W komentarzach w blogu rozpoczęliśmy rozmowę na temat aktualizacji standardu wyceny dotyczącego służebności przesyłu oraz wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości na potrzeby urządzeń dystrybucyjnych i przesyłowych. Temat jest jednak wart poświęcenia mu wpisu, nie zaś tylko rozmowy w komentarzach, bo standard jest stosowany przez wielu rzeczoznawców, posiłkują się nimi również prawnicy oraz same strony zainteresowane ustanowieniem służebności przesyłu.

W pierwszej kolejności, z uwagi na zgłaszane trudności z dostępem do pliku zawierającego zaktualizowaną treść Standardu, dodałem go na bocznym pasku w blogu, pod ikonką Grand Law Blog 2013. To wersja Standardu uchwalona na posiedzeniu Rady Krajowej PFSRM, które odbyło się 12 grudnia 2016 r. i jest zalecana do stosowania od 1 stycznia 2017 r. Oczywiście Standard w poprzednim kształcie nie jest dalej zalecany do stosowania.

Dlaczego została dokonana aktualizacja.

Przyczyn jest kilka. Pierwsza to, mówiąc górnolotnie, stały rozwój myśli prawniczej i powiązanej z nią metodologii rzeczoznawców. Służebność przesyłu jest prawem stosunkowo „młodym”, wiele kwestii jest nadal spornych i stopniowo wyjaśnianych w orzecznictwie i piśmiennictwie. Oczywiście nie można wykluczyć, że coś jeszcze w przyszłości się zmieni, jednak główne założenia dla określania wartości służebności przesyłu, w mojej ocenie, ugruntowały się w judykaturze Sądu Najwyższego.

Druga kwestia to brzmienie poszczególnych zapisów, które powodowały trudności interpretacyjne, np. zapis dotyczący szkody lokalizacyjnej, który niektórzy interpretowali w ten sposób, że ma być ona częścią składową wynagrodzenia za ustanowienie służebności. Obecnie jest to jasno sformułowane, że tak być nie powinno. Dodane zostały również zapisy dotyczące określenia wartości służebności przesyłu w związku z jej wygaśnięciem, czy też z określeniem wartości nieruchomości obciążonej służebnością przesyłu.

Zostały doprecyzowane również, zgodnie z aktualnym orzecznictwem Sądu Najwyższego zasady określania pasa służebności przesyłu oraz określania wartości elementów odszkodowawczych, które mogą być składnikami wynagrodzenia za ustanowienie omawianego prawa.

Myślę, że Standard w obecnym kształcie jest krokiem naprzód jeżeli chodzi o zasady określenia wartości służebności przesyłu. Standard jednak nie ma mocy sprawczej – kluczowe w tych sprawach jest, żeby poddać rzetelnej analizie okoliczności konkretnego przypadku na etapach: lokalizacji, budowy i korzystania z urządzenia przesyłowego, mając dodatkowo na uwadze projektowaną treść służebności i specyfikę urządzenia. Każda ze stron podaje okoliczności faktyczne i argumentację korzystną dla siebie, warto zachować do tego pewien dystans.

Podsumowując, znacznie i jakość Standardu będzie można ocenić po pewnym czasie, analizując sposób w jaki jest stosowany, wątpliwości interpretacyjne oraz jego skutki w zakresie ujednolicania zasad określania wartości służebności przesyłu.

Ludzka twarz prawnika ;)

Słyszę czasami opinie, że prawnik jest zawsze wygrany, bo, niezależnie od wyniku sprawy, otrzyma wynagrodzenie za swoją pracę, a ewentualna przegrana go nie dotyka.

Byłbym bardzo smutny, gdyby tacy rzeczywiście byli prawnicy, ci zaś z którymi ja pracuję i przyjaźnię się zawodowo, podchodzą do wykonywanego zawodu inaczej. Oczywiście prowadzimy sprawy nie własne, lecz naszych Klientów i to za ich majątek (jego część) jesteśmy odpowiedzialni, jednak angażujemy się w sprawę także osobiście, chcąc uzyskać możliwie najkorzystniejszy wynik.

Robimy to przede wszystkim dla naszych Klientów, ale także dla siebie, dla naszego dobrego imienia jako specjalisty, dla… czasami dla naszych rozbudowanych ego 😉 Prawnik, który nie angażuje samego siebie w prowadzone sprawy nie osiągnie sukcesu, bo nie ma nic cenniejszego w tym zawodzie niż imię i nazwisko. Klienci nie zawsze są w stanie merytorycznie ocenić jakość naszej pracy, jednak z pewnością czują zaangażowanie… albo ewentualny jego brak.

Nie oznacza to jednak, że wszystko robimy dla pieniędzy, staramy się przecież również, korzystając z naszego doświadczenia i wiedzy, pomagać innym. Każdy robi to inaczej – ja, dla przykładu, od kilku lat staram się odpowiadać na pytania czytelników bloga i stale dostarczać nowych informacji o wykładni przepisów dotyczących urządzeń przesyłowych.

Jest to bardzo miła dla mnie forma udzielania się publicznie, często bowiem otrzymuję wiadomości od czytelników z podziękowaniami, albo spotykam „starych znajomych” z bloga podczas szkoleń, które prowadzę. To fajne uczucie, kiedy wiesz, że twoja praca okazała się komuś pomocna.

Bardzo było mi miło również dziś, kiedy otrzymałem podziękowania od Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych za trzy lata pracy nad standardem wyceny dotyczącym urządzeń przesyłowych. To były pracowite trzy lata, w czasie których, zarówno dzięki pozytywnym opiniom, i jak solidnej krytyce, sporo zrobiliśmy wspólnie w zakresie określania wartości służebności przesyłu, rozwijając przy okazji również naszą wiedzę i doświadczenie w tym przedmiocie.

20170105155439082-page-001_fotor

Perspektywy na rok 2017

Wijacie w Nowym Roku! Na pewno wszyscy już przywitaliście go z należytą oprawą w sobotnią noc, dziś zaś czas przywitać się z nim w pracy…

Każdy z nas ma swoje plany i oczekiwania wobec kolejnego roku i chciałbym Wam wszystkim móc życzyć samych sukcesów, w praktyce jednak sukcesy jednych czytelników bloga bywają porażkami innych. Życzę Wam zatem, żeby ten rok zdominował duch porozumienia i żeby był był on rokiem ugód oraz jak najmniejszej ilości spraw kierowanych do sądu. Myślę, że te życzenie również sędziowie odbiorą pozytywnie 🙂

Rok właśnie się zaczął, jednak już dziś można powiedzieć, że przyniesie kilka bardzo istotnych zdarzeń w sprawach dotyczących urządzeń przesyłowych. W najbliższym czasie bowiem Sąd Najwyższy wyda dwie bardzo ważne uchwały, w tym jedną w składzie siedmiu sędziów. Orzeczenia te będą dotyczyły dwóch zagadnień: prawa do nieruchomości zajętych przez urządzenia wybudowane przed uwłaszczeniem przedsiębiorstw państwowych na gruntach Skarbu Państwa oraz możliwości ustanowienia służebności przesyłu na prawie użytkowania wieczystego.

Zapewne w tym roku również Trybunał Konstytucyjny wyda orzeczenie w sprawie zawisłej pod sygnaturą P 10/16, dotyczącej zgodności z Konstytucją wykładni przepisu art. 292 K.c. i art. 285 K.c. akceptującej możliwość zasiedzenia służebności gruntowej na potrzeby urządzeń przesyłowych przed 3 sierpnia 2008 r. W poprzednio przeprowadzonym postępowaniu Trybunał umorzył je, tym razem jednak pytanie prawne zostało zadane w sposób bardziej konkretny, w nawiązaniu do argumentacji z poprzedniego orzeczenia TK, zatem być może Trybunał zajmie się merytorycznie odpowiedzią na pytanie, czy omawiana wykładnia jest, czy nie jest zgodna z Ustawą Zasadniczą.

Na dniach ponadto zostanie udostępniony na stronie internetowej Federacji Rzeczoznawców standard wyceny w zaktaulizowanej treści, przyjętej podczas obrad Rady Krajowej 13 grudnia 2016 r. Jeżeli chodzi o szczegóły odsyłam na stronę Federacji – ja niestety przed udostępnieniem pliku nie mogę nic zdradzić. Jest to informacja szczególnie istotna dla rzeczoznawców, którzy w swojej praktyce korzystają ze standardu, albowiem część zapisów, jak i sama systematyka tego aktu, uległa zmianie.

Z uwagi na to jednak, że nie samymi urządzeniami przesyłowymi człowiek żyje 🙂 życzę Wam przede wszystkim, by rok 2017 obfitował w wiele szczęśliwych chwil i żebyście w przyszłości z przyjemnością wracali do niego pamięcią.

ul-warszawska

W czwartek 8 grudnia 2016 r. Sąd Najwyższy wydał uchwałę w sprawie III CZP 86/16, odnośnie do problemu prawnego, który omawiała dla Was ostatnio mecenas Adriana Łaszewska. Sprawa dotyczyła ustanowienia służebności przesyłu na nieruchomości stanowiącej własność współmałżonków. Przedsiębiorca powoływał się na zasiedzenie służebności w dobrej wierze, z uwagi na wybudowanie urządzeń przesyłowych za zgodą jednego z nich.

Sąd Okręgowy rozpoznający sprawę przedstawił następującą wątpliwość do rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu:

Czy może być uznane za posiadanie samoistne w dobrej wierze władztwo nad nieruchomością wchodzącą w skład majątku wspólnego małżonków objętą w posiadanie na skutek zgody w przedmiocie lokalizacji urządzeń energetycznych na nieruchomości wyrażonej w sposób wyraźny przez jednego tylko małżonka?

11_0

Sąd Najwyższy, po rozpoznaniu przedstawionego pytania, podjął uchwałę o następującej treści:

Rozstrzygając czy uzyskanie posiadania służebności o treści odpowiadającej służebności przesyłu nastąpiło w złej wierze należy mieć na względzie całokształt okoliczności poprzedzających i towarzyszących uzyskaniu posiadania służebności; domniemanie dobrej wiary jest obalone, gdy z całokształtu okoliczności wynika, że przedsiębiorca przesyłowy w chwili uzyskania posiadania wiedział lub powinien był wiedzieć przy zachowaniu wymaganej staranności, że do nieruchomości, na której zlokalizowane są urządzenia przesyłowe, nie przysługuje mu prawo o treści odpowiadającej służebności przesyłu.

Jak dotąd nie sporządzono pisemnego uzasadnienie uchwały, lecz z ustnych motywów przedstawionych na rozprawie płynie wniosek, że zgoda tylko jednego małżonka na obciążenie nieruchomości urządzeniami przesyłowymi jest nieważna. Jak stwierdził SN, gdyby taka zgoda została uznana za ważną, posiadanie przedsiębiorcy miałoby charakter legalny, co z definicji wyłącza zasiedzenie służebności (które służy legalizacji stanów bezprawnych). Skoro zaś posiadanie wykonywano bez podstawy prawnej, sąd ma obowiązek zbadać czy przedsiębiorca mógł w sposób usprawiedliwiony sądzić, że uzyskał tytuł do korzystania z nieruchomości odpowiadający treści służebności przesyłu. Jeżeli nie miał takich przesłanek – domniemanie dobrej wiary zostaje obalone.

Sąd Okręgowy w analizowanej sprawie będzie więc zobowiązany przeanalizować wszystkie okoliczności towarzyszące uzyskaniu zgody na budowę linii. Powinien rozważyć w szczególności, czy księga wieczysta wskazywała w tej dacie, że nieruchomość stanowi współwłasność, czy przedsiębiorca zapłacił odszkodowanie i w jakim zakresie, ponadto jaką zgoda miała formę. Na podstawie analizy takich okoliczność, Sąd rozstrzygnie, czy przedsiębiorca pozostawał w dobrej wierze, uzyskując posiadanie zależne nieruchomości.

Samo legitymowanie się zgodą jednego współmałżonka nie przesądza o dobrej wierze przedsiębiorcy.

Tyle jestem w stanie przekazać na podstawie ustnego referatu na rozprawie, ostatecznie stanowisko Sądu Najwyższego będzie możliwe analizy po opublikowaniu pisemnego uzasadnienia orzeczenia.

Zacznę od ostrzeżenia. 🙂 Dziś przygotowałem wpis nieco bardziej teoretyczny i z cytatami – uważam jednak, że może być ciekawy nie tylko dla prawników, gdyż dotyczy sprawy ważnej w praktyce: czy służebność przesyłu należy ustanowić na jednej nieruchomości, czy można to zrobić na wielu nieruchomościach naraz. Odpowiedź przekłada się na sposób redakcji umów i postanowień, jak też na koszty związane z ustanawianiem służebności.

W mojej ocenie należy kierować się zasadą jedna nieruchomość w znaczeniu wieczystoksięgowym – jedna służebność. Jeżeli umowa albo wniosek będą dotyczyły kilku nieruchomości, wówczas należy konsekwentnie ustanowić kilka, a nie jedną służebność.

Dlaczego tak uważam?

Pierwsza sprawa to treść przepisu art.3051 K.c., który posługuje się wyrazem „nieruchomość” w liczbie pojedynczej, w przeciwieństwie np. do art. 145 K.c. (dotyczącego służebności drogi koniecznej), który mówi o gruntach w liczbie mnogiej. To ważne rozróżnienie.

Po drugie, wskazaną przeze mnie zasadę powołują także komentatorzy Kodeksu cywilnego (ja posługuję się najczęściej komentarzem pod redakcję K. Pietrzykowskiego), którzy podkreślają, iż jedno prawo rzeczowe należy wiązać z jedna rzeczą. Wyjątki od tej zasady muszą wynikać wprost z przepisów prawa. Takim wyjątkiem jest np. obciążenie służebnością łączną każdej z nieruchomości powstałej po podziale nieruchomości, na której uprzednio ustanowiono służebność.

Po trzecie zasada ta podkreślana jest w orzecznictwie Sądu Najwyższego oraz sądów powszechnych, choć oczywiście nie ma tu pełnej jednolitości poglądów.

Chciałbym przede wszystkim zwrócił Waszą uwagę na postanowienie Sądu Najwyższego wydane w sprawie V CSK 468/14. Sąd Najwyższy, powołując się na treść przepisu art. 3051 K.c. wyraził pogląd, iż służebność przesyłu może obciążać wyłącznie nieruchomość w znaczeniu wieczystoksięgowym i nieprawidłowe jest obciążanie służebnością poszczególnych działek ewidencyjnych stanowiących jedną nieruchomość:

„Ponadto Sąd Najwyższy zauważa, że art.3051 k.c. stanowi o obciążeniu służebnością przesyłu nieruchomości. Według art. 46 § 1 k.c., nieruchomością gruntową jest część powierzchni ziemskiej stanowiąca odrębny przedmiot własności. Takim odrębnym przedmiotem własności i tym samym osobną nieruchomością jest w całości grunt objęty księgą wieczystą, nawet jeżeli nieruchomość ta składa się z kilku działek ewidencyjnych. Zgodnie z art. 24 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą (…).”

Ten sam pogląd wyraził Sąd Okręgowy w Łodzi w postanowieniu wydanym w sprawie III Ca 518/16:

„(…) skoro art.3051 k.c. stanowi o obciążeniu służebnością przesyłu nieruchomości, tym samym wykluczonym jest ustanowienie służebności obciążających poszczególne działki ewidencyjne, wchodzące w skład danej nieruchomości gruntowej objętej jedną księgą wieczystą.”

Sąd ten, przekazując sprawę do ponownego rozpoznania sądowi rejonowemu, który oddalił wniosek z uwagi na nieprawidłowe sformułowanie żądania wniosku (z odwołaniem do poszczególnych działek ewidencyjnych zamiast całej nieruchomości) wskazał, iż sąd orzekający jest obowiązany do podjęcia działań zmierzających do prawidłowego ustalenia żądania wniosku o ustanowienie służebności przesyłu na wczesnym etapie postępowania, przede wszystkim poprzez wezwanie wnioskodawcy do sprecyzowania wniosku.

Sąd zwrócił również uwagę, iż dla prawidłowego ustalenia żądania wniosku istotne jest ustalenie, czy działki ewidencyjne objęte wnioskiem stanowią jedną czy dwie nieruchomości w znaczeniu wieczystoksięgowym. Uwzględniając powyższe oraz zacytowany wcześniej fragment postanowienia, w przypadku istnienia dwóch nieruchomości prawidłowe będzie ustanowienie dwóch służebności przesyłu.

20131127_112425_1

Zasada, iż jedna służebność może obciążać jedną nieruchomość jest widoczna także na gruncie spraw dotyczących nabycia służebności w drodze zasiedzenia.

Sąd Rejonowy w Grudziądzu rozpoznając wniosek o stwierdzenie zasiedzenia jednej służebności mającej obciążać trzy nieruchomości, postanowieniem wydanym w sprawie o I Ns 1662/14 stwierdził zasiedzenie trzech służebności:

„Zaznaczenia w tym miejscu wymaga, że – w ocenie sądu – w przypadku urządzeń przesyłowych linii elektroenergetycznej relacji T. – M. wnioskodawca w istocie domagał się stwierdzenia zasiedzenia nie jednej, a trzech służebności gruntowych o treści odpowiadających służebności przesyłu. Choć wniosek w tym zakresie dotyczył jednej i tej samej linii, to jednak przebiegała ona przez trzy nieruchomości (według treści wpisów w księgach wieczystych), w tym dwie należące do A. T. i jedną należącą do A. B., co uzasadniało stwierdzenie zasiedzenia trzech odrębnych służebności.”

Podobne motywy legły u podstaw postanowienia Sądu Okręgowego z Szczecinie wydanego w sprawie II Cz 253/15. Sąd ten oddalił zażalenie wnioskodawcy od zarządzenia przewodniczącego Sądu Rejonowego w przedmiocie zwrotu wniosku o stwierdzenie zasiedzenia służebności, jako nieprawidłowo opłaconego. Żądanie wniosku obejmowało stwierdzenie zasiedzenia jednej służebności gruntowej o treści odpowiadającej służebności przesyłu – obciążającej jedną nieruchomość oraz jednej służebności przesyłu – obciążającej dziewiętnaście nieruchomości, przy czym od wniosku uiszczono opłatę w wysokości 200 zł. Sąd Okręgowy wskazał:

„Stosownie do art. 39 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych opłatę stałą w kwocie 200,- zł pobiera się od wniosku o stwierdzenie nabycia służebności gruntowej przez zasiedzenie.

Stosownie zaś do art. 285 § 1 k.c. służebność gruntowa obciąża nieruchomość. Rozważenia wymaga tym samym pojęcie nieruchomości. Zgodnie z art. 46 § 1 k.c. nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty)… Pojęcie nieruchomości w prawie polskim utożsamiane jest z objęciem danego gruntu jedną księgą wieczystą, albowiem stosownie do art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece księgi wieczyste prowadzi się w ceku ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Tak też rozumie pojęcie nieruchomości Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia (…).

Tym samym prawidłowo Przewodniczący Sądu Rejonowego przyjął, że opłata należna jest odrębnie od każdego wniosku o ustanowienie danej służebności. Bowiem każde z żądań określonych w 20 punktach wniosku mogło być przedmiotem odrębnego wniosku. Połączenie ich w jednym piśmie nie zmienia odrębności żądania odnośnie każdej z danych nieruchomości. W konsekwencji samo żądanie wniosku dotyczyło ustanowienia nie jednej służebności lecz 20 odrębnych służebności. Każde z tych żądań podlega odrębnemu badaniu, a zatem podlegało także odrębnej opłacie. Co więcej każde z tych żądań odmiennie określa datę nabycia służebności, jak również wyróżnić należy dwa rodzaje wniosków: o zasiedzenie służebności gruntowej o treści odpowiadającej służebności przesyłu oraz o zasiedzenie służebności przesyłu. Powyższe skutkuje uznaniem, że skoro wniosek nie został prawidłowo i w całości opłacony, na podstawie (…) (…)podlegał zwrotowi w nieopłaconej części.”

Sąd Okręgowy w Łodzi rozpoznając sprawę o sygnaturze III Ca 127/16 (postanowienie z 20 maja 2016 r.) dotyczącą zasiedzenia służebności gruntowej o treści służebności przesyłu również nie miał wątpliwości, iż służebność może obciążać nieruchomość jako jedną rzecz. Zwrócił ponadto uwagę na konieczność precyzyjnego określania zakresu terytorialnego zasiedzianej służebności, mającej obciążać konkretną nieruchomość:

„To, że służebność jako prawo rzeczowe obciąża całą nieruchomość jako jedną rzecz, nie oznacza, że uprawnienia będące jej treścią muszą i mogą być wykonywane na całej rzeczy, z reguły bowiem dotyczą one tylko jakiejś części obciążonej nieruchomości. Ta okoliczność jest istotna dla opisania treści ustanowionej służebności, której rozmiar i wielkość są determinowane przez treść służebności – zakres ten oznaczają strony w umowie ustanawiającej ograniczone prawo rzeczowe lub Sąd, jeśli prawo to ma swoje źródło w jego konstytutywnym orzeczeniu, natomiast jeśli służebność odpowiadająca treścią służebności przesyłu powstała z mocy samego prawa w drodze zasiedzenia, przedsiębiorca nabywa ją w tych tylko granicach przestrzennych, w jakich w okresie biegu terminu zasiedzenia manifestował, że korzysta z cudzej nieruchomości przy wykorzystaniu trwałego i widocznego urządzenia w ramach potrzeby eksploatowania urządzeń, przy zapewnieniu możliwości prawidłowego korzystania z nich, ale także ich konserwacji, naprawy, modernizacji, usuwania awarii, wymiany elementów. Okoliczności te nie są tożsame z przesłankami decydującymi o wyznaczeniu strefy, w obrębie której trzeba liczyć się z istnieniem urządzenia w celu zapewnienia bezpiecznych warunków jego eksploatowania i funkcjonowania w jego otoczeniu (…)”

Wiem, że w praktyce zdarzają się orzeczenia ustanawiające służebność przesyłu na wielu nieruchomościach naraz. Zapewne jest to działanie odpowiadające potrzebom praktyki, jednak w mojej ocenie niezgodne z treścią przepisów Kodeksu cywilnego.

Jestem ciekawy jakie są Wasze doświadczenia w tym zakresie (zapewne zależne od praktyki danego sądu okręgowego) i co sądzicie na temat ustanawiania służebności przesyłu naraz na wielu nieruchomościach.