Korytarze przesyłowe – pozyskanie praw do nieruchomości na potrzeby urządzeń
Projekt przewiduje szereg zmian w zakresie regulowania prawa przedsiębiorców przesyłowych do nieruchomości innych osób. W tym zakresie na pierwszym planie jest odszkodowanie wypłacane właścicielowi nieruchomości albo użytkownikowi wieczystemu z tytułu ograniczenia przysługującego mu prawa.
Przyjęty model parametryczny, co do zasady jest ciekawą propozycją, a jego główną zaletą jest przewidywalność kwoty odszkodowania i przejrzystość zasad jego ustalania. Krytyka odnosi się do czynników branych pod uwagę przy obliczaniu należnej właścicielowi kwoty. Środowiska rzeczoznawców majątkowych zarzucają temu rozwiązaniu przede wszystkim zbyt abstrakcyjny charakter i ignorowanie danych o charakterze rynkowym.
Trudno tu jednak nie dostrzec pewnej sprzeczności interesów. Rzeczoznawcy mogą utracić jedno ze źródeł dochodu, z kolei projektodawcy nie przejawiają pozytywnego stosunku do tego środowiska zarzucając arbitralność i przyjmowanie nieadekwatnych wartości współczynników decydujących o kwocie odszkodowania.
Kwestią znacznie bardziej kontrowersyjną, odnośnie której trudno będzie obronić zgodność z Konstytucją, jest maksymalna kwota przeznaczona na uregulowanie roszczeń związanych z korzystaniem z nieruchomości przez przedsiębiorców w przeszłości – dodatkowe 5% odszkodowania, nie więcej niż kwota bazowa.
Z powyższym związany jest również skutek decyzji o odszkodowaniu, jakim jest utrata wszelkich innych roszczeń z tytułu korzystania przez przedsiębiorcę z nieruchomości.
Zachętą dla ugodowego załatwiania sporów ma być pięcioprocentowa premia dla tych właścicieli, którzy wydadzą nieruchomość w terminie 14 dni od doręczenia zawiadomienia o wydaniu pozwolenia na budowę. Czy taka wielkość może być satysfakcjonująca? Szczerze wątpię.
Niewątpliwą zaletą projektu ustawy jest precyzja w zakresie oznaczenia uprawnień przedsiębiorców przesyłowych i zakazów dotyczących właścicieli nieruchomości. Zarówno Kodeks cywilny, jak i ustawa o gospodarce nieruchomościami pozostawiły te kwestie niedookreślone, co wywołuje do dziś spory w praktyce.
Z powyższym pozostaje w związku upoważnienie ustawowe dla Ministra Gospodarki do wydania rozporządzenia określającego normatywne szerokości korytarzy. Obecny brak przepisów regulujących wielkości stref ograniczonego korzystania, za wyjątkiem sieci gazowniczych, jest niewątpliwym problemem przy pozyskiwaniu praw do nieruchomości na potrzeby urządzeń przesyłowych.
Projekt przewiduje skutek w postaci ustanowienia służebności przesyłu na nieruchomościach, w stosunku do których przedsiębiorca przesyłowy nie posiadał tytułu prawnego. Warto nadmienić, iż służebnością zostaną obciążone wyłącznie nieruchomości wskazane przez przedsiębiorcę, nie zaś wszystkie na przebiegu danego odcinka sieci.
Opinię o projekcie przedsiębiorców można przeczytać na stronie Rządowego Centrum Legislacji. A jakie jest zdanie właścicieli nieruchomości?
Moje zdanie Panie Piotrze jest takie, ze na tych przepisach obiektywnie skorzystaja jedynie firmy przesylowe, jak widac lobbing maja znakomity w rzadzie i wola na etapie ustawy „dac” kilka marnych milionow niz potem miliardy dla wlascicieli. Ja uwazam ze te przepisy sa niezgodne z konstytucja, jak mozna ustalac jakis algorytm w wyliczaniu odszkodowania nie biorac pod uwage relanej wartosci, przeciez to jest rozboj w bialy dzien. Podobny przyklad moim zdaniem byl z ustawa zabuzanska, tam tez chcieli dac maksymalnie 50 tys zl, nie uwzgledniajac pozostawionego na wschodzie majatku. Z tego co pamietam i wiem ze to nie przeszlo. Prawda jest taka, punkt widzenia zalezy od punktu siedzenia, ale kazdy ma prawo do sprawiedliwego odszkodowania za ograniczenie, zabranie, badz naruszenie prawa wlasnosci.
Panie Tomku,
sam pomysł odszkodowania parametrycznego aż tak zły nie jest, a jego główną zalet jest przewidywalność wyniku, czyli to co jest dzisiejszą bolączką. Problemem jest odpowiedni dobór współczynników – mam wrażenie, że w procesie opracowywania algorytmu pominięto środowiska rzeczoznawców, a to – pomimo ich kłopotliwych podziałów – jest najwłaściwsza grupa zawodowa dla konsultacji. Przedsiębiorcy nie są zainteresowani rzetelnością algorytmu, lecz ostatecznymi wynikami i z tego punktu widzenia patrzą na problem.
Dla zainteresowanych poniżej zamieszczam link do bloga rzeczoznawcy Wojtka Nurka, który analizował projekt ustawy w zakresie odszkodowań:
http://wojteknurek.blogspot.com/2012/07/krotki-komentarz-do-zasad-ustalania.html.
Zgadza sie Panie Piotrze, ale uwazam ze przy obecnym stanie rzeczy, wysokosc odszkodowania zalezy takze od umiejetnego przeprowadzenia sprawy przez prawnika. Niejednokrotnie trwa to latami i nie zawsze efekt jest koncowy efekt jest zadowalajacy. Z drugie strony tak jak Pan pisze, uczciwe algorytmy moglyby skrocic postepowanie do kilku tygodni, a nie lat jak to jest obecnie.
Wydaje mi się, ze w kwestii wyliczania odszkodowania jest możliwy jakiś kompromis miedzy metodą parametryczną a tradycyjną (poprzez operat szacunkowy). Można by np. przyjąć zasadę parametrycznego wyceniania gruntów rolnych oraz tych budowlanych w których zajęcie pasa służebności nie wpływa na obniżenie wartości całej nieruchomości – czyli tam, gdzie linia przesyłowa została poprowadzona jak Pan Bóg przykazał, wzdłuż granicy działki. Rzeczoznawca wyceniałby natomiast te działki budowlane w których linia biegnie w poprzek działki wyłączając ją z zabudowy – bo w takich przypadkach żaden model parametryczny nie będzie sprawiedliwy.
Ponadto wymaga poprawy sam algorytm który nadmiernie spłaszcza wartości wycenianych działek nie uwzględniając w wystarczającym stopniu zróżnicowania ich atrakcyjności. W efekcie bywa, że działki mniej atrakcyjne będą według tej metody znacznie przeszacowane, za to atrakcyjne niedoszacowane… Trudno oczekiwać, by w takich wypadkach właściciele tych drugich nie czuli się oszukani. W ogóle mam wrażenie, ze ustawodawca nie uczy się na swoich błędach i zamierza powtórzyć błędy popełnione przy okazji specustawy drogowej. Tam też próbowano forsować urawniłowkę w postaci niesławnych „cen transakcyjnych gruntów drogowych” i dobrze się to nie skończyło. Były protesty wywłaszczanych za grosze właścicieli, były tym spowodowane opóźnienia w budowie dróg, byli też zacierający ręce właściciele gruntów rolnych (często bardzo świeżej daty…) którzy za swoje działki dostawali kilka razy więcej niż wynosiła ich cena rynkowa.
Pani Katarzyno,
muszę przyznać, że temat odszkodowań za grunty wywłaszczone pod drogi obserwuję nieco z boku, jakkolwiek o tych świeżych właściciela też co nieco słyszałem 🙂 Ostatnio w tym przedmiocie wypowiedział się Trybunał Konstytucyjny:
http://www.trybunal.gov.pl/Rozprawy/2012/k_04_10.htm
sporo na ten temat pisała też RP: http://prawo.rp.pl/artykul/757643,943820-Urzednicy-wykorzystuja-luke-w-przepisach–aby-opoznic-wyplate-odszkodowan-wywlaszczonym.html.
Co do samej ustawy korytarzowej, to nie chciałbym się wypowiadać co do samych założeń merytorycznych modelu obliczeń odszkodowania – dla mnie jako osoby prowadzącej negocjacje i spory w zakresie praw do nieruchomości zajętych przez urządzenia przesyłowe, istotne znaczenie ma nieprzewidywalność wyceny, możliwość modyfikowania jej wyniku przy zachowaniu merytorycznej poprawności, uznaniowość w zakresie stopnia ograniczenia własności, brak zdefiniowanych stref. To są realne problemy, przez które negocjacje się przeciągają, a obie strony nie chcą ich rozpocząć przez podanie kwoty, bo każdy obawia się że w ten sposób sobie zaszkodzi.
witam
nawiązując do dyskusji chciałbym zwrócić uwagę na art 66 projektu ustawy w związku z art 35 projektu.
Z przepisów tych wynika iż dla urządzeń przesyłowych istniejących decyzję wydaje organ właściwy na wniosek właściciela urządzeń a termin na złożenie tego wniosku wynosi 20 lat od dnia wejścia w życie ustawy. Termin ten nie jest obłożony żadnymi sankcjami ani nie daje po jego zakończeniu prawa właścicielowi nieruchomości zajętej przez urządzenia na złożenie takiego wniosku.
Tym samym ustawa próbuje zamrozić dochodzenie roszczeń z tytułu służebności przesyłu od istniejących urządzeń i wynagrodzeń z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości.
Ja uważam konstrukcję prawną dającą uprawnienia tylko jednej stronie stosunku prawnego za naruszenie zasady równości podmiotów, zasady zagwarantowanej przez konstytucję.
Panie Marku,
zwracam uwagę, że opiera się Pan na styczniowej wersji projektu – w Bazie wiedzy może Pan pobrać wersję z 6 czerwca 2012 r.
Termin wynosi 30 lat i odnosi się wyłącznie do przedsiębiorców. Ma Pan rację, że wniosek o określenie korytarza przesyłowego może złożyć wyłącznie przedsiębiorca przesyłowy i to on określi, dla których nieruchomości chce skutku w postaci ustanowienia służebności przesyłu.
Niewłaściwie jednak odebrał Pan sens ustawy w stosunku do służebności przesyłu – i właściciele nieruchomości i przedsiębiorcy przesyłowy nadal będą mogli występować z wnioskami o ustanowienie służebności przesyłu. Przepisy art. 305(1) i następne K.c. nie zostaną uchylone. Ustawa o korytarzach przesyłowych ma być alternatywą, a nie wyłącznym sposobem pozyskiwania praw do nieruchomości.
Dziękuję za odpowiedź,
ma Pan rację co do wersji, aczkolwiek moja wersja jest z 4 maja 2012 r. pobrana w lipcu ze stron Sejmu.
Co do pozostałej Pana wypowiedzi mam parę uwag, nie napisałem że ustawa o korytarzach przesyłowych zastępuje odpowiednie przepisy k.c odnośnie służebności przesyłu.
Napisałem że jest to próba zamrożenia roszczeń z tego powodu i zdanie podtrzymuję.
Po uchwaleniu ustawy przedsiębiorstwa przesyłowe będą przedłużać próby ugodowe w sprawie ustanowienia służebności przesyłu, zaś samo postępowanie sądowe będzie zawieszane gdy przedsiębiorstwo rozpocznie procedurę ustanowienia korytarza przesyłowego dla istniejących urządzeń. Jak by nie było powstanie pewien chaos prawny w sytuacji funkcjonowanie dwóch różnych rozwiązań dotyczących de facto tej samej materii.
Tak samo wysokość wynagrodzenia za ustanowienie służebności oderwie się od ceny rynkowej gruntu co skrzętnie wykorzystają przedsiębiorstwa przesyłowe w próbach ugodowych. Efekt będzie taki że przedsiębiorstwa przesyłowe zaproponują niskie wynagrodzenia za ustanowienie służebności a po złożeniu przez zainteresowanych powództwa do sądu zaczną procedury w sprawie korytarza przesyłowego w sytuacji gdy powództw będzie dużo i będą te procedury prowadzić np 10 – 15 lat, a może 25? Któż to wie w grę wchodzą wielkie pieniądze.
Nowy standard zawodowy rzeczoznawców (co prawda jeszcze w fazie uzgodnień) ksws -4 potwierdza zależność wartości wynagrodzenia z tytułu służebności i wartości gruntu oraz jego współ -korzystania przez obydwie strony co jest de facto zbieżne z orzeczeniami SN w tym np. sygn IV CSK 84/11, zaś nowe regulacje mogą wywrócić istniejącą linię orzecznictwa do góry nogami i tym samym znacząco obniżyć wysokość zasądzanych wynagrodzeń.
Każde uregulowanie pozwalające na istnienie dwóch różnych ale nakładających się na siebie rozwiązań prawnych kreuje chaos wystarczy pobieżna znajomość historii orzecznictwa w sprawie użytkowania wieczystego. I być może o to w tym wszystkim chodzi.
Panie Marku,
chaos z pewnością nie jest celem, aczkolwiek może on powstać. Odnośnie zawieszenia – nie widzę tego w sposób tak oczywisty jak Pan. Jeżeli właściciel złoży wniosek o ustanowienie służebności, a przedsiębiorca później o określenie korytarza, dlaczego postępowanie z wniosku właściciela ma być zawieszone? To są konkurencyjne tytuły prawne – jeden administracyjny, a drugi cywilnoprawny. Obecnie brak jest norm kolizyjnych w tym zakresie.
Jak pisałem, chaos rzeczywiście może powstać. Załóżmy, że wniosek o określenie korytarza nie zawiesza postępowania z wniosku o ustanowienie służebności.
Określenie korytarza może dotyczyć wielu nieruchomości jednocześnie – czy wówczas postępowanie administracyjne, które ma być szybkie i umożliwiać całościowe uregulowanie stanu prawnego urządzeń na nieruchomościach ma być zawieszone do czasu zakończenia sprawy przed sądem powszechnym – to jest sprzeczne z celem tej specustawy. Z drugiej strony, jak napisałem, ustawodawca w ogóle się nad tymi kwestiami nie zastanowił. Nie można jednak założyć, że z pewnością wniosek o określenie korytarza będzie prowadził do zawieszenia postępowania o ustanowienie służebności przesyłu.
Standard KSWS-4 jest w zasadzie bez szans na uzgodnienie. Proszę zapoznać się z opiniami pozostałych środowisk rzeczoznawców. W mojej ocenie na dzień dzisiejszy są oni niezdolni do kompromisu.
Jest Pan zbyt optymistycznie nastawiony do celu tej ustawy, moim zdaniem tam gdzie nie ma zagwarantowanej równowagi stron cel zazwyczaj jest ukryty.
Tym niemniej zgadzamy się co do tego że istnieje taka możliwość iż postępowania o ustanowienie służebności będą zawieszane, ponieważ nie ma jasnych, hm żadnych przepisów przejściowych. Gdy sąd nie wie jak się zachować zazwyczaj szuka pretekstu aby sprawę przekazać innemu sądowi tak więc, sądy będą pytać sądu najwyższego o wykładnię przepisów co zajmie jakiś czas.
Należy zwrócić uwagę iż ustawa o korytarzach przesyłowych reguluje kompleksowo zagadnienie w przypadku urządzeń istniejących więc sądy mogą interpretować iż interes społeczny jest ważniejszy od indywidualnych roszczeń.
Chciałbym zwrócić uwagę na fakt iż zgodnie z analizą p. Wojtka Nurka. Wartości nieruchomości powyżej 25- 30 centyla w zależności od lokalizacji nie odpowiadają realnym.
Tym samym właściciele działek o złej lokalizacji lub przeznaczeniu powodującym obniżenie jej wartości, będą chętnie zawierać umowy o ustanowienie służebności przesyłu na podstawie tabel z ustawy o korytarzach przesyłowych. Gdy natomiast wytoczy Pan powództwo w sprawie o ustanowienie służebności dla działki której wartość rynkowa będzie wysoka i wynagrodzenie z tego tytułu wyliczy biegły, Pan czytając operat ze zdziwieniem zobaczy iż do porównań biegły wybrał 4 wartości wynikłe z zawartych umów o ustanowienie służebności które odzwierciedlają de facto rynek inny niż opisany w art. 151 ustawy „o gospodarce nieruchomościami”, czyli umów zawartych na podstawie współczynników i kwoty bazowej.
Trudno mówić o wyeksponowaniu nieruchomości na rynku i o wynegocjowaniu warunków sprzedaży skoro można przyjąć cenę oferowaną lub ja odrzucić.
Ale rynek innych umów nie istnieje a biegły nie będzie chciał ryzykować licząc wartość wynagrodzenia inną metodą.
Ma Pan rację odnośnie kreowania danych rynkowych. W uzasadnieniu projektu ustawy wprost jest napisane, że ma ona na celu przeciwdziałanie ukształtowaniu się rynkowych wynagrodzeń za ustanowienie służebności przesyłu na zbyt wysokim poziomie. Taka zaś zasada została wyrażona i w Kodeksie cywilnym i w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Metoda porównawcza jest metodą pożądaną – kwestia tego, co będzie stanowiło punkt odniesienia.
Co do samej ustawy, to patrzę na nią nie tylko przez pryzmat odszkodowań, choć to kwestia niezwykle istotna. Wiele z zaproponowanych rozwiązań proceduralnych funkcjonuje z powodzeniem w praktyce przyczyniając się do przyspieszenia inwestycji, zatem nie można tego projektu postrzegać wyłącznie w czarnych barwach. Może to jednak Pan ma rację – okaże się w praniu, jeżeli do tego prania w ogóle dojdzie, bo chwilowo mamy zastój w sprawie.
Panie Piotrze
mógłby Pan rozwinąć trochę swoją wypowiedź. Rozumiem że projekt ustawy o korytarzach przesyłowych de facto ma doprowadzić w drodze praktyki do miany zasady określonej w art 149 i 150 ustawy o gospodarce nieruchomościami?
Jeżeli tak to byłoby typowe psucie prawa aby dostosować je do korzyści jednej z grup nacisku, w tym przypadku przedsiębiorstw przesyłowych.
Mam nadzieję że to się nie uda.
Panie Marku,
nie to miałem na myśli. Pisząc o pożądanej metodzie porównawczej odnosiłem to przede wszystkim do zasad ustalania wynagrodzenia w przepisach Kodeksu cywilnego. Obecnie nie jest to wprost wyrażone w ustawie, a wynika bardziej z orzecznictwa Sądu Najwyższego. W projekcie nowelizacji, która utknęła obecnie w podkomisji sejmowej jest o tym wprost mowa – chodzi o wynagrodzenia ustalane w drodze umowy za podobne obciążenia w zbliżonych okolicznościach. Z uwagi na to metodę porównawczą określam jako pożądaną przez ustawodawcę. Zgadzam się, że dobrze zrobiona wycena metodą dochodową da rynkowe wynagrodzenie, co więcej z uwagi na zbyt małą ilość danych rynkowych, jak też brak możliwości ustalenia okoliczności poszczególnych wycen (cech nieruchomość, skali obciążenia itp.) nie ma obecnie mowy o zastąpieniu jej metodą porównawczą.
Projektodawcy napisali, że trzeba wprowadzić mechanizm, który przyczyni się do obniżenia wysokości wynagrodzeń w skali kraju, gdyż utrzymanie obecnego stanu doprowadzi w perspektywie kilku lat do takiej ilości danych porównawczych na wysokim (ich zdaniem) poziomie, że będzie możliwe już zastosowanie metody porównawczej na wysokim poziomie. Ja rozumiem uzasadnienie projektu w ten sposób, że ideę jego twórców nie jest podważanie zasad wyceny, lecz zarzut wobec środowiska rzeczoznawców, że szacują w sposób zawyżony, arbitralny i drogi. Takie zarzuty wobec rzeczoznawców są wprost wyrażone w uzasadnieniu projektu.
Panie Piotrze
Mam uprawnienia rzeczoznawcy i zajmujemy się z kolegą między innymi wycenami służebności przesyłu. Powiem szczerze że jeżeli są takie zarzuty odnośnie rzeczoznawców, to mnie wcale nie dziwi, ponieważ widziałem różne wyceny robione na potrzeby ustalenia wynagrodzenia z tytułu służebności przesyły czy wynagrodzenia z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości i widziałem takie cuda… naprawdę.
Winę widzę w rozporządzeniu RM w sprawie zasad wyceny. Przecież wiadomo że rynku transakcji nie ma i długo nie będzie. Wiedzą to wszyscy zainteresowani i urzędnicy też.
Sąd Najwyższy przychyla się do metody tzw „parametrycznej” z tego co ja wyczytałem w uzasadnieniach wyroków. Jest to metoda mieszana i składa się z dwóch części wyceny nieruchomości i pasa ochronnego strefy technicznej metodą porównawczą i następnie wyceny wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności jako części wartości gruntu pasa technicznego metodą dochodową.
Tak więc jest to podejście mieszane dwóch różnych podejść.
To jest naprawdę zastanawiające że można wycenić to samo prawo na różne sposoby i dopiero Sąd Najwyższy koryguje co większe „błędy” w drodze żmudnego procesu.
Rozporządzenie z 21 września 2004 r. już dawno powinno być znowelizowane w tym zakresie.
Moim zdaniem wycena metodą popularnie zwaną „parametryczną” jest sprawiedliwa ponieważ wynik czyli wynagrodzenie, zależy od wartości nieruchomości która się zamienia w czasie.
Dodatkowo trudno jest w tą metodą eskalować wartość wynagrodzenia z tytułu służebności i z tytułu bezumownego korzystania ponad wartość strefy ochronnej nie mówiąc już ponad wartość samej nieruchomości.
Jest utarta pewna praktyka co do wskaźników „ekspertskich” dotycząca gruntów o różnym przeznaczeniu i pewne zakresy tych wskaźników powinny być wprost podane w rozporządzeniu tak samo jak są podane odnośnie prawa użytkowania wieczystego w drodze wzoru z par. 29.
I 80% zarzutów o wyceny niezgodne z zasadami sztuki zniknie.
Problem stanowi tutaj co innego – dobór danych transakcyjnych. Już wyjaśniam o co chodzi. Jeżeli mamy działkę przez, którą przebiega linia energetyczna z dwoma słupami, wówczas powinniśmy odnaleźć podobne transakcje rynkowe w bazie transakcji zaistniałych, działki z podobną służebnością wręcz z taką samą, które zostały sprzedane/kupione i porównać to do działek, w tym samym „rejonie” – lokalizacji, które owej służebności nie posiadają a również zostały sprzedane/kupione i na podstawie owych różnic wartości, określić ile traci się na owej służebności rynkowo. Wówczas odszkodowanie powinno wynosić różnicę między gruntem bez służebności a ze służebnością. Zasadniczo rozwiązanie proste, jednak… No właśnie skąd pozyskiwać owe informacje i jak je „mielić”. Wszelako udostępniane dane rzeczoznawcom są bardzo ubogie w owe informacje, a informacja o wszelakiej służebności z automatu powoduje odrzucenie transakcji (zgodnie z ustawą). Więc próby ustalania wartości rynkowych na bazie analiz samych cen rynkowych nieruchomości przy braku szczegółowych informacji o nieruchomości, koncentrując się jedynie na samych wagach jest wróżeniem z fusów. Można spróbować przyjąć do ustalania odszkodowania, które już zostały wypłacane za służebności i na tej podstawie ustalić zakres wypłacanego odszkodowania. I podejść do tematu „precedensowo” na zasadzie sąsiadowi wypłacili tyle i tyle mi należy się tyle samo. Jednak na takie rozwiązanie potrzebna jest ustawa narzucająca na „przesyłowcu” podawanie do publicznej informacji ile zapłacił za konkretną służebność i co ona w szczegółach pokrywała (odpowiedni zapis w KW tam gdzie wpisano służebność wystarczałoby). Wówczas można by bez problemu dopracować odpowiednie „współczynniki wypłat”. Ale rolą „przesyłowca” jest zapłacenie jak najmniej więc wątpliwe, żeby taką informacją się podzielił i tak jednemu wypłaci więcej innemu mniej.
Rozporządzenie „w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego” z dnia 21.09.2004 w par 38 p 2 mówi o określaniu wartości nieruchomości obciążonej ograniczonym prawem rzeczowym, iż wartość nieruchomości pomniejsza się o kwotę odpowiadającą wartości tego prawa, równej zmianie wartości nieruchomości spowodowanego następstwami ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego.
Tym samym to o czym Pan pisze dotyczy stanu uproszczonego gdy następstwa ustanowienia służebności są takie same dla każdej porównywanej nieruchomości. Występować to mogłoby gdyby istniał rynek służebności przesyłu a tak nie jest. Dotyczy to również „następstw” są one różne dla każdej nieruchomości, a komplikują się gdy w grę wchodzi kilka służebności z różnych tytułów np kilka linii wysokiego napięcia do tego krzyżujących się.
Poza tym przepisy nie mówią jakim podejściem, wyliczać wartość wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności. Może być porównawcze a może być dochodowe.
Ja uważam że podejście dochodowe daje w efekcie wartość rynkową prawa, podejście porównawcze w sytuacji gdy sprzedaż jest/będzie wymuszona poprzez narzuconą cenę nie spełnia kryteriów iż strony nie działały w sytuacji przymusowej, był niezbędny okres na wyeksponowanie nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.
Kategoria wartości jakie powstaną w przyszłości nie będzie miała nic wspólnego z wartością rynkową prawa. W tym przypadku wartością służebności prawa przesyłu.
Panie Marku, widzę że jest Pan dobrze zorientowany w temacie wyceny – być może jest Pan rzeczoznawcą? Jeśli tak, to czy mógłby się Pan odnieść do kwestii ustalania szerokości pasa służebności do potrzeb wyceny wartości służebności przesyłu? Wiemy już, ze żadna norma prawna niestety tego nie reguluje. Jak Pana zdaniem rzeczoznawcy powinni ustalać szerokość takiego pasa np w przypadku linii elektrycznej SN 20 kV oraz jak dzieje się w praktyce (jeśli praktyka odbiega od teorii…)? Wiadomo, ze bez ustalenia szerokości pasa nie da się zrobić wyceny…
I druga sprawa. Pisze Pan, że wartość służebności przesyłu powinna być Pana zdaniem ustalana w oparciu o metodę dochodową. Czy mógłby Pan napisać co w praktyce zastosowanie tej metody oznaczałoby dla właścicieli nieruchomości obciążonych, np jaka byłaby wysokość wynagrodzenia w przypadku działki budowlanej o wartości 100 tys. całkowicie wyłączonej z możliwości zabudowy z winy biegnącej w poprzek działki linii przesyłowej?
Pani Katarzyno i Panie Marku,
rzeczywiście udział w naszej dyskusji osoby o fachowej wiedzy z zakresu wyceny określiły, jako bezcenny 🙂
Sam jestem ciekawy Pańskiego zdania na temat stref eksploatacji, jak też wzajemnego stosunku strefy eksploatacji rozumianej jako pas terenu niezbędny dla wykonania określonych czynności przy urządzeniach i strefy oddziaływania elektromagnetycznego, która z reguły jest większa, a wpływa na możliwość zabudowy.
Z drugiej strony mam jedno zastrzeżenie – właściwym w procesie dowodem na okoliczność wielkości strefy eksploatacji jest biegły sądowy z zakresu eksploatacji sieci danego rodzaju. Praktyka jest taka, że te strefy określają biegli rzeczoznawcy a nawet biegli geodeci.
Nie spotkałem się z pojęciem strefa eksploatacji, myślę że ma Pan na myśli strefę ochronną pasa technicznego, chyba że rozumieć ją jako niezbędny obszar terenu do dojazdu i czynności technicznych przy urządzeniach.
Z moich obserwacji wynika iż strefa oddziaływania np. pola elektrycznego jest większa niż strefa „eksploatacji”. Jest to przedmiotem wielu kontrowersji i sporów. Właściciele urządzeń przesyłowych chcieli by aby wyznaczyć strefy techniczne dla celów umów o ustanowienie służebności przesyłu, przypadku np. linii elektrycznych biegnące dokładnie wzdłuż ramion słupa podtrzymującego linię energetyczną. Daje to maksymalną szerokość strefy w tym przypadku eksploatacji na max około 2 x 13 dla linii np. 400 kV. Natomiast wyznaczone przez samych właścicieli urządzeń przesyłowych szerokości strefy ochronnej wahają się od 43 m od osi linii do 36 m dla nowych budowanych linii energetycznych (linia 400 kV).
Nie zgodziłbym się co konieczności wyznaczania stref ochronnych przez biegłych w procesie. Strefy ochronne wyznaczają sami właściciele urządzeń na podstawie Rozporządzenia Ministra Środowiska z dnia 30 października 2003 r. Pomiarów dokonuje się w celu wyznaczenia obszarów ograniczonego użytkowania na wysokości od 0,3 do 2 m nad powierzchnią ziemi.
Strefy te są przenoszone do planów miejscowych i studiów zagospodarowania przestrzennego ponieważ dane te są w ramach konsultacji ustalane – ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Zgodnie z art 229 kpc fakty przyznane w toku postępowania przez stronę przeciwną nie wymagają dowodu chyba że budzi on wątpliwości.
Uchwalenie tych aktów powoduje powstanie innych roszczeń dotyczących ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości ale dane w planach miejscowych i studiach zagospodarowania są zgodne z tym co same firmy przesyłowe wcześniej ustaliły w drodze pomiarów.
W efekcie tego powstają strefy ograniczające korzystanie z nieruchomości w tym min zakaz zabudowy. Szerokości strefy zależą od wcześniejszych pomiarów pola elektrycznego.
Dla urządzeń gazowych, ropociągów są oddzielne rozporządzenia ustalające ściśle szerokości stref kontrolowanych – gazociągi, strefy bezpieczeństwa – ropociągi.
Z kolei dla urządzeń przesyłających parę technologiczną dla zasilenia centralnego ogrzewania w domach mieszkalnych nie ma dokładnie sprecyzowanych stref ochronnych, bądź bezpieczeństwa.
„Strefy ochronne wyznaczają sami właściciele urządzeń na podstawie Rozporządzenia Ministra Środowiska z dnia 30 października 2003 r.”
Tylko ze takie pomiary wykonuje się wyłącznie w odniesieniu do sieci o napięciu znamionowym wyższym od 110 kV czyli wyłącznie dla sieci wysokiego napięcia – polecam uważną lekturę rozporządzenia na które się Pan powołuje.
Co z sieciami średniego i niskiego napięcia? Jak w ich przypadku należy ustalić szerokość pasa służebności?
„Strefy te są przenoszone do planów miejscowych i studiów zagospodarowania przestrzennego ponieważ dane te są w ramach konsultacji ustalane – ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.”
Dla wszystkich sieci, także dla już istniejących? Także dla sieci użytkowych SN i NN?
Pani Katarzyno
Nie wiem o czym Pani pisze odnośnie tych pomiarów dotyczących sieci 110 kV i o wyższym napięciu, ale chętnie się dowiem, uczę się cały czas…
więc proszę podać odpowiedni punkt rozporządzenia na poparcie tego co Pani twierdzi.
Podaję jako przykład typowy plan zagospodarowania przestrzennego gminy Nieporęt:
http://bip.nieporet.pl/index.php?cmd=zawartosc&opt=pokaz&id=3861
w rozdziale 5 planu par 57 są podana zasięgi stref ochronnych, warto przeczytać dla zilustrowania tego co napisałem
Miałam na myśli to, ze ustanawianie takich stref nie jest obowiązkowe, szczególnie w odniesieniu do sieci napięć użytkowych. W mojej gminie na przykład strefy chronione zostały ustanowione tylko dla linii WN i nie ma planów by objąć tymi pasami także linie SN i NN.
Problem z ustaleniem pasa służebności przesyłu dla linii o napięciu niższym od 110 kV nadal istnieje i stanowi problem zarówno dla rzeczoznawców jak i dla właścicieli obciążonych nieruchomości. Ciekawiło mnie po prostu jak Pan jako rzeczoznawca radzi sobie z tym problemem. Nie da się przecież wycenić wartości służebności nie znając szerokości pasa, prawda?
Co do pytania z pańskiego poprzedniego postu to proszę zerknąć do pkt 33 rozporządzenia.
Co do pomiarów pola, strefy ochronnej to powinien ten pomiar potwierdzać moim zdaniem geodeta.
Wymiar szerokości strefy ochronnej jest znany (jak napisałem u góry) ale zawsze istnieje możliwość błędu przy pomiarze. Nieraz trzeba zmierzyć długości przekraczające kilkaset metrów.
Do Pana Marka
Napisał PAn tak:
„Moim zdaniem wycena metodą popularnie zwaną „parametryczną” jest sprawiedliwa ponieważ wynik czyli wynagrodzenie, zależy od wartości nieruchomości która się zamienia w czasie.
Dodatkowo trudno jest w tą metodą eskalować wartość wynagrodzenia z tytułu służebności i z tytułu bezumownego korzystania ponad wartość strefy ochronnej nie mówiąc już ponad wartość samej nieruchomości.”
Ciekawi mnie jak w takim razie Pan jako rzeczoznawca wylicza wynagrodzenie w przypadku linii przesyłowej biegnącej w poprzek działki budowlanej w efekcie czego działka jest całkowicie wyłączona z zabudowy. W takim przypadku musi przecież dojść do ustalenia wynagrodzenia w kwocie wyższej niż wartość samego pasa strefy ochronnej!! Rzeczoznawca ma obowiązek wyliczyć wielkość uszczerbku majątkowego właściciela obciążonej nieruchomości a ten MUSI być wyższy niż wartość pasa ochronnego – no nie da się inaczej.
Czy to też nazywa Pan eskalacją roszczeń i czy uważa Pan za sprawiedliwe by wynagrodzenie za służebność na działce której wartość spadła drastycznie z powodu braku możliwości jej zabudowy wynosiło 10 czy 20% rzeczywistej ponoszonej przez właściciela straty???
Mam nadzieję, ze po prostu źle Pana zrozumiałam, bo nie chce mi się wierzyć by naprawdę tak Pan myślał…
Proponuję podpisać umowę najmu, dzierżawy może znajomemu zechce użyczyć posiadany przez Panią grunt, można podpisać umowę z jakąś firmą np. parkingową i ustalić roczny czynsz brutto na 500 tys. zł (dużo tego jest na rynku). Posiadając takową umowę Pan Marek bez problemu oszacuje na podstawie dochodu, przepraszam umowy o dochodzie wartość i w tym momencie łatwo ustali wartość prawa oraz strat tytułem służebności. Zgodnie z cytowanym tutaj rozporządzeniem.
„Rozporządzenie „w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego” z dnia 21.09.2004 w par 38 p 2 mówi o określaniu wartości nieruchomości obciążonej ograniczonym prawem rzeczowym, iż wartość nieruchomości pomniejsza się o kwotę odpowiadającą wartości tego prawa, równej zmianie wartości nieruchomości spowodowanego następstwami ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego.”
Jednak dalsza cześć jasno odnosi się:
„4. Przepisy ust. 2 i 3 stosuje się odpowiednio, jeżeli nieruchomość jest przedmiotem umowy naj- mu, dzierżawy, użyczenia albo innej umowy, której przedmiotem jest korzystanie z nieruchomo- ści, jeżeli wpływa to na zmianę wartości nieruchomości.”
A więc reasumując. Nie ma Pani umowy nie da się oszacować wartości praw. Dlatego metoda dochodowa w takim przypadku jak i w 80% innych to wróżenie w fusów i to przy założeniu takim, że każdy posiadacz ziemski czerpie dochód ze swoich nieruchomości.
Tylko że jeśli dowiodę, ze moją nieruchomość mimo obciążenia jej linią przesyłową da się wydzierżawić za pół miliona rocznie, to gdzie jest ta szkoda majątkowa „spowodowana następstwami ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego”…
Wyjdzie na to, że żadnej szkody nie ma, może wręcz powinnam im dopłacić za to, ze zamiast zbudować sobie zwykły dom zarobie w kilka lat na rezydencję z basenem;)
Tak czy inaczej, metoda dochodowa wydaje mi się w tym przypadku jakaś dziwna.
Czy naprawdę tak trudno jest ocenić ile straciła na wartości działka budowlana na której nie można nic zbudować? Mnie się wydaje, ze to całkiem proste. Działke budowlaną na której można budować sprzedam za powiedzmy 100 tys. Tą samą działkę „budowlaną” ale bez możliwości zabudowy (linia SN w poprzek działki) sprzedam za…. 10 tys? 20 tys? Raczej 10, i to w najlepszym razie – jak się znajdzie amator na coś takiego czego właściwie w żaden sposób nie da się wykorzystać. Tak naprawdę jest to ziemia rolna, w dodatku bez zalet dla rolnika – słaba klasa, mały obszar itd.
Naprawdę rzeczoznawcy mają z tą wyceną aż taki kłopot?
Proszę Państwa.
Metodę określaną potocznie jako „czynszową” Sąd Najwyższy wykluczył jako nie oddającą istoty sprawy dla ustalenia wynagrodzenia z tytułu służebności przesyłu.
Może ona mieć miejsce w przypadku stałej zabudowy np. słupa linii energetycznej.
Wszystko to można znaleźć na blogu p. Piotra w dziale „Orzeczenia”.
Od siebie dodam że metoda „czynszowa” jest niewiarygodna z powodu braku wiarygodnej bazy danych. Jedynymi danymi dysponuje Agencja Nieruchomości Rolnych Skarbu Państwa i dotyczą one nieruchomości rolnych. A wiele nieruchomości ma inne przeznaczenie.
Proszę Pani.
Emocje związane z tym że nieraz całe nieruchomości są zajęte poprzez strefy ochronne, bezpieczeństwa są wielkie i to widać w Pani wypowiedzi.
Zwracam uwagę że czym innym jest określenie wynagrodzenia z tytułu służebności przesyłu a czym innym jest żądanie wykupu działki z powodu braku możliwości jej korzystania zgodnego z jej przeznaczeniem.
To są kompletnie różne sprawy a dyskusja dotyczy tylko pierwszego zagadnienia.
Nie wiem Panie Marku o czym Pan pisze, jednak z całą pewnością nie pisze Pan o ustalaniu wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu. Aby wyjaśnić Panu czym jest to wynagrodzenie i jak zgodnie z polskim prawem się je oblicza, posłużę się cytatem z postu autora bloga na którym się znajdujemy:
„zwracam Pani uwagę, że obniżenie wartości nieruchomości to jeden ze składników wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu. Obok tego powinna Pani otrzymać także wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości na potrzeby przesyłu i eksploatacji. Obniżenie wartości nieruchomości zawsze kalkuluje się dla całej działki, po prostu dla urządzeń przebiegających wskroś będzie ono większe niż dla urządzeń biegnących równolegle do granicy.
Zatem wynagrodzenie to suma obu tych składników – trzecim elementem jest wynagrodzenie za prawo przejazdu do urządzeń.
Tego trójpaka w zasadzie nikt nie kwestionuje, zatem dochodzi Pani jedynie części należnego świadczenia – ale w zasadzie każdy biegły zna podstawowe składniki, więc Pani nie pokrzywdzą 🙂 Proszę sobie zajrzeć np. do projektu nr 2 standardu specjalistycznego nr 4 (udostępniłem go w blogu).
Sąd Najwyższy również wskazuje na odszkodowanie jako jeden ze składników – polecam III CZP 43/11.”
Może zacytuję jeszcze fragment z KSWS 4 (POWSZECHNE KRAJOWE ZASADY WYCENY (PKZW) KRAJOWY STANDARD WYCENY SPECJALISTYCZNY NR 4) :
„Na wartość służebności przesyłu składa się obniżenie wartości rynkowej
nieruchomości, spowodowane negatywnymi skutkami lokalizacji urządzenia
przesyłowego oraz wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości przez
przedsiębiorstwo przesyłowe w pasie służebności przesyłu, w czasie eksploatacji
urządzenia.
I jeszcze cytat z pańskiego kolegi po fachu, przy okazji będącego także prawnikiem:
„Zatem nie powinno ulegać wątpliwości, że w zakresie wynagrodzenia za ustanowienie służebności powinno być ujęte także odszkodowanie – o ile oczywiście wystąpiła szkoda. Oto więc wiązka roszczeń, jakie właściciel może podnosić w związku z istnieniem na jego nieruchomości obcych instalacji:
– zapłata za korzystanie z nieruchomości,
– odszkodowanie za szkody powstałe w trakcie robót budowlanych w związku z budową infrastruktury,
– odszkodowanie za zmniejszenie się wartości nieruchomości spowodowane lokacją infrastruktury, o ile takowe nastąpiło,
– odszkodowanie z tytułu utraconych pożytków w związku z lokacją infrastruktury.
Co do zasady, wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu powinno – jako swoiste odszkodowanie – rekompensować wszystkie uszczerbki majątkowe, jakie powoduje u właściciela obciążanego gruntu. Zatem należy w każdym pojedynczym przypadku szczegółowo rozparzyć możliwość wystąpienia każdego w wymienionych powyżej tytułów. Dlatego też w poszczególnych przypadkach wiązka ta ulegać może różnym modyfikacjom.
Jarosław Matejczuk
rzeczoznawca majątkowy
członek PTRM, członek Rady PIRM”
Mam w związku z tym tylko jedno pytanie do Pana.
Czy Pan kwestionuje ten „trójpak” o którym p. Piotr napisał, że „w zasadzie nikt go nie kwestionuje”…?
Naprawdę??
A zdradzi nam Pan na jakiej podstawie Pan to czyni? Jakiś zapis prawa, jakieś orzecznictwo, może standard zawodowy? W projektowanej nowelizacji KC tez mowa jest o ustalaniu wynagrodzenia za służebnośc przesyłu „uwzględniając wysokość wynagrodzeń ustalanych w drodze umowy za podobne obciążenia w zbliżonych okolicznościach, a w ich braku – obniżenie użyteczności lub wartości obciążonej nieruchomości.”
Nigdzie nie spotkałam się z pomysłem takiego ustalania wysokości wynagrodzenia jakie Pan postuluje. Nie mam na myśli tylko przepisów prawa czy standardów zawodowych, ale także np obecne w sieci blogi czy artykuły rzeczoznawców a nawet materiały szkoleniowe dla rzeczoznawców które udało mi się zdobyć (autorstwa p. Dąbka)
Jaka jest więc podstawa prawna i merytoryczna stosowanej przez Pana metody wyceny wartości służebności?
Pani Katarzyno
Problemem jest że stawia Pani pytania na które nie można udzielić odpowiedzi. Dyskusja w takim przypadku staje się praktycznie niemożliwa.
Czy ja napisałem że kwestionuję cokolwiek o czym Pani wspomniała cytując autora bloga, lub tą słynną uchwałę 43/11?
Mam wrażenie że stałem się jakimś chłopcem do bicia w tej sprawie…
Powtórzę raz jeszcze że roszczenie o wykupienie działki jest inne niż o ustanowienie służebności. Służebność może obejmować całą działkę to się zdarza.
Służebność pełni też funkcję odszkodowawczą jak parę razy wspominał SN.
I to wszystko obejmuje, przynajmniej powinna wycena tego prawa.
@Marek
„…Przecież wiadomo że rynku transakcji nie ma i długo nie będzie. Wiedzą to wszyscy zainteresowani i urzędnicy też.”
Jak to rozumieć? Co Pan miał na myśli? Chce Pan powiedzieć, że nieruchomości obciążone służebnością nie podlegają transakcjom, czy też nie ma takich informacji w bazach danych?
Sprawdzając dane w Starostwach Powiatowych nie natrafiliśmy na ani jedną transakcję wynikającą z zawartej umowy o ustanowienie służebności która zawierała by wynagrodzenie dla właściciela trenu. Jest całkiem sporo umów o oddanie części terenu w postaci pasa gruntu pod urządzeniami w bezpłatne użytkowanie.
Drodzy Państwo piszący w sprawach „konsultacji” swoich spraw
Proszę nie pisać w sprawach prywatnych. Wiem że są to sprawy trudne i budzą wiele emocji ale ten blog nie jest miejscem na takie konsultacje. Raczej jak mi się wydaje miejscem na wymianę poglądów na sprawy dotyczące rozwiązań prawnych.
Jeśli ta uwaga była do mnie, to uważam, ze pytania które zadałam jak najbardziej mieszczą się w kategorii „wymiana poglądów na sprawy dotyczące rozwiązań prawnych”.
Bardzo mnie interesuje Pana pogląd na to czym powinien się kierować rzeczoznawca przy ustalaniu szerokość pasa służebności przesyłu. Brakuje przepisów prawnych w tej materii a polska norma jest przeznaczona do fakultatywnego stosowania. Czym więc mają się kierować rzeczoznawcy, czym Pan się kieruje…?
Jeszcze bardziej interesuje mnie jak powinno być Pana zdaniem ustalane wynagrodzenie za służebność przesyłu w przypadku całkowitego lub znacznego wyłączenia działki budowlanej z możliwości zabudowy. Zwłaszcza w kontekście Pańskiej sugestii o konieczności ograniczania roszczeń właścicieli do wartości pasa służebności – co praktycznie uniemożliwia uzyskanie wynagrodzenia w wysokości „równej zmianie wartości nieruchomości spowodowanego następstwami ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego”.
Tekst w cudzysłowie pochodzi zaś z Pana postu i jest fragmentem obowiązującego was, rzeczoznawców Rozporządzenia.
Witam,
Dołączam sie do ciekawej dyskusji i popieram Panią Katarzynę, ciekaw jestem na Pana Marka odpowiedć.