Jeżeli regularnie zaglądacie na mojego bloga, z pewnością wiecie o toczącym się przed Trybunałem Konstytucyjnym postępowaniu P 10/16, dotyczącym zgodności z Konstytucją RP zasiedzenia służebności o treści służebności przesyłu. O sprawie pisałem tu i tu.

Swoje opinie na temat wykładni dopuszczającej zasiedzenie służebności na potrzeby urządzeń przesyłowych wyrazili już Rzecznik Praw Obywatelskich oraz Prokurator Generalny – pierwszy z nich krytyczną, drugi aprobującą.

Niedawno głos w sprawie zabrał także Sejm RP, stwierdzając, że interpretacja przepisów dopuszczająca zasiedzenie służebności o treści służebności przesyłu jest niezgodna z przepisami art. 64 ust. 3 w związku z art. 31 ust. 3 i art. 2 Konstytucji RP.

Sejm ocenił, że odejście przez SN od konieczności wskazywania nieruchomości władnącej godzi w zasadę ograniczonego katalogu (numerus clausus) praw rzeczowych. Wskazał, że możliwość zasiedzenia służebności na rzecz przedsiębiorstwa nie istniała w polskim prawie cywilnym od roku 1964, a próby jej przywrócenia w drodze rozszerzającej wykładni przepisów są czynione wbrew brzmieniu ustawy i wbrew zakazowi rozszerzającej wykładni wyjątków, do jakich należy zasiedzenie.

Sejm wskazał, że interpretacja przepisów dokonana przez SN tak dalece odbiega od ich językowego brzmienia, że jej skutki mają charakter prawotwórczy. Ograniczenie własności na podstawie tej wykładni nie ma więc oparcia w ustawie.

W dalszej części uzasadnienia Sejm wskazał, że w obecnym stanie prawnym nie ma konieczności sięgania do instytucji zasiedzenia, gdyż potrzeby przedsiębiorcy mogą być zaspokojone na podstawie innych instrumentów prawa cywilnego i administracyjnego. Tymczasem ograniczenie własności może nastąpić wyłącznie wówczas, gdy jest niezbędne dla osiągnięcia określonych społecznych celów.

Zdaniem Sejmu wykładnia przepisów narusza też regułę trwałości i przewidywalności norm prawnych oraz niedziałania prawa wstecz, tworząc stan tzw. „pułapki prawnej”. Nowa interpretacja przepisów stanowiła zaskoczenie dla uczestników obrotu prawnego, wywołując negatywne skutki prawne, przed którymi nie mieli szans się obronić. Podkreślono w tym miejscu, że wprowadzenie do Kodeksu cywilnego służebności przesyłu, wbrew twierdzeniom SN, nie stanowiło wyłącznie potwierdzenia i uporządkowania wcześniejszego orzecznictwa, ale ukształtowało całkowicie nowe ograniczone prawo rzeczowe. Brak odpowiedniej instytucji legł u podstaw wskazanej nowelizacji.

Z powyższych względów Sejm doszedł do wniosku, że omawiana wykładnia dopuszczająca zasiedzenie służebności gruntowej o treści służebności przesyłu, narusza wskazane przepisy Konstytucji RP.

W odniesieniu do naruszenia pozostałych przepisów wymienionych w pytaniu prawnym, Sejm wniósł o umorzenie postępowania z uwagi na brak dostatecznie jednolitej praktyki orzeczniczej. Powołał się na rozstrzygnięcia sądów powszechnych, w których odmówiono stosowania omawianej wykładni.

Zdaniem Sejmu oznacza to, że nie istnieje wystarczająco utrwalona praktyka, wyrażająca rzeczywiste znaczenie normy, co jest niezbędną przesłanką jej kontroli przez Trybunał Konstytucyjny. Wytknął również braki w uzasadnieniu pytań prawnych, uniemożliwiające odpowiedź na przedstawione pytania.

Stanowisko Sejmu jest dla mnie nieco zaskakujące, gdyż wcześniej, w sprawach P 28/13 i P 47/13, Sejm wstrzymywał się od merytorycznej oceny kwestionowanej wykładni, ograniczając się wyłącznie do wniosku o umorzenie postępowania z uwagi na brak jednolitej praktyki orzeczniczej.

Czy rzeczywiście możemy mówić o braku jednolitości wykładni? W mojej ocenie nie. Niewątpliwie w praktyce sądów powszechnych pojawiają się orzeczenia kwestionujące możliwość zasiedzenia służebności przesyłowej. Sąd Rejonowy w Grudziądzu zwracał jednak uwagę w swym pytaniu prawnym, że takie rozstrzygnięcia są regularnie uchylane przez sądy wyższej instancji oraz Sąd Najwyższy, właśnie z uwagi na sprzeczność z jednolitą wykładnią prezentowaną przez SN.

Trybunał Konstytucyjny wielokrotnie stwierdzał, że jeżeli określony sposób rozumienia przepisu ustawy utrwalił się w sposób oczywisty, a zwłaszcza jeśli znalazł jednoznaczny i autorytatywny wyraz w orzecznictwie Sądu Najwyższego bądź Naczelnego Sądu Administracyjnego, to należy uznać, że przepis ten – w praktyce swego stosowania – nabrał takiej właśnie treści, jaką odnalazły w nim najwyższe instancje sądowe naszego kraju.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego od lat nie ma wyjątków od stosowania instytucji zasiedzenia służebności gruntowej o treści służebności przesyłu, co podważa zasadność stanowiska Sejmu – jednolitość musi być odnoszona przede wszystkim do najwyższych organów sądowych, a nie do każdego osobno sądu rejonowego w kraju.

Z pełną argumentacją Sejmu RP możecie się zapoznać na stronie Trybunału Konstytucyjnego.

W piątek wejdzie w życie nowelizacja specustawy przesyłowej, która wprowadziła przyspieszoną ścieżkę inwestycyjną dla elektroenergetycznych linii przesyłowych 220 kV i 400 kV.

Ustawę nowelizującą możecie pobrać tutaj.

Specustawa znajdzie zastosowanie dodatkowo do następujących inwestycji:

  • rozbudowa lub przebudowa linii 220 kV Blachownia – Łagisza,
  • budowa linii 400 kV Kozienice – Miłosna,
  • budowa linii 400 kV wraz ze zmianą układu sieci NN pomiędzy aglomeracją warszawską a Siedlcami,
  • budowa linii 400 kV Skawina – nacięcia linii Tarnów – Tucznawa oraz Rzeszów – Tucznawa,
  • rozbudowa lub przebudowa linii 220 kV Kozienice – Rożki,
  • rozbudowa lub przebudowa linii 220 kV Rożki – Kielce.

Wejście w życie specustawy w 2015 r. wywołało obawy odnośnie do preferowania przez inwestora odtąd trybu przymusowego. Praktyka pokazała jednak, że zarówno PSE, jak i wykonawcy sieci, pomimo możliwości skorzystania z przepisów specustawy, nie zaniechali intensywnych starań o przeprowadzenie inwestycji na zasadzie dobrowolności, na podstawie umów z właścicielami. I bardzo dobrze, bo porozumienie jest zawsze lepsze niż rozwiązanie przymusowe, choć oczywiście nie zawsze jest ono możliwe.

Czy rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni nabywcę nieruchomości przed służebnością gruntową o treści służebności przesyłu nabytą przez zasiedzenie? Czy nabywca może powoływać się na brak zapisów o służebności w księdze wieczystej?

Na te pytania odpowiedział Sąd Najwyższy w postanowieniu wydanym przed kilkoma dniami, 28 marca 2017 r. pod sygnaturą II CSK 462/16. Sprawę znam dobrze, gdyż występowały w niej dwie moje koleżanki po fachu, obie świetne specjalistki w zakresie urządzeń przesyłowych.

Nim jednak omówię stanowisko Sądu Najwyższego przedstawione na rozprawie, przypomnę pokrótce istotę problemu rękojmi. Zgodnie z przepisami ustawy o księgach wieczystych i hipotece, w razie niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni nabywcę nieruchomości, jeżeli nabycie nastąpiło odpłatnie i w dobrej wierze.

W art. 7 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wymieniono prawa wyłączone spod działania rękojmi.

Należą do nich: prawa obciążające nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu; prawo dożywocia; służebności ustanowione na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej; służebności drogi koniecznej albo ustanowione w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia; a od roku 2008 także służebność przesyłu.

Co jednak ze służebnościami gruntowymi o treści służebności przesyłu, których nabycie przez zasiedzenie spotykamy często w praktyce? Ten właśnie problem rozstrzygał Sąd Najwyższy we wspomnianym postępowaniu dotyczącym ustanowienia służebności przesyłu.

Wnioskodawca, właściciel nieruchomości, kupił ją w roku 1999 z widocznymi urządzeniami – napowietrzną linią elektroenergetyczną. Przedsiębiorca w toku postępowania powołał się na zasiedzenie służebności w roku 1990, natomiast właściciel nieruchomości bronił się działaniem rękojmi. Wskazał, że służebność nie była ujawniona w dziale III KW, a więc wygasła w dacie nabycia nieruchomości.

Sąd Rejonowy uwzględnił zarzut zasiedzenia, wskazując że rękojmia nie działa przeciwko służebności przesyłu. Apelację od powyższego złożył wnioskodawca wskazując, że przedmiotem zasiedzenia była służebność gruntowa, a nie służebność przesyłu, a więc inne prawo, nie objęte wyjątkiem wskazanym w ustawie.

Sąd Okręgowy co do zasady podzielił powyższy zarzut, jednak i tak oddalił apelację. Wskazał, że w momencie nabycia właściciel był w złej wierze, gdyż wiedział o istnieniu linii przesyłowej na gruncie.

W skardze kasacyjnej właściciel nieruchomości wskazał, że zła wiara na gruncie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oznacza wiedzę nabywcy (lub możliwość dowiedzenia się z łatwością) o rzeczywistym stanie prawnym. Nie wystarcza więc wiedza o obecności urządzeń, ale potrzebna jest świadomość obciążenia nieruchomości służebnością nabytą przez zasiedzenie. Podkreślił, że w roku 1999 nie wiedział o konsekwencjach prawnych istnienia linii energetycznej, gdyż nikt wówczas nie słyszał o zasiedzeniu służebności o treści służebności przesyłu.

Sąd Najwyższy podzielił zarzuty Wnioskodawcy, co do błędnego ustalenia jego złej wiary, lecz i tak oddalił skargę kasacyjną. Stwierdził w motywach przedstawionych ustnie na rozprawie, że pomimo błędnego uzasadnienia, zaskarżone orzeczenie odpowiada prawu. Uznał, że służebność gruntowa nabyta przez zasiedzenie jest prawem obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, a więc wyjątkiem od działania rękojmi wskazanym w art. 7 pkt 1 u.k.w.h.

Stanowisko opisane wyżej można spotkać w piśmiennictwie. W komentarzach do ustawy o księgach wieczystych i hipotece próbowano definiować pojęcie praw obciążających nieruchomość z mocy ustawy. Wyraźnie zarysowały się dwa konkurencyjne poglądy w tej kwestii.

Zgodnie z pierwszym z nich, artykuł 7 pkt 1 nie wyłącza działania rękojmi przeciwko służebności nabytej przez zasiedzenie, nie jest to bowiem prawo powstałe z mocy ustawy sensu stricte. Jako przykład praw obciążających nieruchomość z mocy ustawy podaje się funkcjonującą niegdyś hipotekę ustawową oraz hipoteki przymusowe. Przykładami tego nurtu są wyrok Sadu Najwyższego w sprawie IV CSK 169/07, a także postanowienie Sądu Okręgowego w Poznaniu w sprawie II Ca 1033/13.

Konkurencyjny pogląd zakłada, że rękojmia jest wyłączona przy służebności nabytej przez zasiedzenie, gdyż jest to prawo nabyte ex lege, niezależnie od wpisu w księdze wieczystej. Spełnia więc definicję prawa obciążającego z mocy ustawy.

Jak widać, sformułowanie ustawowe nie jest do końca jasne i prowadzi do rozbieżnych ocen prawnych. Sąd Najwyższy wybrał drugi z prezentowanych poglądów. W uzasadnieniu ustnym wskazał ogólnie, że stanowisko przeciwne jest nieprawidłowe i być może myśl ta zostanie rozwinięta w pisemnym uzasadnieniu.

Problematyka bezumownego korzystania z nieruchomości ostatnio często gości w moich wpisach, ale Sąd Najwyższy nie daje mi większego wyboru, wydając co rusz kolejne ciekawe orzeczenia w tym temacie. Dziś omówię wyrok z 24 stycznia 2017 r. wydany w sprawie V CNP 17/16 toczącej się ze skargi o stwierdzenie niezgodności z prawem prawomocnego orzeczenia.

Stan sprawy wyglądał następująco. Na nieruchomości skarżących istniały urządzenia przesyłowe o nieuregulowanym stanie prawnym. Przedsiębiorca przesyłowy złożył wniosek o ustanowienie służebności przesyłu, na skutek którego uzyskał tytuł prawny do korzystania z nieruchomości.

Właściciele nieruchomość złożyli następnie pozew o zapłatę przez przedsiębiorcę wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości w okresie do dnia złożenia wniosku. Żądanie to zostało w całości uwzględnione. Następnie właściciele wytoczyli powództwo o zapłatę wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości za okres od dnia złożenia wniosku o ustanowienie służebności przesyłu do dnia uprawomocnienia się postanowienia ustanawiającego służebność.

Sąd I instancji uwzględnił powództwo, lecz Sąd Okręgowy na skutek apelacji przedsiębiorcy oddalił żądani w całości. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia stwierdził, że z dniem złożenia wniosku o ustanowienie służebności przesyłu, pomiędzy stronami nawiązał się „swoisty pakt”, na podstawie którego przedsiębiorca uzyskał „krótkotrwały tytuł prawny i dobrą wiarę”. Nazwał ten pogląd koncepcją kontraktową.

Powodowie złożyli skargę o stwierdzenie niezgodności z prawem tego orzeczenia (ze względu na zbyt niską wartość przedmiotu sporu, nie służyła im skarga kasacyjna).

Sąd Najwyższy uwzględnił skargę. W uzasadnieniu wyroku podkreślił, że tzw. koncepcja kontraktowa nie znajduje jakiegokolwiek wsparcia w orzecznictwie i w przepisach dotyczących zawierania umów. Wskazał, że ustanowienie służebności następuje na mocy konstytutywnego orzeczenia sądu, które dopiero tworzy tytuł prawny do korzystania z nieruchomości. Wcześniejsze jej posiadanie ma więc charakter bezumowny.

Sąd Najwyższy wskazał też, że pogląd Sądu Okręgowego dotyczący dobrej wiary jest sprzeczny z utrwaloną linią orzeczniczą, zgodnie z którą brak tytułu do korzystania z nieruchomości oznacza złą wiarę posiadacza. Zwrócił też ubocznie uwagę na ważną różnicę w tym zakresie względem postępowań dotyczących zasiedzenia – przy bezumownym korzystaniu z nieruchomości dobra wiara musi występować w całym okresie korzystania, a nie wyłącznie przy rozpoczęciu posiadania służebności.

Wyrok jest wart uwagi, gdyż porusza problem rzadko analizowany. W orzeczeniach sądów powszechnych rzadko, jednak spotykałem się z poglądem, że za okres po złożeniu wniosku o ustanowienie służebności nie należy się wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości, co nie wydawało się być dobrze uzasadnionym poglądem, warto zatem zwrócić uwagę na stanowisko Sądu Najwyższego w tej kwestii.

A na koniec mała zagadka, czy ktoś z Was poznaje to miejsce? Zdjęcie jest aktualne, zrobiłem je przy okazji jednego ze szkoleń, które prowadziłem. No właśnie, gdzie? 🙂

Powinienem zacząć 10 rzeczy, które powinieneś wiedzieć o zasiedzeniu… i o które nie boisz się zapytać 🙂 Z uwagi na wiele pytań, które otrzymuję w każdym tygodniu dotyczących zasiedzenia służebności i jego skutków, postanowiłem przygotować wpis – małe kompendium w tym przedmiocie. Poniżej znajdziecie odpowiedzi na 10 najczęściej zadawanych mi pytań dotyczących zasiedzenia.

Czym jest zasiedzenie służebności i kiedy może nastąpić?

Zasiedzenie służebności to sposób jej nabycia na skutek długotrwałego posiadania. Czas niezbędny dla zasiedzenia to co najmniej 20 lat i dotyczy on sytuacji, w której posiadacz służebności jest w dobrej wierze. Dobra wiara to błędne, jednak uzasadnione okolicznościami danego przypadku, przekonanie posiadacza, że wykonuje prawo, które mu przysługuje. Prawo przewiduje domniemanie dobrej wiary posiadacza, co wynika z art. 7 Kodeksu cywilnego. Jeżeli posiadacz służebności jest w złej wierze, wówczas termin zasiedzenia wynosi 30 lat.

Czy tytuł prawny jest przeszkodą dla zasiedzenia służebności?

Zdecydowanie tak, to podstawowa zasada dla konstrukcji zasiedzenia – posiadanie musi mieć charakter bezprawny. W praktyce oznacza to, że nie może biec okres zasiedzenia służebności, jeżeli przedsiębiorca legitymuje się decyzją wywłaszczeniową na potrzeby urządzeń przesyłowych, jak również w sytuacji, w której przedsiębiorca zawarł z właścicielem nieruchomości umowę obligacyjną na potrzeby wskazanych urządzeń, w szczególności umowę użyczenia albo najmu. Więcej na ten temat możesz przeczytać w uchwale III CZP 87/13.

Czy za służebność nabytą przez zasiedzenie należy się wynagrodzenie?

Zasiedzenie służebności, tak jak i prawa własności nieruchomości, następuje nieodpłatnie, zatem właściciel nieruchomości nie otrzyma już od przedsiębiorcy wynagrodzenia. Oczywiście nie znosi to zasady, iż w przypadku wyrządzenia szkody w trakcie wykonywania prac konserwacyjnych albo remontowych należy przywrócić nieruchomość do stanu poprzedniego albo zapłacić odszkodowanie. Zasiedzenie, z uwagi na jego porządkującą funkcję, powoduje jednocześnie wygaśnięcie pozostałych roszczeń związanych z dotychczasowym korzystaniem z nieruchomości przez przedsiębiorcę. Niedawno w tym zakresie wypowiedział się Sąd Najwyższy potwierdzając, iż za okres poprzedzający zasiedzenie właściciel nieruchomości nie może żądać zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości.

Czy można było zasiedzieć służebność przesyłu przed 3 sierpnia 2008 r.

Przed tą datą można było nabyć przez zasiedzenie służebność gruntową na potrzeby urządzeń przesyłowych. To ważne rozróżnienie, bo stan faktyczny przed 3 sierpnia 2008 r. i po tej dacie wyglądał tak samo, jednak kwalifikacja prawna i samo prawo było nieco inne. Rozróżnienie jest ważne w postępowaniu o stwierdzenie nabycia służebności przez zasiedzenie, bo sąd jest związany rodzajem prawa, którego nabycie ma zostać stwierdzone. Zasadniczo przy służebności gruntowej powinna być wskazana nieruchomość władnąca, jednak Sąd Najwyższy opowiada się za brakiem potrzeby jej wskazywania przy służebności na potrzeby urządzeń przesyłowych.

Czy zasiedzenie służebności mogło nastąpić przed 1989 r.?

To temat, który doczekał się bardzo obszernego orzecznictwa Sądu Najwyższego, pomimo którego w Internecie nadal publikowane są nieprawidłowe opinie, jakoby przed 1989 r. nie mógł biec okres zasiedzenia służebności. Sąd Najwyższy, a za nim sądy powszechne, konsekwentnie od lat dopuszczają możliwość nabycia służebności gruntowej na potrzeby urządzeń przesyłowych nie tylko przed 3 sierpnia 2008 r., ale także w latach 70 i 80 XX w. Warto zwrócić uwagę, iż okresy zasiedzenia przed 1 października 1990 r. były krótsze i wynosiły odpowiednio 10 lat dla posiadacza w dobrej wierze i 20 lat dla złej wiary.

Czy zmiana przedsiębiorcy powoduje przerwanie biegu zasiedzenia?

Otrzymuję sporo zapytań, z prośbą o potwierdzenie, czy w przypadku gdy aktualny posiadacz powstał np. w 2005 r., to od tej daty należy liczyć okres zasiedzenia. Tak co do zasady nie jest, gdyż obecny posiadacz może doliczyć okres posiadania swoich poprzedników, jeżeli udowodni, że nastąpiło przeniesienie posiadania. Dowodzenie przeniesienia posiadania powinno odnosić się do rzeczy głównej, albowiem służebność przesyłu, jak i gruntowa to prawa związane, nie podlegają zatem samodzielnemu przenoszeniu. Należy zatem przedstawić ciąg przeniesienia posiadania nieruchomości władnącej lub przedsiębiorstwa (jego zorganizowanej części).

Czy zmiana właściciela nieruchomości wpływa na bieg zasiedzenia?

Na to pytanie również należy co do zasady odpowiedzieć negatywnie, zasiedzenie służebności następuje bowiem w stosunku do nieruchomości, a nie przeciwko konkretnemu właścicielowi. Wyjątkowo mogą zdarzyć się sytuacje, przede wszystkim odnośnie do urządzeń podziemnych, w których zmiana właściciela spowodowała przerwanie biegu zasiedzenia. Dotyczy to przypadków, w których nowy właściciel o urządzeniu nie wiedział i nie można mu zarzucić, że jest to skutek niestarannego działania. Na gruncie takiego przypadku Sąd Najwyższy wydał orzeczenie w sprawie V CSK 181/11.

Czy pismo do przedsiębiorcy przerywa bieg zasiedzenia?

Dla przerwania biegu zasiedzenia konieczne jest podjęcie przez właściciela nieruchomości czynności przed sądem, zatem nie jest wystarczające wezwanie do usunięcia linii albo wezwanie do ustanowienia służebności przesyłu. Taka czynność może polegać na wytoczeniu powództwa o nakazanie usunięcia albo przebudowy urządzenia, jak również złożenie wniosku o ustanowienie służebności w postępowaniu nieprocesowym. Wskazany skutek wywrze także wniosek o zawezwanie do próby ugodowej obejmujący wymienione żądania. Warto zwrócić uwagę, iż nie przerywa biegu zasiedzenia służebności pozew o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, co wynika z uchwały siódemkowej wydanej w sprawie III CZP 45/14.

Czy do ujawnienia służebności w księdze wieczystej wystarczy upływ ustawowego terminu?

Przedsiębiorca może ujawnić służebność przesyłu albo podobną służebność gruntową w dziale III księgi wieczystej, jednak będzie potrzebował do tego prawomocnego orzeczenia sądu. Wniosek o stwierdzenie nabycia służebności przez zasiedzenie rozpoznaje sąd w postępowaniu nieprocesowym. Przedsiębiorca może bronić się przed roszczeniami właściciela nieruchomości podnosząc zarzut nabycia służebności przez zasiedzenie, jednak orzeczenie sądu oddalające żądanie właściciela nie będzie mogło stanowić podstawy do ujawnienia służebności w księdze wieczystej, choćby zasiedzenie zostało potwierdzone w treści uzasadnienia orzeczenia.

Czy zasiedzenie może dotyczyć także urządzeń podziemnych? 

Zasiedzenie służebności odnosi się zarówno do słupów energetycznych, czyli urządzeń oczywiście widocznych, jak i do urządzeń podziemnych np. ciepłociągów i gazociągów, szczególnie do tych, których elementy znajdują się na powierzchni nieruchomości obciążonej albo sąsiednich. Takie elementy naziemne to np. słupki oznacznikowe gazociągów, włazy studzienek albo komór cieplnych, naziemne fragmenty rurociągów. O widoczności urządzeń mogą przesądzać charakterystyczne efekty fizyczne np. topniejący śnieg w pasie nad ciepłociągiem, a nawet zgoda na inwestycję właściciela nieruchomości, która dowodzi wiedzy o faktycznym funkcjonowaniu urządzenia pod powierzchnią.