Gdy wola jest, a mocy brak

Rozmawiałem wczoraj z rejentem na temat zwarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu przez wspólnotę mieszkaniową. Tematem nie były jednak zawiłości prawne kontraktu, lecz kwestia najbardziej podstawowa – co zrobić, żeby zawrzeć ważną umowę?

Problem wynika z konieczności ustanowienia służebności przez wszystkie osoby współuprawnione do nieruchomości.

Są trzy kategorie takich przypadków: współwłasność, wspólnoty mieszkaniowe i budynki spółdzielcze, w których wyodrębniono lokale.

Jak to wygląda w praktyce?

Niektóre wspólnoty mieszkaniowe obejmują  kilkadziesiąt lokali, trudno zatem tak wiele osób nakłonić do działania; niektórzy właściciele mieszkają za granicą i brak z nimi kontaktu; niektórzy zaś zmarli a spadkobiercy nie przeprowadzili postępowania spadkowego.

Jak wspomniałem, w budynkach spółdzielczych również istnieje obowiązek działania wszystkich współwłaścicieli. Po wyodrębnieniu lokalu w takim budynku  nie powstaje wspólnota mieszkaniowa, a spółdzielnia wykonuje ustawowe prawo zarządu i w wielu kwestiach może działać samodzielnie – nie dotyczy to jednak ustanowienia służebności.

Przypadek, o którym Ci chciałem opowiedzieć, jest jednak ciekawszy. Przed 1994 r. odrębną własność lokali ustanawiano na podstawie przepisów ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości. W budynkach państwowych oraz gminnych właściciel lokalu nabywał udział we współwłasności części wspólnych budynku oraz udział w użytkowaniu wieczystym gruntu. Jeżeli nie wyodrębniono wszystkich lokali, istniały tylko niepełne udziały w użytkowaniu wieczystym np. 34/100. I tak zostało do dziś. Na takim udziale nie można ustanowić służebności, z kolei na prawie własności Skarbu Państwa czy gminy też nie może być ustanowiona służebność właśnie z uwagi na ustanowienie użytkowania wieczystego.

Czasami, jak widać, po prostu się nie da 🙂

{ 13 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Konrad Maj 22, 2012 o 20:43

Cóż o tak zawiłym stanie faktycznym dawno nie czytałem, ciekawy zakres tematyczny poruszył Pan.

Odpowiedz

Piotr Zamroch Maj 22, 2012 o 21:01

Stan faktyczny rzeczywiście nieco zawiły, pisząc o nim obawiałem się nieco o odbiór wpisu. Wzajemny stosunek prawa własności i użytkowania wieczystego w kontekście możliwości ustanawiania służebności jest bardzo interesujący. Dopuszczenie możliwości ustanowienia służebności przez użytkownika wieczystego pociąga za sobą szereg wątpliwości, ma również swoich zdecydowanych przeciwników. Będę ten temat kontynuował w następnym wpisie.

Odpowiedz

Iwo Fisz | Blog o zagospodarowaniu przestrzennym Maj 23, 2012 o 06:06

Przypadek rzeczywiście bardzo ciekawy. Co w takiej sytuacji pozostaje zrobić? Uzyskać tytuł do gruntu na postawie czynności mieszczącej się w zakresie zwykłego zarządu, wystąpić o ustanowienie służebności na drodze sądowej (i niech się sąd martwi)?

Odpowiedz

Piotr Zamroch Maj 23, 2012 o 07:25

Uzyskanie tytułu prawnego o charakterze obligacyjnym np. w postaci dzierżawy jest możliwe na podstawie umowy zawartej z większością współwłaścicieli, czy też spółdzielnią mieszkaniową działającą w ramach ustawowego zarządu. Z jednym jednak zastrzeżeniem – żeby była to czynność zwykłego zarządu, do której wymagana jest zgoda większości a nie wszystkich, urządzenia powinny już być posadowione na nieruchomości. Wówczas można bronić tezy, że zawarcie umowy dzierżawy jest zwykłym zarządem rzeczą wspólną, zmierzającym do uregulowania statusu prawnego urządzeń wybudowanych w przeszłości. Jeżeli urządzenia mają dopiero być wybudowane, w mojej ocenie konieczna jest zgoda wszystkich, bo stanowi to zmianę przeznaczenia nieruchomości wspólnej.
Odnośnie postępowania sądowego, niewiele ono pomoże w sytuacji opisanej na końcu wpisu – w mojej ocenie sąd również nie będzie mógł ustanowić służebności na żadnym z tych praw. Postępowanie sądowe może być jednak dobrym wyjściem, jeżeli nie można ustanowić służebności z uwagi na brak woli współdziałania niektórych współwłaścicieli czy też członków wspólnoty mieszkaniowej.

Odpowiedz

Małgorzata Czerwiec 12, 2016 o 14:14

A czy za brak woli współdziałania współwłaścicieli można uznać sytuację, w której z kilkoma współwłaścicielami nie można nawiązać kontaktu? Osoby ty wyprowadziły się za granicę i nie odbierają korespondencji pod pozostawionym informacyjnie adresem? Czy w takiej sytuacji możliwe jest skorzystanie z art. 199 kc, mając zgodę większości współwłaścicieli na ustanowienie służebności?

Odpowiedz

Piotr Zamroch Sierpień 4, 2016 o 21:37

Pani Małgorzato,
w takiej sytuacji większość może wdrożyć procedurę wyrażenia zgody przez sąd na podstawie przepisu art. 199 zd. 2 K.c.

Odpowiedz

Karol Sienkiewicz | Dochodzenie wierzytelności Maj 23, 2012 o 17:53

A tak naprawdę to wszystko szło dobrze dopóki Sąd Najwyższy nie orzekł, że to przekracza zarząd nieruchomością i potrzebna jest zgoda wszystkich…

Odpowiedz

Piotr Zamroch Maj 23, 2012 o 18:09

Według mnie stanowisko Sądu Najwyższego jest prawidłowe w kontekście przepisów prawa, ale jednocześnie powoduje znaczne trudności praktyczne, szczególnie w dużych wspólnotach. Trzeba jednak przyznać, że SN jest konsekwentny i takie same wymogi stosował wcześniej do służebności ustanawianych przez współwłaścicieli. Odnośnie spółdzielni mieszkaniowych, według mojej wiedzy SN się nie wypowiadał, orzeczenia wydawał NSA, co prawda w sprawach termomodernizacji jednak ich sens jest podobny – dla czynności przekraczających zwykły zarząd konieczne jest współdziałanie wszystkich.

Odpowiedz

Stanisław Sierpień 25, 2013 o 11:38

w 2012r. brałem udział w szkoleniu prowadzonym przez sędziego Romana Dziczka. Pan sędzia stwierdził na tym szkoleniu, że do ustanowienia służebności przesyłu wystarczy uchwała przyjęta przez właścicieli lokali posiadających większość udziałów w nieruchomości wspólnej.

Odpowiedz

Piotr Zamroch Sierpień 25, 2013 o 20:05

Panie Stanisławie,
orzeczenia Sądu Najwyższego są jednak odmienne, również literalne brzmienie art. 21 ust. 3 ustawy o własności lokali prowadzi do wniosku, iż powołany przez Pana pogląd nie jest zasadny. Orzeczenia, o których piszę wskazałem na końcu wpisu:
http://xn--przesy-energii-lnc.pl/2013/07/14/sluzebnosc-przesylu-na-gruntach-wspolnych/
Powiem szczerze, że bardzo chciałbym, żeby wystarczyła uchwała właścicieli zaprotokołowana w akcie notarialnym, wyrażająca zgodę i udzielająca pełnomocnictwa zarządowi wspólnoty, wówczas nie mielibyśmy tylu problemów ze służebnościami na gruntach wspólnot mieszkaniowych, szczególnie tych dużych. Według mnie do tego konieczne jest jednak nowelizacja ustawy.

Odpowiedz

Stanisław Sierpień 25, 2013 o 20:32

Panie Piotrze,
zgodnie z postanowieniem Sądu Najwyższego z dnia 6 lipca 2011r. (ICSK 714/10, Lex nr 897954) „…umowne ustanowienie służebności przesyłu stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną i do jej skutecznego ustanowienia konieczne jest złożenie oświadczenia woli przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości” . W/w postanowienie SN odnosi się do kodeksowej współwłasności nieruchomości. W odniesieniu do nieruchomości wspólnot mieszkaniowych do ustanowienia służebności przesyłu będzie miał moim zdaniem zastosowanie art. 22 ust 2 i 3 ustawy o własności lokali. Z przepisów ustawy o własności lokali wynika, że ustanowienie służebności przesyłu może zostać dokonane w formie aktu notarialnego za zgodą właścicieli lokali posiadających łącznie więcej niż 50% udziałów w nieruchomości wspólnej. Taki pogląd przedstawił Sędzia Sądu Okręgowego w Warszawie Roman Dziczek na wykładzie 27.04.2012r. dot. służebności przesyłu.

W najbliższym czasie będę zajmował się tym tematem od strony praktycznej. Sprawdzę jak notariusz interpretuje przepisy dotyczące służebności przesyłu.
Pozdrawiam Stanisław Jaszczuk

Odpowiedz

Piotr Zamroch Sierpień 25, 2013 o 20:45

Panie Stanisławie,
problem jest z przepisem: art. 21 ust. 3. Ustawy o własności lokali:
„Zarząd na podstawie pełnomocnictwa, o którym mowa w art. 22 ust. 2, składa oświadczenia w celu wykonania uchwał w sprawach, o których mowa w art. 22 ust. 3 pkt 5, 5a i 6, ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali.”
Punktu 5, 5a i 6 nie dotyczą służebności, jednak z chęcią poznam zdanie notariusza, z którym Pan pracuje. W Toruniu notariuszowie odmawiają takich czynności z powołaniem na wskazany przepis.

Odpowiedz

Stanisław Sierpień 26, 2013 o 04:35

Panie Piotrze,

bardzo przepraszam za podanie niewłaściwej podstawy prawnej z Ustawy o własności lokali.

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Poprzedni wpis:

Następny wpis: