Zmiana właściciela obciążonej nieruchomości

Zmiana właściciela nieruchomości, z uwagi na wieloletni okres eksploatacji urządzeń przesyłowych, nie może przekreślać skutków umów zawartych przez przedsiębiorcę z poprzednim właścicielem. Sąd Najwyższy wielokrotnie próbował ująć związanie nabywcy zapisami tych umów w sposób formalny, co jednak okazało się nieproste.

W pierwszej kolejności promowano koncepcję obligacji realnych. To konstrukcja, gdzie skutki umowy między dwoma stronami rozciągają się na osoby trzecie. Tak jest przy prawach rzeczowych np. przy służebności przesyłu, jednak tu rozszerzony skutek wynika wprost z ustawy. Sąd Najwyższy wskazał, że nabywca jest związany użyczeniem i nie może go w ogóle wypowiedzieć, tym samym nie ma prawa żądać wynagrodzenia.

Ten kierunek został zakwestionowany, jednak nadal wiele sądów powszechnych uznaje tę koncepcję za prawidłową.Według obecnego poglądu, umowa może zostać przez nabywcę rozwiązana, jednak do czasu wezwania do zawarcia odpłatnej umowy, czy też wezwania do zapłaty, przedsiębiorca nie będzie musiał płacić wynagrodzenia.

W przypadku zmiany właściciela nie można ponadto uwzględniać obniżenia wartości działki przy ustalaniu wartości służebności, bo to już zostało ujęte w cenie sprzedaży. Nabywca nieruchomości nie może również żądać usunięcia urządzeń, bo nabywając obciążoną działkę w sposób dorozumiany godził się na ten stan, zapewne również znalazło to odzwierciedlenie w cenie.

Zwracam Ci jeszcze uwagę, że roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie przysługuje dotychczasowemu właścicielowi za okres do dnia sprzedaży i kolejnemu za okres po tej dacie, jakkolwiek możliwy jest przelew wierzytelności.

Ciekawy, i ważny dla przedsiębiorców przesyłowych, jest przypadek gdy zmiana właściciela dotyczyła gruntu Skarbu Państwa, a urządzenia wybudowano przed 1 lutego 1989 r. W większości spraw zasadne będzie twierdzenie o posiadaniu służebności w dobrej wierze.

Czy nabywca może zasłaniać się brakiem wiedzy o urządzeniach?

W mojej ocenie co do zasady nie może. Przedsiębiorców przesyłowych chronią: wpisy w księdze wieczystej, obowiązek sprzedawcy nieruchomości udzielenia wyczerpujących informacji o zawartych umowach i stanach faktycznych (posiadanie służebności) oraz możliwość powzięcia wiedzy o urządzeniach z map urzędowych.

{ 17 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Magda Październik 22, 2012 o 20:55

Witam,
Panie Piotrze, chciałabym wezwać ZE do usunięcia nielegalnego kabla nn z mojej nieruchomości oraz pozwać o zapłatę z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości.
Nieruchomość tą otrzymałam w ubiegłym roku w darowiźnie od taty. Proszę o informacje, w jaki sposób mogę przeprowadzić wspomniany przelew wierzytelności? I czy następnie muszę o tym poinformować ZE ? Czy po dokonaniu przelewu będę mogła dochodzić od ZE zapłaty za okres 10 lat korzystania? (Urządzenie pojawiło się na nieruchomości prawdopodobnie na początku lat 80tych, jednak nie wiem na jakiej podstawie – ZE odmówiło mi udostępnienia dokumentów, które świadczyłyby o ich tytule prawnym).

Pozdrawiam,
Magda

Odpowiedz

Piotr Zamroch Październik 23, 2012 o 06:49

Pani Magdo,
przelew wierzytelności to po prostu umowa np. jej sprzedaży, czy też darowizny. W Pani przypadku, wobec braku wiedzy o okolicznościach towarzyszących zajęciu nieruchomości, podjąłbym następujące kroki.
1. Pani występuje z powództwem o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości w okresie, od kiedy jest właścicielem (albo o część tego okresu – chodzi o minimalizację kosztów ewentualnej przegranej, gdy ZE przedstawi mocne dokumenty na potrzeby zasiedzenia).
2. Tata składa wniosek o zawezwanie ZE do próby ugodowej za okres 10 lat wstecz do czasu darowizny – kosztuje to 40 zł,a przerywa bieg przedawnienia.
Może też Pani oczywiście pozwać ZE o cały nieprzedawniony okres, wtedy jednak sugeruję kontakt z prawnikiem w zakresie przygotowania cesji, bo ewentualny brak legitymacji procesowej będzie powodował oddalenie powództwa w części.

Odpowiedz

Magda Październik 23, 2012 o 08:03

Panie Piotrze,
Czy samo powództwo o zapłatę przerywa bieg terminu zasiedzenia dla ZE? Czy też powinnam jednocześnie wystąpić z pozwem o przywrócenie stanu zgodnego z prawem oraz zaprzestanie naruszeń na podstawie art. 222 par.2 KC?

Jeśli mógłby mi Pan wskazać artykuł/opracowanie dotyczące procesu zasiedzenia przez ZE – będę wdzięczna. Czytałam na ten temat u Pana, ale w tej chwili nie wiem jak sądy zapatrują się na okres przed 1 lutym 1989r. W wyroku z dnia 9 grudnia 2009 roku IV CSK 291/2009 Sąd Najwyższy stwierdził, że okres do 1 lutego 1989 roku nie może być wliczany do okresu zasiedzenia przez przedsiębiorstwo państwowe, jakim był zakład energetyczny.

Czy w tym zakresie pogląd sądów jest taki jak powyżej ? I ZE nie mogą doliczać okresu „posiadania” przez przedsiębiorstwo państwowe?

Odpowiedz

Piotr Zamroch Październik 23, 2012 o 08:14

Pani Magdo,
powództwo o zapłatę wynagrodzeni przerywa bieg zasiedzenia służebności przesyłu – V CSK 239/09. Nie trzeba wytaczać powództwa o usunięcie urządzeń.
W okresie przed 1 lutym 1989 r. służebność posiadał Skarb Państwa (czytaj zasiedzenie biegło na rzecz Skarbu Państwa). Ten wyrok, na który się Pani powołuje ma to właśnie znaczenie – nie można doliczać posiadania przedsiębiorstwa państwowego, ale można doliczać posiadanie Skarbu Państwa, trzeba tylko wykazać przeniesienie tego posiadania, co jest jak najbardziej możliwe.
Sądy w większości przyjmują doliczanie okresu posiadania Skarbu Państwa przed 1989 r.
Na temat zasiedzenia napisałem artykuł – ukaże się w listopadowym numerze Nowej Energii – opisałem to kompleksowo, mając na uwadze, iż adresatem nie będą prawnicy. Mogę Pani przesłać mailem inny artykuł, jednak pochodzi sprzed kilku lat.

Odpowiedz

Magda Październik 23, 2012 o 10:09

W takim przypadku obawiam się, że ZE może skutecznie podnieść zarzut zasiedzenia..
Mam nadzieję, że uda mi się zapoznać z Pana listopadowym artykułem., a za artykuł sprzed kilku lat również będę wdzięczna. Podam e-mail wysyłając do Pana wiadomość.

Magda Październik 23, 2012 o 13:59

Panie Piotrze,
Po Pana uwagach dot. ryzyka związanego z wytoczeniem procesu przeciwko ZE (ew. konieczność pokrycia kosztów sądowych i zastępstwa procesowego) zainteresowałam się instytucją zawezwania do próby ugodowej. Wcześniej o niej nie słyszałam. Zastanawiam się tylko, czy w ramach tej instytucji mogę wezwać ZE do próby ugodowej w przedmiocie przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaprzestania dalszych naruszeń? Znalazłam orzeczenie SN z dnia 28 czerwca 2006 sygn. III CZP 42/06, zgodnie z którym „Zawezwanie posiadacza nieruchomości do próby ugodowej na podstawie art. 184 i nast. k.p.c. w sprawie wydania nieruchomości przerywa bieg terminu zasiedzenia (art. 123 § 1 pkt 1 w związku z art. 175 k.c.).”, jednak nie mam pewności czy powyższe stwierdzenie odnosić się będzie też do art. 222 par. 2 KC.

Pytam o to, ponieważ uważam, że w ten sposób szybciej złożę do sądu przedmiotowe zawezwanie – szybciej niż gdybym dochodziła (lub mój Tata) zapłaty z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości – kwestia oszacowania tych kosztów mnie przeraża ;]

Będę wdzięczna za Pana opinię.

Odpowiedz

Piotr Zamroch Październik 23, 2012 o 16:52

Pani Magdo,
może Pani w jednym zawezwaniu objąć różne roszczenia – w zakresie zaprzestania naruszeń i usunięcia urządzeń oraz zapłaty za korzystanie z nieruchomości kiedy jest Pani właścicielem. Zawezwanie przerywa bieg zasiedzenia służebności – odnośnie art. 222 par. 2 – tu nic nie trzeba przerywać, bo roszczenie o zaprzestanie naruszeń nie ulega przedawnieniu.
Oszacowanie roszczeń na potrzeby zawezwania nie musi być precyzyjne, proszę przyjąć iloczyn:
cena gruntu x ilość zajętych merów kwadratowych x współczynnik współkorzystania
Współczynnik kształtuje się z reguły (w zależności jednak od okoliczności konkretnego przypadku) od 0,2 do 0,4, przy rurociągach naziemnych 1 w strefie pod rurami. I to wystarczy – w tym postępowaniu nie trzeba nic udowadniać – jeżeli ZE nie zaakceptuje propozycji ugodowej, sąd stwierdzi, że do ugody nie doszło i tyle.

Odpowiedz

Magda Październik 25, 2012 o 09:02

Witam Panie Piotrze,
Po wstępnym sporządzeniu wniosku o zawezwanie do próby ugodowej pozostała kwestia określenie strony przeciwnej i na tej podstawie właściwości sądu. Zgodnie z tym co przeczytałam do tej pory, właściwość sądu określona z art. 185 par. 1 KPC jest właściwością wyłączną (choć spotkałam też zdanie, że jest to właściwość przemienna), więc miejsce położenia nieruchomości nie będzie miało w tym przypadku znaczenia. Szczerze mówiąc nie wiem, jaki podmiot powinnam wpisać w miejscu „Przeciwnik”. Dotychczasową korespondencję prowadziłam z PGE D.. Rejon Energetyczny w Kie.., jednak ten podlega pod PGE D.. Oddział Skarżysko-K… Zgodnie ze strukturą organizacyjną Oddział Skarżysko-K.. podlega bezpośrednio pod Zarząd Spółki. Ostatecznie we wniosku wpisałam Oddział. Nie wiem tylko czy jest to poprawne oznaczenie – czy podmiot ten będzie miał zdolność procesową (chyba tak to się nazywa.. ). Bardzo proszę o Pana opinię na ten temat.
Z góry dziękuję !

Odpowiedz

Piotr Zamroch Październik 25, 2012 o 19:10

Pani Magdo,
oddział nie ma osobowości prawnej, dlatego też nie może Pani w ten sposób oznaczyć przeciwnika. Może jest na papierze firmowym podany numer KRS – wówczas łatwo sprawdzić i poprawną nazwę spółki i jej siedzibę. Sądem właściwym dla rozpoznania wniosku jest sąd rejonowy właściwości ogólne przeciwnika, zatem sąd dla miejsca jego siedziby ujawnionej w KRS.
Tu można przeszukiwać KRS według różnych kryteriów, w tym nazwy:
https://ems.ms.gov.pl/krs/wyszukiwaniepodmiotu.

Odpowiedz

Magda Październik 26, 2012 o 09:27

Witam Panie Piotrze,
Od wczorajszego dnia moja sprawa trochę się skomplikowała. Moje wątpliwości budzi fakt polegający na tym, iż kabel zlokalizowany na mojej działce (w gruncie), de facto jest przyłączem do jednego tylko budynku znajdującego się na sąsiedniej nieruchomości. Sytuacja wygląda tak, że z przodu, na skraju mojej działki znajduje się słup energetyczny. Na działce sąsiedniej, na końcu, znajduje się budynek mieszkalny. Kabel nn, biegnie zaś od przedmiotowego słupa, wzdłuż mojej działki (ok. 98m) i zasila tylko ten budynek mieszkalny (zasila bezpośrednio, nie ma żadnego innego słupa na nieruchomości sąsiada). Wobec powyższego zastanawiam się, czy mamy do czynienia (ew.) ze służebnością przesyłu na rzecz ZE, czy też (ewentualnie) ze zwykłą służebnością gruntową na rzecz właściciela sąsiedniej nieruchomości.

Podejrzewam, że kabel na mojej działce został umieszczony ze zwykłej wygody właścicieli działki sąsiedniej, który nie chcieli prowadzić kabla po swojej nieruchomości (moja działka była nieogrodzona i nie używana, zatem stanowiła dobre medium). Szukałam informacji w sieci na temat „czyją własność stanowi przyłącze do nieruchomości” i znalazłam jedno orzeczenie SN III CZP 105/05 z dnia 08.03.2006r. zgodnie z którym „Przepis art. 49 k.c. nie stanowi samoistnej podstawy prawnej przejścia
urządzeń służących do doprowadzania lub odprowadzania wody, pary, gazu,
prądu elektrycznego oraz innych podobnych urządzeń na własność
właściciela przedsiębiorstwa przez ich połączenie z siecią należącą do tego
przedsiębiorstwa. ”

Po zapoznaniu się z całością orzeczenia sprawa nie jest dla mnie jednak do końca jasna.. 🙂

Mam też na względzie, iż są również inne wcześniejsze orzeczenia SN oraz uchwały TK, zgodnie z którymi „urządzenia wymienione w art. 49 k.c., z chwilą ich połączenia z
siecią urządzeń przedsiębiorstwa, stają się własnością podmiotu będącego
właścicielem przedsiębiorstwa, a połączenie to jest jedynie kwestią faktu.”

Wobec powyższego, myślę, że zanim kogokolwiek wezwę do usunięcia kabla nn z mojej działki muszę ustalić czyją jest on własnością.. Zatem muszę odpowiedzieć sobie na pytanie czy przyłącze do nieruchomości sąsiedniej biegnące przez moją działkę jest własnością ZE czy sąsiada. Wobec tego, iż nie wiem kiedy i w jaki sposób doszło do ułożenia kabla mam utrudnioną sytuację :)..

Panie Piotrze, zdaję sobie sprawę z tego, że treść mojego wpisu nie współgra z tematem, pod którym jest wpisana, ale być może spotkał się Pan w praktyce z taką sytuacją. Myślę, że mając na względzie powszechną w naszym kraju swobodę budowlaną wiele innych osób może być w podobnej sytuacji.

Odpowiedz

Piotr Zamroch Październik 26, 2012 o 10:53

Pani Magdo,
kwestię własności urządzeń można ująć w sposób stosunkowo przejrzysty:
– urządzenia wybudowane przed 1 czerwca 1984 r. były przekazywane na własność Państwa z chwilą przyłączenia ich do sieci i do tej daty obowiązujące wówczas przepisy zostały uznane za zgodne z Konstytucją,
– po wskazanej dacie zastosowanie znajdzie przepis art. 49 K.c. w brzmieniu nadanym od 3 sierpnia 2008 r., zatem ten jest właścicielem urządzeń, kto poniósł koszty budowy (przepis ma moc wsteczną).
Opisane zasady wcale nie muszą oznaczać, że na dzień dzisiejszy tak właśnie wyglądają kwestie własnościowe, bo urządzenia mogły zostać przeniesione na własność ZE. Najprostszym sposobem jest wezwanie do usunięcia ZE i oczekiwanie na odpowiedź – jeżeli podniosą zasiedzenie albo sprzeczność z zasadami współżycia społecznego, to nie ma problemu, podobnie można zawezwać do próby ugodowej – wówczas też z odpowiedzi na wniosek można będzie wywieść, czy ZE przyznaje się do własności urządzeń, czy też nie.
Kwestia własności w postępowaniu o ustanowienie służebności z reguły nie jest sporna, jakkolwiek lepiej obecnie ją zbadać. Jeżeli urządzenia stanowią własność osoby fizycznej, wówczas nie można ustanowić służebności przesyłu.
Czy można ustanowić służebność gruntową? Powiedziałbym, że raczej tak, ale to może budzić kontrowersje, jakkolwiek konstrukcja służebności gruntowej jest bardzo pojemna.
Muszę powiedzieć, że zaimponowała mi Pani racjonalnym podejściem do tematu i poszukiwaniem szybkich, klarownych rozwiązań. Nasz ustawodawca też dostrzegł podobny problem w najnowszym projekcie nowelizacji K.c. skierowanym właśnie na I czytanie w Sejmie, jednak tam proponuje się budować rozwiązania w oparciu o konstrukcję drogi koniecznej.

Odpowiedz

Magda Październik 29, 2012 o 08:22

Witam Panie Piotrze,
Dziękuję za szybką i konkretną odpowiedź. W najbliższych dniach złożę wniosek i będę czekać na odpowiedź ZE.

Pozdrawiam!

Odpowiedz

Marek Mazur Listopad 22, 2012 o 23:16

Witam Panie Piotrze,
W dniu 07.02.2012 r. wezwałem przedsiębiorstwo przesyłowe wraz z częścią współwłaścicieli
o ustanowienie służebności oraz zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości za okres od dnia zakupu 03.08.2009 r.
Obecnie trwa sprawa o ustanowienie służebności przesyłu.
Chciałbym teraz skierować pozew o bezumowne korzystanie z nieruchomości ale dotyczący wszystkich właścicieli ( czyli pozew miał by dotyczyć także okresu i uczestnika o którym nie było mowy w wezwaniu) czy jednak można uznać wezwanie kilku współwłaścicieli za czynność zwykłego zarządu.
W otrzymanej odpowiedzi przedsiębiorstwo wskazuje:
– spółka w sposób legalny i dobrej wierze korzysta z nieruchomości,
– z uwagi na długoletni okres korzystania z nieruchomości, na podstawie art. 172 i 292 w związku z art. 305[4] kodeksu cywilnego – przysługuje prawo zasiedzenia służebności przesyłu,
– brak podstawa do wypłaty wnioskowanego wynagrodzenia.
W trakcie sprawy o ustanowienie służebności przesyłu przedsiębiorstwo wyraziła zgodę na ustanowienie służebności lecz nie zgadza się na wnioskowaną kwotę.
Czy w przedmiotowej sprawie przez skierowaniem pozwu o bezumowne korzystanie z nieruchomości wskazane było by ponowne wezwanie w stosunku do całego roszczenia?

Odpowiedz

Piotr Zamroch Listopad 25, 2012 o 13:06

Panie Marku,
jeżeli pierwsze wezwanie do zapłaty obejmowało wynagrodzenie dla wszystkich współwłaścicieli, nie trzeba ponownie wzywać, jest to czynność zwykłego zarządu nieruchomością. Jeżeli jednak wzywaliście tylko o należną Wam część (proporcjonalnie do udziałów), wówczas należy wezwać raz jeszcze odnośnie części nie ujętej. W razie uwzględnienia powództwa sąd zasądzi odrębnie na rzecz każdego współwłaściciela kwotę odpowiadającą jego udziałowi we własności – tak też trzeba wytoczyć powództwo. To świadczenie nie jest zasądzane solidarnie. To ma znaczenie przy właściwości sądu (rejonowy-okręgowy) – należy ją ustalać dla każdego ze świadczeń osobno, nie dla ich sumy, choć tu są też stanowiska odmienne.
Wyrażenie przez przedsiębiorcę zgody na ustanowienie służebności w zasadzie przesądza o skuteczności powództwa o zapłatę wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości, zarzut zasiedzenia już nie może się powieść.

Odpowiedz

Janina Styczeń 4, 2013 o 18:50

Panie Piotrze. Czy może Pan do orzecznictwa dodać II CSK 465/09

Odpowiedz

Piotr Zamroch Styczeń 5, 2013 o 19:27

Pani Janino, dodałem II CSK 465/09.

Odpowiedz

Janina Styczeń 6, 2013 o 11:08

Piekne dzieki.

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Poprzedni wpis:

Następny wpis: