Znaczenie braku wpisu w dziale III KW

Wiele, może nawet precyzyjniej – większość, Waszych maili wyraża przekonanie, że brak wpisu służebności w dziale III księgi wieczystej oznacza, że są spełnione przesłanki dla ustanowienia służebności przesyłu.

Chodzi oczywiście o możliwość powołania się przez przedsiębiorcę na zarzut zasiedzenia służebności.

Zasiedzenie jest jednym ze sposobów nabycia tego ograniczonego prawa rzeczowego – jak zatem wygląda sprawa z jego ujawnieniem w księdze wieczystej i czy nabywca jest chroniony brakiem wpisu obciążeń w księdze.

Jeżeli chodzi o obowiązek ujawnienia powstania prawa w księdze, dotyczy on tylko prawa własności, a służebności już nie. Nie można tym samym domagać się od przedsiębiorcy odszkodowania z art. 35 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Druga kwestia jest bardziej złożona, jak i trudna do jednoznacznej oceny.

Mowa o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Oznacza ona, że nabywca nieruchomości, który działa w zaufaniu do braku wpisów w dziale III księgi wieczystej będzie chroniony przed zarzutem przedsiębiorcy ustanowienia służebności albo jej nabycia przez zasiedzenie przed dniem kupna nieruchomości.

Co ważne owa rękojmia działa tylko wobec czynności odpłatnych i tylko do zasiedzenia, którego bieg zakończył się przed dniem nabycia nieruchomości (nie chroni przed zasiedzeniem w toku).

Zasada jest jasna – jak to jednak z zasadami bywa, są od niej wyjątki.

DSC04062_0

Najważniejsze dla spraw przesyłowych wyłączenie rękojmi wiary publicznej KW to zła wiara – czyli wiedza o niezgodności wpisów w księdze ze stanem rzeczywistym albo możliwość dowiedzenia się o tym z łatwością.

Kto może być zatem w złej wierze?

Rozstrzyga o tym obiektywna miara staranności, jednak badana dla konkretnego nabywcy, według poniższych kryteriów:
– poziom wykształcenia,
– doświadczenie, w tym w zakresie obrotu nieruchomościami,
– poziom ogólnej wiedzy,
– poziom wiedzy prawniczej,
– działanie w danej sprawie w charakterze profesjonalisty.

Wnika z tego, że w złej wierze może być nabywca, którego wątpliwości wzbudził braku wpisu służebności pomimo istnienia wiadomych mu urządzeń przesyłowych, i który pomimo tego nie podjął przed zakupem czynności wyjaśniających.

I teraz zagadka, zapewne dla Sądu Najwyższego – jak potraktować nabywców nieruchomości przed 2003 r., kiedy z pewnością instytucja zasiedzenia służebności gruntowej na potrzeby urządzeń przesyłowych nie była znana społeczeństwu, nie był to temat medialny, którego nie poruszano w komentarzach do Kodeksu cywilnego, a w orzecznictwie SN pojawiał się niezwykle rzadko.

Ja mam poważne wątpliwości, czy od takiego nabywcy można wymagać, żeby zastanawiał się, dlaczego dział III jest czysty – w okresie przed 2003 r. znakomita większość prawników odpowiedziałaby, że brak wpisu w KW gwarantuje, że stan prawny urządzeń na nieruchomości jest bez wątpienia nieuregulowany.

Podkreślam raz jeszcze, chodzi o nieujawnioną w KW służebność gruntową o treści służebności przesyłu, której bieg zakończył się przed datą odpłatnego nabycia nieruchomości.

Służebność przesyłu jest bezpieczna, albowiem z z działania rękojmi jest wprost wyłączona, wynika to z przepisu art. 7 ustawy. To wyłącznie nie działa jednak na służebności gruntowe o tej treści – to inne prawo, a wyjątków nie wykłada się rozszerzająco.

Na koniec zwracam Ci uwagę, że w tym zakresie działa oczywiście domniemanie dobrej wiary, zatem złą wiarę musi udowodnić przedsiębiorca.

{ 7 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Jakub Śliwa Kwiecień 10, 2013 o 12:00

Podpisuję się obiema rękami pod tym stanowiskiem. Moim zdaniem za przyjęciem działania rękojmi przemawia również fakt, iż do 2003 roku w ogóle dyskusyjne było istnienie „służebności gruntowej o treści służebności przesyłu”, nie stwierdzano zasiedzenia takich służebności – więc siłą rzeczy kupujący, nawet gdyby wystąpił do przedsiębiorstwa z zapytaniem – uzyskałby co najwyżej zapewnienie co do istnienia prawa, bez formalnego stwierdzenia.

Odpowiedz

Anna Kwiecień 12, 2013 o 10:32

Panie Mecenasie,
nawiązując do artykułu, czy jeśli nieruchomość z urządzeniami przesyłowymi została nabyta przed rokiem 2003 i nie było wówczas odpowiednich wpisów w dziale III KW – zasadne jest uznanie, że bieg zasiedzenia rozpoczyna się dopiero od roku 2003 ( tj. od uchwały SN) ?

Odpowiedz

Piotr Zamroch Kwiecień 12, 2013 o 13:48

Pani Anno,
inaczej – jeżeli bieg zasiedzenia zakończył się przed nabyciem nieruchomości, co miało miejsce przed 2003 r., wówczas wraz ze zmianą właściciela wygasły ograniczone prawa rzeczowe, bo nabywca działał w zaufaniu do treści księgi wieczystej. Proszę jednak pamiętać, że to tylko jeden ze sposobów postrzegania tego problemu.

Odpowiedz

adam Kwiecień 16, 2013 o 14:13

Czy dotyczy się to również darowizny od rodziców?

Odpowiedz

Piotr Zamroch Kwiecień 17, 2013 o 15:51

Panie Adamie,
rękojmia nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych, zatem nie dotyczy to darowizny.

Odpowiedz

Tomasz Wrzesień 16, 2013 o 13:43

Panie Mecenasie,
Czy jeśli rękojmia nie chroni w przypadku darowizny, to oznacza to, że zasiedzenie jest skuteczne i obecny właściciel nie ma prawa do ubiegania się o odszkodowania za bezumowne korzystanie z gruntu?

Odpowiedz

Piotr Zamroch Wrzesień 19, 2013 o 20:44

Panie Tomaszu,
to znaczy tylko tyle, że nie wykorzysta Pan tego argumentu, ale nie oznacza automatycznie skuteczności zarzutu zasiedzenia.

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Poprzedni wpis:

Następny wpis: