskodawca nie żądał rekompensaty z tytułu poniesionej szkody. Wnioskodawca domagał się wynagrodzenia okresowego odpowiadającego „wartości służebności”, powołując się na ograniczenia i przeszkody w korzystaniu z nieruchomości będące skutkiem posadowienia na niej urządzeń przesyłowych; nie powoływał się na poniesienie uszczerbku majątkowego i nie podnosił w tym zakresie żadnych twierdzeń ani dowodów.”

Wydaje mi się, że wynagrodzenie jednorazowe odpowiada odszkodowaniu, a wynagrodzenie właściwe roczne to wynagrodzenie sensu stricto, ale tu właśnie wychodzi specyfika postępowania sądowego – nie ma się nic wydawać, ma być jasno i czytelnie.

Bądźmy zatem precyzyjni, choćby pewne rzeczy wydawały się oczywiste.

{ 43 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Danuta Sierpień 22, 2013 o 12:57

Od 4 lat bezskutecznie domagam się ujęcia w wynagrodzeniu z tytułu ustanowienia służebności przesyłu odszkodowania z tytułu utraty wartości nieruchomości. Na tą okoliczność sporządzono już 3 opinie i żadna z nich nie uwzględnia tego składnika wynagrodzenia. Zgodnie z opinią biegłej w moim przypadku nie występuje obniżenie wartości użytkowej nieruchomości, gdy tymczasem są to działki budowlane , objęte aktualnymi pozwoleniami na budowę budynków jednorodzinnych , a w związku z przebiegiem linii energetycznej 110 kV ponad 30% obszaru na każdej z obydwu działek jest wyłączone z zabudowy.
3 września jest posiedzenie Sądu, na które została wezwana biegła, która niewątpliwie podtrzyma swoje stanowisko. Biegła w opinii uzupełniającej napisała również, że nie ujęła tego składnika wynagrodzenia, ponieważ wartość mojej nieruchomości jest taka sama jak wartość nieruchomości nieobciążonej linią WN. Z powyższego wynika, że wartość służebności przesyłu jest równa 0 i jest to naprawdę nowatorska teoria.

Precyzyjnie w 5 punktach wyartykułowałam swoje oczekiwania w stosunku do wynagrodzenia, lecz powtórzę raz jeszcze – wydaje mi się, że to nie Sąd decyduje o tym jakie składniki wynagrodzenia ująć lub pominąć lecz biegły wyposażony w wiedzę tajemną. Na moje nieszczęście jestem w stanie zweryfikować wiedzę tajemną biegłych i obnażyć w większości beznadziejny poziom merytoryczny opinii.
Niestety nie mam wpływu na decyzje Sądu i muszę się z nimi zgodzić.

Odpowiedz

GRAZYNA Sierpień 22, 2013 o 17:07

Witaj Danuta
a to faktycznie nowatorstwo – a czym biegła uzasadniła tezę, że wartość nieruchomości obciążona przecież faktycznie służebnością jest taka sama jak wartość nieruchomości nieobciążona linią WN ? musiała to jakoś uzasadnić!, a w jaki sposób ułożona jest linia na Twojej działce?. I jaka jest powierzchnia nieruchomości?

Odpowiedz

Danuta Sierpień 23, 2013 o 06:46

Biegła w ogóle nie uzasadniła tej tezy.
Mam 2 działki (stanowiące jedną nieruchomość) leżące jedna za drugą, oddzielone rowem melioracyjnym. Nad rowem ( w poprzek obydwu działek) przebiega linia 110 kV, wyłączając z zabudowy obszar równy szer. działki i długości 25 m na każdej z działek (10 m pod linią i 15 m od skrajnego przewodu – z każdej strony linii). Działka nr 1 ma pow.1100 m2 i na tej działce obciążenie linią stanowi 1/3 powierzchni działki i obszar ten jest usytuowany na końcu działki. Działka nr 2 ma pow.2500 m2 i na tej działce obciążenie linią jest usytuowane na początku działki. Wymusza to przesunięcie budynku o 25 m w głąb działki, wydłużenie drogi dojazdowej i wszystkich przyłączy.
Biegli w ogóle nie analizowali jaki jest wpływ linii WN na obciążenie nieruchomości jako całości, skupili się jedynie na pasie bezpośrednio pod linią +15 m z obydwu stron. Wg dwóch biegłych to jest właśnie powierzchnia, na której jest wykonywana służebność i jedynie tej powierzchni może dotyczyć wynagrodzenie.
Oczywiście nie zgadzam się z tym twierdzeniem, uważam że w związku z obciążeniem linią 110 kV cała nieruchomość traci na wartości, a nie tylko jakiś sztucznie wykreowany fragment.

Odpowiedz

Katarzyna Sierpień 23, 2013 o 07:35

A co z planem miejscowym, jest czy też na działkę zostały wydane warunki zabudowy?
To podstawowa kwestia w takich przypadkach. Jeśli jest plan i w planie określono minimalną wielkość działki budowlanej, to biegły powinien oszacować utratę wartości nieruchomości z uwzględnieniem wszystkich możliwych do wydzielenia działek. Rów melioracyjny o którym piszesz stanowi przeszkodę niezależną od energetyki, ale tę drugą działkę o pow. 2500 teoretycznie można by podzielić na co najmniej 2 a może nawet 3 działki. I dopiero wtedy, gdy okazałoby się, ze jedna z tak wydzielonych (niekoniecznie wydzielonych fizycznie, wystarczyłoby gdyby był plan zezwalający na dokonanie takiego podziału albo warunki zabudowy zezwalające na budowę nie jednego lecz 2 albo 3 domów) działek nie nadaje się do zabudowy z powodu linii energetycznej, biegły mógłby uznać że nastąpiła utrata wartości spowodowana niemożliwością zabudowy.
Podstawowe pytanie jest więc takie, czy dla działki istnieje plan miejscowy lub czy występowałaś o warunki zabudowy dla większej ilości budynków i odmówiono ci ich wydania z uwagi na istnienie linii energetycznej?
Bo jeśli planu nie ma a ty nie domagałaś się WZ dla 3 lub 4 budynków zamiast jak napisałaś dla dwóch, to moim zdaniem nie ma podstaw do uznania, że twoja nieruchomość straciła na wartości z powodu braku możliwości zabudowy. Biegły musi się kierować tym co jest w dokumentacji, a w twojej dokumentacji jest (przy założeniu jak wyżej), ze wnioskowałaś o umożliwienie ci budowy dwóch domów i taką zgodę otrzymałaś. Więcej na tych działkach, przy takich WZ i tak wybudować nie możesz, nie ma więc mowy o utracie wartości spowodowanej niemożliwością zabudowy… i do tego odnosi się opinia biegłego, który inaczej po prostu wycenić tego nie może.
Dlatego napiszę jeszcze raz: podstawowa sprawa to MPZP, jeśli go nie ma to od razu jest dużo trudniej. Wtedy trzeba składać wniosek o WZ na jak największą ilość możliwych do postawienia budynków. Jeśli odpowiedź będzie odmowna, to domagać się sprecyzowania co jest przyczyną odmowy – jeśli potwierdzą, że przyczyną jest istnienie linii energetycznej to szanse na wynagrodzenie uwzględniające utratę wartości bardzo rosną.

Odpowiedz

Danuta Sierpień 23, 2013 o 07:50

Nie pisałam, że moja nieruchomość straciła na wartości z powodu braku możliwości zabudowy. Natomiast uważam, że z powodu ograniczeń związanych z linią WN i jej oddziaływaniem na nieruchomość działki tracą na funkcjonalności – nie mogę usytuować budynku w dowolnym miejscu na działce budowlanej, muszę go przesunąć go o 25 m, a to generuje dodatkowe koszty. Niewątpliwie na skutek oddziaływania linii jestem ograniczona w wykonywaniu praw właścicielskich.

Na działki zostały wydane WZ. Występowałam o WZ na 2 budynki i na tyle dostałam. Jak pisałam powyżej nie mogę tych budynków, czy garażu wybudować w miejscu dla siebie optymalnym, bo jest tam zakaz wszelkiej zabudowy związany z oddziaływaniem linii 110 kV.

Katarzyna Sierpień 23, 2013 o 08:22

I to biegły powinien uwzględnić. Dłuższe przyłącza mediów, dłuższy podjazd – to są konkretne koszty które ponosi inwestor a których nie poniósłby gdyby nie było linii przesyłowej. Ja bym się w pismach do sądu i w trakcie przesłuchania biegłego skupiła na takich właśnie praktycznych szczegółach.

Danuta Sierpień 23, 2013 o 08:38

Katarzyna, a nie uważasz, że słuszne jest moje żądanie dotyczące ujęcia w globalnej kwocie wynagrodzenia elementu związanego z utratą wartości całej nieruchomości?
Przecież wiadomo, że działka nad którą przechodzi linia wysokiego napięcia jest warta kilkadziesiąt % mniej niż działka nieobciążona i właśnie ta utrata wartości nieruchomości powinna być rekompensowana wynagrodzeniem z tytułu ustanowienia służebności przesyłu. Oczywiście powinno ono zawierać jeszcze inne składniki, w moim przypadku między innymi zwiększone koszty związane z koniecznością przesunięcia budynku w głąb działki.

Katarzyna Sierpień 23, 2013 o 09:47

Mam mieszane uczucia. Z jednej strony życzę najlepiej wszystkim podejmującym walkę z firmami przesyłowymi. I tak przecież udaje się im (firmom) uniknąć większości roszczeń odszkodowawczych z uwagi na zarzut zasiedzenia z którego skwapliwie korzystają. No i trudno im się dziwić, każdy woli niepłacenie od płacenia… Jednak skoro tak, to ja mogę życzyć wygranej każdemu kto wybronił się przed zarzutem zasiedzenia i trzymać kciuki by mu się powiodło, prawda?:)
Więc trzymam kciuki za sukces nawet jeśli, tak jak – szczerze to powiem – w twoim przypadku mam wątpliwości co do słuszności roszczenia. Dlaczego? Bo liczy się konkret. Jeśli mam działkę budowlaną 700 m.kw. na której w żaden sposób nie daje się zmieścić domu – to to jest konkret. Jeżeli mam działkę budowlaną 1000 m.kw. na której dom daje się postawić, ale koszt budowy będzie droższy o 30 tys. z uwagi na konieczność dostosowania projektu do istniejącej linii energetycznej – to też jest konkret. Natomiast mówienie, ze działka zawsze traci kilkadziesiąt procent wartości z powodu linii – to już dla mnie konkretem nie jest.
Jednak tak czy inaczej, trzymam kciuki by ci się udało:) Może wycena służebności będzie korzystna nawet bez osobnego liczenia utraty wartości…? Może być przecież tak, że biegły policzy samo „wynagrodzenie właściwe” stosując najkorzystniejsze dla ciebie współczynniki (np współkorzystania) i kwota wynagrodzenia będzie dla ciebie do zaakceptowania?

Danuta Sierpień 23, 2013 o 10:25

Niestety, nie mogę zaakceptować kwoty wyliczonej przez drugą już w tej sprawie biegłą.
Uważam, że w przypadku działki budowlanej obciążonej linią wysokiego napięcia zawsze występuje element utraty wartości nieruchomości i powinien być uwzględniony jako składnik wynagrodzenia. Można się spierać, czy będzie to 10% czy też 50%, natomiast chodzi o to, żeby biegły się nad tym problemem pochylił, a nie powoływał się na nie uzgodnione standardy bez żadnej refleksji.
Jeżeli masz działkę budowlaną, na której z powodu lokalizacji infrastruktury w żaden sposób nie można wybudować domu – to oczywiste, że taka działka jako budowlana traci na wartości 100%. Natomiast w innym przypadku, gdy dom się da wybudować, ale występują inne ograniczenia działka również traci na wartości. Działka traci na wartości ze względu na sam fakt usytuowania nad nią linii WN i to jest też konkret.

Odpowiedz

Katarzyna Sierpień 23, 2013 o 18:10

Trochę tytułem podsumowania tej naszej wymiany zdań, trochę z nadziei że czyta nas jakiś rzeczoznawca… może nawet któryś z twórców KSWS4:
Panowie i Panie Rzeczoznawcy, czy zamiast brnąć w niekończące się spory na temat wzorów, współczynników i mądrych wyliczeń, nie moglibyście stworzyć standardu który w prosty i zrozumiały dla każdego sposób opisuje jak wyliczyć utratę wartości nieruchomości spowodowaną obciążeniem linią przesyłową? Czy to tak trudno stworzyć katalog ograniczeń stwarzanych przez linie przesyłowe i „wycenić” je procentowo lub kwotowo? Na przykład:
całkowita utrata możliwości zabudowy działki budowlanej – utrata wartości 85-95%
niemożność sadzenia drzew osiągających rozmiar ponad np 5m – utrata wartości 2-10%
spadek atrakcyjności działki budowlanej spowodowany widokiem na słup – 1-10%
niemożność ogrodzenia części działki z pasem służebności – 50% wartości pasa w obrębie działki
zwiększone koszty budowy domu z racji dłuższych przyłączy mediów czy dłuższego podjazdu (więcej kostki brukowej…) – konieczne wyliczenie kwotowe.
zwiększone koszty budowy domu spowodowane koniecznością wykonania projektu indywidualnego zamiast typowego – różnica ceny projekty typowego i zleconego.
brak ogrodu z tyłu domu (w zamian ogród od strony ulicy z kablami nad głową) – 15-30% utraty wartości
I długo można by tak ciągnąc, bo każda nieruchomość jest inna i w inny sposób traci na wartości gdy się ją upiększy infrastrukturą przesyłową.
Może zresztą nie należałoby przypisywać każdemu czynnikowi kwot czy procentów, może wystarczyłoby tylko spisać te czynniki tak by każdy rzeczoznawca mógł wybrać które z nich pasują do wycenianej nieruchomości?
To są przecież konkretne problemy na które napotka każdy rzeczoznawca chcący uczciwie wycenić ile nieruchomość straciła na wartości w wyniku obciążenia liniami przesyłowymi.
Dlaczego w waszym projekcie standardu nie ma nic na ten temat, czyżby takie podejście było zbyt mało uczone, zbyt trywialne…?
No faktycznie, sprawy o których piszę są banalne i nudne, ale czy bez wiedzy o nich da się porządnie wycenić służebność? Bardzo w to wątpię.

Danuta Sierpień 23, 2013 o 18:36

Ja również tytułem podsumowania:
1. podpisuję się całym ciałem pod uwagami skierowanymi do rzeczoznawców,
2. na koniec chciałam napisać, że na mojej nieruchomości budowlanej powierzchnia całkowicie wyłączona z zabudowy w związku z lokalizacją linii WN napięcia wynosi 700 m2, czyli jest równa powierzchni jednej działki budowlanej. Uważam, że to bardzo dużo i dlatego walczę o rzetelną i obiektywną opinię biegłego. Niestety mam wątpliwość, czy w polskim sądownictwie w ogóle coś takiego istnieje.

Pozdrawiam i dziękuję za tą dyskusję.

Witold Listopad 15, 2014 o 15:59

Witam

Ja również całkowicie popieram uwagi Pani Katarzyny skierowane do rzecoznawców majatkowych !

Odpowiadam dlaczego tego wswzystkiego (wszystko to jest bardzo ważne, sprawiedliwe i słuszne oczywiście !) nigdy nie wprowadzą…Odpowiedź jest banalnie prosta (nawet bardziej niż banalnie prosta…)…Nikomu na tym nie zależy !

Witold Listopad 15, 2014 o 16:07

Dodam tylko, że zależy na tym tylko poszkodowanym właścicielom nieruchomości. Nikt z nami się nie liczy ! Nikt nas nie bedzie słuchał ! Nic od nas nie zależy !

Witold Listopad 15, 2014 o 16:10

A jak już coś zmienią, to tylko na niekorzyść właścicieli nieruchomości !

Katarzyna Sierpień 22, 2013 o 18:47

Zabawię się w „adwokata diabła” i zapytam tak:
30% wyłączone z zabudowy oznacza, że 70% nadaje się do zabudowy. Czy projekt domu uzgodniony w PnB zakłada budowę domu o powierzchni zabudowy przekraczającej 70% powierzchni działki? Jeśli nie (a mało prawdopodobne by było inaczej), to faktycznie nie ma tutaj utraty wartości działki spowodowanej niemożnością jej zabudowy.
Wychodząc z roli adwokata diabła odpowiem zaś tak:
Owszem to prawda, ale przecież plan miejscowy (MPZP) pozwala mi na wydzielenie w przyszłości działek mniejszych np 700 metrowych a utrata wartości nieruchomości powinna zostać oszacowana w odniesieniu do wszelkiego dopuszczalnego prawem lokalnym sposobu zagospodarowania działek – zaś niektóre z tych działek 700-metrowych zapewne będą całkowicie wyłączone z zabudowy. Wadą tego argumentu jest to, że wymaga on posiadania nieruchomości na obszarze objętym MPZP, i to takim planem który pozwala na wydzielanie bardzo małych działek…
Jeśli twoja nieruchomość nie ma MPZP, to sytuacja się komplikuje. Może próbowałaś podzielić nieruchomość na więcej, mniejszych działek i otrzymałaś odmowę z uwagi na istnienie linii przesyłowej? To mógłby być argument dla sądu.
Warto też poruszyć kwestię tego, że utrata możliwości zabudowy to nie jedyny czynnik wpływający na zmniejszenie się wartości działki. Działki z pasem służebności nie możesz np w całości ogrodzić – bo jak przyjadą np wymieniać słup to każą ci ten płot rozebrać. Nie możesz posadzić w tym miejscu drzew – bo jak urosną to przyjadą i ci je przytną co bardzo nieestetycznie wygląda… Są też obiekty ogrodowe nie wymagające uzyskiwania pozwolenia na budowę których też nie będziesz mogła stawiać w pasie służebności – a to wpływa na mniejszą atrakcyjność twojej działki i w konsekwencji na jej wartość. Być może pas służebności na działce wymusza niekorzystne usytuowanie zaprojektowanego domu? Może ten dom musi być nietypowo wąski i droższy w budowie? Może dom został „odepchnięty” od drogi dojazdowej w związku z czym trzeba na większą odległość ciągnąć media i budować dłuższy podjazd z kostki brukowej? Może z uwagi na istniejące ograniczenia konieczne było wykonanie projektu indywidualnego zamiast typowego co też generuje koszty…
Ja bym na twoim miejscu szukała tego typu argumentów. Możliwe, ze te które ja wymyśliłam u ciebie nie pasują – ale wtedy trzeba szukać innych w tym samym stylu. Tak jest wszędzie tam, gdzie działka generalnie nadaje się do zabudowy – lekko łatwo i przyjemnie jest tylko wtedy, gdy działka, wydzielona lub możliwa do wydzielenia bo istnieje MPZP, w całości nie nadaje się do zabudowy. W pozostałych przypadkach trzeba się zdrowo nak0mbinować pokazując sądowi, że pas służebności ogranicza użyteczność działki i wpływa na koszty budowy domu, a tym samym obniża wartość działki.

Odpowiedz

Danuta Sierpień 23, 2013 o 06:55

Katarzyna,
częściowo ustosunkowałam się do Twojej wypowiedzi odpowiadając Grażynie.
Do Sądu piszę długie elaboraty uzasadniając swoje stanowisko, ale dla Sądu bardziej wiążące jest stanowisko biegłych, a to jest jednoznaczne – nie ma utraty wartości nieruchomości jako całości.
Nie wiem jakie będzie ostateczne stanowisko Sądu, mam nadzieję że dowiem się za kilka dni.

Pozdrawiam.Danuta

Odpowiedz

Danuta Sierpień 23, 2013 o 07:38

Jeszcze tylko dodam, że „mojej” linii WN nigdy nie było i nie ma na żadnej mapie, nie ma jej w załączniku graficznym do Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, jest wykonana niezgodnie z pozwoleniem na budowę ( miała obciążać jedynie działkę nr 1, ale jest przesunięta o 30 m i obciąża obydwie działki ).

Pozdrawiam.Danuta

Odpowiedz

GRAZYNA Sierpień 23, 2013 o 19:14

Danuta
moja sytuacja jest podobna, przy czym działka liczy ponad 1 ha i jest w całości budowlana. Nie ma planu zagospodarowania. Są WZ no i WN
Ale sytuacja moja jest o tyle lepsza, że biegły ustalił – w wynagrodzeniu za służebność – OW, ale tylko dla części tej nieruchomości obciążonej służebnością, czyli pasa służebności. Stworzył istne kuriozum, w którym sam się zamotał, pewno po to, żeby nie było, że nie uwzględnił OW w ogóle, a wszystko z kolei pewno po to, żeby wynagrodzenie nie było zbyt wysokie.
Oczywiście, że – podobnie jak Ty,- też się z tym nie zgadzam, bo linia przebiega w poprzek działki, eliminuje wiele wariantów zabudowy, eliminuje podział działki na mniejsze części i w związku z tym moim zdaniem cała działka traci na wartości, a nie tylko pas wydzielony pod służebność. „Mój” biegły – na rozprawie – uzasadnił to tym, że OW może dotyczyć całości lub części działki, że na pozostałej części działki można budować, a poza tym, że nigdy nie dokonuje się zabudowy całej działki. Zrobiłam wiele zarzutów i złożyłam wiele wniosków. Jak będzie dam znać

Danuta Sierpień 24, 2013 o 18:53

Grażyna,
niestety i w Twoim przypadku potwierdza się, że w tych sprawach „rządzą” biegli. Pisałam już kiedyś na ten temat w tym blogu.

Dam znać co u mnie po rozprawie.

Pozdrawiam.Danuta

Ryszarda Sierpień 25, 2013 o 10:31

Witam Panie Piotrze! Napisałam do firmy gazowniczej o umowne ustanowienie służebności dla przebiegającego przez moją działkę rolną rury gazowej. W odpowiedzi dostałam , że mam podać propozycję wynagrodzenia. Nie mam zielonego pojęcia jaką podać kwotę. Czy może mi Pan podsunąć jakiś pomysł jak to się liczy bo nie chciałabym wynajmować rzeczoznawców .Proszę o pomoc.

Odpowiedz

Jacek Wrzesień 23, 2013 o 16:36

Witam,

jestem tu nowy, przeczytałem już dość sporą część pańskiego blogu – i naprawdę jestem pod wrażaniem – jednak cały czas nie do końca wiem jak rozwiązać mój problem. Otóż chodzi o ustalenie kwoty wynagrodzenia. Pas ochronny od osi przewodu NN przyjąłem 4 m, dodatkowo w ziemi idą kable z SN ale to już pominę, bo nie o to się rozchodzi. Trapi mnie w jaki sposób sformułować żądanie, bo rozumiem, że za 10 ostatnich lat także przysługuje, wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości? W takim razie, najbardziej byłbym przychylny do włączenia tych dwóch elementów wynagrodzenia, czyli za „10 lat wstecz” + „przyszły czas nieokreślony” w jedną kwotę. Jeśli tak, to jak określić tę kwotę na czas nieokreślony? Nie wiem czy mój tok rozumowania jest słuszny, bo po przeczytaniu tylu stron tekstu komentarzy, orzeczeń, artykułów czuję, że wiem jeszcze mniej niż na początku. Dodam tylko, że jestem na etapie, wezwania do umownego ustanowienia służebności przesyłu, także dopiero zaczynam swoja przygodę.

Pozdrawiam, J

Odpowiedz

Piotr Zamroch Wrzesień 25, 2013 o 16:00

Panie Jacku,
roszczenia powinien Pan rozdzielić – ile za przeszłość, a ile za służebność. W umowie można to połączyć, np. wszystko za służebność ze zrzeczeniem się roszczeń wstecznych. Ustalenie precyzyjnej wartości służebności jest i trudne i nieco jednak ocenne, na potrzeby negocjacji może Pan zaproponować wielkość zajętego obszaru x cena x współczynnik służebności przesyłu (w dużym uproszczeniu można podać 0,3 dla rolnych a 0,7 dla budowlanych). To jednak bardzo duże uproszczenie, bo należałoby rozważyć odrębnie współczynnik obniżenia wartości nieruchomości i współczynnik współkorzystania. Trzeba też byłoby uwzględnić, czy nieruchomość kupiono z urządzeniami, czy bez nich. Obawiam się, że jak zacznę Panu bardziej precyzyjnie tłumaczyć, to skutek będzie taki jak Pan napisał w przedostatnim zdaniu.
Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie może Pan ustalić w sposób najprostszy poprzez zsumowanie stawek czynszowych za właściwy okres czasu i zastosowanie dla nich współczynnika współkorzystania. To będzie nieprecyzyjne, ale na początek wystarczy.

Odpowiedz

Marek Wrzesień 30, 2013 o 12:01

Witam, a może ktoś się podzieli doświadczeniem jakie odszkodowanie (jednorazowe) i jakie wynagrodzenie (roczne) wynegocjował? Oczywiście podając parametry działek i mediów? Jakiego typu też odszkodowania za zniszczenia podczas budowy lub konserwacji takich linii zostały wynegocjowane? -m

Odpowiedz

Jolanta Październik 1, 2013 o 16:19

Witam,
W okolicy naszej działki wydzielono działki budowlane. Żeby doprowadzić tam prąd, Tauron chce wyprowadzić linię kablową z naszej skrzynki (znajduje się ona na rogu działki) i puścić linię kablową przez naszą drogę wewnętrzną (droga stanowi naszą współwłasność w 1/8 ).
Jakie mamy w tym wypadku prawa? Czy możemy nie wyrazić zgody? Czy służebność i odszkodowanie za pomniejszenie wartości mamy podzielić na 8 działek? Czy zamiast odszkodowania możemy zażądać np zrobienia oświetlenia tej drogi wewnętrznej?
Pozdrawiam

Odpowiedz

Piotr Zamroch Październik 5, 2013 o 14:41

Pani Jolanto,
zgodę przy współwłasności muszą wyrazić wszyscy, podobnie służebność może być ustanowiona tylko przez wszystkich współwłaścicieli. Czy możecie zawrzeć porozumienie i w miejsce świadczenia pieniężnego umówić się o wykonanie pewnych świadczeń przez przedsiębiorcę – nie ma ku temu przeszkód.

Odpowiedz

Jolanta Listopad 15, 2013 o 13:53

Witam Panie Piotrze,
narodziło się jedno pytanie.
Droga wewnętrzna jest współwłasnością 8 działek. Jednak tylko na naszej części przebiegać będzie kabel. Czy wobec tego zgodę powinni wyrazić wszyscy współwłaściciele, ale wynagrodzenie za służebność oraz odszkodowanie za zmniejszenie wartości czy za utrudnienia w dostępie do działki należą się tylko nam? Nasza działka jest pierwsza z brzegu, i tylko na tym fragmencie przebiegać ma linia. Tylko my też odczujemy utrudnienia związane z problemem dostania się na posesję na czas robót. Pozostałe działki mają też dojazd od drugiej strony.

Pozdrawiam

Odpowiedz

Piotr Zamroch Listopad 22, 2013 o 19:22

Pani Jolanto,
jak rozumiem 8 działek składa się na jedną nieruchomość (jedną księgę). Wówczas nie ma znaczenia dla ustanowienia służebności, jak faktycznie korzystacie z rzeczy – do obciążenia własności konieczna jest zgoda wszystkich. Kwestię wynagrodzenia musicie rozliczyć między sobą.

Odpowiedz

Mieczysław Listopad 14, 2013 o 19:05

Witajcie,
Chciałbym podzielić się z wami moim doświadczeniem związanym z budową linii wysokich i najwyższych napięć.
Moje słowa kieruję do osób, które chciałyby uzyskać wynagrodzenie i odszkodowanie z tytułu ustanowienia służebności przesyłu. Zanim podejmiecie działania formalne proponuję zorientować się, jaką linię posiadacie na swojej nieruchomości i kiedy ją wybudowano. Jest to ważne, ponieważ linie mają swoja żywotność 40 – 50 lat. Po tym okresie linia powinna przejść remont, modernizację przebudowę lub być zdemontowana. Może okazać się, że niedługo będzie prowadzona inwestycja związana z budową lub przebudową linii WN na Państwa ziemi, a więc zjawią się negocjatorzy wykonawcy, którym będzie zależało na pozyskaniu prawa do dysponowania terenem oraz ustanowieniu służebności przesyłu. Jest to najkorzystniejszy moment dla uzyskania najwyższego możliwego odszkodowania. Wykonawcy nie wypłacą wam odszkodowania z tytułu bezprawnego użytkowania, ale odszkodowanie z tytułu ustanowienia służebności może je zrekompensować z nawiązką. Wasze żądanie musi być racjonalne, czyli jeżeli linia przebiega przez fragment działki rolnej i kwota na podstawie sporządzonego operatu będzie wynosić 1500 zł to nikt się nie zgodzi na 100 000 zł, ale zgodzą się 15000 zł. Jeżeli będziecie się upierać przy 100 000 to przestaną z wami negocjować a Starosta wyda decyzję o ograniczeniu prawa do korzystania nieruchomości, Oni wybudują linię a odszkodowanie zasadzi Sąd. Wy zostaniecie z linią, z ustanowioną służebnością i 1500 zł. Należy spokojnie negocjować, iść na drobne ustępstwa, tak abyście mogli wykazać dobrą wolę, macie czas. Wydanie decyzji o ograniczeniu prawa do dysponowaniu nieruchomościami może nastąpić tylko, jeżeli przebieg linii jest zgodny z MPZP lub została wydana decyzja lokalizacyjna. Pamiętajcie, ze linie przesyłowe są inwestycjami celu publicznego często o charakterze ponad lokalnym, a więc nie powstrzymacie budowy.
Inną drogą jest wystąpienie do operatora lub dystrybutora sieci o ustanowienie służebności przesyłu. Można tego dokonać przez wystosowanie odpowiedniego pisma do siedziby danej firmy. Zostanie sporządzony operat. Na podstawie tego operator będzie chciał wypłacić wam odszkodowanie. Możecie dla porównania wykonać drugi operat sporządzony przez wskazanego przez was rzeczoznawcę. Przy odpowiedniej argumentacji uda wam się uzyskać może 10% – 20% więcej. Podobnie będzie, jeżeli sprawa trafi przed Sąd. Kwoty, jakie widziałem zasądzone przez sądy z reguły są zbliżone do wielkości z operatów.
Zapomniałbym o najważniejszym! Sprawdźcie czy nie macie Wy lub poprzedni właściciele jakiejkolwiek umowy, aktu czy innej formy prawnej, która by mówiła o zgodzie na wybudowanie linii. Taki dokument praktycznie przekreśla wasze szanse na uzyskanie odszkodowania.
Na koniec chciałbym abyście zainteresowali się ustawą o korytarzach przesyłowych. Zmieni ona znacząco sytuację.
Informacje, których udzieliłem wynikają z mojego doświadczenia związanego z budową linii NN, WN i nie musicie się do nich stosować. Chciałbym, aby właściciele linii przesyłowych w końcu unormowali sprawy prawne. Od 20 lat nie zrobili z tym nic. Pozdrawiam

Odpowiedz

Grzegorz Listopad 18, 2013 o 10:18

Witam Panie Piotrze.

Kolejny raz dziękuje za wcześniejszą korespondencję i odpowiedzi. Mam do Pana kolejne pytanie :

Wyczytałem,że po kupnie działki na której były już urządzenia przesyłowe, nie powinno się już uwzględniać czynnika obniżenia wartości działki,czy podobnie jest przy darowiźnie?

Posiadam działkę z mpzp o zabudowie jednorodzinnej z wydzielonymi pasami zieleni izolacyjnej,pod którymi przebiegają linie przesyłowe podziemne,wg mnie gdyby tych linii nie było to części wydzielone na pasy zieleni były by działką budowlaną i jest to dla mnie możliwy dowód na to że rzeczoznawca powinien uwzględnić obniżenie wartości przynajmniej w pasie służebności.Dodatkowo jako, że na tym terenie jest całkowity zakaz budowy i brak możliwości nasadzeń zieleni wysokiej to czy wg tych informacji współczynnik współkorzystania powinien być wyższy niż powiedzmy te 0.2. Czy mój tok myślenia jest słuszny?

Z góry dziękuje za odpowiedź.

Odpowiedz

Mateusz Listopad 26, 2013 o 22:24

W związku z modernizacja linii 110, pojawił się u mnie pan i zaproponował 2500 za nowy słup i 1200 za służebność na czas nieokreślony na długości 70metrów o powierzchni 700m2. Jest to grunt grunt rolny o pow.1ha przy drodze asfaltowej ok 200metrów od miejscowości wiec w przyszłości pewnie można go przekształcić na grunt budowlany.
Czy jest szansa na negocjacje zmiany przebiegu linii o kilkanaście metrów aby słup stał przy granicy działki, a nie jak obecnie w jej srodku czy jeśli się nie zgodze na tą stawke i ten przebieg przez srodek dzaiłki to spodziewać się ze sad ustanowi służebność w podobnej wysokości i wg ich projektu?
A może negocjować stawke o ile?

Odpowiedz

Piotr Zamroch Listopad 27, 2013 o 20:44

Panie Mateuszu,
przez bloga nie jestem w stanie Państwu odpowiadać na pytania o kwoty, jak też o kierunek konkretnych negocjacji.

Odpowiedz

wlodek Styczeń 24, 2014 o 21:27

Witam wszystkich „męczenników” w wiadomej sprawie/wynagrodzenie za ustanowienie odplatnej służebności przesyłu,iw tym ewentualne wynagrodzenia za obniżenie wartości nieruchomości/i proszę uprzejmie ,podobnie jak Pan Marek tych wszystkich którzy mają tę „Mękę ” już za sobą o przedstawienie konkretnych kwot /np. miesiecznie lub rocznie/ za wynegocjowaną z przedsiębi0rcami służebność przesyłu np. linii kablowej energetycznej sredniego napięcia/15 kv/ gdzie pas eksploatacykny, pas ochronny wynosi np. 2 metry,a powierzchnia zajęcia gruntu wynosi np.400m. kw.I czy operat szacunkowy wyliczony przez biegłego Operatora Przesyłowego/tzn. wys. wynagrodzenia/mniej wiecej pokrywał sie z WASZYM wyliczeniem /tzn. Waszego rzeczoznawcy/ ? I jak do tego podszedł Sąd? Czy stanął po stronie Operatora czy po Waszej? pozdrawiam „wkrótce Wasz towarzysz niedoli”

Odpowiedz

Mieczysław Luty 16, 2014 o 08:37

Rozwiązaniem jest przedstawienie kontr-wyceny, najkorzystniejszej dla Pani , wykonanej również przez
biegłego rzeczoznawcę na Pani zlecenie.
To może być kosztowne i trudne ale gra jest warta świeczki. Można znaleźć takiego biegłego, który podejmie się takiego zadania.
Bez wątpienia biegły sądowy z którym pani walczy działa na korzyść właściciela linii energetycznej.
Można też wnieść o zmianę biegłego czy wynająć prawnika.
Powodzenia

Odpowiedz

renata Lipiec 20, 2014 o 20:12

proszę o odpowiedz mamy taki problem z działki rolnej o powierzchni 2.32 ha jeden ar jest w pasie technologicznym budowanej lini wysokiego napięcia i za ten ar dostaliśmy odszkodowanie w wysokości 500 zł na podstawie podpisanej wcześniej umowy ,następnie operator nie uwzględniając wcześniejszych ustaleń u notariusza chciał zrobić służebność na całą działkę ,nie podpisaliśmy tego aktu a obecnie mamy spraw w sądzie o ustanowienie tej służebności ,nie chcemy zrobić tej służebności na całą działkę bo straci na wartości ale gdy to tłumaczymy panu sędziemu jak byśmy walili głową w mur ,teraz chcemy wydzielić odrębną działkę i na nią podpisać służebność i tu pojawia się kolejny problem bo operator nie chce się zgodzić na mniej niż 30 ary a nam zapłacił tylko za ar do tego my musimy ponosić bo operator nie jest jakby zainteresowany takim rozwiązaniem,czy mamy szansę na wyodrębnienie tej działki .nam się wydawało .ze im mniejsza działka mniejsze odszkodowanie nie wiemy o co w tym wszystkim chodzi a pa n sędzia straszy nas kosztami rzeczoznawcy(jakie są te koszty) jesteśmy prostymi rolnikami i walczymy o swoje nie rozumiemy takiego postępowania sądu i operatora przecież nie chcemy pieniędzy tylko sprawiedliwości ,nic blokujemy budowy chcemy respektowania umowy (w takim razie ta umowa ,którą wcześnie podpisaliśmy nie ma znaczeni i żadnej wartości po co była podpisywana skoro na jej podstawie nie można podpisać aktu)czy mamy szanse na pomyślny finał jakie prawne są rozwiązania tej sprawy proszę o odpowiedz z poważaniem renata

Odpowiedz

Piotr Zamroch Lipiec 26, 2014 o 08:03

Pani Renato,
przepraszam, ale nie do końca rozumiem opisany przez Panią problem, dla odpowiedzi musiałbym przeczytać umowę oraz wniosek. W blogu mogę wyjaśnić pewne zawiłości prawne, jednak Pani jest potrzebna normalna porada prawnika, który zapozna się z dokumentami.

Odpowiedz

Artur Marzec 15, 2016 o 10:59

Czy jeśli przez działkę przebiega linia napięcia, ale nie znajdują się na niej slupy, to mogę w umowie o ustanowienia służebności zastrzec, że nie zgadzam się na wjazd na działkę? Przy okazji planowanego remontu linii, pp twierdzi, że w związku z tym, że na działce nie ma słupów, a slupy w przęśle nie będą wymieniane, to nie ma konieczności wchodzenia na moja działkę, tylko przeciągniecie linii. Czy wtedy nie ustala się również drogi dojazdowej i nie stanowi ona części służebności?

Odpowiedz

Piotr Zamroch Marzec 16, 2016 o 08:22

Panie Arturze,
jeżeli chodzi o samą treść służebności, nie musi ona zawierać w sobie prawa wjazdu na nieruchomość, choć tak co do zasady są te służebności ustanawiane. Przedsiębiorca będzie posiadał wyłącznie te uprawnienia, które wyraźnie zostaną mu przyznane umownie – jeżeli przeciągniecie przewodów może nastąpić bez wejścia na nieruchomość, z najbliższego słupa, służebność może być dostosowaną treścią do okoliczności danego przypadku.

Odpowiedz

Piotr Zamroch Sierpień 23, 2013 o 18:41

Pani Katarzyno,
standard nie może zawierać takich procentowych wartości, bo jak sama Pani zauważyła, to zbyt indywidualne okoliczności. Zwracam Pani jednak uwagę na mój ostatni wpis – właściciel ma otrzymać rekompensatę wszelkich szkód, które jednak musi nazwać i udowodnić. To sąd ma powiedzieć biegłemu, jakie elementy dla danego stanu faktycznego ma wziąć pod uwagę i wycenić. Nie ma też przeszkód, żeby właściciel nieruchomości sam wskazywał, jak jego zdaniem określone okoliczności wpływają na wysokość szkody, w tym na obniżenie wartości nieruchomości. Problemem jest zatem nie sam standard a aktywny udział stron a przede wszystkim sądu w wycenie i większa otwartość rzeczoznawców na argumenty pochodzące od stron.

Odpowiedz

Katarzyna Sierpień 23, 2013 o 19:14

Też uważam, że aktywność w trakcie sprawy sądowej to podstawa – starałam się to właśnie przekazać p. Danucie. Nie wystarczy ogólnikowe stwierdzenie, ze linia przesyłowa „zawsze” obciąża nieruchomość – trzeba jeszcze dokładnie wyjaśnić w jaki sposób obciąża. Stąd był ten mój ad hoc wymyślony katalog możliwych obciążeń. Już pisząc zdałam sobie sprawę, że takie procentowe wyliczanie nie da się sensownie zrobić, ale uznałam że co mi tam – wyślę ten nie do końca przemyślany post i niech inni krytykują, z krytyki często wychodzi coś pożytecznego:)
Bo taka lista możliwych obciążeń na pewno by się przydała. Pomogłaby i biegłym, i sędziom i właścicielom. Każdy przecież intuicyjnie wyczuwa, że działka z linią jest mniej warta od działki bez linii… Niestety nie każdy wie, że takie intuicyjne myślenie w sądzie nie wystarczy – tam trzeba poniesioną szkodę wskazać i wykazać… Potrzebny jest ten „konkret” o którym pisałam do p. Danuty.

Odpowiedz

Danuta Sierpień 23, 2013 o 19:16

Panie Piotrze,
proszę mi podpowiedzieć, co mam zrobić, gdyż w moim przypadku to nie sąd a biegli wskazywali elementy wynagrodzenia, które wg nich należy wziąć pod uwagę i byli głusi na moje pisemne sugestie. Pisałam,że powinnam otrzymać rekompensatę wszelkich szkód, powoływałam się na orzeczenia SN i nic nie wskórałam. Biegła w opinii uzupełniającej nie uwzględniła żadnego mojego wniosku, wręcz napisała, że np. obniżenie wartości nieruchomości w związku z przebiegiem linii 110 kV to całkiem inne roszczenie i nie można go łączyć z wynagrodzeniem z tytułu ustanowienia służebności przesyłu. Zresztą takie samo zdanie miała na temat bliskiego sąsiedztwa ogromnego słupa kratowego.

Jestem aktywna i przekonana do swoich racji , staram się również do nich przekonać sąd lecz mam wrażenie, że nic nie osiągnę.

Pozdrawiam. Danuta

Odpowiedz

Danuta Sierpień 23, 2013 o 19:54

Proszę mi wierzyć, że jestem bardzo aktywna w swojej sprawie. Ależ ja dokładnie wyjaśniam sądowi i biegłym w jaki sposób linia obciąża działkę i podaję dokładny wykaz elementów wynagrodzenia wynikających z powyższego obciążenia. Cóż z tego, skoro biegła ma swój schemat obliczeń i nie ma zamiaru tego zmienić, a odnoszę wrażenie, że sąd pomimo upływu 4 lat nie wyrobił sobie własnego zdania jakie kryteria obliczenia wynagrodzenia należy przyjąć w mojej sprawie.
Ja swoje, biegła swoje a sąd czeka…

Odpowiedz

GRAŻYNA Wrzesień 23, 2013 o 07:37

Danuta, jeżeli możesz to napisz jak było na rozprawie?

Odpowiedz

Danuta Wrzesień 23, 2013 o 11:05

Grażyna,pisałam już o tym w jakimś innym wątku.
Zgodnie z moimi oczekiwaniami biegła podtrzymała swoje stanowisko, co gorsze poparł ją również sędzia. Chodzi o wyliczenie wynagrodzenia jedynie w strefie ograniczonego użytkowania i zupełne pominięcie wpływu linii 110 kV na obniżenie wartości całej nieruchomości – sąd sugerował, że można o to wystąpić w innym procesie. U mnie sprawa dalej się toczy, ponieważ w piątym roku sprawy w I instancji sąd stwierdził, że nie wystarczy mapa z naniesionym obszarem ograniczonego użytkowania sporządzona przez „zwykłego” geodetę i niezbędne jest do tego powołanie przez sąd biegłego geodety. Oczywiście spowoduje to dalsze przedłużenie sprawy i być może później powstanie konieczność wykonania następnej opinii przez biegłego rzeczoznawcę ( na dzień dzisiejszy są sporządzone 4 opinie).

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Poprzedni wpis:

Następny wpis: