Czy uchwała III CZP 18/13 narusza Konstytucję?
Wprowadzając do Kodeksu cywilnego służebność przesyłu, ustawodawca nie przewidział żadnych przepisów związanych z jej zasiedzeniem lub z możliwością doliczenia okresu posiadania dotychczasowej służebności gruntowej.
Zostało to szybko dostrzeżone i podjęto pierwszą próbę wprowadzenia przepisu pozwalającego na doliczenie okresów posiadania służebności przed 3 sierpnia 2008 r., żeby w ogóle umożliwić zasiedzenie służebności przesyłu.
Chodzi mi o projekt ustawy o zmianie Kodeksu cywilnego z 10 listopada 2010 r. (druk nr 3595 Sejmu VI Kadencji).
Przepis art. 3 tego projektu zakładał możliwość pełnego doliczenia okresu posiadania służebności gruntowej. To oznaczałoby, że w wielu przypadkach służebność przesyłu wprowadzona 3 sierpnia 2008 r. już w tej dacie byłaby zasiedziana.
W ramach tych prac Biuro Analiz Sejmowych zleciło przygotowanie 4 opinii prawnych. W zasadzie wszystkie, acz w różnym stopniu, do opisanego wyżej pomysłu odnosiły się krytycznie, podkreślając niezgodność z Konstytucją.
Ze wszystkimi opiniami możesz zapoznać się tutaj:
Najszerzej o niekonstytucyjności zaliczania całego okresu posiadania wypowiedział się doktor Leszek Bosek.
Profesor Edward Gniewek skrytykował projekt całościowo, on jednak od wielu lat wyrażał sprzeciw wobec służebności gruntowych na potrzeby urządzeń przesyłowych oraz możliwości zasiedzenia służebności przesyłu, z uwagi na to, że w przepisach art. 305(1)-305(4) takiego zasiedzenia nie przewidziano.
W kolejnej opinii Małgorzaty Bajor-Stachańczyk i doktora Przemysława Sobolewskiego stwierdzono, iż nawet przyjmując koncepcję SN o możliwości zasiedzenia służebności gruntowej na potrzeby przedsiębiorstwa przed 3 sierpnia 2008 r., to sumowanie okresów sprzed tej daty i po niej wymaga wprowadzenia dodatkowego przepisu.
Ostatnia z opinii autorstwa doktora Michała Warcińskiego, również bardzo krytyczna wobec projektu jako całości, zawierała podkreślenie, że nie można wprowadzać prawa, które od razu staje się nieskuteczne. W jego ocenie należało sięgnąć po rozwiązanie pośrednie, zatem możliwość doliczenia jedynie połowy okresu posiadania.
Jako wzór dla takiego rozwiązania podano przepisy umożliwiające zasiedzenie nieruchomości państwowej, gdzie pozwolono właśnie na doliczenie okresu posiadania, kiedy takie zasiedzenie było niedopuszczalne, jednak nie więcej niż o połowę. Ten mechanizm został pozytywnie oceniony przez Trybunał Konstytucyjny.
Prac nad projektem nowelizacji z listopada 2010 r. zaprzestano i ostatecznie jej nie uchwalono.
Problem zasiedzenia powrócił w projekcie nowelizacji z 7 grudnia 2011 r. (druk nr 74 Sejmu VI Kadencji).
Projekt został skierowany do prac w podkomisji sejmowej, skąd w czerwcu 2012 r. został zwrócony do wyjaśnienia kwestii niezgodności z Konstytucją proponowanego mechanizmu doliczenia okresu posiadania służebności przed 3 sierpnia 2008 r. na potrzeby zasiedzenia służebności przesyłu.
W tym projekcie przewidziano możliwość doliczenia jedynie połowy okresu posiadania – jednak i to rozwiązanie nie spotkało się z aprobatą. Pomimo upływu obecnie niemal roku od czasu zwrotu projektu, brak jest jakiejkolwiek odpowiedzi ze strony jego autorów.
Projekty nowelizacji i opinie prawne opisałem w celu pokazania Ci, że od 3 lat trwają prace m.in. nad wprowadzeniem przepisu, który umożliwi zaliczenie okresów posiadania sprzed 3 sierpnia 2008 r. i po tej dacie.
Zaproponowane rozwiązanie kompromisowe, czyli zaliczenie połowy okresu zostało ocenione negatywnie. Zapewne też zostało skrytykowane przez lobbystów przedsiębiorców przesyłowych, bo pierwsze zasiedzenia po 3 sierpnia 2008 r. mogłyby nastąpić dopiero 3 sierpnia 2018 r.
Pozornie sytuacja wydawała się patowa.
Pozornie, bo Sąd Najwyższy 22 maja 2013 r. wydał uchwałę III CZP 18/13, gdzie możliwość zliczania tych okresów dopuścił bez problemu, co zresztą odpowiada jego wcześniejszej praktyce.
Szerzej będzie można ten problem omówić, po opublikowaniu uzasadnienia uchwały, które powinno pierwszoplanowo zawierać uwagi odnośnie zgodności wykładni z Konstytucją, jak i wolą samego ustawodawcy, który swoimi działaniami wprost wskazuje, że dotychczasowe przepisy uniemożliwiały zliczanie tych okresów.
[…] Czy to stanowisko jest prawidłowe? W mojej ocenie nie, a to z uwagi na niedopuszczalność ustanowienia służebności na rzecz przedsiębiorcy przed 3 sierpnia 2008 r. Mam też wątpliwości odnośnie zgodności uchwały z Konstytucją. […]
A jaśniej co to oznacza?? Czyli od jakiego czasu można liczyć to zasiedzenie.
Dodam że moja sprawa dotyczy tp oraz pgnig. Nie odpisują na moje wezwania na temat pozwoleń czy umów dotyczących ich urządzeń.
Panie Mariuszu,
według orzeczeń Sądu Najwyższego zasiedzenie biegnie od zarania dziejów 🙂 Przepraszam za krzywy dowcip, ale trochę jest w nim prawdy. W zakresie zasiedzenia mamy 2 daty kluczowe:
– 1 luty 1989 r. kiedy zniesiono jednolitą własność państwową, część prawników opowiadała się za rozpoczęciem terminu zasiedzenie od tej daty, jednak zgodnie obecnie przyjmuje się, że przedsiębiorca może doliczyć okres posiadania swoich poprzedników, jak i Skarbu Państwa przed 1 lutego 1989 r. Jeżeli okres zasiedzenia upłynął przed tą datą, służebność mógł zasiedzieć Skarb Państwa. Trzeba mieć na uwadze, ze była to służebność gruntowa, bo wówczas jeszcze służebności przesyłu nie było.
– 3 sierpnia 2008 r. – kiedy wprowadzono służebność przesyłu do Kodeksu cywilnego. Tu powstał problem, czy można zaliczać okres posiadania służebności gruntowej, czyli tej przed tą datą i służebności przesyłu po tej dacie. To dwa różne prawa, stąd kłopot, choć w sensie faktycznym wyglądają podobnie. I tu też SN powiedział, że zliczać można bez przeszkód, zatem przedsiębiorcy mogą zasiedzieć służebność przesyłu np. pół roku po jej wprowadzeniu, doliczają 19,5 albo 29,5 lat posiadania służebności gruntowej.
Może to być dla Pana nie do końca jasne, ale łatwiej tego wytłumaczyć nie umiem, to złożone zagadnienia prawne.
I chciałem zapytać jeszcze co w momencie jeśli ktoś wyraził kiedyś tam zgodę na przebieg słupów a nie otrzymał za to żadnego wynagrodzenia(bo oczywiście w latach 90 takiego nie wypłacano)?
Panie Mariuszu,
jeżeli wyraził Pan zgodę na wybudowanie urządzeń, a nie wyrażał zgody późniejszy dostęp celem ich eksploatacji, to może Pan żądać zapłaty wynagrodzenia za okres 10 lat wstecz i ustanowienia służebności przesyłu, będzie musiał Pan jednak obalić domniemanie dobrej wiary i udowodnić, że przedsiębiorca powinien mieć świadomość że z Pańskiego gruntu za darmo korzystać nie może.
Jeżeli jednak była też zgoda na dostęp celem eksploatacji, wówczas powinien Pan obecnie oświadczyć, że odtąd domaga się Pan już wynagrodzenia i wezwać przedsiębiorcę do negocjacji warunków umowy o ustanowienie służebności przesyłu.
Dziękuje za odpowiedź i jeszcze co zrobić jeśli całkowicie zakład zlewa moje wezwania do wskazania aktu prawnego do nieruchomości. Sąsiad mnie poinformował że tp było oglądać słupy pod moją nieobecność ale odp. żadnej nie dali.
Panie Mariuszu,
jeżeli przedsiębiorca nie odpowiada, warto raz jeszcze wezwać – jeżeli i to jest nieskuteczne nie pozostaje Panu nic innego jak postępowanie sądowe – o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie albo o ustanowienie służebności.
Chciałem zapytać jeszcze co zrobić w przypadku gdy poprzedni właściciel podpisał zbiorową zgodę użyczenia(zbiorową ponieważ została dostarczona notka z gminy o użyczeniu gdzie wypisanych jest kilku właścicieli różnych nieruchomości) i że oni urzyczają nieruchomość.
Panie Mariuszu,
takie użyczenie daje tytuł prawny do korzystania z urządzeń do czasu, kiedy Pan wyraźnie stwierdzi, że żąda od teraz zapłaty wynagrodzenia. Może Pan oczywiście domagać się również ustanowienia służebności przesyłu, chyba że zostanie skutecznie zgłoszony zarzut zasiedzenia, który w tym przypadku może upłynąć w krótszym terminie przewidzianym dla dobrej wiary.
Dziękuje za odpowiedz. Ostatnia sprawa o którą chciałem zapytać to która sprawa mniej kosztuje? Słyszałem że w jednym przypadku trzeba wpłacić 5% wartości sporu i w razie przegranej pokryć koszty strony przeciwnej a w drugim przypadku to koszt chyba 200 za postępowanie i ewentualnie 240 dla strony przeciwnej oraz koszt biegłego jeśli takiego wyznaczą. Chciałem zapytać czy to prawda??
Panie Mariuszu,
sprawa o ustanowienie służebności to opłata w kwocie 40 zł, koszty pełnomocnika drugiej strony w razie oddalenia – 240 zł. Sprawa o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie: opłata 5% dochodzonego roszczenia, w razie przegranej dla pełnomocnika drugiej strony według wartości – powyżej 5.000 zł – 1.200 zł, powyżej 10.000 zł – 2.400 zł, powyżej 50.000 zł – 3.600 zł, powyżej 200.000 zł – 7.200 zł.
Witam
Gratuluje Panie Piotrze dobrego podejścia do tematu tj dzielenia sie z społeczeństwem swoją wiedzą. Dobra strona – własnie przeglądam starsze wpisy 😉
Mam pytanie: te terminy zasiedzeń dotyczą każdej infrastruktury przesyłowej czy tylko nadziemnej tj „widocznej” ? Spotkałem się w sieci z interpretacjami mówiącymi o różnicy w zasiedzeniu: widoczne słupy energetyczne zasiedzieć można, niewidoczny gaz czy wodociąg w ziemi – zasiedzenie do podważenia na podstawie „braku codziennej, namacalnej świadomości posiadacza o istnieniu medium”. Jest na to jakiś konkretny wyrok czy uchwała SN ?
Pozdrawiam serdecznie,
Pani Krzysztofie,
też się cieszę z Pana podejścia, że czyta Pan moje wpisy i w ten sposób wspólnie podnosimy poziom wiedzy o urządzeniach przesyłowych, które obrosły licznymi mitami 🙂
Orzeczenia są niekorzystne dla właścicieli – decyduje świadomość istnienia urządzeń, a nie fizyczna widoczność – I CSK 157/11, II CSK 752/11.
Czyli w pierwszym przypadku warto walczyć-koszty nie wielkie zaś w drugim przypadku sprawa wygląda już znaczne drożej! Wydaje mi się że do sprawy trzeba podejść od służebności przesyłu bo w razie wygranej prawdopodobieństwo wygrania drugiej sprawy jest większe. A jeśli mogę jeszcze zapytać -to czy wyliczenie kwoty za słu. przesyłu mogę naliczać pod względem obowiązujących stawek za wynajem w miejscowości>tj.bardzo przemysłowo-handlowo strefa i gdzie łatwo taką stawke obliczyć czy lepiej jest zatrudnić kogoś od wyceny nieruchomości i trzymać się jego wersji(opcja za ok.1200 zł)?
Podobno także od przyszłego roku nie będzie trzeba płacić podatku za służebność!? Dziękuje.
Panie Mariuszu,
rzeczywiście większość właścicieli w pierwszej kolejności wybiera postępowanie o ustanowienie służebności. Wynagrodzenie za ustanowienie służebności nie powinno być ustalane w oparciu o stawki dzierżawne, lecz wychodząc od wartości nieruchomości, uwzględniając stopień ograniczenia własności oraz obniżenia wartości nieruchomości, jeżeli sprawa nie dotyczy nieruchomości kupionej już z urządzeniami.
Odnośnie planów zwolnienia wynagrodzenia z podatku to prawda, też czytałem o projektowanych przepisach od początku 2014 r.
W mojej skromnej ocenie (bardzo skromnej, bo gdzie mi do SN 😉 ta uchwała, podobnie zresztą jak kilka innych traktujących o braku konieczności wykazywania istnienia nieruchomości władnącej – ze standardami konstytucyjnymi raczej się nie spotkała. Argumentację materialnoprawną świetnie wyłożyli autorzy opinii (w tym zwłaszcza prof. Gniewek, który pisze świetnie i mądrze od zawsze ), ja tylko dorzucę argument natury procesowo-ustrojowej. Każdy Sąd, nawet Najwyższy, dokonując wykładni prawa, musi baczyć, by wykładnia ta miała charakter odtwórczy, bo od stanowienia prawa są inne organy. Granica między wykładnią odtwórczą i prawotwórczą jest cieniutka, ale tu Sąd Najwyższy wyraźnie ją przekroczył, de facto modyfikując treść art. 285 k.c.
Sąd Okręgowy we Wrocławiu w sprawie II Ca 1372/12 skierował pytanie prawne do TK dotyczące prawdopodobnie „konstytucyjności stwierdzenia zasiedzenia służebności gruntowych (przesyłu)”. Dowiedziałam się o tym, albowiem inny Sąd zawiesił postępowanie dotyczące ustanowienia służebności przesyłu do czasu rozstrzygnięcia tego pytania prawnego przez TK. Podjęta próba ustalenia telefonicznego w TK jakiś bliższych danych dotyczących sprawy okazała się bezcelowa, gdyż sekretariat dysponuje danymi spraw, którym nadano bieg i uzupełniono ewentualne wszelkie braki formalne. Wniosek stąd, iż pytanie prawne skierowano do TK niedawno. Mam nadzieję, iż uda się w niedługim czasie dotrzeć do tego pytania prawnego.
Pani Martyno,
bardzo dziękuję za informację. To ważna wiadomość, sam kilkakrotnie zostałem zignorowany przez sądy, choć wnioski przedkładałem starannie przygotowane – nikt nie chciał się tego podjąć. W mojej ocenie, od strony czysto prawnej, sprzeczność z Konstytucją wykładni rozpoczętej w 2002 r. rzeczywiście istnieje, jednak to kwestia polityczna – jeżeli nie będzie zasiedzenia przedsiębiorcy energetyczni zostaną zalani falą roszczeń, których nie będą w stanie odeprzeć co do zasady. Trybunał nie raz dał się poznać jako rzecznik interesu fiskalnego Państwa, także nie jest wcale oczywiste, że owa sprzeczność zostanie stwierdzona.
Witam, napisał Pan że wyliczenia powinienem zrobić na podstawie ceny nieruchomości. Jestem po rozmowie z rzeczoznawcom i powiedział mi że wycenę nieruchomości zrobi i wygląda w to w ten sposób iż musi on uwzględnić całą nieruchomość nie może jej dzielić na komercyjne i rolne ponieważ w całości ta nieruchomość jest dużo warta w jednym kawałku gdzie na sporej części można budować ale przy budowie zaznaczył także że potrzebne są miejsca postojowe place manewrowe place wystawowe itp. dlatego ten tern rolny nie może być traktowany jak miejsce na sianie owsa…i jest w ten sposób więcej warty. Czy w ten sposób obliczenia mam oprzeć na jego wycenie jeśli ustali cenę za ar np.10,000 tyś to tej sumy się trzymać i brać stopień ograniczenia?? ??
Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie oblicza się nie z uwzględnieniem ceny całej nieruchomości, tylko tej jej części która jest zajęta pod pas służebności.
Witam
a przy wynagrodzeniu na służebność – uwzględnia się obniżenie wartości całej nieruchomości, czy tylko pasa służebności?
moim zdaniem całej nieruchomości, dlatego powinna być ustalona cena jednostkowa w odniesieniu do całej nieruchomości, a nie tylko tego pasa.
ale na ostatniej mojej rozprawie pojawiły się zakusy przedsiebiorcy, aby wydzielić z całej dużej działki obszar ograniczonego prawa i dokonać jego wyceny tzn. ustalić cene jednostkową z uwzględnieniem atrybutów tylko tej części. Co Państwo na to? Moim zdaniem nie ma podstaw do tego, bo taki manewr znacznie obniży skłądnik wynagrodzenia OW.
Mój problem w tym ze sedzia już zarządził ponowne przeliczenie wynagrodzenia przez biegłego wg tej metody.
Temat rzeka…
Mnie się wydaje, ze wszystko zależy od okoliczności konkretnej sprawy. Jeśli strona powodowa wykaże, że takie konkretne posadowienie linii z jakim mamy do czynienia musi wpływać na spadek wartości całej nieruchomości a nie tylko pasa służebności, wtedy sędzia pouczy biegłego by wykonał oddzielnie wycenę spadku wartości całej nieruchomości a dopiero potem wycenę wartości wynagrodzenia za dalsze korzystanie z nieruchomości – wtedy już tylko w ustalonym pasie ochronnym (lub pasie służebności – o to też są spory) i z uwzględnieniem tego, ze wcześniej wyceniono spadek wartości nieruchomości (czyli do wyliczenia będzie wartość gruntu np 20 zł/m a nie 100 zł/m). Na koniec sumuje się te dwa składniki – suma to pełne wynagrodzenie za służebność, z uwzględnieniem czynnika odszkodowawczego.
Natomiast jeżeli sędzia uzna, że nieruchomość straciła na wartości tylko w pasie ochronnym (tak może być przy liniach biegnących wzdłuż granicy albo równolegle do niej jeśli działka jest odpowiednio duża), wtedy zleci wycenę wartości prawa służebności uwzględniającą tylko ten pas, za to z użyciem „pełnej” ceny gruntu, takiej jaka byłaby gdyby nie było obciążenia służebnością – a więc analogicznie: 100 zł/m a nie 20.
Najważniejsze jest więc przekonanie sędziego…
W moim przypadku było to proste: dwie linie energetyczne krzyżujące się na dużej działce budowlanej (w planie miejscowym MNU), obie ukosem do granic działki, plan miejscowy gwarantuje możliwość wydzielenia działek co najmniej 700 m.kw. z których przy takim położeniu linii kilka nie nadaje się zupełnie do zabudowy… Energetycy poszaleli sobie budując, zwłaszcza że ziemia była budowlana już wtedy gdy budowali;)
Pani Katarzynko dziękuje za info. Będę dalej pytać, bo b. mądrze Pani wywodzi. Tylko na początek proszę powiedzieć, czy ja dobrze myślę, że wycena spadku wartości całej nieruchomości uwzględniać ma przy obliczeniach powierzchnię całej nieruchomości czyli np. 1 ha, jak w moim przypadku, a nie tylko powierzchnie tego pasa służebności czy tak?
Tak, musi uwzględniać powierzchnie całej nieruchomości. Mój rzeczoznawca najpierw wycenił ile byłaby warta cała moja nieruchomość bez obciążenia, potem ustalił na ile działek dałoby się ją podzielić zgodnie z mpzp, następnie wycenił każdą z tych działek oddzielnie uwzględniając ograniczenie lub brak możliwości zabudowy. Zsumował wartości wszystkich działek i wyszła mu wartość całej nieruchomości z obciążeniem. Odjął wartość nieruchomości z obciążeniem od wartości nieruchomości bez obciążenia i wyszła mu wysokość poniesionej przeze mnie szkody w postaci utraty wartości nieruchomości. I to jest ten pierwszy (dla mnie najważniejszy) skłądnik wynagrodzenia za służebność.
Pani Katarzyno, Pani Grażyno,
spadek wartości nieruchomości należy ustalać dla całej nieruchomości i tak jak Pani Katarzyna napisała – inaczej będzie rzutował na ten spadek pas o powierzchni 100 m2 w poprzek, a inaczej przy granicy, inaczej na nieruchomości o łącznej powierzchni 500 m2, a inaczej na działce 1ha. Myślę, że nie należy tu rozdzielać obniżenia wartości całej nieruchomości i pasa – jeżeli urządzenia biegną wzdłuż granicy działki, wówczas obniżenie wartości będzie niskie, jednak nadal odnosiłbym to do całej nieruchomości.
Panie Piotrze, szanowni Państwo
czy w swojej praktyce spotyka się Pan ze stosowaniem przez biegłych przy ustalaniu spadku wartości nieruchomości standardów KSWS 4
INWESTYCJE LINIOWE – SŁUŻEBNOŚĆ PRZESYŁU I BEZUMOWNE
KORZYSTANIE Z NIERUCHOMOŚCI i tego wszystkiego co jest na tej stronie http://pfsrm.pl/sites/default/files/Liniowe.pdf napisane,
czy też biegli stosują jakieś inne metody i reguły obliczania tej wartości? jakie jeśli można bo w moje sprawie biegły wskazał, że opiera opinię na PKZS i przy, linii WN która przebiega ukosem przez 1 hektarowa działkę budowlaną , ustalił obniżenie tylko w powierzchni pasa służebności! bo twierdzi, że inaczej wyszłaby ogromna kwota odszkodowania!
Pani Grażyno,
stosowanie KSWS 4 może obecnie odbywać się na zasadzie pomocniczej, gdyż te standardy nadal są na etapie tworzenia. Nie udało się ich dotąd uzgodnić, zaś ciągle trwające prace nad ich ostateczną wersją powinny powstrzymać biegłych od opierania na nich opinii.
Odszkodowanie za zmniejszenie wartości nieruchomości co do zasady jest ustalane dla całej nieruchomości, a nie dla strefy. Wpływ strefy na całą nieruchomość będzie różny w zależności od jej przeznaczenia, jak też od wielkości i możliwości korzystania z nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem poza strefą. Jeżeli działka jest niewielka i linia przecina ją w poprzek, obniżenie wartości musi być ustalone dla całej nieruchomości, a nie dla strefy. Nie można tu postępować automatycznie.
Rzeczoznawcy, w zasadzie niezależnie od prezentowanego podejścia, współczynnik obniżenia wartości odnoszą tylko do strefy. Tu i KSWS 4 i metoda podana np. przez Pana Matejczuka są jednolite – obniżenie wartości nieruchomości to SOU (powierzchnia pasa) x W11 (wartość metra nieruchomości nieobciążonej) x S (współczynnik obniżenia wartości). Przy takim podejściu przebieg na ukos prowadzi do zwiększenia współczynnika S.
To trudna sprawa – za obiema koncepcjami przemawiają pewne argumenty. Myślę, że zawsze trzeba spojrzeć na sprawę indywidualnie, bo tu niestety wzory matematyczne nie zastąpią oceny popartej doświadczeniem. Jeżeli działka jest dużych rozmiarów, jeżeli strefa przebiega przy granicy, wówczas zmniejszenie wartości nieruchomości może być znikome, a w strefie będzie znaczące.
W Pani przypadku wersja ze standardu jest dla Pani niekorzystna, w innych może być odwrotnie. Myślę, że po prostu nie da się stworzyć standardu, który idealnie te rzeczy będzie regulował, bo są to po prostu sprawy zbyt złożone i indywidualne by zamknąć je w kilka prostych wzorów.
No tak własnie myślę, że jest niekorzystne , bo Panie Piotrze rzecz jest w tym, że rzeczoznawca wogóle nie ustalał wartości nier. nieobciążonej, tylko W 11 ustalił jako wartośc metra części nieruchomości obciążonej, i już ten element b. zaniżył bo skorygował cenę jednostkowa z róznych aktów notarialnych o atrybuty jakie ma tylko ten pas przebiegający przez środek działki np. brak uzbrojenia w tej części działki, pomimo, że na działce stoi już dom i są wszystkie media itp. A gdyby zaproponować witrualny podział działki na kilka tak jak u P. Katarzyny. Może byłoby lepiej prawda?
Dzięki.
Pani Grażyno,
trudno mi odpowiedzieć, wchodzimy w szczegóły wyceny, której nie znam.
Zdaję sobie z tego sprawę, ale zwięźle opiszę założenia operatu i gdyby Pan był łaskawy …Założenia wyceny są takie: skoro działka jest duża ponad 1 ha, to biegły doszedł do wniosku ze obciąża ona tylko część nieruchomości, / bo inaczej wyszły by wielkie sumy / i uznał, że ta część to właśnie pas służebności i już tu mam wątpliwości, czy to jest poprawnie, skoro pas przebiega w poprzek działki i niekorzystnie ja przecina na trójkąty..
Wyceny 1 m² gruntu nie dokonał dla całej nieobciążonej tylko dla obszaru w tym pasie. I tu znowu mam wątpliwość, bo Cena, którą następnie wykorzystał do obliczenia i OW i WDK wyszła dużo mniejsza, bo Np. nie uwzględnił kilku atrybutów właściwych dla całej działki, ale już nie występujących stricte w pasie służebności Np. uzbrojenia i zamiast 85 zł. wyszło 59 zł. I takim sposobem OW , wyszło niewielkie, bo 46 tyś w porównaniu do faktycznego obciążenia działki służebności, bo pas zajmuje 30% działki.
Moim zdaniem gdyby uznać, że moje powyższe wątpliwości nie są słuszne i to biegły ma rację w uznaniu, że służebność obciąża tylko pas służebności – haha – / chociaż jest to bardzo niekorzystne podejście, bo trójkątów nie wykorzystam właściwie / to czy jako W11 nie powinien zastosować 1 m² całej nieobciążonej nieruchomości, czyli 85 zł. a nie pasa, czy się mylę?
Pani Grażyno,
proszę się nie obrazić, ale naprawdę nie mogę Pani pomóc przez bloga w tego typu kwestiach. W ogóle nie podejmuję się, także poza blogiem weryfikacji wycen w sprawach, których sam od początku nie prowadzę. Pani to rozumie, bo to Pani sprawa i nieruchomość, mi trudno to sobie nawet wszystko wyobrazić. Druga kwestia to brak jednolitości zasad wyceny, szczególnie odnośnie obniżenia wartości – do czego ten współczynnik odnosić i jak go stosować w zależności od przebiegu i od wielkości działki oraz potencjalnej możliwości korzystania z pozostałej części zgodnie z przeznaczeniem.
Chodzi mi o sytuację, na działce budowlanej przebiegają urządzenia w sposób eliminujący w tej części zabudowę, jednak pozwalający swobodnie wybudować dom w innej części, a tam gdzie są urządzenia urządzić ogródek, trawnik, postawić jakiś budynek gospodarczy, garaż itp. Chodzi o to, że zawsze nieruchomość budowlana jest w części wykorzystywana pod budynek, a w części pod funkcje towarzyszące.
Panie Piotrze – zdaję sobie sprawę z tego co Pan pisze, oczywiście, że się nie obrażam. Dziękuję bardzo za komentarz.
Panie Mariuszu,
pytanie rozumiem w ten sposób, czy teren rolny może być traktowany jak budowlany, chyba o to Panu chodziło? Tak może być – nie jest ważne przeznaczenie aktualne, ale optymalne, jeżeli jest możliwe faktycznie i prawnie. Innymi słowy, jeżeli teren jest wykorzystywany rolniczo, ale może Pan dostać decyzję WZ, bo w sąsiedztwie nieruchomości przeznaczone są na cele budowlane czy też inwestycyjne, wówczas bierzemy pod uwagę takie właśnie przeznaczenie (tym samym wyjściową cenę), a nie rolnicze. Jeżeli jednak ma Pan plan miejscowy, wówczas obszary w nim wyznaczone są wiążące dla ustalania przeznaczenia nieruchomości.
Tak jest miejscowy plan zagospodarowania. Chodzi mi o to że moja miejscowość położona jest w doskonałej lokalizacji. Na odcinku 7 km jest kilkanaście komisów samochodowych(większość tereny wynajmowane) szkółki leśne. 3 stacje paliw. Mcdonalds. Mógł bym wymieniać dalej. Może dziwnie zabrzmi ale jest to wieś. Tutaj nikt nie sprzeda terenu rolnego w cenie 3 tyś. za ar ponieważ są dużo więcej warte. Nie mówiąc o terenach usługowych-dlatego że na takim rolnym terenie zakłada się firmę- ustawiając np.samochody na placu. I jak tutaj ustalać taką służebność?
Halina
Mam problem związany z przedstawionym przez Pana zagadnieniem.
Czy można byłoby powoływać się na przerwę w zasiedzeniu służebności przez zakład energetyczny( Skarb Państwa), który w 1972 roku wybudował słupy na nieruchomości zwróconej następnie poprzednim właścicielom w 1996 roku . Podstawą zwrotu była decyzja o stwierdzeniu nieważności decyzji wywłaszczeniowej z 1956 roku. W tej sytuacji licząc termin zasiedzenia od daty 1 .2 1989r (1.10.1989r ) oraz zaliczając okres 10 (15 ) lat wstecz ( dobra lub zła wiara) zasiedzenie nie nastąpiłoby chyba, bo przecież w 1996 roku zmienił się właściciel. Czy moje rozumowanie jest właściwe ? Bardzo proszę o odpowiedź i pozdrawiam.
Pani Halino,
w mojej ocenie skutek nieważności w postaci usunięcia decyzji z obrotu od chwili jej wydania powoduje, że cały okres od 1972 r. można rozważać jako czas posiadania służebności przez przedsiębiorcę przesyłowego – w świetle prawa (obecnie) przez cały ten czas nieruchomość nie była bowiem własnością Skarbu Państwa, nie znalazłyby zatem zastosowanie przepisy o możliwości zaliczenia jedynie połowy okresu przed 1 października 1990 r. Z drugiej strony przed 1 lutego 1989 r. trudno przypisać przedsiębiorcy animus, skoro posiadał w przekonaniu, iż urządzenia są na gruncie Skarbu Państwa, zatem w jego przekonaniu własność urządzeń i nieruchomości była w jednych rękach. Ciekawa sprawa – myślę, że obie strony mogą znaleźć argumenty dla siebie korzystne.